[克而瑞]人口老齡化內(nèi)生型三線城市市場(chǎng)周期及前景探析

??導(dǎo)讀

??育齡家庭生育意愿低迷、新生兒數(shù)量急劇下滑，加劇了人口年齡結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)一步凸顯人口老齡化。

??2021年，中國(guó)正式步入深度老齡化社會(huì)，65歲以上老年人口突破2億人，占比多達(dá)14.2%。現(xiàn)階段哪些城市已陷入老齡化窠臼？人口老齡化形成動(dòng)因究竟是什么？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？

??01

??老齡社會(huì)加速到來(lái)

??東北川渝蘇滬等老齡程度超全國(guó)

??……略……

??一、2021年中國(guó)步入深度老齡化，65歲以上老人超2億占比快增至14%

??2021年，中國(guó)已步入深度老齡化社會(huì)。65歲以上人口占比超過(guò)7%即為老齡化社會(huì)，占比超過(guò)14%為深度老齡化，參照這一國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，2000年中國(guó)就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，2021年，全國(guó)65歲以上年齡人口占比達(dá)到14.2%，正式邁入深度老齡化社會(huì)。

??老齡人口規(guī)模激增，中國(guó)65歲以上人口突破2億。隨著上世紀(jì)嬰兒潮人口步入老年，中國(guó)老齡人口規(guī)模急速增長(zhǎng)，截至2021年底，60歲及以上人口老年人達(dá)到2.67億，65歲及以上年齡人口規(guī)模達(dá)到2.01億，同比再增加995萬(wàn)，較2010年增長(zhǎng)約68%。

??老齡化還在加速，進(jìn)程明顯快于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。2000-2010年，中國(guó)65歲以上老年人口占比累計(jì)增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)，而此后的2011-2020十年間，老年人占比累計(jì)增長(zhǎng)5.1個(gè)百分點(diǎn)，老齡化進(jìn)程明顯加快。相較西方發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)老齡化速率更快，從2000-2021年，短短21年時(shí)間中國(guó)就從老齡化社會(huì)邁入了深度老齡化，而這一進(jìn)程，英美德等發(fā)達(dá)國(guó)家普遍用時(shí)40年以上，法國(guó)更是走了115年。

??社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，老年撫養(yǎng)比倍增至20.8%。2000年，老年撫養(yǎng)比還不到10%，意即平均10個(gè)以上勞動(dòng)年齡人口贍養(yǎng)1位老人，到2010年六普時(shí)期，老年撫養(yǎng)比小幅增至11.9%，勞動(dòng)年齡人口是老年人口的8倍。近十年，老齡化提速疊加少子化效應(yīng)顯現(xiàn)，老年撫養(yǎng)比快增，2021年，老年撫養(yǎng)比高達(dá)20.8%，即社會(huì)平均不到5個(gè)年輕人贍養(yǎng)1位老人。

??二、東北川渝蘇滬等老齡比超16%以上高于全國(guó), 老齡化將抑制住房消費(fèi)

??……略……

??02

??老齡化城市分布特征及形成動(dòng)因解析

??……略……

??一、城市篩選：53城陷入老齡化窠臼，四川及東北三省最嚴(yán)峻

??……略……

??1、上海、大連等53城人口老齡化，南通、南充等9城超級(jí)老齡化

??參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)進(jìn)入老齡化的標(biāo)志是60歲以上人口占比超過(guò)10%、65歲以上人口占比超過(guò)7%，65歲以上人口占比超過(guò)14%即為深度老齡化社會(huì)，占比超過(guò)20%則為超級(jí)老齡化社會(huì)。結(jié)合2020年中國(guó)老年人口平均占比——60歲及以上年齡人口比重18.7%、65歲及以上年齡人口比重13.5%，再加上樣本數(shù)量等方面綜合考量，我們定義60歲以上人口占比超23%、65歲及以上占比超16%的城市為老齡化城市。

??按照這一篩選標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)共有53個(gè)老齡化城市入選。半數(shù)以上入圍城市60歲及以上年齡人口占比超過(guò)1/4，撫順、烏蘭察布等城市3成以上人口是超過(guò)60歲的老年人，青年人口外流、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力不足已然形成惡性循環(huán)。

