??曾經(jīng)風光無限的港資地產(chǎn)巨頭，如今也扛不住市場壓力，開始虧錢了。

??近期，多家港資房企披露2024年半年度業(yè)績，盈利均呈下滑或虧損狀態(tài)。作為香港最大地產(chǎn)商之一，長實集團上半年收入與利潤雙下滑，其中收入220.08億港元，同比下降10.55%；股東應占溢利86.03億港元，同比下降16.7%。

??另一大港資地產(chǎn)巨頭，恒基兆業(yè)2024上半年虧損6900萬港元，比去年上半年1800萬港元虧損額進一步擴大。香港置地上半年歸屬母公司凈利潤為-8.3億美元，虧損面亦擴大。

??港資商業(yè)地產(chǎn)“大哥”恒隆地產(chǎn)，上半年營業(yè)收入同比增長16.7%至61億港元，但凈利潤大跌56%至10.6億港元。收租“龍頭”太古地產(chǎn)也不例外，其上半年股東應占溢利17.96億港元，同比減少19%。

??九龍倉旗下兩家上市平臺，九龍倉集團和九龍倉置業(yè)2024上半年分別虧損26.73億港元、10.52億港元；一改去年同期盈利6.96億港元與18.05億港元的局面。

??內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力還是蔓延至了港資地產(chǎn)商。是收縮內(nèi)地投資還是伺機抄底？港資地產(chǎn)商內(nèi)部出現(xiàn)了不同的選擇。不同于李嘉誠拋售與撤離內(nèi)地的投資策略，太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等港資地產(chǎn)商表示，長期仍看好內(nèi)地市場，并將繼續(xù)加大內(nèi)地投資。

??業(yè)績集體下滑

??港資地產(chǎn)商的業(yè)績正在集體下滑。

??長實集團2024年中期業(yè)績顯示，上半年度已確認的物業(yè)銷售收入46.35億港元，同比大幅下降48%，但還是賺到了86.03億港元凈利潤。這得益于長實集團多次打折賣樓，上半年其先后打折銷售香港洪水橋項目、屯門飛揚項目、廣東東莞海逸豪庭項目。其中，東莞海逸豪庭項目均價從高點的3萬多元/平方米降到1.4萬元/平方米，降幅超50%。

??“由于過去一段時間集團較少投得地皮，對上半年物業(yè)銷售下跌不會感到意外。在多變的環(huán)球營商環(huán)境和地緣政治狀況以及高利息環(huán)境的挑戰(zhàn)下，這是一份很不錯的業(yè)績?！遍L實集團主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅在業(yè)績會上說。

??部分港資房企計提了大量減值撥備。香港置地上半年虧損額擴大至8.3億美元，主要由于內(nèi)地發(fā)展物業(yè)一次性撥備2.95億美元。值得注意的是，近兩年，香港置地一改之前不緊不慢的步伐，在內(nèi)地布局明顯加快，尤其是在重慶和上海。

??銷售收入下降的同時，占港資房企營業(yè)收入大頭的租金收入也在縮水。如恒隆地產(chǎn)位于香港島辦公樓組合收入下跌約14%；九龍倉置業(yè)旗下海港城和時代廣場的寫字樓部分，收入分別下跌2%、8%。多家港資房企財報顯示，因供應過剩、需求不足等原因，香港寫字樓市場頗不景氣，租金收入有所降低。

??在恒隆地產(chǎn)的營業(yè)收入版圖中，物業(yè)銷售收入為12.28億港元，物業(yè)租賃收入下降7%至48.86億港元。在物業(yè)租賃板塊，內(nèi)地業(yè)務收入下滑6%至33.38億港元，香港業(yè)務收入下滑8%至15.48億港元。內(nèi)地業(yè)務無疑是恒隆地產(chǎn)的核心所在。恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的高端商場主要分布在上海、沈陽、無錫、武漢等城市。

??恒隆地產(chǎn)對此表示，2024 年上半年對香港而言別具挑戰(zhàn)。一方面，零售市場受消費和旅游模式轉變沖擊；另一方面，辦公樓市場亦因供需失衡導致租金下行。

??“雖然目前部分香港寫字樓、商場在以低價提高出租率，但空置率仍處在高位?！币晃桓圪Y企業(yè)人士稱。

??房地產(chǎn)行業(yè)下行大背景下，投資物業(yè)價值亦遭遇大縮水。

??“復蘇停滯、拖低物業(yè)估值”，這是九龍倉置業(yè)給自己的2024年中總結。在計入投資物業(yè)重估減值后，九龍倉置業(yè)股東應占溢利虧損10.52億港元；若剔除此因素，公司整體營收、盈利基本與去年同期持平。九龍倉置業(yè)認為，投資物業(yè)公允價值大幅縮水，是公司上半年業(yè)績由盈轉虧的主要原因。

