??全年收益209.6億，毛利26.31億，投資物業(yè)公允變動(dòng)及資產(chǎn)減值合計(jì)虧損68億。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)【合同銷售同比下降53%，2024年一盤(pán)一策加強(qiáng)回款】2023年，中駿集團(tuán)（含合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約278億元，同比下降52.9%。具體城市來(lái)看，一二線城市杭州、北京、天津合同銷售相對(duì)較高，其中杭州銷售金額達(dá)72億，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。中駿集團(tuán)表示2024年的重點(diǎn)工作將繼續(xù)圍繞保交付、?，F(xiàn)金流、保經(jīng)營(yíng)。在營(yíng)銷方面，堅(jiān)持一盤(pán)一策，通過(guò)各項(xiàng)目所在市場(chǎng)的版塊競(jìng)爭(zhēng)情況制定靈活的銷售策略，加快流量項(xiàng)目的推盤(pán)節(jié)奏，加大銷售房款的催收力度。

??【保持流動(dòng)性暫緩買(mǎi)地，庫(kù)存物業(yè)有待加快結(jié)轉(zhuǎn)】2023年，中駿集團(tuán)并未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。截至2023年末，中駿集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積為2990萬(wàn)平方米，較2022年下降了12%；此外庫(kù)存物業(yè)（包括發(fā)展中物業(yè)及持作出售已落成物業(yè)）共900億，是2023年已售物業(yè)成本的5.15倍。未來(lái)中駿集團(tuán)應(yīng)加快庫(kù)存物業(yè)的轉(zhuǎn)化。

??【凈利潤(rùn)虧損84億，投資物業(yè)公允變動(dòng)及資產(chǎn)減值合計(jì)虧損68億】2023年中駿集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為210億元，同比下滑22%。由于銷售單價(jià)下滑明顯，毛利大幅減少約51%至26億元；毛利率則由2022年的20.3%減少至12.6%。此外，凈利潤(rùn)虧損84億元，一方面是投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)虧損38億，另一方面，庫(kù)存物業(yè)的計(jì)提減值約30億元。此外中駿集團(tuán)還計(jì)提了約7.1億的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)的減值虧損，以及1.7億的于合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的投資的減值虧損。

??【現(xiàn)金64億無(wú)法應(yīng)對(duì)到期債務(wù)，積極推進(jìn)境外債務(wù)重組】截止2023年末，中駿集團(tuán)共持有現(xiàn)金64億元，較2022年大幅下降了57%，其中非受限現(xiàn)金約49億。而由于債務(wù)交叉違約，一年內(nèi)短期有息負(fù)債上升59%至234億元，此外流動(dòng)負(fù)債中還有117億元的貿(mào)易應(yīng)付款及票據(jù)。由于持有現(xiàn)金大幅減少，以及所有者權(quán)益的大幅下滑，2023年末中駿集團(tuán)的凈負(fù)債率從2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.47%；非受限現(xiàn)金短債比為0.21。

??01 銷售

??合同銷售同比下降53%
2024年一盤(pán)一策加強(qiáng)回款

??2023年，中駿集團(tuán)（含合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司）共實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約278億元，同比下降52.9%；累計(jì)合同銷售面積229萬(wàn)平方米，同比下降53.3%；全年平均銷售價(jià)格為每平方米12129元，與2022年大致持平。其中，合聯(lián)營(yíng)公司部分的銷售金額約為45億元，同比下降63.6%，約占總銷售的16%；權(quán)益銷售金額占比約82%。

??受整體市場(chǎng)影響，2023年中駿業(yè)績(jī)下滑較大且呈現(xiàn)加速下滑趨勢(shì)。其中，2023年下半年銷售金額為77億，相比上半年的降幅38%加大至降幅71%。

??中駿表示2024年的重點(diǎn)工作將繼續(xù)圍繞保交付、保現(xiàn)金流、保經(jīng)營(yíng)。在營(yíng)銷方面，堅(jiān)持一盤(pán)一策，通過(guò)各項(xiàng)目所在市場(chǎng)的版塊競(jìng)爭(zhēng)情況制定靈活的銷售策略，加快流量項(xiàng)目的推盤(pán)節(jié)奏，加大銷售房款的催收力度。

??從區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是主要業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域，合同銷售金額分別為約124億元及69億元，占整體合同銷售金額分別為約45%及25%。從城市能級(jí)來(lái)看，一線及二線的合同銷售金額分別為45億元及163億元，分別占比16%及59%；而三四線城市銷售金額占比相比2022年下降了7個(gè)百分點(diǎn)至25%。

??具體城市來(lái)看，一二線城市杭州、北京、天津合同銷售相對(duì)較高，其中杭州銷售金額達(dá)72億，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。2023年中駿集團(tuán)多數(shù)城市的銷售均出現(xiàn)下降，下降較多的還包括泉州、昆明等城市。

??02 投資

??保持流動(dòng)性暫緩買(mǎi)地
庫(kù)存物業(yè)有待加快結(jié)轉(zhuǎn)

??2023年，為了保持充足的流動(dòng)性，中駿集團(tuán)并未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。截至2023年末，中駿集團(tuán)共有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積為2990萬(wàn)平方米，較2022年下降了12%，（其中中駿集團(tuán)應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為2422萬(wàn)平方米，權(quán)益比例約81%，權(quán)益比例較年初略上升了2.2個(gè)百分點(diǎn)），分布于59個(gè)城市。

??從土地儲(chǔ)備的區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)的土地儲(chǔ)備成本分別占總土地儲(chǔ)備成本（不包括投資物業(yè)）的33.7%、20.7%、22.2%、8.2%及15.2%。

