??累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售449.3億元，同比減少18.7%；兩年內(nèi)到期債務(wù)占比過(guò)半，償期還壓力較大。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪慧

??核心觀點(diǎn)【全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約450億，業(yè)績(jī)同比表現(xiàn)不及行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均】 2023年，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額449.3億元、簽約銷(xiāo)售面積227.3萬(wàn)平方米，分別同比減少18.7%、14.7%。年內(nèi)，共計(jì)有69個(gè)樓盤(pán)及少數(shù)尾盤(pán)在售，主要分布在40個(gè)城市。其中東莞松山湖文旅綜合項(xiàng)目銷(xiāo)售額達(dá)50.51億元，該項(xiàng)目也創(chuàng)下東莞市2023年新房首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售榜單第一成績(jī)。

??【23年新增4個(gè)項(xiàng)目，三四線(xiàn)城市剩余可開(kāi)發(fā)建面占比過(guò)半】全年，華僑城獲取4個(gè)新項(xiàng)目，合計(jì)新增計(jì)容建筑面積59.87萬(wàn)平方米，土地總價(jià)72.36億元。新增項(xiàng)目持有權(quán)益較高，以地價(jià)計(jì)算平均權(quán)益占比91.2%。截至2023年末，累計(jì)剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積1097.81萬(wàn)平方米，較2022年末進(jìn)一步減少4.7%，其中三四線(xiàn)占55.3%。目前城市分化嚴(yán)峻，三四線(xiàn)城市去化修復(fù)預(yù)期并不明朗，中短期對(duì)企業(yè)仍是較大挑戰(zhàn)。 

??【房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比腰斬，凈利虧損幅度收窄】報(bào)告期內(nèi)，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入557.4億元，同比下降27.4%；其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入242.1億元，同比減少51.0%。稅前毛利潤(rùn)105.8億元，同比下降39.7%，毛利率為19.0%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。最終凈利潤(rùn)虧損84.4億元、歸母凈利潤(rùn)虧損64.9億元，得益于旅游業(yè)務(wù)復(fù)蘇和資產(chǎn)減值損失減少，虧損幅度與2022年相比有所收窄。華僑城連續(xù)兩年面臨大額虧損，除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算壓力，長(zhǎng)期股權(quán)投資、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等也給盈利帶來(lái)巨大的沖擊，目前市場(chǎng)仍處于低位，企業(yè)困境難解，中短期盈利預(yù)期仍不樂(lè)觀。

??【踩中“兩條紅線(xiàn)”，兩年內(nèi)到期債務(wù)占比過(guò)半】截至報(bào)告期末，華僑城有息負(fù)債總額1334.4億元，較2022年末增加4.2%。其中，兩年以?xún)?nèi)到期債務(wù)合計(jì)701.5億元，同比增加28.1%，占總有息負(fù)債52.6%。貨幣資金余額401.5億元，現(xiàn)金短債比為1.63，較2022年末1.96有所下降，若剔除受限資金和預(yù)售監(jiān)管資金，非受限現(xiàn)金短債比為1.17。此外，凈負(fù)債率為108.4%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.0%，踩中“兩條紅線(xiàn)”。整體來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性面臨一定的壓力，企業(yè)需加強(qiáng)債務(wù)管理，同時(shí)積極進(jìn)行融資排布，提高經(jīng)營(yíng)安全系數(shù)。

??【推動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合，實(shí)現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運(yùn)作】截至目前，華僑城完成了超過(guò)50個(gè)存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理重組，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目從城市公司剝離至歡樂(lè)谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)等專(zhuān)業(yè)化公司集中管理，酒店公司存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)公司移交。隨著專(zhuān)業(yè)化整合的落實(shí)，各業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運(yùn)作，助力存量資產(chǎn)提升運(yùn)營(yíng)效益。

??01 銷(xiāo)售

??全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約450億
業(yè)績(jī)同比表現(xiàn)不及行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均