??作為港資商業(yè)開發(fā)商“小弟”，瑞安房地產(chǎn)上半年股東應占凈利潤不超1億元，而去年同期為6.18億元。瑞安房地產(chǎn)認為，凈利潤下跌主因是報告期內(nèi)住宅竣工量下降，導致物業(yè)銷售確認收入和利潤減少。雖然公司目標是在今年下半年將武漢天地云廷三期住宅竣工并交付買家，但預計2024年住宅竣工整體水平將低于2023年同期。

??罕見出現(xiàn)扭虧為盈的是新鴻基地產(chǎn)，2024上半年其股東應占綜合溢利不超過8000萬港元，而去年上半年虧損2.88億港元。不過，這一溢利主要由于金融工具凈虧損減少，并非來自經(jīng)營層面的改善。

??相關研究機構人士分析稱，部分港資房企業(yè)績出現(xiàn)下滑，主要是受內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，比如九龍倉、恒隆地產(chǎn)等業(yè)務收入70%來自內(nèi)地，新世界物業(yè)銷售額一半來自內(nèi)地。他預計，港資房企業(yè)績挑戰(zhàn)可能會持續(xù)一段時間，內(nèi)地業(yè)務收入占比越大，受到的影響越大。

??收縮還是伺機抄底？

??相比內(nèi)地房企已持續(xù)兩年多縮表，港資開發(fā)商在內(nèi)地所受沖擊才剛剛開始。受此影響，部分香港“老錢”在內(nèi)地的投資或?qū)㈤_啟放緩模式。

??九龍倉集團在過去幾年就停止了在內(nèi)地的拿地動作，該集團主席吳天海在中期業(yè)績會上表示，暫時未看到適當?shù)耐顿Y機會。今年初，新鴻基地產(chǎn)核心管理層上?？疾祉椖恐?，也已決定暫緩徐家匯中心的開發(fā)速度。

??九龍倉置業(yè)在財報中表示，內(nèi)地正面對房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿和高庫存，以及消費意欲減弱和儲蓄率上升等挑戰(zhàn)；香港方面，港元走強和金融狀況偏緊亦阻礙經(jīng)濟復蘇。集團會繼續(xù)審慎理財，在經(jīng)濟逆境中把握機遇，提升業(yè)務表現(xiàn)。

??恒隆地產(chǎn)則希望通過各種措施，數(shù)年后可將債務水平降至30%或以下。恒隆地產(chǎn)管理層認為，現(xiàn)時營商務必謹慎，并不是擴張的好時機。

??香港置地方面透露，其正在對其整體業(yè)務戰(zhàn)略和商業(yè)物業(yè)進行全面的戰(zhàn)略審查，預計將在2024年底前完成。有分析稱，此舉說明香港置地正在重新評估其發(fā)展戰(zhàn)略，不排除放緩腳步可能。

??瑞安房地產(chǎn)則明確表示，考慮到內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍然疲弱，以及離岸貸款市場存在失衡，公司對近期業(yè)務前景保持謹慎態(tài)度，基于房地產(chǎn)行業(yè)整體流動性可能仍維持緊張。公司將繼續(xù)審慎管理財務，采取最佳策略，以維持長期增長。

??雖然李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場撤出，但在香港等地房地產(chǎn)依然加持。李澤鉅在長實集團中期業(yè)績會上表示，香港市場的變化往往非常迅速，歷史經(jīng)驗表明，賭香港長期差的人通常會失望，因此長實集團仍有興趣在香港參與新項目投標。

??隨著內(nèi)資房企遭遇資金壓力，一些老牌港資房企則積極把握時機，加碼內(nèi)地市場。上半年，九龍倉、太古地產(chǎn)、新世界發(fā)展、嘉里建設、嘉華國際等仍在內(nèi)地一線核心城市拿地擴張。從市場表現(xiàn)來看，上海、北京等城市豪宅市場走出獨立行情，利潤率仍很可觀。

??恒隆地產(chǎn)透露，將在宏觀挑戰(zhàn)下重整增長動力，多城市布局戰(zhàn)略正發(fā)揮有益作用，待市場信心回暖，理想業(yè)績將不難實現(xiàn)。

??太古地產(chǎn)此前宣布千億港元投資計劃，到今年一季度時已有超370億港元投資內(nèi)地，投資區(qū)域集中于北京、上海、廣州等一線城市，同時仍在區(qū)域性潛力城市試水，如西安、三亞等。太古地產(chǎn)表示，會繼續(xù)在一線及新興一線城市物色項目發(fā)展機遇，在2032年前把內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

??審時度勢，危中尋機，香港“老錢”的態(tài)度一定程度上代表著某些信心，它們的穩(wěn)定對內(nèi)地樓市和經(jīng)濟穩(wěn)定都很重要。