??核心觀點(diǎn)

??【重資產(chǎn)銷售繼續(xù)低迷，代建業(yè)務(wù)增速放緩】2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為45.0億元，同比減少55.1%。代建板塊的中原建業(yè)的銷售額占比近3年看，雖呈現(xiàn)上漲趨勢，但有所放緩。建業(yè)地產(chǎn)在2024年上半年共交付了54個(gè)項(xiàng)目，總建面約為318萬平米，相比去年同期增長了80.4%，而企業(yè)在2021-2024年上半年的銷售面積達(dá)到了約1446.5萬平米，可見仍面臨著一定的交付壓力。

??【總土儲(chǔ)建面持降，鄭州區(qū)域土儲(chǔ)去化壓力較大】2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)通過股權(quán)合作獲取位于周口市土地1宗，新增土地建面約為 5.9萬平方米，相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備建面為3433萬平方米，相較于2023年年底減少了8.91%。其中，建業(yè)在鄭州的總土儲(chǔ)建面約為1043萬平方米，占比為30.38%，是各城市最高。對(duì)比建業(yè)在鄭州的銷售規(guī)模，企業(yè)在鄭州的土地消化周期過長，未來去化壓力較大。

??【營收持續(xù)下降，凈利潤繼續(xù)大規(guī)模虧損】2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入72.43億元，相比去年同期減少了10.3%，其中銷售物業(yè)收入為67.69億元，相比去年同期減少了11.8%。建業(yè)整體尚有已售未結(jié)銷售額約344.64億元，預(yù)計(jì)將于未來三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，企業(yè)未來的營業(yè)收入預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)減少。毛利率相比2023年下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.4%；凈利潤以及歸母凈利潤分別為-28.26億元以及-26.09億元，企業(yè)仍然出現(xiàn)了較大規(guī)模的虧損。

??【資不抵債加劇，債務(wù)違約導(dǎo)致流動(dòng)性壓力劇增】截至2024年中期建業(yè)資不抵債的情況加劇，其凈資產(chǎn)由年初的-6.73億元降至2024年中期的-44.12億元。隨著建業(yè)的所有優(yōu)先票據(jù)都觸發(fā)了交叉違約而被分類流動(dòng)負(fù)債，企業(yè)的短期有息負(fù)債大幅增加，現(xiàn)金短債比降至0.08。除了有息債務(wù)之外，建業(yè)的短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模也高達(dá)300.7億元。同時(shí)建業(yè)的歸母權(quán)益由年初的-21.4億元降至2024年中期的-52.5億元。再加上企業(yè)可能存在的明股實(shí)債現(xiàn)象，進(jìn)一步加大企業(yè)資金鏈壓力。

??01

       銷售

??重資產(chǎn)銷售繼續(xù)低迷

??代建業(yè)務(wù)增速放緩

??2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為45.0億元，同比減少55.1%；合約銷售面積約為67.4萬平方米，同比減少53.5%。相較之下，代建板塊的中原建業(yè)的銷售額占比由2022年上半年的44%增長至2024年上半年的61%，近3年同期看，占比雖然呈現(xiàn)上漲趨勢，但是有所放緩。整體看來，建業(yè)地產(chǎn)的銷售放緩受限于房地產(chǎn)行業(yè)下行以及企業(yè)自身流動(dòng)性問題，相對(duì)而言集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)仍有一定的發(fā)展。在交付方面，建業(yè)地產(chǎn)在2024年上半年共交付了54個(gè)項(xiàng)目，總建面約為318萬平米，相比去年同期增長了80.4%，而企業(yè)在2021-2024年上半年的銷售面積達(dá)到了約1446.5萬平米，可見仍面臨著一定的交付壓力。由于建業(yè)的工作重心已經(jīng)全面轉(zhuǎn)向保交付、去庫存和化解債務(wù)，因此2024年上半年企業(yè)的新開工項(xiàng)目僅3個(gè)，新開工面積約為27.9萬平米，相比去年同期減少69.1%。自從2019年以來，建業(yè)持續(xù)減少新開工規(guī)模，2024年下半年，計(jì)劃有10個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，建筑面積約為53.5萬平米，預(yù)計(jì)短期的銷售規(guī)模難有起色。

