??近日，合肥市寶匯置業(yè)有限公司管理人發(fā)布《關于合肥市寶匯置業(yè)有限公司重整投資人招募結果的公告》，宣布信達地產(chǎn)和民生信托接手了合肥最大爛尾項目寶能城。這是公開市場上AMC對房企項目紓困的最新消息，AMC對房企爛尾項目的接手在房地產(chǎn)危機爆發(fā)之初曾一度被市場寄予厚望，但是現(xiàn)在看來整體推進都較為緩慢。那么AMC對于房企的紓困主要有哪些方式？又主要面臨著什么問題呢？

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??AMC從集團和項目層面紓困房企

??不乏成功案例

??自從房地產(chǎn)流動性危機爆發(fā)以來，大量房企和房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了流動性問題淪為不良資產(chǎn)。在此背景下，AMC作為不良資產(chǎn)處理的專家開始快速入場紓困。整體來看，AMC對房企的紓困主要可以分為集團和項目兩個方面：對于集團層面的紓困，AMC主要是通過參與房企破產(chǎn)重整。對于部分嚴重資不抵債、凈資產(chǎn)為負的房企，債權人或房企向地方法院申請進行破產(chǎn)重整，由地方法院審查裁定后進入破產(chǎn)重整程序并指定破產(chǎn)管理人，進入破產(chǎn)重整程序后，AMC可以作為債權人參與重整方案設計，也可以參與共益?zhèn)鶛嗤顿Y（清償優(yōu)先級高），作為戰(zhàn)略投資者參與集團的破產(chǎn)重整，化解其債務風險。如2024年3月新華聯(lián)受盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務風險得到化解；金科也在8月17日宣布了12家意向重整投資人，包括中金資本、長城國富、招商平安資產(chǎn)等，企業(yè)的破產(chǎn)重整又推進了一步。

??除此之外，AMC還會參與房企整體的債務重組。AMC可以通過收購問題房企的各項債權，對債務償還金額、期限、利率和擔保條件等進行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據(jù)項目實際情況提供流動性資金支持。過往的紓困案例中，包括泰禾、華夏幸福、恒大等規(guī)模房企的債委會中都有AMC的身影。

??在項目層面，AMC主要是對項目進行重組再開發(fā)。AMC收購問題房企的不良資產(chǎn)后，對不良債權進行談判，對債務償還金額、期限、利率和方式等進行重組，再通過參與追加投資、跟蹤管理，使得問題項目的不良轉為正常并且完成后續(xù)建造。項目代建方可能由原出險房企承擔，也可能由AMC旗下開發(fā)平臺或委托的第三方來代建代管。

       在對單個項目進行紓困的同時，AMC還會聯(lián)合房企設立不良資產(chǎn)處置基金，并通過該獨立平臺出資購買出險房企的項目資產(chǎn)，房企作為牽頭方為項目提供信用背書，出資比例較少，不良資產(chǎn)處置基金的資金主要來源于金融機構如商業(yè)銀行和AMC，出資方或其安排的代建方完成后續(xù)的續(xù)建和交付。

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??近年來AMC不良資產(chǎn)業(yè)務收縮

??疊加資金壓力加大紓困能力不足

??雖然四大AMC會按照監(jiān)管要求積極參與房地產(chǎn)風險化解，如中國信達在2023年就參與房地產(chǎn)風險化解項目47個，帶動1300億元項目復工復產(chǎn)，預計可保障近4萬套商品房交付。但由于自身資產(chǎn)質量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產(chǎn)項目中的隱藏風險，AMC的紓困能力及意愿均較為有限。

??從近年來四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模來看，呈現(xiàn)逐年同比下降的趨勢。2023年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模達12224億元。從歷年趨勢來看，2021年及2022年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模均下降了6%，而2023年這一下滑趨勢擴大到了9%。同時其在金融投資中的占比也下降至44%，相較于2022年呈現(xiàn)出較大下降幅度，反應出四大AMC在本輪經(jīng)濟下行期所起到的救助作用相對有限。

??在不良資產(chǎn)業(yè)務收縮的同時，四大AMC的資金情況也不容樂觀。即使央行提供800億、資金成本低廉的紓困專項再貸款，但AMC使用率較低，緣于當前四大AMC業(yè)務的發(fā)展模式均已轉向債務推動型，自身財務杠桿及償債壓力相對較高。2023年末中國信達、東方資產(chǎn)的資產(chǎn)負債率均高于85%，中信金融、長城資產(chǎn)該指標甚至超過95%；而中信金融、長城資產(chǎn)2022年EBITDA對利息覆蓋倍數(shù)不足1，甚至為負值，資產(chǎn)結構惡化，償債能力薄弱。

??整體看來，雖然AMC在房地產(chǎn)流動性危機的初期被市場寄予厚望，至今也確實完成了部分企業(yè)和項目的紓困，但是當前AMC的經(jīng)營和財務狀況都說明其后續(xù)紓困房地產(chǎn)的力度很難有新的突破，未來仍會傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質、風險相對較低的部分項目或資產(chǎn)進行紓困，較難充分發(fā)揮其金融救助職能，房地產(chǎn)金融風險化解的關鍵還是在于行業(yè)信心的回歸、市場的復蘇。