企業(yè)監(jiān)測(cè)分析克而瑞研究中心 2024-09-09 12:12:11 來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國(guó)
- 發(fā)布時(shí)間:2024-09-09
- 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞
??存貨去化壓力加大,香港銷售額占比突破20%。融資優(yōu)勢(shì)凸顯,債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。
??◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
??核心觀點(diǎn)
??【存貨去化壓力加大,香港銷售額占比突破20%】2024上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額284億元,合約銷售面積111.4萬(wàn)平方米,分別同比減少24.1%和24.8%。2024年中期企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的323.1億元增長(zhǎng)了17.8%至380.5億元,對(duì)存貨的占比由24%提升至29.4%,存貨去化壓力加大。上半年保利置業(yè)在香港地區(qū)的銷售金額占比達(dá)到了21.9%,相較于2023年提升了13.8個(gè)百分點(diǎn),是近年來(lái)的新高。
??【拿地銷售比控制在40%以下,土地儲(chǔ)備仍然充足】2024上半年保利置業(yè)在濟(jì)南和寧波新增3個(gè)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)建面為66.8萬(wàn)平方米,拿地總價(jià)約101億元,按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.36。2024年保利置業(yè)計(jì)劃將拿地銷售比控制在40%以下。截至2024年中期,保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1533萬(wàn)平方米,相較于期初減少了8.1%。
??【待結(jié)轉(zhuǎn)資源充足保障營(yíng)收,毛利率有待企穩(wěn)】2024年上半年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為124.6億元人民幣,同比下降20.3%,毛利率同比降低了10.9個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。年初保利置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模約為485億元,整體毛利率約為19%,待低毛利率項(xiàng)目結(jié)算完后,毛利率可能企穩(wěn)。與此同時(shí),凈利率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至2.0%;歸母核心凈利潤(rùn)為3.75億元,同比減少56.0%,歸母核心凈利率也同比下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)至3.0%,企業(yè)盈利壓力加大。
??【融資優(yōu)勢(shì)凸顯,債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間】上半年保利置業(yè)完成了15億元公司債券的發(fā)行,融資成本低于2.8%,推動(dòng)企業(yè)平均融資成本較期初繼續(xù)下降了0.21個(gè)百分點(diǎn)至3.67%,企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金較期初增加5.8%至337.2億元人民幣,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債較期初增加8.8%至226.2億元(占比增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至30.3%),現(xiàn)金短債比降為1.49。現(xiàn)金仍能基本覆蓋短期有息負(fù)債。上半年末企業(yè)的總有息負(fù)債較期初微增0.9%至745.9億元,而總權(quán)益基本持平,因此凈負(fù)債率較期初降低了2.6個(gè)百分點(diǎn)至90.5%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)至72.2%,整體財(cái)務(wù)狀況有所改善。
??01 銷售
??存貨去化壓力加大
香港銷售額占比突破20%
??2024上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額284億元,合約銷售面積111.4萬(wàn)平方米,分別同比減少24.1%和24.8%,企業(yè)的銷售額跌幅同比優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均水平,因此在克而瑞《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2023年提高10名至第17名。
??值得注意的是,2024年中期企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的323.1億元增長(zhǎng)了17.8%至380.5億元,對(duì)存貨的占比由24%提升至29.4%,企業(yè)存貨去化壓力加大。
??2024上半年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了25537元/平米,相較于2023年提升了7.3%,再創(chuàng)近年來(lái)的新高。企業(yè)在香港地區(qū)的銷售金額占比達(dá)到了21.9%,相較于2023年提升了13.8個(gè)百分點(diǎn),是近年來(lái)的新高,從而拉高了整體的銷售均價(jià)。
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??02 投資
??拿地銷售比控制在40%以下
土地儲(chǔ)備仍然充足
??2024上半年保利置業(yè)在濟(jì)南和寧波新增3個(gè)項(xiàng)目,新增土儲(chǔ)建面為66.8萬(wàn)平方米,拿地總價(jià)約101億元,按建面計(jì)算的拿地銷售比為0.6,按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.36。2024年保利置業(yè)計(jì)劃將拿地銷售比控制在40%以下,因此在銷售規(guī)模減少的情況下,企業(yè)的拿地規(guī)模也有所降低。
??截至2024年中期,保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1533萬(wàn)平方米,相較于期初減少了8.1%,其中在建面積728萬(wàn)平方米,待建面積約805萬(wàn)平方米。從土地分布來(lái)看,2024年中期保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的建面占比為47%,相較于期初降低1個(gè)百分點(diǎn);一線城市的占比達(dá)到27%,相較于期初提升1個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)總土儲(chǔ)的平均土地成本達(dá)到了11177元/平方米,繼續(xù)保持在近年來(lái)的高位。
??03 盈利
??待結(jié)轉(zhuǎn)資源充足保障營(yíng)收
毛利率有待企穩(wěn)
??2024年上半年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為124.6億元人民幣,同比下降20.3%;毛利潤(rùn)同比減少了54.9%至17.8億元,因此毛利率同比降低了10.9個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行的影響,年初保利置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模約為485億元,整體毛利率約為19%,待低毛利率項(xiàng)目結(jié)算完后,毛利率可能企穩(wěn)。與此同時(shí),凈利率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至2.0%;歸母核心凈利潤(rùn)為3.75億元,同比減少56.0%,歸母核心凈利率也同比下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)至3.0%,企業(yè)盈利壓力加大。
??04 償債
??融資優(yōu)勢(shì)凸顯
債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間
??在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下,保利置業(yè)上半年再次獲得50億元公司債券發(fā)行額度,并于期內(nèi)完成15億元公司債券的發(fā)行,其中3+2年期和5+2年期的票面利率分別低至2.5%和2.8%。推動(dòng)企業(yè)平均融資成本較期初繼續(xù)下降了0.21個(gè)百分點(diǎn)至3.67%,企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期后7月份,保利置業(yè)又完成了20億元公司債券的發(fā)行,其中3+2年期和5+2年期的票面利率分別低至2.45%和2.83%,全年企業(yè)整體融資成本或?qū)⒗^續(xù)下降。
??期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金較期初增加5.8%至337.2億元人民幣,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債較期初增加8.8%至226.2億元(占比增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至30.3%),現(xiàn)金短債比降為1.49?,F(xiàn)金仍能基本覆蓋短期有息負(fù)債,但考慮到受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金也占據(jù)一部分比例,未來(lái)企業(yè)仍需加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。
??從未來(lái)的有息債務(wù)到期情況來(lái)看,在一年后但兩年內(nèi)到期的規(guī)模約為206.7億元(占比27.7%)、在兩年后但五年內(nèi)到期規(guī)模為218.4億元、在五年后到期規(guī)模為94.6億元。兩年內(nèi)有息負(fù)債占比58.0%,企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。上半年末企業(yè)的總有息負(fù)債較期初微增0.9%至745.9億元,而總權(quán)益基本持平,因此凈負(fù)債率較期初降低了2.6個(gè)百分點(diǎn)至90.5%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)至72.2%,整體財(cái)務(wù)狀況有所改善。
保利置業(yè)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310000710928372C 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:220000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 154 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 29
余姚保利置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:913302005670397908 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:50000(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 29 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 5
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中國(guó)人民銀行海南省分行關(guān)于做好金融支持臺(tái)風(fēng)“摩羯”災(zāi)后重建的指導(dǎo)意見
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11部門聯(lián)合發(fā)文 推動(dòng)新型信息基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)發(fā)展
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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