??從銷售的城市分布來看，2024年上半年周口對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)率為19%，同比提升了5個(gè)百分點(diǎn)，此外洛陽、駐馬店和南陽的貢獻(xiàn)度也提升了2-3個(gè)百分點(diǎn)，反觀，2023年上半年貢獻(xiàn)度較高的商丘和鄭州，2024年上半年分別下降了6個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)，其中，商丘以13%排在城市銷售貢獻(xiàn)度第二，而鄭州受交付難和市場整體下行影響貢獻(xiàn)度降至7%。

??02

       投資

       總土儲(chǔ)建面持降

       鄭州區(qū)域土儲(chǔ)去化壓力較大

??2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)通過股權(quán)合作獲取位于周口市土地1宗，新增土地面積為2.3萬平方米，新增土地建面約為 5.9萬平方米，相比去年同期下降89.0%。截至2024年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備建面為3433萬平方米，相較于2023年年底減少了8.91%。其中權(quán)益建面約2622萬平方米，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例約為76.4%，相較于2023年年底提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)，近5年看為最高值。從總土儲(chǔ)建面的城市分布來看，截至2024年中期建業(yè)在鄭州的總土儲(chǔ)建面約為1043萬平方米，占比為30.38%，相較于2023年年底提升了1.64個(gè)百分點(diǎn)，是各城市最高。對(duì)比建業(yè)在鄭州的銷售規(guī)模，企業(yè)在鄭州的土地消化周期過長，未來去化壓力較大。

??03

       盈利

??營收持續(xù)下降

??凈利潤繼續(xù)大規(guī)模虧損

??2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入72.43億元，相比去年同期減少了10.3%，其中銷售物業(yè)收入為67.69億元，相比去年同期減少了11.8%，銷售收入的大幅減少主要是因?yàn)榻鼉赡攴康禺a(chǎn)下行以及企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致的銷售持續(xù)減少。截至2024年中期，建業(yè)整體尚有已售未結(jié)銷售額約344.64億元，預(yù)計(jì)將于未來三年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，企業(yè)未來的營業(yè)收入預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)減少。在盈利性指標(biāo)方面，2024年上半年建業(yè)地產(chǎn)的毛利率相比2023年下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.4%；凈利潤以及歸母凈利潤分別為-28.26億元以及-26.09億元，企業(yè)仍然出現(xiàn)了較大規(guī)模的虧損。一方面是因?yàn)榻I(yè)計(jì)提了存貨減值8.98億元，另一方面，建業(yè)的銷管費(fèi)用率（/合約銷售）相比2023年繼續(xù)提升了1.46個(gè)百分點(diǎn)至12.04%，即使扣除減值等影響，核心凈利潤也在繼續(xù)虧損。

??04

      償債

??資不抵債加劇

??債務(wù)違約導(dǎo)致流動(dòng)性壓力劇增

??截至2024年中期建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為15.76億元，相比2023年年底減少了26.5%；總有息負(fù)債為236.21億元，相比2023年年底提高了0.5%，其中短期有息負(fù)債為196.37億元，占比減少了2.3個(gè)百分點(diǎn)至83.1%,延續(xù)了2023年的高占比，較2022年同樣有28.6個(gè)百分點(diǎn)的上漲。短期有息負(fù)債的大幅增加，除了是因?yàn)椴糠珠L期有息負(fù)債自動(dòng)轉(zhuǎn)化為短期有息負(fù)債之外，還因?yàn)榻I(yè)在2023年6月23日宣布未能如期支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，同時(shí)將全面停止境外債務(wù)支付，企業(yè)的所有優(yōu)先票據(jù)都觸發(fā)了交叉違約，從而全部被分類流動(dòng)負(fù)債。值得注意的是，截至2024年中期建業(yè)的短期應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模也高達(dá)300.7億元。同時(shí)建業(yè)的歸母權(quán)益由年初的-21.4億元降至2024年中期的-52.5億元。在整體凈資產(chǎn)為負(fù)的情況下，建業(yè)地產(chǎn)的非控股權(quán)益為8.42億元，但上半年依然虧損了2.17億元。由于建業(yè)當(dāng)前的有息負(fù)債已經(jīng)基本上都是短期有息負(fù)債，因此企業(yè)現(xiàn)金短債比降至0.08，若扣除預(yù)售監(jiān)管資金等受限制現(xiàn)金，資金缺口則會(huì)更大。除此之外，2024年中期建業(yè)資不抵債的情況加劇，其凈資產(chǎn)由年初的-6.73億元降至2024年中期的-44.12億元。