??時代風(fēng)口變幻、行業(yè)周期更迭，急劇并殘酷。

??2018年，萬科秋季內(nèi)部例會，公司董事會主席郁亮首次喊出了“活下去”的口號，一石激起千層浪。當時的房地產(chǎn)行業(yè)如烈火烹油。

??6年后，一語成讖。

??2024年3月29日，萬科舉行2023年業(yè)績發(fā)布會。郁亮表示，萬科管理團隊堅決“不躺平”，一定會跨過這個階段性關(guān)口，將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。

??黯然走下樓臺的萬科，只是房地產(chǎn)行業(yè)整體暗淡失色的一個典型縮影。

??光大證券近期一份研報解釋稱，融資端對房企融資較為謹慎，資金供給收縮，地方政府再次緊縮商品房預(yù)售資金監(jiān)管，流動壓力下，房企開始打折促銷加快回款，但這導(dǎo)致購房者對保交付預(yù)期進一步降低，形成了“越降價購買意愿越低”的情形，最終量價齊跌。光大證券在這份研報中總結(jié)稱：“部分城市的貸款風(fēng)波遏制了行業(yè)信心恢復(fù)、延緩了銷售復(fù)蘇，潛在購房群體的購房意愿再次受到?jīng)_擊?！?/p>

??“過去，我們創(chuàng)造了輝煌的業(yè)績。當前，整個房地產(chǎn)行業(yè)仍處于前所未有的凜冬之中，市場低迷所帶來的短期流動性壓力，對富力的經(jīng)營發(fā)展形成了巨大挑戰(zhàn)。”近日，富力地產(chǎn)集團董事長張力在公司成立30周年總結(jié)大會上表示，面對重重險阻，信心與斗志比金子更重要。

??富力地產(chǎn)創(chuàng)建于1994年，自當時打造第一個項目廣州富力花園起，富力地產(chǎn)從一個僅有2萬平方米的住宅樓盤起家，一路穩(wěn)扎穩(wěn)打、發(fā)展壯大，如今已成為累計交付面積超1億平方米、小區(qū)業(yè)主超 400萬人、累計納稅額超 1300 億元、累計繳納土地出讓金超3000 億元的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

??房地產(chǎn)行業(yè)當前的困難，富力地產(chǎn)一樣在經(jīng)歷；深厚的發(fā)展底蘊，富力地產(chǎn)也一樣擁有，并在整個行業(yè)面臨的困境中穿越陰霾重回安全區(qū)。

??4月5日，富力地產(chǎn)子公司怡略有限公司（Easy Tactic）對外披露，該公司旗下3只美元債券的同意條件已順利達成。據(jù)悉，這3只債券的到期日分別為2025年、2027年和2028年。此舉意味著，富力地產(chǎn)子公司怡略有限公司將能夠繼續(xù)按照計劃推進美元債券的發(fā)行和償還工作。

??過去幾年，因經(jīng)營及市場因素等多方面原因，富力地產(chǎn)也成為了國內(nèi)面臨最嚴峻債務(wù)壓力的企業(yè)之一。面對這一重大困局，富力地產(chǎn)積極應(yīng)對，多舉措化解債務(wù)，使總額約人民幣467億元的到期債務(wù)獲得重組和延期，也成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。

??面對當前困難，張力也向外界透露了一份新的發(fā)展計劃與信心——集團擁有大量優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性物業(yè)、充足的土地儲備及可售貨量，整體發(fā)展穩(wěn)健且資產(chǎn)遠大于負債，有充足的底氣渡過難關(guān)，未來發(fā)展大有保障。

??“如我們在全國現(xiàn)有已竣備現(xiàn)貨貨值約500億元，已取證及近期將取證的未售貨值約400億~500億元。另有充沛的大灣區(qū)舊改儲備，項目位置優(yōu)越，盈利有保障，一旦市場回暖即可快速實現(xiàn)銷售?！睆埩φf。

