??快速拓展后，面臨一定去化壓力，下半年優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【權(quán)益銷售金額下降32%至509億，未定下半年銷售目標(biāo)】2024上半年，建發(fā)國際權(quán)益銷售金額508.7億元、權(quán)益銷售面積245.9萬平方米，同比分別下降32%和26%。業(yè)績會中管理層表示：“9月開始集團(tuán)會新增一些供貨，從銷售端出發(fā)，盡量以維持市場占有率來開展銷售工作，但目前還沒有辦法預(yù)期下半年銷售情況會有很大的反轉(zhuǎn)?！?/p>

??【重點(diǎn)押寶杭州，下半年優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)】根據(jù)業(yè)績會消息，2024年上半年，建發(fā)國際在上海、杭州、廈門、武漢和長沙等核心城市招拍掛拿地14個項(xiàng)目，加上4個合作項(xiàng)目，18個項(xiàng)目合計(jì)貨值約742億元。截至2024年上半年，建發(fā)國際在國內(nèi)共有334個項(xiàng)目，土地儲備可供銷售總建筑面積達(dá)1444.8萬平方米，較期初下降了7%。其中杭州可售土儲凈增加了95萬平方米，于各城市中領(lǐng)先。雖然總土儲建面在下降，但建發(fā)國際的存貨規(guī)模持續(xù)增長，主要是因?yàn)樵谶M(jìn)行土地儲備結(jié)構(gòu)優(yōu)化，換倉高能級城市。建發(fā)國際表示，下半年將優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)改善庫存的流動性。

??【營收增長但利潤率下降，期內(nèi)計(jì)提2.85億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】2024上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入328億元，同比增長34%；毛利潤增長放緩至5%達(dá)39億元；毛利率為11.92%，同比下降3.33個百分點(diǎn)。凈利潤同比增長了1%至14億元；凈利率為4.39%，同比下降1.45個百分點(diǎn)。期內(nèi)，建發(fā)國際仍然存在資產(chǎn)減值的壓力，繼續(xù)計(jì)提了2.85億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

??【指標(biāo)維持穩(wěn)健，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)仍需注意】截至2024上半年，建發(fā)國際持有現(xiàn)金492億元，較期初下降9%；借款總額為929億元，較期初上升了10%。借款總額中62%均為關(guān)聯(lián)方借款。雖然整體負(fù)債指標(biāo)維持穩(wěn)健，但也需要關(guān)注到其存在大量的關(guān)聯(lián)方貸款。由于關(guān)聯(lián)方未并表，財(cái)務(wù)透明度較低，表外風(fēng)險(xiǎn)不可知。

??01
??銷售

??權(quán)益銷售金額下降32%至509億
未定下半年銷售目標(biāo)

??隨著地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整，原本銷售規(guī)模保持快速增長的建發(fā)國際也遇到了去化壓力。2024上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約661億元（據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)），同比下降30%；其中權(quán)益銷售金額508.7億元、權(quán)益銷售面積245.9萬平方米，同比分別下降32%和26%；銷售權(quán)益比77%。期內(nèi)，物業(yè)開發(fā)現(xiàn)金回款合計(jì)約647億元。

??上半年，建發(fā)國際銷售金額與銷售面積出現(xiàn)了雙降，在傳統(tǒng)銷售淡季7月和8月，建發(fā)國際沒有推出新盤，這也意味著下半年留給建發(fā)國際沖擊業(yè)績的有效時間只有4個月。對此，在業(yè)績會中管理層表示：“9月開始集團(tuán)會新增一些供貨，從銷售端出發(fā)，盡量以維持市場占有率來開展銷售工作，但目前還沒有辦法預(yù)期下半年銷售情況會有很大的反轉(zhuǎn)?！?/p>

??從權(quán)益銷售金額的區(qū)域分布來看，2024上半年建發(fā)國際的銷售貢獻(xiàn)主要來自長三角地區(qū)，權(quán)益銷售金額占比達(dá)到了50%。從城市能級來看，一二線的權(quán)益銷售占比達(dá)到了68%，此外三四線的貢獻(xiàn)占比為32%，在三四線銷售靠前的城市中包括泉州、無錫、龍巖及臺州等。

??從具體城市來看，上半年僅有杭州的權(quán)益銷售貢獻(xiàn)超過了百億，在眾多城市中領(lǐng)先；北京的權(quán)益銷售貢獻(xiàn)達(dá)到了42億，位列第二。此外蘇州、上海、長沙、泉州及成都的權(quán)益銷售金額也均超過了20億。