??從城市級(jí)別來(lái)看，一線城市、二線城市及三、四線城市的土地儲(chǔ)備成本分別占總土地儲(chǔ)備成本（不包括投資物業(yè)）11.3%、55.6%及33.1%，其中三四線上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前三四線市場(chǎng)疲軟，中駿位于低能級(jí)城市的項(xiàng)目去化或存壓力。

??2023年中駿集團(tuán)的庫(kù)存物業(yè)（包括發(fā)展中物業(yè)及持作出售已落成物業(yè)）共900億，是2023年中駿集團(tuán)已售物業(yè)成本的5.15倍；此外持作出售已落成物業(yè)占比從2022年末的5%上升至7%。未來(lái)中駿集團(tuán)應(yīng)加快庫(kù)存物業(yè)的轉(zhuǎn)化。

??03 盈利

??凈利潤(rùn)虧損84億
投資物業(yè)公允變動(dòng)及資產(chǎn)減值合計(jì)虧損68億

??2023年中駿集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為210億元，同比下滑22%；其中物業(yè)銷售收入同比下降23%至191億元。物業(yè)銷售收入下滑，一方面是交房面積同比減少9%；另一方面平均銷售單價(jià)由2022年的9608元/平方米減少至2023年的8156元/平方米。由于銷售單價(jià)下滑明顯，毛利大幅減少約51%至26億元；毛利率則由2022年的20.3%減少至12.6%。

??與此同時(shí)，凈利潤(rùn)虧損84億元，一方面是投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)虧損38億，在年報(bào)中企業(yè)表示“年內(nèi)投資物業(yè)公允值虧損主要是受中國(guó)商業(yè)物業(yè)需求下滑影響。”另一方面，受市場(chǎng)影響，庫(kù)存物業(yè)的計(jì)提減值約30億元。此外，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大幅增加約62.0%至14.92億元。財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長(zhǎng)主要由于期內(nèi)利息費(fèi)用不符合資本化條件，或是由于項(xiàng)目非短期停工或其他因素所導(dǎo)致。

??此外，中駿集團(tuán)還計(jì)提了約7.1億的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)的減值虧損，以及1.7億的于合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的投資的減值虧損。截止2023年末，中駿集團(tuán)仍有約40億的合聯(lián)營(yíng)投資及約41億的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)。

??整體來(lái)看，2023年中駿集團(tuán)資產(chǎn)端面臨大幅縮水，總資產(chǎn)較2022年末下降了13%，而總負(fù)債僅下滑6%；所有者權(quán)益大幅下降44%。與此同時(shí)，集團(tuán)非控股權(quán)益108億，首次高于母公司權(quán)益97億，但在應(yīng)占凈利潤(rùn)中非控股權(quán)益僅為虧損4億元，母公司應(yīng)占凈利潤(rùn)虧損高達(dá)80億元，值得關(guān)注。

??04 償債

??無(wú)法應(yīng)對(duì)到期債務(wù)
積極推進(jìn)境外債務(wù)重組

??2023年10月4日，中駿集團(tuán)公告稱一筆美元貸款本金和利息未能按期支付，合計(jì)金額約6100萬(wàn)美元，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。對(duì)此，中駿集團(tuán)在年報(bào)中表示“繼續(xù)采取有效措施以舒緩本集團(tuán)階段性流動(dòng)性問(wèn)題，包括積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，加快與銀行及金融機(jī)構(gòu)就再融資或展期進(jìn)行磋商，推進(jìn)出售非核心資產(chǎn)，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)和成本控制等。”

??截止2023年末，中駿集團(tuán)共持有現(xiàn)金64億元，較2022年大幅下降了57%，其中非受限現(xiàn)金約49億。而總有息負(fù)債方面，2023年末中駿集團(tuán)計(jì)息銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券約359億元；由于債務(wù)交叉違約，一年內(nèi)短期有息負(fù)債上升59%至234億元。此外，截止2023年末，中駿集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債中還有117億元的貿(mào)易應(yīng)付款及票據(jù)。

??由于持有現(xiàn)金大幅減少，以及所有者權(quán)益的大幅下滑，2023年末中駿集團(tuán)的凈負(fù)債率從2022年的79.57%快速上升至143.82%。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.47%；非受限現(xiàn)金短債比為0.21。

??05 一體兩翼

??物業(yè)管理及租金收入均有增長(zhǎng)
未來(lái)持續(xù)推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展

??除了地產(chǎn)主業(yè)外，物業(yè)管理費(fèi)同比增長(zhǎng)約17.6%至11.64億元，主要是管理的物業(yè)數(shù)量及面積有所增多所致。此外租金收入同比增長(zhǎng)約3.1%至5.30億元，主要是年內(nèi)新開(kāi)中駿世界城購(gòu)物商場(chǎng)的租金貢獻(xiàn)所致。

??截止2023年末，中駿集團(tuán)共持有50個(gè)投資物業(yè)（同比減少3個(gè)），總建筑面積約390萬(wàn)平方米（應(yīng)占建筑面積約353萬(wàn)平方米），其中25個(gè)投資物業(yè)（同比減少2個(gè)）已開(kāi)始營(yíng)運(yùn)；持有的投資物業(yè)分布在北京、上海、廈門(mén)、杭州及蘇州等26個(gè)城市，業(yè)態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街及商鋪。

??中駿集團(tuán)表示，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)的快速發(fā)展讓第二曲線業(yè)務(wù)未來(lái)可期。短期內(nèi)，行業(yè)震蕩修復(fù)的態(tài)勢(shì)恐難企穩(wěn)，企業(yè)持續(xù)推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展同時(shí)，也不排除會(huì)繼續(xù)出售投資物業(yè)回籠資金。