??南通、資陽(yáng)、泰州等11城已率先步入超級(jí)老齡化社會(huì)，65歲及以上人口占比超過(guò)20%，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)異常沉重。以南通為例，15-59歲勞動(dòng)年齡人口比重收縮至59%，老年撫養(yǎng)比高達(dá)51%，社會(huì)平均不到2個(gè)年輕人贍養(yǎng)1位老人，根據(jù)南通人社局公布數(shù)據(jù)，2020年全市企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)基金基金收入252.84億元，基金支出300.08億元，養(yǎng)老金收支已存在不小的缺口。

??2、四川及東北三省老齡化問(wèn)題嚴(yán)峻，遼寧近8成地級(jí)市嚴(yán)重老齡化

??……略……

??二、動(dòng)因解析：就業(yè)難青壯年機(jī)械遷出，疊加生育率低人口自然負(fù)增長(zhǎng)

??……略……

??1、支柱產(chǎn)業(yè)缺失致勞動(dòng)力外流，青年人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)加速老齡化進(jìn)程

??產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入瓶頸，就業(yè)機(jī)會(huì)不足導(dǎo)致勞動(dòng)年齡人口外流，或人口被高能級(jí)城市虹吸，是老齡化城市形成的重要原因。由于勞動(dòng)年齡人口是購(gòu)房主力軍，青壯年人口流失，也意味著相當(dāng)規(guī)模的潛在購(gòu)房需求隨之外流，這類老齡化城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。

??四川是中西部第一人口大省，也是典型的勞務(wù)輸出大省，勞動(dòng)力外流致使近6成的四川地級(jí)市先行步入深度老齡化社會(huì)。以遂寧為例，常年在外務(wù)工人員規(guī)模多達(dá)100余萬(wàn)，其中在省外務(wù)工人員超過(guò)55萬(wàn)，每年都有3-4萬(wàn)人就此安家外地，并將戶籍遷出遂寧，2020年，遂寧戶籍人口共計(jì)遷入1.39萬(wàn)人，遷出3.03萬(wàn)人，人口機(jī)械減少1.6萬(wàn)人。

??牡丹江、廣元等年均凈遷出人口超過(guò)1萬(wàn)，鹽城、南充更是凈流失超5萬(wàn)。10個(gè)典型的人口遷出型老齡化城市中，南充人口流失問(wèn)題最為嚴(yán)峻，2017年，南充人口自然增長(zhǎng)2.87萬(wàn)，但戶籍人口規(guī)模仍然下降了8.6萬(wàn)，原因就在于超過(guò)11萬(wàn)人機(jī)械遷出，2018-2020年，南充人口機(jī)械遷出規(guī)模保持在每年7萬(wàn)人以上。

??鹽城、揚(yáng)州、黃山勞動(dòng)力被長(zhǎng)三角核心城市虹吸，人口機(jī)械遷出規(guī)模呈遞增趨勢(shì)。近年來(lái)，南京、杭州等強(qiáng)二線城市紛紛“下場(chǎng)搶人”，對(duì)長(zhǎng)三角其他城市的人口虹吸力明顯增強(qiáng)，受此影響，鹽城、揚(yáng)州、黃山等城市勞動(dòng)力加速流出。例如揚(yáng)州，人口凈遷出規(guī)模由2016年的3391人，逐年增長(zhǎng)至2020年的13444人，近乎翻了兩番。

??2、生育意愿低新生兒人數(shù)一降再降，人口自然負(fù)增長(zhǎng)變相抬升老年比重

??育齡家庭生育意愿低迷、新生兒數(shù)量急劇下滑，加劇了人口年齡結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)一步凸顯人口老齡化。受生育觀念轉(zhuǎn)變、生育負(fù)擔(dān)加重、二胎政策效應(yīng)減弱影響，近幾年我國(guó)人口出生率持續(xù)走低，2020年，全國(guó)人口出生率降至8.5‰，創(chuàng)1978年以來(lái)新低。

??老齡化城市人口出生率普遍更低，例如鎮(zhèn)江、南通等強(qiáng)三線城市，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)也同步抬高了子女生育成本，2020年出生率不足7‰，顯著低于全國(guó)平均水平。又比如撫順、阜新等弱三四線城市，發(fā)展停滯不前倒逼育齡勞動(dòng)力外出謀生，新生人口也隨之外流，2020年人口出生率跌破5‰，排名全國(guó)倒數(shù)。

??更令人擔(dān)憂的是，不少老齡化城市出生率低于死亡率，人口陷入自然負(fù)增長(zhǎng)。同樣難逃新生兒減少帶來(lái)的人口結(jié)構(gòu)失衡困境，2020年大連出生4.1萬(wàn)人，死亡5.8萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入負(fù)數(shù)區(qū)間，2021年，大連人口自然減少1.6萬(wàn)，長(zhǎng)此以往，潛在購(gòu)房需求萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)也將受限。

