??合約銷售規(guī)模同比降幅15%，三道紅線處于橙檔，短期償債壓力明顯提升

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【全年業(yè)績(jī)同比下降15%，長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)度下降】2023年五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額113億元，同比下降15%；合約銷售均價(jià)的下降主要與年內(nèi)銷售均價(jià)較高區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)下降有關(guān)。從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年五礦地產(chǎn)銷售均價(jià)較低的華中、成渝地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度顯著提升，而銷售均價(jià)較高的長(zhǎng)三角區(qū)銷售貢獻(xiàn)度顯著下降。銷售均價(jià)不足1.5萬(wàn)元/平方米的華中、成渝地區(qū)的銷售貢金額占比分別提升3.4、5.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售規(guī)模同比提升13%、64%，珠三角地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度分別同比下滑1.6、11.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【年內(nèi)無(wú)新增土儲(chǔ)，一二線城市土地儲(chǔ)備占比近七成】五礦地產(chǎn)2023年全年無(wú)新增土儲(chǔ)。截至2023年，五礦地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為666.7萬(wàn)平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)217.8萬(wàn)平方米，占比32.7%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲(chǔ)備占比也分別達(dá)到22.1%和21.3%。分城市能級(jí)來(lái)看，截至2023年末五礦地產(chǎn)的土儲(chǔ)分布主要以一二線為主，占比合計(jì)近七成。

??【營(yíng)收及毛利規(guī)模增長(zhǎng)，凈利虧損收窄】2023年五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入114.5億元，同比增長(zhǎng)25.5%，毛利潤(rùn)19.7億元，同比增長(zhǎng)106.3%。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年五礦地產(chǎn)的毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，毛利的增加主要由于年內(nèi)珠三角地區(qū)高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，拉升毛利率水平。凈利率和歸母凈利率分別為-4.2%和-8%，主要由于年內(nèi)其他應(yīng)收款計(jì)提減值撥備、年內(nèi)融資成本上升等原因?qū)е聝衾麧?rùn)率和歸母凈利潤(rùn)率的持續(xù)虧損。

??【短期償債壓力較大，需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際】截至2023年末，五礦地產(chǎn)持有現(xiàn)金31.8億元，同比降幅58.3%；短期有息負(fù)債138億元，較2022年末同比增加113.4%?，F(xiàn)金短債比0.23、長(zhǎng)短期債務(wù)比0.53，分別較2022年末顯著降低0.95和1.88。凈負(fù)債率進(jìn)一步提升至138%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，低于監(jiān)管閾值，目前五礦地產(chǎn)三條紅線處于橙檔，需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際。同時(shí)，截止2023年末，五礦地產(chǎn)的平均融資成本也上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至5%，借貸利率有一定優(yōu)化空間。

??01銷售

??全年業(yè)績(jī)同比下降15%
長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)度下降

??2023年五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額113億元，同比下降15%；合約銷售面積55.5萬(wàn)平方米，同比下降0.9%；合約銷售均價(jià)20355元/平方米，同比下降14.4%，合約銷售均價(jià)的下降主要與年內(nèi)銷售結(jié)構(gòu)變化有關(guān)。

??從銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2023年五礦地產(chǎn)銷售均價(jià)較低的華中、成渝地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度顯著提升，而銷售均價(jià)較高的長(zhǎng)三角區(qū)銷售貢獻(xiàn)度顯著下降。根據(jù)五礦地產(chǎn)披露的銷售地區(qū)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年銷售均價(jià)不足1.5萬(wàn)元/平方米的華中、成渝地區(qū)的銷售貢金額占比分別提升3.4、5.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售規(guī)模同比提升13%、64%，而珠三角地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度同比下滑，分別下降1.6、11.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額同比下降21%、48%。

??02 投資

??年內(nèi)無(wú)新增土儲(chǔ)
一二線城市土地儲(chǔ)備占比近七成

??2023年有近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企未拿地，五礦地產(chǎn)2023年全年無(wú)新增土儲(chǔ)。截至2023年，五礦地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為666.7萬(wàn)平方米。其中，環(huán)渤海地區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)217.8萬(wàn)平方米，占比32.7%；華中地區(qū)和珠三角地區(qū)土地儲(chǔ)備占比也分別達(dá)到22.1%和21.3%。結(jié)合五礦地產(chǎn)的銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，環(huán)渤海地區(qū)未來(lái)仍是五礦地產(chǎn)的主要的銷售貢獻(xiàn)區(qū)域，而長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售貢獻(xiàn)度將進(jìn)一步下降。分城市能級(jí)來(lái)看，截至2023年末五礦地產(chǎn)的土儲(chǔ)分布主要以一二線為主，占比合計(jì)近七成。

??03 財(cái)務(wù)

??營(yíng)收及毛利規(guī)模增長(zhǎng)
凈利虧損收窄

??2023年五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入114.5億元，同比增長(zhǎng)25.5%，毛利潤(rùn)19.7億元，同比增長(zhǎng)106.3%，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)的虧損較去年收窄。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年五礦地產(chǎn)的毛利率由去年同期的10.5%上升至17.2%，毛利的增加主要由于年內(nèi)珠三角地區(qū)高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，拉升毛利率水平。凈利率和歸母凈利率分別為-4.2%和-8%，主要由于年內(nèi)其他應(yīng)收款計(jì)提減值撥備、年內(nèi)融資成本上升等原因?qū)е聝衾麧?rùn)率和歸母凈利潤(rùn)率的持續(xù)虧損。

??04 負(fù)債

??短期償債壓力較大
需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際

??截至2023年末，五礦地產(chǎn)持有現(xiàn)金31.8億元，同比降幅58.3%；短期有息負(fù)債138億元，較2022年末同比增加113.4%。現(xiàn)金短債比0.23、長(zhǎng)短期債務(wù)比0.53，分別較2022年末顯著降低0.95和1.88。凈負(fù)債率進(jìn)一步提升至138%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，低于監(jiān)管閾值，目前五礦地產(chǎn)三條紅線處于橙檔，需關(guān)注財(cái)務(wù)安全邊際。同時(shí)，截止2023年末，五礦地產(chǎn)的平均融資成本也上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至5%，借貸利率有一定優(yōu)化空間。