??02
??投資

??重點(diǎn)押寶杭州
下半年優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)

??根據(jù)業(yè)績會消息，2024年上半年，建發(fā)國際在上海、杭州、廈門、武漢和長沙等核心城市招拍掛拿地14個項(xiàng)目，總貨值約586億元。此外，還有4個項(xiàng)目為去年大股東或合作方參與拿地，于2024年上半年完成股權(quán)收購轉(zhuǎn)讓，總貨值約156億元。以此計(jì)算，18個項(xiàng)目合計(jì)貨值約742億元。

??上半年，眾多房企都在以銷定支、在投資上相對謹(jǐn)慎，建發(fā)國際上半年投資力度雖然也有所下降，但相比其他房企相比依然積極。對此，建發(fā)國際管理層表示：“建發(fā)國際一直以來庫存就比較小，進(jìn)行補(bǔ)充庫存能夠保持一定的庫存規(guī)模?！敝劣诤笫?，建發(fā)國際表示，下半年將優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)改善庫存的流動性。

??截至2024年上半年，建發(fā)國際在國內(nèi)共有334個項(xiàng)目，土地儲備可供銷售總建筑面積達(dá)1444.8萬平方米，較期初下降了7%。土地儲備建面出現(xiàn)下降，主要是由于泉州、蘇州、漳州及無錫等地下降較快，其中泉州在絕對量上減少最多，達(dá)28萬平方米，較期初下降45%。

??而從新增較多的城市來看，上半年建發(fā)國際將押寶押在了杭州。截止上半年，杭州可售土儲凈增加了95萬平方米，于各城市中領(lǐng)先；排名第二的廈門可售土儲凈增加僅23萬。報(bào)告期末，杭州可售土儲建面約138平方米，權(quán)益建面96萬平米。

??雖然總土儲建面在下降，但建發(fā)國際的存貨規(guī)模持續(xù)增長。截止上半年，建發(fā)國際開發(fā)中物業(yè)2772.26億元，持作銷售物業(yè)177.31億元，相較2023年末的2547.16億元和145.60億元均有所增長。從這一數(shù)據(jù)中，可以看出建發(fā)國際在進(jìn)行土地儲備結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，換倉高能級城市。

??03
??盈利

??營收增長但利潤率下降
期內(nèi)計(jì)提2.85億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

??2024上半年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入328億元，同比增長34%；毛利潤增長放緩至5%達(dá)39億元；毛利率為11.92%，同比下降3.33個百分點(diǎn)。凈利潤同比增長了1%至14億元；凈利率為4.39%，同比下降1.45個百分點(diǎn)。此外，歸屬于母公司的凈利潤同比減少了35%，而少數(shù)股東凈利潤增長了超三倍之多，歸母凈利率為2.49%。

??期內(nèi)，建發(fā)國際仍然存在資產(chǎn)減值的壓力，繼續(xù)計(jì)提了2.85億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。在半年報(bào)中，建發(fā)國際解釋由于本期內(nèi)計(jì)提物業(yè)存貨撥備增加，行政開支由上年同期5.13億元增加9.27億，凈增加了4.14億。此外，期內(nèi)計(jì)提預(yù)期信貸撥備撥回收益0.9億元。

??04
??負(fù)債

??指標(biāo)維持穩(wěn)健，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)仍需注意

??截至2024上半年，建發(fā)國際持有現(xiàn)金492億元，較期初下降9%；借款總額為929億元，較期初上升了10%；其中約98億須于一年內(nèi)償還，約830億須于一年后但在五年內(nèi)償還。借款總額中計(jì)息銀行借款349億元，僅占比38%，其余62%均為關(guān)聯(lián)方借款。

??從償債指標(biāo)來看，建發(fā)國際的現(xiàn)金短債比為5.01，持有現(xiàn)金充足；凈負(fù)債率為45.72%，較期初上升了約12個百分點(diǎn)。截至2024年6月末，存量有息負(fù)債的平均融資成本約3.65%，較2023年末的3.75%繼續(xù)下降，融資成本保持在行業(yè)低位。

??建發(fā)國際整體負(fù)債指標(biāo)維持穩(wěn)健，但也需要關(guān)注到其存在大量的關(guān)聯(lián)方貸款。由于關(guān)聯(lián)方未并表，財(cái)務(wù)透明度較低，表外風(fēng)險(xiǎn)不可知。