??南通、舟山、阜新、撫順等老齡化城市連續(xù)5年以上人口自然負(fù)增長(zhǎng)。其中，南通、舟山人口減量幅度還在逐漸擴(kuò)大，典型如南通，2016年人口自然凈減少643人，2020年人口凈減少3萬(wàn)人，提升2個(gè)數(shù)量級(jí)。

??03

??典型三線城市老齡化動(dòng)因及對(duì)樓市影響

??……略……

??一、宜昌：人口自然及機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)，2017年樓市陷入調(diào)整期成交趨勢(shì)下行

??……略……

??1、出生率偏低近兩年人口自然負(fù)增長(zhǎng)，2014年以來(lái)人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)

??聚焦宜昌人口增減變化，不乏以下兩方面的典型特征：

??其一，宜昌人口出生率長(zhǎng)期偏低，人口自然增長(zhǎng)連續(xù)兩年陷入負(fù)增長(zhǎng)。宜昌人口出生率長(zhǎng)期低于10‰，2018年以來(lái)出生率更是持續(xù)走低，2021年已跌至4.8‰，明顯低于同期全國(guó)出生率7.5‰。值得擔(dān)憂的是，宜昌人口自然增長(zhǎng)連續(xù)兩年陷入負(fù)增長(zhǎng)，且有進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)。2020年，宜昌人口自然負(fù)增長(zhǎng)0.2萬(wàn)人。2021年，宜昌人口自然負(fù)增長(zhǎng)0.9萬(wàn)人。

??其二，宜昌本地人口不斷外流，2014年以來(lái)人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)。2014年至2021年，宜昌戶籍人口由400.4萬(wàn)人持續(xù)回落至387.9萬(wàn)人，凈減少12.5萬(wàn)人，反映本地人口不斷外流。2014年以來(lái)，宜昌人口機(jī)械增長(zhǎng)陷入負(fù)增長(zhǎng)。尤其是2016年，人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)4.5萬(wàn)人，創(chuàng)近年來(lái)歷史新高。2021年，宜昌人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)1.1萬(wàn)人。

??2、2016年城鎮(zhèn)在崗職工、樓市成交皆創(chuàng)新高，隨后雙雙步入下降通道

??宜昌商品住宅銷售面積與城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)存在較強(qiáng)的相關(guān)性，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，2011年至2016年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)由65.6萬(wàn)人逐年提升至94.3萬(wàn)人，商品住宅銷售面積同樣由318萬(wàn)平方米持續(xù)提升至550萬(wàn)平方米。尤其是2016年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)、商品住宅銷售面積雙創(chuàng)歷史新高。

??其二，2017年至2020年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)持續(xù)走低，商品住宅銷售面積整體呈下行趨勢(shì)。2020年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)降至82.3萬(wàn)人，商品住宅銷售面積跌至394萬(wàn)平方米，較2016年歷史峰值分別下降13%和28%。

??究其原因在于城鎮(zhèn)在崗職工既是年輕勞動(dòng)力，又是房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在置業(yè)群體。一般情況下，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)持續(xù)提升，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)擴(kuò)容，成交規(guī)模或?qū)⒉饺肷仙ǖ?；城?zhèn)在崗職工人數(shù)持續(xù)下行，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)萎縮，成交規(guī)?；?qū)⒉饺胂陆低ǖ馈?/p>

??即便是宜昌主城區(qū)，2017年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣陷入調(diào)整期，一、二手房成交趨勢(shì)性下行。2018年至2021年，宜昌主城區(qū)商品住宅成交面積由339萬(wàn)平方米持續(xù)下滑至221萬(wàn)平方米，累計(jì)跌幅多達(dá)35%；二手住宅則由130萬(wàn)平方米小幅回落至113萬(wàn)平方米，累計(jì)跌幅達(dá)13%。2022年1-9月，宜昌主城區(qū)商品住宅成交127萬(wàn)平方米，同比下降26%，二手住宅成交87萬(wàn)平方米，同比下降3%。

??二、常德：少兒及勞動(dòng)力雙降，需求急劇萎縮前三季度成交跌幅近6成

??……略……

??1、優(yōu)生觀念盛行少兒占比全省墊底，勞動(dòng)力十年間流失兩成

??常德人口老齡化問(wèn)題異常嚴(yán)峻，既是居民生育意愿長(zhǎng)期低迷的結(jié)果，也與人口持續(xù)流失和外遷高度相關(guān)。具體來(lái)說(shuō)：