??富力地產(chǎn)發(fā)韌于改革開放前沿城市廣州，伴隨中國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮以及城市化進程的大發(fā)展，從廣州走向了全國，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)走向多元化布局，創(chuàng)造了多個業(yè)內(nèi)奇跡，亦打造出了一個又一個獨特鮮明的“富力標簽”，成為行業(yè)頗具代表性的企業(yè)之一。

??“盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰(zhàn)，但只要擁有堅定的信心和充足的能力，我們有信心帶領(lǐng)全體富力人披荊斬棘、攻堅克難，以戰(zhàn)天斗地的精神沖破一重又一重的難關(guān)?！睆埩φf。

??有“領(lǐng)先者”在變局中黯然離場，也有“穩(wěn)健者”正以實力贏得市場信任。

??30年舊改有力量

??富力地產(chǎn)被譽為廣州“舊改之王”，業(yè)界曾經(jīng)流傳一句話：“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

??自1994年啟動廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項目起，富力地產(chǎn)在舊廠改造之路上高歌猛進，將原廣州銅材廠、硫酸廠、鍋爐廠、 風(fēng)扇廠、煤廠、水泥廠等10多座舊廠房變?yōu)橐粋€個全新的宜居社區(qū)和商業(yè)綜合體。沿襲著“拆舊廠，建新房”的策略，富力地產(chǎn)打造了一個個城市更新的經(jīng)典之作。

??之后，富力地產(chǎn)一直引領(lǐng)城市更新建設(shè)浪潮。2000年揮師進京，在北京廣渠門外東五廠舊廠原址上打造了一座超大型社區(qū)——北京富力城，因?qū)崿F(xiàn)“當年買地、當年開發(fā)、當年銷售”而成為北京房地產(chǎn)界的“傳奇”。自此，南派建筑設(shè)計的新理念為富力地產(chǎn)打開了北方市場，隨后南拓北進，業(yè)務(wù)延伸至上海、天津、西安、重慶、成都、太原、海南等核心城市和地區(qū)，全國化戰(zhàn)略布局開始駛?cè)胙该桶l(fā)展的快車道。

??2005年，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板正式上市（上市編號：2777），并一舉打破紀錄，首個交易日中，成為在香港H股上市集資額最高的內(nèi)地民營企業(yè)。

??“一座珠江新城，半壁富力造”，以廣州珠江新城CBD建設(shè)為契機，富力乘著廣州城市核心東進之風(fēng)全面進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。陸續(xù)在珠江新城興建了十幾棟超甲級寫字樓、國際豪華酒店及現(xiàn)代購物中心，塑造一棟又一棟商業(yè)地標建筑。在北京、上海、杭州等城市核心優(yōu)質(zhì)商務(wù)區(qū)建造了40余棟摩天甲級寫字樓，形成了立體而龐大的“國際富力城市價值體系”，塑造了企業(yè)與總部城市共贏共榮的典范。

??從舊到新，從荒蕪到繁盛，30年以來，富力地產(chǎn)被冠以“舊改專業(yè)戶”“CBD締造者”“全球豪華酒店業(yè)主”等不同的稱號，每一個背后都印證了富力地產(chǎn)走過的里程碑式的發(fā)展高峰。

??重回安全區(qū)

??房地產(chǎn)市場下行趨勢，也讓富力地產(chǎn)前行不易。

??作為首家完成境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組的房企，富力地產(chǎn)過得依舊不平靜。聯(lián)合資信曾在評級報告中表示，未來一段時期，富力地產(chǎn)仍需通過資產(chǎn)處置和債務(wù)展期等方式來應(yīng)對債務(wù)集中到期壓力和項目交付壓力。

??顯然，市場的擔(dān)憂并未完全退去。富力地產(chǎn)重回安全區(qū)的“底氣”在哪？

??“有息負債已從2018年的約1600億元下降到現(xiàn)在的800多億元，應(yīng)付未付工程款及商票體量不大?！? 張力說，富力債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰，無表外負債、私募集資等，總體風(fēng)險可控。集團擁有約600萬平方米建筑面積的在營優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)，若按均價每平方米2萬元估算，總市值逾千億元，抗風(fēng)險能力強。