??2023年，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額449.3億元、簽約銷(xiāo)售面積227.3萬(wàn)平方米，分別同比減少18.7%、14.7%，累計(jì)業(yè)績(jī)降速稍高于行業(yè)百?gòu)?qiáng)整體。

??年內(nèi)，共計(jì)有69個(gè)樓盤(pán)及少數(shù)尾盤(pán)在售，主要分布在40個(gè)城市。其中，一二線(xiàn)城市簽約銷(xiāo)售額占比63.9%，三四線(xiàn)城市簽約銷(xiāo)售額占比36.1%，核心貢獻(xiàn)城市包括深圳、成都、東莞等，其中東莞松山湖文旅項(xiàng)目銷(xiāo)售額達(dá)50.51億元，該項(xiàng)目也創(chuàng)下東莞市2023年新房首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售榜單第一成績(jī)。

??2021年以來(lái)，華僑城的業(yè)績(jī)持續(xù)承壓，在文旅地產(chǎn)成片綜合開(kāi)發(fā)模式下，公司項(xiàng)目布局主要位于城市較為偏遠(yuǎn)的非中心區(qū)域，需求支撐較弱，面臨較大的去化壓力。目前市場(chǎng)尚處在低位，仍需加強(qiáng)銷(xiāo)售端的把控，根據(jù)市場(chǎng)情況采取靈活的銷(xiāo)售策略，加快推動(dòng)去化。

??02 投資

??23年新增4個(gè)項(xiàng)目
三四線(xiàn)城市剩余可開(kāi)發(fā)建面占比過(guò)半

??近兩年，華僑城的投資全面放緩，2023年全年獲取4個(gè)新項(xiàng)目，包括佛山順德歡樂(lè)海岸PLUS二期文旅綜合項(xiàng)目、無(wú)錫市經(jīng)開(kāi)區(qū)華發(fā)東地塊錫國(guó)土（經(jīng)）2023-15號(hào)、佛山禪城區(qū)綠景東路地塊以及成都金牛國(guó)賓地塊，合計(jì)新增土地面積38.13萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積59.87萬(wàn)平方米，土地總價(jià)72.36億元。新增項(xiàng)目持有權(quán)益較高，其中有3個(gè)項(xiàng)目權(quán)益占比100%，另一個(gè)權(quán)益占比也達(dá)到70%，以地價(jià)計(jì)算平均權(quán)益占比91.2%。

??截至2023年末，華僑城累計(jì)剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積1097.81萬(wàn)平方米，較2022年末進(jìn)一步減少4.7%；其中，一線(xiàn)城市占1.6%、二線(xiàn)城市占43.1%，三四線(xiàn)占55.3%。目前城市分化嚴(yán)峻，三四線(xiàn)城市去化修復(fù)預(yù)期并不明朗，中短期對(duì)企業(yè)仍是較大挑戰(zhàn)。

??03 利潤(rùn)

??房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比腰斬
凈利虧損幅度收窄

??報(bào)告期內(nèi)，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入557.4億元，同比下降27.4%；稅前毛利潤(rùn)105.8億元，同比下降39.7%；綜合毛利率為19.0%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入242.1億元，同比減少51.0%，毛利率為18.87%，較2022年減少3個(gè)百分點(diǎn)；旅游綜合業(yè)務(wù)收入313.9億元，同比增加15.3%，毛利率為19.1%，較2022年減少5.4個(gè)百分點(diǎn)。

??最終凈利潤(rùn)虧損84.4億元、歸母凈利潤(rùn)虧損64.9億元，與2022年相比虧損幅度有所收窄，主要原因，一方面是旅游業(yè)務(wù)復(fù)蘇，起到一定的平滑利潤(rùn)的作用，其次是本期計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備36.2億元，較2022年127.1億元大幅減少71.5%。

??總體來(lái)說(shuō)，華僑城連續(xù)兩年面臨大額虧損，除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算壓力，長(zhǎng)期股權(quán)投資、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等也給盈利帶來(lái)巨大的沖擊。目前市場(chǎng)仍處于低位，企業(yè)困境難解，中短期盈利預(yù)期仍不樂(lè)觀。

