??合約銷售同比降幅18%，相比TOP5其他房企更有韌性；財務穩(wěn)健獲標普評級上調(diào)。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點

??【合約銷售1484億暫位規(guī)模第二，一線城市貢獻過半】2024上半年中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額約1483.8億元，同比下降18%，全口徑銷售規(guī)模已位列第二。在行業(yè)深度調(diào)整背景下，中海地產(chǎn)僅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表現(xiàn)出了較高的韌性。上半年，中海在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現(xiàn)合約銷售額744億元，銷售貢獻占比過半。中海地產(chǎn)管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標，有信心完成全年目標和任務。”

??【新增土儲總價下滑66%，投資謹慎加強去化】期內(nèi)中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）僅新增6幅地塊，新增土地儲備總建面117萬平方米，同比減少了39%；新增土儲總地價129億，同比減少66%。截至上半年，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲備3322萬平米，較期初下降6%。對此，中海地產(chǎn)管理層表示，“下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補充優(yōu)質(zhì)項目”。

??【凈利率下降至13.26%，分銷費用增加表明去化壓力加大】2024上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為869億元，同比略下降2.5%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤情況來看，毛利率同比下降了0.55個百分點至22.06%。凈利率同比下降2.68個百分點至13.26%。凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因為期內(nèi)投資物業(yè)的公允價值變動收益大幅減少，相比2023年同期23億下降至0.12億。此外，分銷費用有所增加，從同期18.7億增長至20.8億。銷售出現(xiàn)下滑的同時，分銷費用卻在上漲，或是因為市場疲軟，去化壓力加大，增加了相應的銷售傭金或渠道費等。

??【三條紅線維持綠檔，擁有充裕財務空間應對市場波動】截止上半年，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1002億元，較年初下降5%，其中受規(guī)管的物業(yè)預售所得款為248.8億元?？鄢芟拗片F(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.90，長短期債務比5.44。凈負債率為38.73%，與期初大致持平；扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為49.99%，三條紅線保持綠檔。期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權平均融資成本為3.5%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看，中海地產(chǎn)財務指標依然十分穩(wěn)健。在中期業(yè)績報中，中海地產(chǎn)表示“集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調(diào)整的機會，擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性?！?/p>

??01
??銷售

??合約銷售1484億暫位規(guī)模第二
一線城市貢獻過半

??2024上半年中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）共實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約1483.8億元，同比下降18%；銷售面積約544萬平方米，同比下降32%；銷售均價27276元/平米，同比增長22%。

??上半年，中海地產(chǎn)（含聯(lián)營合營公司）的全口徑銷售規(guī)模已位列第二，前一名及后一名分別是保利發(fā)展及萬科地產(chǎn)。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，多數(shù)房企業(yè)績均發(fā)生了下滑，上半年全口徑銷售金額TOP5房企同比下滑30%，規(guī)模第一的保利發(fā)展同比下降27%，而中海地產(chǎn)僅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表現(xiàn)出了較高的韌性。

??中海地產(chǎn)管理層表示“在下半年依舊有450-500億新增供貨，下半年我們有條件實現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的銷售目標，有信心完成全年目標和任務?！?024年7月，中海地產(chǎn)公布實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約131.92億元，同比增長10.4%。

??從銷售結(jié)構來看，2024上半年中海地產(chǎn)及附屬公司合約銷售金額達1187億元，同比下降8%；而合聯(lián)營及中海宏洋部分的合約銷售金額達297億元，同比下降43%。

??上半年，中海地產(chǎn)及附屬公司在北京、上海、廣州及深圳四個一線城市實現(xiàn)合約銷售額744億元，銷售貢獻占比過半；部分項目如上海中海順昌玖里合約銷售額就高達196.5億元，此外北京、上海、深圳等多個城市首次推出的玖序系項目同樣表現(xiàn)較好。

??與此同時，中海地產(chǎn)加強了銷售回款，上半年銷售回款超過50億元的城市有五個，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中上海超200億，北京超過100億元。

??02
??投資

??新增土儲總價下滑66%
投資謹慎、加強去化

??上半年，中海地產(chǎn)投資出現(xiàn)較大調(diào)整，期內(nèi)中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）僅新增6幅地塊，新增土地儲備總建面117萬平方米，同比減少了39%；新增土儲總地價129億，同比減少66%；平均樓板價10085元/平米。此外中海宏洋新增土地儲備25萬平米，總地價14億。2024上半年集團系列公司合計新增土儲142萬平方米，同比下降40%；總地價143億元，同比下降66%。

??對此，中海地產(chǎn)管理層總結(jié)的原因是，“上半年一線城市供地量偏少，優(yōu)質(zhì)土地供應不足，是公司在上半年公司投資偏少的主要原因”，“下半年中海將抓住窗口期，堅守投資刻度，優(yōu)中選優(yōu)，積極補充優(yōu)質(zhì)項目”。此外，管理層還表示，除了關注公開市場，也會積極關注收并購、城市更新的投資機會。事實上，上半年中海地產(chǎn)就在西安收購了一宗金地集團的城市更新項目。

