??導(dǎo)語

??現(xiàn)金流是拿地底氣，投資策略上有舍有得，近兩年精準(zhǔn)深耕長三角區(qū)域。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??8月上旬，上海進(jìn)行的集中土拍中綠城中國（以下簡稱綠城）以30%溢價(jià)率搖號(hào)競(jìng)得徐匯濱江地塊，又以6.5%溢價(jià)率競(jìng)得虹口江灣地塊，收獲兩宗上海成為本次上海土拍的最大贏家。在房企普遍投資收緊、審慎的當(dāng)下，綠城何以頻頻在土拍中大展身手？

??01 滬杭蘇持續(xù)高溢價(jià)拿地
前七月拿地近四成地塊溢價(jià)率超15%

??實(shí)際上，綠城在上海拿地之前，已經(jīng)在多地積極參與土拍。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，截止2024年7月底綠城拿地金額（全口徑）共計(jì)258億，位列新增拿地金額的第四位，拿地金額高于華潤和中海。

??雖然拿地金額同比下降30%，但在TOP5中跌幅較小。而且拿地銷售比達(dá)到0.27，彼時(shí)1-7月百強(qiáng)房企總拿地銷售比也僅有0.15，相對(duì)積極的投資意愿可見一斑。

??此外，投資的積極性還體現(xiàn)在綠城在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊參拍“熱情高漲”，在上海、杭州和蘇州等城市高溢價(jià)拿地，前7月拿地平均溢價(jià)率達(dá)到14%。相應(yīng)的，而頭部仍在拿地的企業(yè)近兩月拿地平均溢價(jià)率僅在8%左右。

??統(tǒng)計(jì)來看，截止至8月上旬，綠城今年拿地中僅有32%地塊為底價(jià)成交，而溢價(jià)率高于15%的地塊幅數(shù)也達(dá)到36%，溢價(jià)拿地的地塊數(shù)量遠(yuǎn)高于底價(jià)拿地?cái)?shù)量。

??02 投資策略上有舍有得

近兩年精準(zhǔn)深耕長三角區(qū)域

??雖然投資表現(xiàn)積極，但綠城并不是在廣泛、盲目地拿地，而是目標(biāo)明確地增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，其聚焦的維度可以從兩個(gè)個(gè)方面來看：第一，高度聚焦于一二線城市，今年僅在嘉興一個(gè)三四線城市拿地。綠城今年以來在一線城市上海拿地2宗，杭州6宗、寧波3宗，此外也是在蘇州、合肥、福州等省會(huì)城市納儲(chǔ)。

??第二，精準(zhǔn)深耕長三角，今年超過七成納儲(chǔ)位于長三角。而且綠城僅在杭州和寧波拿地幅數(shù)超過3宗，在其他城市拿地都是1-2宗，更加體現(xiàn)了深耕長三角、尤其是深耕杭州的戰(zhàn)略決心。從總土儲(chǔ)來看，長三角占比更是明顯高于其他區(qū)域，長期維持在50%左右。

??03 2024年所拿地塊半數(shù)容積率低于2

針對(duì)性補(bǔ)充低密項(xiàng)目放大產(chǎn)品效應(yīng)

??此外，今年拿地不乏低容積率、高溢價(jià)、高單價(jià)的熱門改善型宅地。

??綠城今年拿地較為矚目的原因之一，就是好幾宗地塊刷新了樓板價(jià)記錄，例如蘇州園區(qū)的金雞湖大道南地塊刷新江蘇最高樓板價(jià)、杭州臨平區(qū)數(shù)字商貿(mào)城的地塊溢價(jià)率高達(dá)59.2%。蘇州地塊容積率為1.02，臨平區(qū)地塊容積率為1.2，綠城今年拿地中有接近一半的地塊容積率在2以下，適宜打造豪宅、或者是改善型的產(chǎn)品。

??當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下高端、改善型產(chǎn)品的相對(duì)堅(jiān)挺，恰好與綠城中國的產(chǎn)品力強(qiáng)項(xiàng)不謀而合。隨著仍有購買力的消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)要求的提高，改善型產(chǎn)品更加受到市場(chǎng)的青睞，綠城中國的鳳起系、廬系等改善、豪宅類產(chǎn)品在市場(chǎng)中均有較好的口碑，多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了良好的開盤去化。而綠城今年新增的低密度優(yōu)質(zhì)地塊，也很適合這類產(chǎn)品的打造，體現(xiàn)了綠城今年以來拿地是非常有針對(duì)性的舉動(dòng)。

??值得一提的是，這樣的產(chǎn)品力口碑，不僅成為綠城高端產(chǎn)品銷售的護(hù)城河，還給綠城的另一賽道——代建帶來了另外的機(jī)遇：7月份貝殼在西安競(jìng)得兩宗住宅用地，預(yù)計(jì)后期將由綠城管理代建。據(jù)貝殼表示，由綠城管理代建是業(yè)主方的選擇，說明綠城的產(chǎn)品口碑已經(jīng)能夠反哺代建。

??04 現(xiàn)金流是拿地底氣
核心城市優(yōu)質(zhì)貨值未來將保障業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定

??毫無疑問，相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流是綠城能夠保持積極拿地的底氣。

??大部分房企目前面臨的問題仍來自于償債壓力過大、現(xiàn)金流緊張，因此不得不收緊投資、并且進(jìn)行組織上的收縮。反觀綠城從近4年的年報(bào)來看，現(xiàn)金短債比均保持在2以上，遠(yuǎn)高于后期“三道紅線”要求的1。正是由于現(xiàn)金流較為充裕，綠城才有條件在當(dāng)前土拍市場(chǎng)中積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

??且綠城多年來凈負(fù)債率也穩(wěn)定的低于70%，同樣遠(yuǎn)低于“三道紅線”的要求，2023年扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也降到70%以內(nèi)，三條紅線都降至綠檔。

??行業(yè)調(diào)整周期中，大部分房企銷售下行是難以避免的，而綠城雖然銷售額也沒有做到逆市增長，但保持在相對(duì)平穩(wěn)的水平：2024年1-7月份，綠城操盤金額為1475億元，同比微降3.2%，與2022年同期相比還增長了5.3%。

??且在近三年來，綠城實(shí)現(xiàn)了在行業(yè)內(nèi)銷售排名的上升。2021年末，綠城的操盤金額位列第七，操盤面積位列第十，2022年末操盤金額、面積都升至第四，2023年末操盤金額進(jìn)入TOP3席位，2024年1-7月份，綠城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了操盤金額、建面均位列TOP3。

??銷售規(guī)模的相對(duì)穩(wěn)定，反映了綠城的產(chǎn)品在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中依然有較強(qiáng)的認(rèn)可度，進(jìn)而也要求綠城持續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)，為綠城提供了充足的信心去參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭。

??綜合而言，在當(dāng)前市場(chǎng)整體趨于冷淡的環(huán)境下，綠城近期的拿地表現(xiàn)引人注目，之所以能夠保持相對(duì)積極的投資態(tài)度，離不開其穩(wěn)定的銷售表現(xiàn)和現(xiàn)金流帶來的財(cái)務(wù)支撐，且當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)改善型產(chǎn)品需求恰好與綠城的產(chǎn)品力強(qiáng)勢(shì)相契合。

??總體來看，當(dāng)下房企需要回歸以產(chǎn)品為根本的經(jīng)營理念，同時(shí)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健、優(yōu)化現(xiàn)金流管理，是在市場(chǎng)中能夠保持投資活力的關(guān)鍵。