??除此之外，富力還有北京通州、廣州環(huán)貿(mào)港、上海虹橋、天津萬豪等約75萬平方米接近完工的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)，僅需少量資金投入便可完工開業(yè)，將為富力集團創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流及業(yè)主利潤。

??土地儲備也為富力地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營提供了有力支撐。

??據(jù)悉，富力地產(chǎn)擁有未售土地儲備約7100億元，對應(yīng)已付土地出讓金800多億元及已付工程款300多億元。大部分未售土地儲備位于一二線城市，三四線城市的土地儲備占比低，滯銷、虧損項目所占比例更少。

??這一輪行業(yè)深度調(diào)整已進入第三個年頭，與大多數(shù)房企一樣，2024年對富力來說注定不會輕松。不過，富力是最早對龐大債務(wù)進行管理的房企，期間付出了巨大的努力，出險以后的資本操作已被許多后來者視作“效仿樣本”之一，無論是與投資者的溝通還是展期方案中所提供的可選項，富力都有值得借鑒的地方。

??在減債的路上，富力一直走在行業(yè)前面。

??2月6日，富力地產(chǎn)宣布已與London One Limited（買方）訂立意向書，其將轉(zhuǎn)讓富力國際地產(chǎn)投資全部已發(fā)行股本及轉(zhuǎn)讓待售貸款，買方將收購待售股份及接納待售貸款的轉(zhuǎn)讓。富力國際地產(chǎn)投資的主要資產(chǎn)是位于英國倫敦的兩座大樓River Tower及City Tower。

??此次馳援的正是富力的老朋友，被稱為“重慶李嘉誠”的中渝置地董事局主席張松橋。

??“面對當前暫時的資金流動性困難，大家務(wù)必堅持開源節(jié)支，切實把握政策東風(fēng)爭取資金補充。”張力強調(diào)。

??一是促銷售、快回款，這是當務(wù)之急。

??張力要求各級公司負責(zé)人兼任銷售負責(zé)人，一手抓好現(xiàn)貨去化回款，一手抓好順銷項目的供貨推售，特別是針對貨齡較長的現(xiàn)貨可適當折價促銷，以求快速回籠資金。

??二是各區(qū)域、各地區(qū)公司全面貫徹控本降支。

??“各級領(lǐng)導(dǎo)班子做好表率，管好各自的錢袋子，厲行節(jié)約，量入為出，繼續(xù)壓縮不必要的支出?！睆埩φf，特別是針對近來混凝土、砂石、鋼筋等建材持續(xù)大幅降價，各級管理團隊更應(yīng)加大力度嚴控工程支出，爭取將建安成本壓降30%。

??三是抓緊推動優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)的貸款工作。

??在張力看來，經(jīng)營性物業(yè)貸款工作對富力集團至關(guān)重要，既可盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)引入活水，也可減輕債務(wù)枷鎖及訴訟纏繞，使富力集團輕裝上陣以度嚴冬。他重申集團各級人員務(wù)必高度重視，牢牢把握新政東風(fēng)，將其作為頭等事務(wù)，攻堅克難，抽調(diào)各方資源全力配合相關(guān)工作。

??四是項目“白名單”的申報及相關(guān)融資方案的落實，這是近期工作的重中之重。

??“這些可為集團各項目補充正常建設(shè)所需的資金，緩解當前的流動性緊張局面，積攢力量熬過寒冬?！睆埩φf，目前集團已有幾十個項目進入了各地“白名單”，各區(qū)域、地區(qū)及項目管理團隊務(wù)必高度重視，抓緊“白名單”的上報窗口期，所有在建項目應(yīng)報盡報，并設(shè)法加大溝通力度，與相應(yīng)金融機構(gòu)磋商，爭取盡快落實項目融資增量。

??“盡管地產(chǎn)行業(yè)仍面臨諸多前所未遇的困難與挑戰(zhàn)，我們將帶領(lǐng)全體富力人披荊斬棘、攻堅克難，以戰(zhàn)天斗地的精神沖破一重又一重的難關(guān)?！睆埩Ρ硎?。

??三十再立，2024年之后，富力地產(chǎn)將會是另一番新天地。