??核心觀點(diǎn)

??【全年銷售金額同比下滑，代建項(xiàng)目有待持續(xù)入市】仁恒置地2023年扣除代建銷售323.5億元，同比下降52.5%。降幅大于百?gòu)?qiáng)房企平均水平；銷售均價(jià)為26144元/平方米，同比下降45%。銷售金額出現(xiàn)超五成的下滑，主要受到長(zhǎng)三角尤其是上海等城市銷售下降的影響。上海、蘇州、杭州是期內(nèi)銷售金額較去年同期分別減少262.2億元、19.7億元、11.4億元。代建業(yè)績(jī)同比下降超八成，代建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較多。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，仁恒2022年以來(lái)獲取的代建項(xiàng)目可售規(guī)?？蛇_(dá)300萬(wàn)平方米，且大多處于開(kāi)發(fā)階段，隨著這部分項(xiàng)目的持續(xù)入市，未來(lái)對(duì)代建業(yè)務(wù)規(guī)模仍有較強(qiáng)的拉升作用。

??【拿地銷售比0.21，與百?gòu)?qiáng)拿地水平基本持平】2023年仁恒置地新增地塊4幅，均位于國(guó)內(nèi)。新增土地儲(chǔ)備建筑面積53.3萬(wàn)方，同比下降65.2%，拿地金額為68.1億元，同比下降61.6%。新增權(quán)益拿地金額為13.1億元，同比微增0.3%。新增拿地樓板價(jià)12767元/平方米，同比提高10.2%。內(nèi)拿地銷售比為0.21，與百?gòu)?qiáng)房企0.21的整體拿地水平基本持平。新增土儲(chǔ)多采取小股操盤(pán)模式，且半數(shù)以上位于長(zhǎng)三角。

??【境內(nèi)土儲(chǔ)798.7萬(wàn)方，蘇寧單城土儲(chǔ)超百萬(wàn)方】截至2023年，仁恒置地總土儲(chǔ)建面為819.7萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比約2.6%，扣除后中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)798.7萬(wàn)平方米，較2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到5年左右，盡管總土儲(chǔ)規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來(lái)發(fā)展。長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比六成，主要集中蘇州、南京、無(wú)錫三城。

??【營(yíng)收同比增長(zhǎng)51.1%，凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損】仁恒置地2023年?duì)I業(yè)收入434億元，同比增長(zhǎng)51.1%；地產(chǎn)營(yíng)收381.4億元，同比提升54.3%。營(yíng)業(yè)收入的增加主要由于期內(nèi)交付項(xiàng)目均價(jià)的提升。毛利潤(rùn)為82.9億元，同比增加6.9%，毛利率為19.1%，較去年同期下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)虧損7.2億元，歸母凈利潤(rùn)虧損9.3億元，主要受到期內(nèi)投資物業(yè)公允價(jià)值損失增加、已完成待售物業(yè)和開(kāi)發(fā)待售物業(yè)的減值損失以及金融資產(chǎn)的凈減值損失的影響。

??【總有息債同比下降30%，三道紅線處于綠檔水平】截至2023年，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）130.1億元，較去年同比下降37.2%?？傆邢⒇?fù)債規(guī)模同比下降30.1%，現(xiàn)金短債比1.95，較去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的現(xiàn)金短債比為1.95，較去年年底提升0.2，長(zhǎng)短債務(wù)比2.25，較去年年底提升0.21。雖然現(xiàn)金短債比、長(zhǎng)短債務(wù)比在安全閾值內(nèi)，但一年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重接近1/3，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。融資成本5.6%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率64%。

??【自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)，新商業(yè)項(xiàng)目出租率均超95%】2023年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入17.5億元，同比上升32.2%，期內(nèi)酒店入住率的提升在一定程度上助力營(yíng)收上漲，在疫情管控放開(kāi)后，珠海、三亞酒店入住率創(chuàng)新高，三亞酒店入住率甚至達(dá)到83%。同時(shí)，期內(nèi)深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)和?？谌屎愫Ｌ墓珗@作為新項(xiàng)目，商業(yè)入住率分別達(dá)到95%、96%的水平，年末開(kāi)放的蘇州倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)也將帶來(lái)可觀的收益。

