??存貨去化壓力加大，香港銷售額占比突破20%。融資優(yōu)勢(shì)凸顯，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【存貨去化壓力加大，香港銷售額占比突破20%】2024上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額284億元，合約銷售面積111.4萬(wàn)平方米，分別同比減少24.1%和24.8%。2024年中期企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的323.1億元增長(zhǎng)了17.8%至380.5億元，對(duì)存貨的占比由24%提升至29.4%，存貨去化壓力加大。上半年保利置業(yè)在香港地區(qū)的銷售金額占比達(dá)到了21.9%，相較于2023年提升了13.8個(gè)百分點(diǎn)，是近年來(lái)的新高。

??【拿地銷售比控制在40%以下，土地儲(chǔ)備仍然充足】2024上半年保利置業(yè)在濟(jì)南和寧波新增3個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)建面為66.8萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約101億元，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.36。2024年保利置業(yè)計(jì)劃將拿地銷售比控制在40%以下。截至2024年中期，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1533萬(wàn)平方米，相較于期初減少了8.1%。

??【待結(jié)轉(zhuǎn)資源充足保障營(yíng)收，毛利率有待企穩(wěn)】2024年上半年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為124.6億元人民幣，同比下降20.3%，毛利率同比降低了10.9個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。年初保利置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模約為485億元，整體毛利率約為19%，待低毛利率項(xiàng)目結(jié)算完后，毛利率可能企穩(wěn)。與此同時(shí)，凈利率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至2.0%；歸母核心凈利潤(rùn)為3.75億元，同比減少56.0%，歸母核心凈利率也同比下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)至3.0%，企業(yè)盈利壓力加大。

??【融資優(yōu)勢(shì)凸顯，債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間】上半年保利置業(yè)完成了15億元公司債券的發(fā)行，融資成本低于2.8%，推動(dòng)企業(yè)平均融資成本較期初繼續(xù)下降了0.21個(gè)百分點(diǎn)至3.67%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金較期初增加5.8%至337.2億元人民幣，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債較期初增加8.8%至226.2億元（占比增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至30.3%），現(xiàn)金短債比降為1.49?，F(xiàn)金仍能基本覆蓋短期有息負(fù)債。上半年末企業(yè)的總有息負(fù)債較期初微增0.9%至745.9億元，而總權(quán)益基本持平，因此凈負(fù)債率較期初降低了2.6個(gè)百分點(diǎn)至90.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)至72.2%，整體財(cái)務(wù)狀況有所改善。

??01 銷售

??存貨去化壓力加大
香港銷售額占比突破20%

??2024上半年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額284億元，合約銷售面積111.4萬(wàn)平方米，分別同比減少24.1%和24.8%，企業(yè)的銷售額跌幅同比優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均水平，因此在克而瑞《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》上全口徑銷售額排名相較于2023年提高10名至第17名。

??值得注意的是，2024年中期企業(yè)的已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的323.1億元增長(zhǎng)了17.8%至380.5億元，對(duì)存貨的占比由24%提升至29.4%，企業(yè)存貨去化壓力加大。

??2024上半年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了25537元/平米，相較于2023年提升了7.3%，再創(chuàng)近年來(lái)的新高。企業(yè)在香港地區(qū)的銷售金額占比達(dá)到了21.9%，相較于2023年提升了13.8個(gè)百分點(diǎn)，是近年來(lái)的新高，從而拉高了整體的銷售均價(jià)。

??

??02 投資

??拿地銷售比控制在40%以下
土地儲(chǔ)備仍然充足

??2024上半年保利置業(yè)在濟(jì)南和寧波新增3個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)建面為66.8萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)約101億元，按建面計(jì)算的拿地銷售比為0.6，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.36。2024年保利置業(yè)計(jì)劃將拿地銷售比控制在40%以下，因此在銷售規(guī)模減少的情況下，企業(yè)的拿地規(guī)模也有所降低。

??截至2024年中期，保利置業(yè)的總土儲(chǔ)建面為1533萬(wàn)平方米，相較于期初減少了8.1%，其中在建面積728萬(wàn)平方米，待建面積約805萬(wàn)平方米。從土地分布來(lái)看，2024年中期保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的建面占比為47%，相較于期初降低1個(gè)百分點(diǎn)；一線城市的占比達(dá)到27%，相較于期初提升1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)總土儲(chǔ)的平均土地成本達(dá)到了11177元/平方米，繼續(xù)保持在近年來(lái)的高位。

??03 盈利

??待結(jié)轉(zhuǎn)資源充足保障營(yíng)收
毛利率有待企穩(wěn)

??2024年上半年保利置業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為124.6億元人民幣，同比下降20.3%；毛利潤(rùn)同比減少了54.9%至17.8億元，因此毛利率同比降低了10.9個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。毛利率的降低主要是受到了行業(yè)下行的影響，年初保利置業(yè)的已售未結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模約為485億元，整體毛利率約為19%，待低毛利率項(xiàng)目結(jié)算完后，毛利率可能企穩(wěn)。與此同時(shí)，凈利率同比下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)至2.0%；歸母核心凈利潤(rùn)為3.75億元，同比減少56.0%，歸母核心凈利率也同比下降了2.4個(gè)百分點(diǎn)至3.0%，企業(yè)盈利壓力加大。

??04 償債

??融資優(yōu)勢(shì)凸顯
債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間

??在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)上半年再次獲得50億元公司債券發(fā)行額度，并于期內(nèi)完成15億元公司債券的發(fā)行，其中3+2年期和5+2年期的票面利率分別低至2.5%和2.8%。推動(dòng)企業(yè)平均融資成本較期初繼續(xù)下降了0.21個(gè)百分點(diǎn)至3.67%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期后7月份，保利置業(yè)又完成了20億元公司債券的發(fā)行，其中3+2年期和5+2年期的票面利率分別低至2.45%和2.83%，全年企業(yè)整體融資成本或?qū)⒗^續(xù)下降。

??期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金較期初增加5.8%至337.2億元人民幣，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債較期初增加8.8%至226.2億元（占比增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至30.3%），現(xiàn)金短債比降為1.49。現(xiàn)金仍能基本覆蓋短期有息負(fù)債，但考慮到受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金也占據(jù)一部分比例，未來(lái)企業(yè)仍需加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。

??從未來(lái)的有息債務(wù)到期情況來(lái)看，在一年后但兩年內(nèi)到期的規(guī)模約為206.7億元（占比27.7%）、在兩年后但五年內(nèi)到期規(guī)模為218.4億元、在五年后到期規(guī)模為94.6億元。兩年內(nèi)有息負(fù)債占比58.0%，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有優(yōu)化空間。上半年末企業(yè)的總有息負(fù)債較期初微增0.9%至745.9億元，而總權(quán)益基本持平，因此凈負(fù)債率較期初降低了2.6個(gè)百分點(diǎn)至90.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了0.4個(gè)百分點(diǎn)至72.2%，整體財(cái)務(wù)狀況有所改善。