??代建行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張迎來加速度。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約面積已接近2023年全年新增簽約面積的三成。

??新簽約項(xiàng)目中，商業(yè)代建占比高達(dá)75%，政府類代建項(xiàng)目占比為25%，政府類代建仍將是代建企業(yè)布局的重要方向。

??隨著代建賽道入局者增多，未來的競爭格局也將愈發(fā)激烈，加速規(guī)模擴(kuò)張將成為代建企業(yè)重要的方向。

??代建業(yè)務(wù)發(fā)展正在進(jìn)入快車道。

??從CRIC發(fā)布的《2024年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)代建新增規(guī)模TOP20》（點(diǎn)擊查看榜單）可以看出，TOP20企業(yè)在一季度新增簽約面積達(dá)到3464萬平方米，同比基本持平。對比2023年全年新增簽約面積，一季度新增規(guī)模占比已達(dá)29%。

??有7家企業(yè)一季度新增簽約面積超200萬平方米，這7家企業(yè)新增簽約面積合計(jì)2312萬平方米，占TOP20企業(yè)新增簽約面積的66.8%。

??在規(guī)模擴(kuò)張之下，頭部企業(yè)依舊保持穩(wěn)定的增長速度。

??其中，藍(lán)城集團(tuán)的新增簽約面積達(dá)到547.8萬平方米，在TOP20企業(yè)中排在首位。藍(lán)綠雙城和旭輝建管緊隨其后，新增簽約面積分別為494.5萬平方米和336萬平方米。

??聚焦增速來看，藍(lán)城集團(tuán)、融者共創(chuàng)（興元建設(shè)）、旭輝建管擴(kuò)張迅猛，一季度簽約面積同比增速相對較快，其中融者共創(chuàng)（興元建設(shè)）一季度代建新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米，增速在各家企業(yè)中位于前列。

??隨著代建賽道的競爭加劇，部分代建企業(yè)率先嘗試推進(jìn)合伙人制度，以“直營＋加盟”的模式擴(kuò)大合作范圍，促進(jìn)規(guī)模發(fā)展。目前，中原建業(yè)、綠城管理和旭輝建管均推出了合伙人制度。

??未來或?qū)?huì)有更多的代建企業(yè)推進(jìn)合伙人模式，在代建市場上加速擴(kuò)張，“資源型”戰(zhàn)略合作將成為代建企業(yè)發(fā)展一大趨勢。 

??一季度TOP20代建企業(yè)新簽約項(xiàng)目表現(xiàn)出幾個(gè)典型特征。

??從項(xiàng)目委托方性質(zhì)來看，國企及城投類企業(yè)是最大的委托方，其委托的建筑面積占比達(dá)到39%，其次是私營企業(yè)，政府機(jī)關(guān)的比例也達(dá)到了22%。這意味著，擁有較高安全邊際的政府機(jī)關(guān)和國企城投類委托占比高達(dá)61%。

??從項(xiàng)目性質(zhì)來看，一季度新簽約面積中，商業(yè)代建占比高達(dá)75%，包括商品住宅占比56%以及商辦、產(chǎn)業(yè)園及其他類項(xiàng)目占比19%。由于城投托底的增加以及項(xiàng)目紓困的持續(xù)推進(jìn)，城投公司委托的商業(yè)代建項(xiàng)目在不斷增加。

??政府類代建項(xiàng)目占比為25%，包括保障性住房占比13%以及公建配套類占比12%；一季度政府宣布投放5000億PSL用于支持“三大工程”建設(shè)，再加上城改和保障房試點(diǎn)城市的擴(kuò)圍，以及部分重點(diǎn)城市城改和保障房建設(shè)計(jì)劃的推出，未來政府類代建仍將是代建企業(yè)布局的重要方向。

??相較于房地產(chǎn)主業(yè)，代建行業(yè)集中度更高。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2023年末，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計(jì)面積達(dá)4.12億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的55%。

??一季度新增簽約面積也集中在少數(shù)企業(yè)手中。新增簽約面積TOP3企業(yè)占TOP20企業(yè)比重達(dá)到四成，TOP5企業(yè)新增簽約面積占比超過了五成。

??對于頭部代建企業(yè)來說，新入局者也帶來了市場份額之爭的壓力。

??隨著代建政策不斷下沉，多地均出臺或修訂了代建管理制度，再加上“三大工程”建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，以及紓困項(xiàng)目的增多，代建已成為房企業(yè)務(wù)升級轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

??1月中旬，央企招商蛇口入局，宣布將設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司。濱江集團(tuán)也于去年重啟代建賽道。可以預(yù)見，未來代建行業(yè)規(guī)模之爭還將更加激烈。

??根據(jù)綠城管理最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積占當(dāng)年市場份額的20.4%，相比2022年下降了5個(gè)百分點(diǎn)。其管理層坦言，入局代建的企業(yè)越來越多，想要繼續(xù)保持20%份額占比的領(lǐng)先地位，需要更加努力去識別和抓住這些業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

??實(shí)際上，代建并不是一門容易做的生意，入局企業(yè)需要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各方面出發(fā)，做出口碑贏得更大的市場份額。

??規(guī)模之外，品牌力將成為企業(yè)在市場份額之爭中勝出的關(guān)鍵。尤其是在市場下行階段，代建企業(yè)的品牌與服務(wù)是抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的利器。

??在2023年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，多家房企看好代建業(yè)務(wù)，認(rèn)為代建仍有很大空間。

??對比歐美國家20%-30%的滲透率，我國代建業(yè)務(wù)潛在的增長空間巨大，但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是有限的，未來房企在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。