??04 負(fù)債

??踩中“兩條紅線(xiàn)”
兩年內(nèi)到期債務(wù)占比過(guò)半

??報(bào)告期內(nèi)，華僑城充分利用政策工具箱與把握銀行窗口期紅利，通過(guò)貸款置換等手段，持續(xù)壓降融資成本，平均融資成本較年初進(jìn)一步下降0.32個(gè)百分點(diǎn)至3.91%。截至報(bào)告期末，有息負(fù)債總額1334.4億元，較2022年末增加4.2%，其中一年內(nèi)到期債務(wù)246.4億元，較2022年末增加15.8%，占總有息負(fù)債18.5%；一至兩年到期債務(wù)455.1億元，較2022年末增加35.8%，占總有息負(fù)債34.1%。合計(jì)來(lái)看，兩年以?xún)?nèi)到期債務(wù)達(dá)到701.5億元，同比增加28.1%，占總有息負(fù)債52.6%，中短期面臨較大的到期壓力。

??全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正為34.2億，較2022年-5.7億元大幅改善；貨幣資金余額401.5億元，較2022年末減少3.5%，現(xiàn)金短債比為1.63，較2022年末1.96有所下降，若剔除受限資金和預(yù)售監(jiān)管資金，非受限現(xiàn)金短債比為1.17。凈負(fù)債率為108.4%，較2022年末上升22.5個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.0%，較2022年末上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，踩中“兩條紅線(xiàn)”。整體來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性面臨一定的壓力，企業(yè)需加強(qiáng)債務(wù)管理，同時(shí)積極進(jìn)行融資排布，提高經(jīng)營(yíng)安全系數(shù)。

??05 多元化

??推動(dòng)專(zhuān)業(yè)化整合
實(shí)現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運(yùn)作

??截至目前，華僑城完成了超過(guò)50個(gè)存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理重組，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目從城市公司剝離至歡樂(lè)谷、商管、華服、酒店、旅發(fā)等專(zhuān)業(yè)化公司集中管理，酒店公司存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)公司移交，各事業(yè)部承擔(dān)資產(chǎn)主體責(zé)任、專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)運(yùn)營(yíng)提升責(zé)任，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)化的業(yè)務(wù)體系，形成市場(chǎng)化的發(fā)展模式。歡樂(lè)谷公司成立主題公園大運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)，加大對(duì)主題公園景區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)統(tǒng)籌力度；商管公司建立商業(yè)品牌庫(kù)及品牌聯(lián)盟，進(jìn)一步完善規(guī)模商業(yè)體的標(biāo)準(zhǔn)化管理體系；酒店公司建立酒店業(yè)務(wù)集中采購(gòu)項(xiàng)目庫(kù)，整合資源推進(jìn)區(qū)域集采合作。隨著專(zhuān)業(yè)化整合的落實(shí)，各業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)“一業(yè)一企、一企一業(yè)”運(yùn)作，助力存量資產(chǎn)提升運(yùn)營(yíng)效益。

??旅游業(yè)務(wù)：報(bào)告期內(nèi)，公司旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客9365萬(wàn)人次，同比增加51%。同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目拓展，公司已與地方政府就長(zhǎng)沙文化旅游綜合項(xiàng)目一期（親子樂(lè)園）達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議；北京瑪雅海灘水公園項(xiàng)目施工建設(shè)工作有序進(jìn)行。

??商管業(yè)務(wù)，報(bào)告期內(nèi)，成功舉辦“創(chuàng)想歡樂(lè)·商業(yè)向新”商業(yè)品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，三大核心產(chǎn)品線(xiàn)—“歡樂(lè)海岸系列”文旅特色商業(yè)綜合體產(chǎn)品線(xiàn)，“OCT-LOFT系列”創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線(xiàn)，“歡樂(lè)時(shí)光系列”品質(zhì)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)全面亮相。

??物管業(yè)務(wù)，報(bào)告期內(nèi)成功拓展外部項(xiàng)目超50個(gè)，并創(chuàng)新搭建“6W3H3A”物業(yè)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系。