??從各城市的新增土儲來看，上半年中海地產(chǎn)（含中海宏洋）于西安、北京及濟南等地投資較多，其中西安新增土儲50.8萬平米，此外北京新增土儲38.6萬平米。從新增土儲總價來看，北京新增土儲總價達86億元，占總量的60%。

??截至2024上半年，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）擁有土地儲備3322萬平米（權益面積2886萬平米），較期初下降6%。中海宏洋擁有土地儲備為1583萬平方米（權益為1305萬平方米），較期初下降16%。中海地產(chǎn)系列公司合計擁有土地儲備4905萬平方米。不僅土儲建面在減少，期末中海地產(chǎn)的物業(yè)及其他存貨、土地發(fā)展費用合計4864億元，較期初下降了2%。

??03
??盈利

??凈利率下降至13.26%
分銷費用增加或去化壓力加大

??2024上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為869億元，同比略下降2.5%；其中物業(yè)發(fā)展收入同比下降4.5%至820億元。從利潤情況來看，毛利潤同比下降5%至192億元，毛利率同比下降了0.55個百分點至22.06%。凈利潤同比下降19%至115億元，凈利率同比下降2.68個百分點至13.26%。

??凈利率下滑幅度高于毛利率，主要是因為期內(nèi)投資物業(yè)的公允價值變動收益大幅減少，相比2023年同期23億下降至0.12億。此外，分銷費用有所增加，從同期的18.7億增長至20.8億。

??值得注意的是，上半年中海地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑，但分銷費用卻在上漲，或是因為市場疲軟，去化壓力加大，增加了相應的銷售傭金或渠道費等。根據(jù)2023年年報，中海地產(chǎn)物業(yè)及其他存貨中已落成物業(yè)占比達31%，同比增加了10個百分點，行業(yè)平均值為21.79%。近年來，中海未有對庫存物業(yè)進行過大額減值，未來也需關注相關存貨跌價風險。

??04
??償債

??三條紅線維持綠檔
擁有充裕財務空間應對市場波動

??期內(nèi)，中海地產(chǎn)銷售回款為908.2億元，商業(yè)物業(yè)及其他經(jīng)營回款為68.7億元，經(jīng)營回款為976.9億元。此外，資本支出為815.0億元(其中土地成本為555.4億元，建安支出為259.6億元)。截止2024上半年，中海地產(chǎn)未付地價為99.0億元。融資方面，上半年中海地產(chǎn)境內(nèi)外融資438.3億元，提早或按期償還債務468.7億元，凈償還債務30.4億元。

??截止上半年，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1002億元，較年初下降5%，其中受規(guī)管的物業(yè)預售所得款為248.8億元。銀行及其他借貸為1697.5 億元，而擔保票據(jù)及公司債券則為858.2億元，借貸合共為2555.7億元，下半年到期歸還銀行及其他借貸及公司債券合共137.7億元，一年內(nèi)到期的借貸396.7億元。

??報告期末，中海地產(chǎn)扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為1.90，長短期債務比5.44。凈負債率為38.73%，與期初大致持平；扣除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為49.99%，三條紅線保持綠檔。期內(nèi)，中海地產(chǎn)加權平均融資成本為3.5%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。整體來看，中海地產(chǎn)財務指標依然十分穩(wěn)健。

??過去一年很多國際評級機構下調(diào)了很多房企的評級，包括國企。然而6月20日，三大國際評級機構之一的標普將中國海外發(fā)展的長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”展望穩(wěn)定上調(diào)至“A-”展望穩(wěn)定。這標志著中國海外發(fā)展成為目前唯一獲得標普全球“A-”評級的內(nèi)房上市公司。在中期業(yè)績報中，中海地產(chǎn)表示“集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調(diào)整的機會，擁有攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展韌性?！?/p>

??05
??多元化

??購物中心業(yè)務大幅增長58%
未來會關注REITs及收并購機會

??除住宅開發(fā)外，中海地產(chǎn)同時也深耕城市運領域，打造了以寫字樓與購物中心為核心，長租公寓、酒店、物流及產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等為要素的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺。

??2024上半年，中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入為17.6億元，購物中心收入為11.1億元，長租公寓收入為1.2億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.5億元

??其中，上半年中海地產(chǎn)寫字樓業(yè)務新簽約建筑面積56萬平方米，收入增長6.4%。購物中心業(yè)務收入同比大幅提升57.6%；期末出租率達96.6%。此外輕資產(chǎn)管理業(yè)務，期內(nèi)新簽約管理三個外部商業(yè)物業(yè)分別位于北京、深圳等城市的核心地段。

??對于未來商業(yè)運營端的規(guī)劃，中海地產(chǎn)管理層表示，“一方面會努力打造全業(yè)務生態(tài)圈，持續(xù)推進大資管業(yè)務布局。另外一方面主動進行在手資產(chǎn)組合管理，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構，向核心聚焦。同時也在努力抓住國內(nèi)重大機遇，推動不動資產(chǎn)證券化平臺搭建。同時，也會捕捉優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)并購機會，進一步提升商業(yè)收入占比，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構?！?/p>