??全口徑銷售金額增長(zhǎng)12%，新增土儲(chǔ)貨值增長(zhǎng)48%，毛利率下降4個(gè)百分點(diǎn)。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【權(quán)益銷售額同比增長(zhǎng)13.5%，2024年不定全年目標(biāo)】2023年，建發(fā)國(guó)際全年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約1889億元，同比增長(zhǎng)約12%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1379.6億元、權(quán)益銷售面積666.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)13.5%和9.3%；是當(dāng)前少有實(shí)現(xiàn)銷售正增長(zhǎng)的企業(yè)之一。面對(duì)今年銷售市場(chǎng)的不確定性，建發(fā)國(guó)際表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎，“目前會(huì)采取逐季逐月的考慮盤點(diǎn)，設(shè)定一個(gè)最佳銷售目標(biāo)去推動(dòng)，但沒辦法定全年目標(biāo)?！?/p>

??【全年新增貨值超兩千億，未來(lái)將結(jié)合銷售調(diào)整拿地】2023年建發(fā)國(guó)際新獲取78個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約1169億元，同比增長(zhǎng)42%；新增項(xiàng)目全口徑貨值約2180億，同比增長(zhǎng)48%。面對(duì)未來(lái)的不確定性，建發(fā)國(guó)際表示“會(huì)結(jié)合自身的銷售進(jìn)度狀況，整體土儲(chǔ)規(guī)模不能過(guò)大，確保安全性?！苯刂?023年末，建發(fā)國(guó)際的土地儲(chǔ)備總可銷售面積約達(dá)15.52百萬(wàn)平方米，較2022年末下降了4%。土地儲(chǔ)備出現(xiàn)下降，主要是由于莆田、無(wú)錫、寧德及貴陽(yáng)等地下降較快，而從新增較多的城市來(lái)看，主要集中在上海、南昌、臺(tái)州、杭州及泉州等城市，其中上海凈增加約45萬(wàn)平方米，較期初增加79%。

??【營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)35%，三費(fèi)費(fèi)用同比減少12.6億】2023年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1344億元，同比增長(zhǎng)35%；但毛利潤(rùn)149億元，同比下降2%；毛利率為11.1%，同比下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。此外凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了14%至63.4億元；凈利率為4.71%，同比下降0.87個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要是由于期內(nèi)行政開支大幅減少了36%，此外財(cái)務(wù)費(fèi)用減少了52%，合計(jì)看三費(fèi)費(fèi)用相比2022年共減少了12.6億。需注意的是，自2022年建發(fā)國(guó)際計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備37.9億后，2023年再次計(jì)提16.4億。

??【總有息負(fù)債下降23%，正在考慮境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃】截至2023年末，建發(fā)國(guó)際持有現(xiàn)金542億元，較2022年末增長(zhǎng)8%；總有息負(fù)債321億元，較2022年下降了23%，其中短期有息負(fù)債59億，與去年末大致持平，現(xiàn)金短債比9.15倍，現(xiàn)金不僅能夠覆蓋短債也能覆蓋總有息負(fù)債。但需注意的是，2023年建發(fā)國(guó)際的流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)了14%，其中貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)、應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)及應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)均有大幅提升，分別凈增加83億、78億及18億。除此之外，建發(fā)國(guó)際的物業(yè)存貨中持作銷售物業(yè)較2022年末增長(zhǎng)了87%，對(duì)此建發(fā)國(guó)際管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示 “2024年將加大庫(kù)存的去化，盡量把工作抓得更細(xì)、更好?！蓖瑫r(shí)，建發(fā)國(guó)際表示未來(lái)會(huì)考慮境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃。

??01 銷售

??權(quán)益銷售額同比增長(zhǎng)13.5%
2024年不定全年目標(biāo)

??2023年，建發(fā)國(guó)際全年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約1889億元，同比增長(zhǎng)約12%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1379.6億元、權(quán)益銷售面積666.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)13.5%和9.3%；銷售權(quán)益比73%。此外，期內(nèi)全口徑的回款金額達(dá)到1843億元，回款率達(dá)到了98%。