??01銷售

??全年銷售金額同比下滑

??代建項(xiàng)目有待入市

??仁恒置地2023年扣除代建銷售323.5億元，同比下降52.5%。2023年全年仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售金額339.4億元，較2022年同期下降56.3%。為保持?jǐn)?shù)據(jù)一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為323.5億元，同比下降52.5%，降幅大于百?gòu)?qiáng)房企平均水平；銷售面積123.7萬(wàn)方，同比下降13.7%。銷售均價(jià)為26144元/平方米，同比下降45%。

??2023年仁恒置地銷售金額出現(xiàn)超五成的下滑，主要受到長(zhǎng)三角尤其是上海等城市銷售規(guī)模下降的影響。從銷售的區(qū)域分布上看，2023年仁恒在長(zhǎng)三角區(qū)域銷售僅99.1億元，較去年同期減少285.2億元，從單城銷售情況看，上海、蘇州、杭州是期內(nèi)銷售金額較去年同期減少最多的三個(gè)城市，分別減少262.2億元、19.7億元、11.4億元；從單項(xiàng)目銷售情況看，濟(jì)南鐵恒河濱園、深圳四季雅園、?？谌屎銥I江園為年內(nèi)企業(yè)銷售金額最高的三個(gè)項(xiàng)目，銷售均價(jià)分別為2.5萬(wàn)元/平方米、5.3萬(wàn)元/平方米、3.8萬(wàn)元/平方米，與去年同期銷售TOP1的上海仁恒·海上源項(xiàng)目11.6萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)差距較大，使得企業(yè)整體銷售均價(jià)大幅下降。

??代建業(yè)績(jī)同比下降超八成，代建項(xiàng)目有待入市。2023年仁恒代建業(yè)務(wù)銷售金額15.8億元，較去年同期下降83.5%；代建銷售面積7.4萬(wàn)平方米，同比下降59%；代建業(yè)績(jī)的下滑由于前幾年獲取的代建項(xiàng)目大多結(jié)算完成。而根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，仁恒2022年以來(lái)獲取的代建項(xiàng)目可售規(guī)?？蛇_(dá)300萬(wàn)平方米，且大多處于開(kāi)發(fā)階段，隨著這部分項(xiàng)目的持續(xù)入市，未來(lái)對(duì)代建業(yè)務(wù)規(guī)模仍有較強(qiáng)的拉升作用。

??02投資

??拿地銷售比0.21

??與百?gòu)?qiáng)拿地水平基本持平

??新增拿地金額銷售比0.21，審慎投資。2023年仁恒置地新增地塊4幅，均位于國(guó)內(nèi)。新增土地儲(chǔ)備建筑面積53.3萬(wàn)方，同比下降65.2%，拿地金額為68.1億元，同比下降61.6%。新增權(quán)益拿地金額為13.1億元，同比微增0.3%。新增拿地樓板價(jià)12767元/平方米，同比提高10.2%。期內(nèi)拿地銷售比為0.21，較2022年的0.26小幅下降，與百?gòu)?qiáng)房企0.21的整體拿地水平基本持平。

??新增土儲(chǔ)多采取小股操盤(pán)模式，且半數(shù)以上位于長(zhǎng)三角。從區(qū)域分布上看，2023年仁恒置地國(guó)內(nèi)新增4幅土儲(chǔ)，其中3幅集中長(zhǎng)三角的江蘇省內(nèi)，另一塊則位于海口，結(jié)合合約銷售分布情況看，長(zhǎng)三角仍是仁恒未來(lái)關(guān)注區(qū)域。從獲取方式上看，期內(nèi)新增土儲(chǔ)預(yù)計(jì)仍以小股操盤(pán)模式為主，僅海口項(xiàng)目權(quán)益占比達(dá)到50%，其余項(xiàng)目如蘇州濱湖灣、蘇州溪棠四季花園都是在企業(yè)拿地后選擇與仁恒合作的項(xiàng)目。

??03土儲(chǔ)

??境內(nèi)土儲(chǔ)798.7萬(wàn)方

??蘇寧單城土儲(chǔ)超百萬(wàn)方

??土地儲(chǔ)備充足，2023年中國(guó)境內(nèi)總土儲(chǔ)規(guī)模798.7萬(wàn)平方米。截至2023年底仁恒置地總土儲(chǔ)建面為819.7萬(wàn)平方，其中新加坡土儲(chǔ)占比約2.6%，扣除后中國(guó)境內(nèi)土儲(chǔ)798.7萬(wàn)平方米，較2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達(dá)到5年左右，盡管總土儲(chǔ)規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來(lái)發(fā)展。

