??核心觀點

??【全年銷售金額同比下滑，代建項目有待持續(xù)入市】仁恒置地2023年扣除代建銷售323.5億元，同比下降52.5%。降幅大于百強房企平均水平；銷售均價為26144元/平方米，同比下降45%。銷售金額出現(xiàn)超五成的下滑，主要受到長三角尤其是上海等城市銷售下降的影響。上海、蘇州、杭州是期內(nèi)銷售金額較去年同期分別減少262.2億元、19.7億元、11.4億元。代建業(yè)績同比下降超八成，代建項目儲備較多。據(jù)CRIC監(jiān)測，仁恒2022年以來獲取的代建項目可售規(guī)模可達300萬平方米，且大多處于開發(fā)階段，隨著這部分項目的持續(xù)入市，未來對代建業(yè)務規(guī)模仍有較強的拉升作用。

??【拿地銷售比0.21，與百強拿地水平基本持平】2023年仁恒置地新增地塊4幅，均位于國內(nèi)。新增土地儲備建筑面積53.3萬方，同比下降65.2%，拿地金額為68.1億元，同比下降61.6%。新增權益拿地金額為13.1億元，同比微增0.3%。新增拿地樓板價12767元/平方米，同比提高10.2%。內(nèi)拿地銷售比為0.21，與百強房企0.21的整體拿地水平基本持平。新增土儲多采取小股操盤模式，且半數(shù)以上位于長三角。

??【境內(nèi)土儲798.7萬方，蘇寧單城土儲超百萬方】截至2023年，仁恒置地總土儲建面為819.7萬平方，其中新加坡土儲占比約2.6%，扣除后中國境內(nèi)土儲798.7萬平方米，較2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達到5年左右，盡管總土儲規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來發(fā)展。長三角區(qū)域土儲占比六成，主要集中蘇州、南京、無錫三城。

??【營收同比增長51.1%，凈利潤出現(xiàn)虧損】仁恒置地2023年營業(yè)收入434億元，同比增長51.1%；地產(chǎn)營收381.4億元，同比提升54.3%。營業(yè)收入的增加主要由于期內(nèi)交付項目均價的提升。毛利潤為82.9億元，同比增加6.9%，毛利率為19.1%，較去年同期下降7.9個百分點。凈利潤虧損7.2億元，歸母凈利潤虧損9.3億元，主要受到期內(nèi)投資物業(yè)公允價值損失增加、已完成待售物業(yè)和開發(fā)待售物業(yè)的減值損失以及金融資產(chǎn)的凈減值損失的影響。

??【總有息債同比下降30%，三道紅線處于綠檔水平】截至2023年，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）130.1億元，較去年同比下降37.2%。總有息負債規(guī)模同比下降30.1%，現(xiàn)金短債比1.95，較去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的現(xiàn)金短債比為1.95，較去年年底提升0.2，長短債務比2.25，較去年年底提升0.21。雖然現(xiàn)金短債比、長短債務比在安全閾值內(nèi)，但一年內(nèi)到期有息債務規(guī)模占總有息債比重接近1/3，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。融資成本5.6%，剔預后資產(chǎn)負債率64%。

??【自持物業(yè)及酒店運營收入同比增長，新商業(yè)項目出租率均超95%】2023年仁恒自持物業(yè)及酒店運營收入17.5億元，同比上升32.2%，期內(nèi)酒店入住率的提升在一定程度上助力營收上漲，在疫情管控放開后，珠海、三亞酒店入住率創(chuàng)新高，三亞酒店入住率甚至達到83%。同時，期內(nèi)深圳仁恒夢創(chuàng)廣場和?？谌屎愫Ｌ墓珗@作為新項目，商業(yè)入住率分別達到95%、96%的水平，年末開放的蘇州倉街商業(yè)廣場也將帶來可觀的收益。

??01銷售

??全年銷售金額同比下滑

??代建項目有待入市

??仁恒置地2023年扣除代建銷售323.5億元，同比下降52.5%。2023年全年仁恒置地實現(xiàn)銷售金額339.4億元，較2022年同期下降56.3%。為保持數(shù)據(jù)一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為323.5億元，同比下降52.5%，降幅大于百強房企平均水平；銷售面積123.7萬方，同比下降13.7%。銷售均價為26144元/平方米，同比下降45%。

??2023年仁恒置地銷售金額出現(xiàn)超五成的下滑，主要受到長三角尤其是上海等城市銷售規(guī)模下降的影響。從銷售的區(qū)域分布上看，2023年仁恒在長三角區(qū)域銷售僅99.1億元，較去年同期減少285.2億元，從單城銷售情況看，上海、蘇州、杭州是期內(nèi)銷售金額較去年同期減少最多的三個城市，分別減少262.2億元、19.7億元、11.4億元；從單項目銷售情況看，濟南鐵恒河濱園、深圳四季雅園、?？谌屎銥I江園為年內(nèi)企業(yè)銷售金額最高的三個項目，銷售均價分別為2.5萬元/平方米、5.3萬元/平方米、3.8萬元/平方米，與去年同期銷售TOP1的上海仁恒·海上源項目11.6萬元/平方米的銷售均價差距較大，使得企業(yè)整體銷售均價大幅下降。

??代建業(yè)績同比下降超八成，代建項目有待入市。2023年仁恒代建業(yè)務銷售金額15.8億元，較去年同期下降83.5%；代建銷售面積7.4萬平方米，同比下降59%；代建業(yè)績的下滑由于前幾年獲取的代建項目大多結算完成。而根據(jù)CRIC監(jiān)測，仁恒2022年以來獲取的代建項目可售規(guī)?？蛇_300萬平方米，且大多處于開發(fā)階段，隨著這部分項目的持續(xù)入市，未來對代建業(yè)務規(guī)模仍有較強的拉升作用。