??近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售趨于疲軟，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年商品房銷售額下降了6.5%，其中住宅銷售額下降了6.0%，而建發(fā)國(guó)際仍成功完成此前制定的10%-20%增長(zhǎng)目標(biāo)，是當(dāng)前少有實(shí)現(xiàn)銷售正增長(zhǎng)的企業(yè)之一。

??需注意的是，2024年前兩月銷售持續(xù)疲軟，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示新建商品房銷售額下降29%，其中住宅銷售額下降32.7%。面對(duì)今年銷售市場(chǎng)的不確定性，建發(fā)國(guó)際表現(xiàn)更為謹(jǐn)慎，“目前會(huì)采取逐季逐月的考慮盤點(diǎn)，設(shè)定一個(gè)最佳銷售目標(biāo)去推動(dòng)，但沒辦法定全年目標(biāo)?！?/p>

??從權(quán)益銷售金額的區(qū)域分布來(lái)看，2023年建發(fā)國(guó)際的銷售貢獻(xiàn)主要來(lái)自長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，兩個(gè)區(qū)域的權(quán)益銷售金額占比達(dá)79%。從城市能級(jí)來(lái)看，一二線的權(quán)益銷售占比達(dá)到了74%，此外三四線的貢獻(xiàn)占比也達(dá)到了26%，在三四線銷售靠前的城市中包括無(wú)錫、泉州、莆田及漳州等。

??從具體城市來(lái)看，廈門、上海、杭州及蘇州的權(quán)益銷售貢獻(xiàn)均超百億，其中廈門及上海的權(quán)益銷售額達(dá)到了149億元，而蘇州權(quán)益銷售金額同比增長(zhǎng)249%，在各城市中增長(zhǎng)較快。此外還有部分城市權(quán)益銷售出現(xiàn)下滑，這些城市如寧波、漳州，均較同期減少了超20億的權(quán)益銷售額。

??02 投資

??全年新增貨值超兩千億
未來(lái)將結(jié)合銷售調(diào)整拿地

??盡管近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但建發(fā)國(guó)際在土地市場(chǎng)依然保持較強(qiáng)的拿地節(jié)奏。據(jù)建發(fā)國(guó)際業(yè)績(jī)會(huì)披露，2023年新獲取78個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約1169億元，同比增長(zhǎng)42%；新增項(xiàng)目全口徑貨值約2180億，同比增長(zhǎng)48%；拿地權(quán)益比例達(dá)到73%。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年建發(fā)國(guó)際所獲多幅地塊為高溢價(jià)獲取，如佛山大瀝河地塊溢價(jià)率超過(guò)51%，樓面價(jià)約24350元/平方米；東莞南城地塊樓面價(jià)約25999元/平方米，創(chuàng)東莞南城樓面價(jià)紀(jì)錄。由于2023年建發(fā)國(guó)際未披露新增土儲(chǔ)建面，無(wú)法得出獲地均價(jià)。但根據(jù)2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)中提及的數(shù)據(jù)，上半年建發(fā)國(guó)際新增土儲(chǔ)均價(jià)已達(dá)7869元/平米，較年初增長(zhǎng)了16%，預(yù)計(jì)全年獲地成本依然維持較高水平。

??此外，2023年建發(fā)國(guó)際新增土儲(chǔ)總價(jià)與新增貨值的比為54%，相比2022年收窄了兩個(gè)百分點(diǎn)。由于新增土儲(chǔ)總價(jià)主要為土地款，后期還需覆蓋的投入包括建安成本、資本化利息等其他支出，但這類費(fèi)用相對(duì)固定。貨值與土地款比值的收窄也意味著隨著這類地塊結(jié)轉(zhuǎn)，后期的利潤(rùn)率或受影響。

??與此同時(shí)，2023年建發(fā)國(guó)際的新增貨值增速要大幅快于銷售增速，若未來(lái)出現(xiàn)庫(kù)存滯銷，或給企業(yè)周轉(zhuǎn)帶來(lái)壓力。面對(duì)未來(lái)的不確定性，建發(fā)國(guó)際表示“會(huì)結(jié)合自身的銷售進(jìn)度狀況，整體土儲(chǔ)規(guī)模不能過(guò)大，確保安全性?！贝送狻拜^之2023年在一些具有改善性需求的三四線城市大舉拿地，今年也會(huì)比較謹(jǐn)慎?！钡òl(fā)國(guó)際依然會(huì)堅(jiān)持保有當(dāng)前的行業(yè)地位，“考慮穩(wěn)住市場(chǎng)占有率和穩(wěn)定自己的策略、排名名次?！?/p>

