??凈利連續(xù)四年虧損，首次出現(xiàn)權(quán)益為負(fù)的情況；海外業(yè)務(wù)快速拓展，半年新增34個境外項(xiàng)目。

??核心觀點(diǎn)【朗詩出品簽約銷售78.3億元，境內(nèi)代建項(xiàng)目業(yè)績占比85.6】2024年上半年，朗詩出品簽約銷售額約為78.3億元、簽約建筑面積約為42.3萬平方米。中國境內(nèi)市場開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售額22.0億元，占國內(nèi)朗詩出品簽約銷售額85.6%。美國市場貢獻(xiàn)簽約銷售額52.69億元，同比增長22%，均來自獨(dú)立投資開發(fā)的權(quán)益項(xiàng)目。

??【境內(nèi)新增均為代建項(xiàng)目，自有權(quán)益項(xiàng)目拓展集中境外市場】2024年上半年，朗詩共獲取36個項(xiàng)目，包括中國境內(nèi)2個、美國34個。總計(jì)儲備面積增長86.3萬平方米，對應(yīng)可售貨值約為175.1億元。其中，持有權(quán)益項(xiàng)目新增可售面積為53.4萬平方米，均在美國；境內(nèi)新拓展開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目2個，新增可售面積為33萬平方米。

??【營收全面縮水，凈利連續(xù)虧損】報告期內(nèi)，朗詩累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.2億元，同比減少66.6%。企業(yè)主要營收入來源，代建服務(wù)收入和物業(yè)銷售收入均縮水。其中，開發(fā)代建服務(wù)收入為1.83億元，同比減少12.9%；物業(yè)銷售收入為11.4億元，同比下降69.9%；租金收入0.02 億元，同比保持穩(wěn)定。

??【短期債務(wù)持續(xù)增加，經(jīng)營面承壓明顯】截至報告期末，朗詩的債務(wù)規(guī)模約32.6億，其中短期債務(wù)占比73.9%，短期資金壓力持續(xù)增加。早在2024年4月的時候，朗詩就出現(xiàn)過債務(wù)逾期。報告期內(nèi)，朗詩權(quán)益總額為-7.051億，首次出現(xiàn)權(quán)益為負(fù)的情況，負(fù)債總量超出企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模。整體來看，債務(wù)風(fēng)險仍在延續(xù)，正常經(jīng)營面臨較大的不確定性。

??01 銷 售

??朗詩出品簽約銷售78.3億元
代建項(xiàng)目業(yè)績占比85.6%

??2024年上半年，朗詩出品簽約銷售額約為78.3億元、簽約建筑面積約為42.3萬平方米，分別同比下降29.9%、24.9%，業(yè)績下滑速度較快。

??朗詩房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局于中美兩地，境內(nèi)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型下以開發(fā)代建服務(wù)為主，開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目簽約銷售22.0億元，占國內(nèi)朗詩出品簽約銷售額85.6%；權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售僅為3.71億元，占國內(nèi)朗詩出品簽約銷售額14.4%，主要來自成都、重慶、無錫等8個城市13個項(xiàng)目。朗詩的境內(nèi)業(yè)務(wù)以代建為主，23年至今拓展項(xiàng)目全部為代建服務(wù)，但隨著代建賽道的擴(kuò)容，競爭壓力不斷加劇，2024年上半年朗詩代建業(yè)務(wù)的簽約銷售也同比下滑60.9%。此外，美國市場貢獻(xiàn)簽約銷售額52.69億元，同比增長22%，均來自獨(dú)立投資開發(fā)的權(quán)益項(xiàng)目。

??02 投 資

??境內(nèi)新增均為代建項(xiàng)目
自有權(quán)益項(xiàng)目拓展集中境外市場

??2024年上半年，朗詩共獲取36個項(xiàng)目，包括中國境內(nèi)2個、美國34個，獲取項(xiàng)目均為開發(fā)銷售型物業(yè)。總計(jì)儲備面積增長86.3萬平方米，對應(yīng)可售貨值約為175.1億元。其中，持有權(quán)益項(xiàng)目新增可售面積為53.4萬平方米，持有權(quán)益項(xiàng)目34個，均在美國；境內(nèi)新拓展開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目2個，均位于無錫，新增可售面積為33萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約88.2億元。境外業(yè)務(wù)拓展個數(shù)遠(yuǎn)超境內(nèi)，在國內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展受阻的情況下，朗詩進(jìn)一步押注境外業(yè)務(wù)發(fā)展。

??截至報告期末，朗詩擁有儲備項(xiàng)目總可售面積為726.3萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約為人民幣1467.8億元。持有權(quán)益項(xiàng)目可售面積為223.47萬平方米 ，對應(yīng)可售貨值約439.6億元。開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目共76個，可售面積502.85萬平方米，維持500萬平方米規(guī)模。

??從儲備項(xiàng)目地區(qū)分布來看，美國地區(qū)總可售面積約170.97萬平方米，占比23.5%，中國境內(nèi)儲備項(xiàng)目總可售面積555.35萬平方米，占比76.5%，主要位于二線城市和熱點(diǎn)三線城市，如蘇州、成都、無錫等。

??03 盈 利

??營收全面縮水
凈利連續(xù)虧損

??報告期內(nèi)，朗詩累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.2億元，同比減少66.6%。其中，開發(fā)代建服務(wù)收入為1.83億元，同比下降12.9%；物業(yè)銷售收入為11.4億元，同比下降69.9%；租金收入0.02 億元，同比保持穩(wěn)定。受困于國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行波動，物業(yè)銷售收入大幅縮水。

??截至報告期末，毛利約2.15億元，毛利潤同比減少70.46%，毛利率約為16.2%，較2023年同期下降2.2個百分點(diǎn)。朗詩凈虧損為6.73億元，凈利潤連續(xù)四年為負(fù)。企業(yè)整體盈利仍深陷困境，預(yù)期并不樂觀。

??04 負(fù) 債

??短期債務(wù)持續(xù)增加
流動性持續(xù)承壓

??從償債壓力指標(biāo)來看，非受限現(xiàn)金短債比為0.05，扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為107%，債務(wù)壓力大。特別是短期債務(wù)壓力，報告顯示，截至2024年6月末，朗詩總債務(wù)規(guī)模為32.6億，其中短期債務(wù)占比73.9%，短期債務(wù)規(guī)模約為24億元，而現(xiàn)金及等價物僅有2.38億元（含受限制現(xiàn)金），面臨較大的流動資金缺口。早在2024年4月的時候，朗詩就出現(xiàn)過債務(wù)逾期。當(dāng)時，因一筆存量約9614.5萬美元的債務(wù)無法贖回至少30%本金和利息，朗詩官宣違約。

??報告期內(nèi)，朗詩權(quán)益總額為-7.051億，首次出現(xiàn)權(quán)益為負(fù)的情況，負(fù)債總量超出企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模。整體來看，債務(wù)風(fēng)險仍在延續(xù)，正常經(jīng)營面臨較大的不確定性。