??長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)占比六成，主要集中蘇州、南京、無(wú)錫三城。從國(guó)內(nèi)總土儲(chǔ)建面分布來(lái)看，長(zhǎng)三角占比最高為60.6%，其次為珠三角占比22.2%，環(huán)渤海和中西部分別為11.7%、5.5%，與2022年年底格局無(wú)大變動(dòng)。從能級(jí)來(lái)看，土儲(chǔ)主要分布在二線城市，占比達(dá)到57%，其次為三四線城市占比31.7%，一線城市占比11.3%。從城市層面來(lái)看，蘇州、無(wú)錫持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，與南京為土儲(chǔ)分布最多的三城，累計(jì)占比境內(nèi)土儲(chǔ)近四成，其中蘇州、南京兩城土地儲(chǔ)備均超百萬(wàn)方，結(jié)合銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)度有望提升。

??04盈利

??營(yíng)收同比增長(zhǎng)51.1%

??凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損

??營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)51.1%，交付均價(jià)提高拉升地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模。仁恒置地2023年?duì)I業(yè)收入434億元，同比增長(zhǎng)51.1%；地產(chǎn)營(yíng)收381.4億元，同比提升54.3%。營(yíng)業(yè)收入的增加主要由于期內(nèi)交付項(xiàng)目均價(jià)的提升，2023年交付均價(jià)42833元/平方米，較去年同期提升11.4%，一定程度上拉升了地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模。

??毛利同比提升6.9%，凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損。期內(nèi)仁恒置地毛利潤(rùn)為82.9億元，同比增加6.9%，毛利率為19.1%，較去年同期下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)為虧損7.2億元，歸母凈利潤(rùn)為虧損9.3億元，主要受到期內(nèi)投資物業(yè)公允價(jià)值損失增加、已完成待售物業(yè)和開(kāi)發(fā)待售物業(yè)的減值損失以及金融資產(chǎn)的凈減值損失的影響，其中金融資產(chǎn)凈減值損失10.6億元，投資性物業(yè)公允價(jià)值損失5.3億元。

??05負(fù)債

??總有息債同比下降30%

??三道紅線處于綠檔水平

??短期流動(dòng)性充足，年內(nèi)有息債占比超3成。截至2023年，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）130.1億元，較去年同比下降37.2%。總有息負(fù)債規(guī)模同比下降30.1%，其中短期有息負(fù)債92.3億元，較去年同比下降34.7%，長(zhǎng)期有息負(fù)債207.9億元，較去年年底下降27.8%?，F(xiàn)金短債比1.95，較去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的現(xiàn)金短債比為1.95，較去年年底提升0.2，長(zhǎng)短債務(wù)比2.25，較去年年底提升0.21。雖然現(xiàn)金短債比、長(zhǎng)短債務(wù)比在安全閾值內(nèi)，但根據(jù)仁恒公布的債務(wù)到期情況看，一年內(nèi)到期有息債務(wù)規(guī)模占總有息債比重接近1/3，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。

??融資成本5.6%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率64%。2023年仁恒置地平均融資成本為5.6%，較去年年底提升0.6個(gè)百分點(diǎn)。仁恒置地2023年凈負(fù)債率為38.9%，較去年年底下降10.1個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率在64%，較上年末下降2個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線仍保持綠檔。

??06商業(yè)

??自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)

??新商業(yè)項(xiàng)目出租率均超95%

??年內(nèi)新開(kāi)業(yè)商業(yè)出租率良好，酒店入住水平同比顯著提升。2023年仁恒自持物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)收入17.5億元，同比上升32.2%，期內(nèi)酒店入住率的提升在一定程度上助力營(yíng)收上漲，在疫情管控放開(kāi)后，珠海、三亞酒店入住率創(chuàng)新高，三亞酒店入住率甚至達(dá)到83%。同時(shí)，期內(nèi)深圳仁恒夢(mèng)創(chuàng)廣場(chǎng)和海口仁恒海棠公園作為新項(xiàng)目，商業(yè)入住率分別達(dá)到95%、96%的水平，年末開(kāi)放的蘇州倉(cāng)街商業(yè)廣場(chǎng)也將帶來(lái)可觀的收益。