??截至2023年末，建發(fā)國(guó)際的土地儲(chǔ)備總可銷售面積約達(dá)15.52百萬(wàn)平方米，較2022年末下降了4%，共合計(jì)311個(gè)項(xiàng)目。土地儲(chǔ)備出現(xiàn)下降，主要是由于莆田、無(wú)錫、寧德及貴陽(yáng)等地下降較快，其中莆田在絕對(duì)量上減少最多達(dá)50萬(wàn)平方米，較期初下降63%。

??而從新增較多的城市來(lái)看，主要集中在上海、南昌、臺(tái)州、杭州及泉州等城市，其中上海凈增加約45萬(wàn)平方米，較期初增加79%。由此可見，2023年建發(fā)國(guó)際主要于上述城市獲地較多。

??業(yè)績(jī)會(huì)中，管理層表示目前建發(fā)國(guó)際土儲(chǔ)貨值約2700億元，“總體規(guī)模不是很大，但是建發(fā)國(guó)際一直以來(lái)的土儲(chǔ)貨值都基本上都是維持在在3000億元以內(nèi)。”

??03 盈利

??營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)35%
三費(fèi)費(fèi)用同比減少12.6億

??2023年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1344億元，同比增長(zhǎng)35%；但毛利潤(rùn)出現(xiàn)下滑2%至149億元；毛利率為11.1%，同比下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。關(guān)于毛利及毛利率的下降，建發(fā)國(guó)際解釋主要由于近年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著下行，期內(nèi)部分已交付項(xiàng)目毛利率水平較上一財(cái)政年度低并錄得結(jié)轉(zhuǎn)收入。

??此外凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了14%至63.4億元；凈利率為4.71%，同比下降0.87個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)主要是由于期內(nèi)行政開支大幅減少了36%，此外財(cái)務(wù)費(fèi)用減少了52%，合計(jì)看三費(fèi)費(fèi)用相比2022年共減少了12.6億。需注意的是，自2022年建發(fā)國(guó)際計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備37.9億后，2023年再次計(jì)提16.4億；此外建發(fā)國(guó)際還計(jì)提了約2.4個(gè)億的應(yīng)收款項(xiàng)信用減值。

??04 負(fù)債

??總有息負(fù)債下降23%
正在考慮境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃

??截至2023年末，建發(fā)國(guó)際持有現(xiàn)金542億元，較2022年末增長(zhǎng)8%；總有息負(fù)債321億元，較2022年下降了23%，其中短期有息負(fù)債59億，與去年末大致持平，現(xiàn)金短債比9.15倍，現(xiàn)金不僅能夠覆蓋短債也能覆蓋總有息負(fù)債。此外存量有息負(fù)債的平均融資成本約3.75%，較2022年末的4.33%繼續(xù)下降約58個(gè)BP。

??但需注意的是，2023年建發(fā)國(guó)際的流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)了14%，其中貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)、應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)及應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)均有大幅提升，分別凈增加83億、78億及18億；截止2023年末，該三筆短期應(yīng)付款合計(jì)593億元。

??除此之外，建發(fā)國(guó)際的物業(yè)存貨中持作銷售物業(yè)較2022年末增長(zhǎng)了87%，對(duì)此建發(fā)國(guó)際管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示 “2024年將加大庫(kù)存的去化，盡量把工作抓得更細(xì)、更好?！?/p>

??與此同時(shí)，建發(fā)國(guó)際表示也在考慮境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃，“2023年上市公司主動(dòng)還了一些債務(wù)后，會(huì)根據(jù)2024年的狀況，繼續(xù)償還相關(guān)債務(wù)，也考慮境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃，建發(fā)國(guó)際或?qū)⒂镁硟?nèi)主體去申報(bào)，證監(jiān)會(huì)目前已經(jīng)在著手批準(zhǔn)?！?/p>