??02投資

??拿地銷售比0.21

??與百強拿地水平基本持平

??新增拿地金額銷售比0.21，審慎投資。2023年仁恒置地新增地塊4幅，均位于國內(nèi)。新增土地儲備建筑面積53.3萬方，同比下降65.2%，拿地金額為68.1億元，同比下降61.6%。新增權益拿地金額為13.1億元，同比微增0.3%。新增拿地樓板價12767元/平方米，同比提高10.2%。期內(nèi)拿地銷售比為0.21，較2022年的0.26小幅下降，與百強房企0.21的整體拿地水平基本持平。

??新增土儲多采取小股操盤模式，且半數(shù)以上位于長三角。從區(qū)域分布上看，2023年仁恒置地國內(nèi)新增4幅土儲，其中3幅集中長三角的江蘇省內(nèi)，另一塊則位于?？冢Y合合約銷售分布情況看，長三角仍是仁恒未來關注區(qū)域。從獲取方式上看，期內(nèi)新增土儲預計仍以小股操盤模式為主，僅?？陧椖繖嘁嬲急冗_到50%，其余項目如蘇州濱湖灣、蘇州溪棠四季花園都是在企業(yè)拿地后選擇與仁恒合作的項目。

??03土儲

??境內(nèi)土儲798.7萬方

??蘇寧單城土儲超百萬方

??土地儲備充足，2023年中國境內(nèi)總土儲規(guī)模798.7萬平方米。截至2023年底仁恒置地總土儲建面為819.7萬平方，其中新加坡土儲占比約2.6%，扣除后中國境內(nèi)土儲798.7萬平方米，較2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達到5年左右，盡管總土儲規(guī)模小幅下降，足夠支撐未來發(fā)展。

??長三角區(qū)域土儲占比六成，主要集中蘇州、南京、無錫三城。從國內(nèi)總土儲建面分布來看，長三角占比最高為60.6%，其次為珠三角占比22.2%，環(huán)渤海和中西部分別為11.7%、5.5%，與2022年年底格局無大變動。從能級來看，土儲主要分布在二線城市，占比達到57%，其次為三四線城市占比31.7%，一線城市占比11.3%。從城市層面來看，蘇州、無錫持續(xù)補倉，與南京為土儲分布最多的三城，累計占比境內(nèi)土儲近四成，其中蘇州、南京兩城土地儲備均超百萬方，結合銷售數(shù)據(jù)來看，下半年長三角銷售貢獻度有望提升。

??04盈利

??營收同比增長51.1%

??凈利潤出現(xiàn)虧損

??營業(yè)收入同比增長51.1%，交付均價提高拉升地產(chǎn)營收規(guī)模。仁恒置地2023年營業(yè)收入434億元，同比增長51.1%；地產(chǎn)營收381.4億元，同比提升54.3%。營業(yè)收入的增加主要由于期內(nèi)交付項目均價的提升，2023年交付均價42833元/平方米，較去年同期提升11.4%，一定程度上拉升了地產(chǎn)營收規(guī)模。

??毛利同比提升6.9%，凈利潤首次出現(xiàn)虧損。期內(nèi)仁恒置地毛利潤為82.9億元，同比增加6.9%，毛利率為19.1%，較去年同期下降7.9個百分點。凈利潤為虧損7.2億元，歸母凈利潤為虧損9.3億元，主要受到期內(nèi)投資物業(yè)公允價值損失增加、已完成待售物業(yè)和開發(fā)待售物業(yè)的減值損失以及金融資產(chǎn)的凈減值損失的影響，其中金融資產(chǎn)凈減值損失10.6億元，投資性物業(yè)公允價值損失5.3億元。

??05負債

??總有息債同比下降30%

??三道紅線處于綠檔水平

??短期流動性充足，年內(nèi)有息債占比超3成。截至2023年，仁恒置地持有現(xiàn)金（含受限制存款）130.1億元，較去年同比下降37.2%?？傆邢⒇搨?guī)模同比下降30.1%，其中短期有息負債92.3億元，較去年同比下降34.7%，長期有息負債207.9億元，較去年年底下降27.8%?，F(xiàn)金短債比1.95，較去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的現(xiàn)金短債比為1.95，較去年年底提升0.2，長短債務比2.25，較去年年底提升0.21。雖然現(xiàn)金短債比、長短債務比在安全閾值內(nèi)，但根據(jù)仁恒公布的債務到期情況看，一年內(nèi)到期有息債務規(guī)模占總有息債比重接近1/3，需要合理安排現(xiàn)金流避免資金承壓。

??融資成本5.6%，剔預后資產(chǎn)負債率64%。2023年仁恒置地平均融資成本為5.6%，較去年年底提升0.6個百分點。仁恒置地2023年凈負債率為38.9%，較去年年底下降10.1個百分點；剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率在64%，較上年末下降2個百分點，三道紅線仍保持綠檔。

??06商業(yè)

??自持物業(yè)及酒店運營收入同比增長

??新商業(yè)項目出租率均超95%

??年內(nèi)新開業(yè)商業(yè)出租率良好，酒店入住水平同比顯著提升。2023年仁恒自持物業(yè)及酒店運營收入17.5億元，同比上升32.2%，期內(nèi)酒店入住率的提升在一定程度上助力營收上漲，在疫情管控放開后，珠海、三亞酒店入住率創(chuàng)新高，三亞酒店入住率甚至達到83%。同時，期內(nèi)深圳仁恒夢創(chuàng)廣場和海口仁恒海棠公園作為新項目，商業(yè)入住率分別達到95%、96%的水平，年末開放的蘇州倉街商業(yè)廣場也將帶來可觀的收益。