??第一，作為計(jì)劃生育模范城市，少生優(yōu)生觀念深入人心，近年生育政策放寬效應(yīng)遞減，新生兒數(shù)量一降再降，少兒人口占比全省墊底。上世紀(jì)80年代以來(lái)，常德一直是計(jì)劃生育標(biāo)桿城市，1982年首創(chuàng)性推出了計(jì)劃生育“一票否決”制度，有效控制住人口數(shù)量地同時(shí)，也對(duì)社會(huì)生育理念產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。近年來(lái)，兩次生育政策放寬的刺激效應(yīng)明顯遞減，例如2014年開始執(zhí)行單獨(dú)二孩政策后，常德出生人口數(shù)量連續(xù)兩年小幅回升，但2016年全面二胎放開后，常德新生兒數(shù)量不升反降，全年僅出生5.81萬(wàn)人，同比下降6千人，2017年以后出生人口規(guī)模更是一跌再跌。正因?yàn)榇耍?020年，常德0-14歲年齡人口占比只有14.9%，排名全省墊底。

??第二，青年人口加速外流，十年勞動(dòng)力規(guī)模驟減20%，勞動(dòng)年齡人口占比降速全省第一。2010年，常德有常住人口572萬(wàn)，戶籍人口623萬(wàn)，常住戶籍人口比為0.92，而到了2020年，常德常住人口降至528萬(wàn)，常住戶籍人口比降至0.88，表明人口外流趨勢(shì)加劇?！傲铡钡健捌咂铡笔觊g，常德15-59歲勞動(dòng)力占比由69%降至60%，降幅多達(dá)9.3個(gè)百分點(diǎn)，排名全省第一，勞動(dòng)年齡人口絕對(duì)量由397萬(wàn)驟降至317萬(wàn)，降幅多達(dá)20%。

??2、棚改退出后成交規(guī)模急劇縮水，僅武陵區(qū)人口遷入需求有支撐

??盡管常德人口深度老齡化且負(fù)增長(zhǎng)，但作為湖南棚改第一大市，在前期天量棚改征拆刺激下，常德房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模保持在可觀區(qū)間。2017-2020年，常德棚改如火如荼，開工量穩(wěn)居全省第一位。2017、2018年，常德棚改計(jì)劃開工量分別達(dá)到4.9萬(wàn)戶、3.6萬(wàn)戶，助力樓市去庫(kù)存，全市商品住宅成交規(guī)?？焖僮吒摺?019-2020年，常德棚改規(guī)模有所收縮，但每年棚改開工量仍然超過(guò)1萬(wàn)戶，占全省比重不降反升至15%以上，得益于棚改支撐，常德新房成交規(guī)模小幅回落但并未明顯失速。2021年以來(lái)，常德棚改規(guī)模顯著縮水，人口規(guī)模下降和結(jié)構(gòu)失衡所帶來(lái)的需求增長(zhǎng)乏力問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，2022年前9月，常德商品住宅成交78萬(wàn)平方米，同比下跌59%。

??細(xì)化到區(qū)域市場(chǎng)，人口流動(dòng)加劇常德房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化。2010-2020年，常德近9成區(qū)縣常住人口負(fù)增長(zhǎng)，只有中心城區(qū)武陵區(qū)例外。十年間，武陵區(qū)常住人口增長(zhǎng)11萬(wàn)人，其余8個(gè)區(qū)縣常住人口皆為負(fù)增長(zhǎng)，其中，鼎城區(qū)、澧縣、安鄉(xiāng)縣常住人口規(guī)模縮減超10萬(wàn)人，津市市、安鄉(xiāng)縣人口累計(jì)降幅超過(guò)15%。

??此外，武陵區(qū)也是常德唯一一個(gè)尚未進(jìn)入深度老齡化的區(qū)縣。由于吸附了一部分區(qū)縣青年勞動(dòng)力，武陵區(qū)15-59歲年齡人口占比達(dá)到67.8%，65歲以上人口占比低至13.4%，而其他所有區(qū)縣65歲以上年齡人口占比均超17%，安鄉(xiāng)、桃源、石門等6縣已步入超級(jí)老齡化。

??人口正增長(zhǎng)且相對(duì)年輕化的武陵區(qū)，與人口凈流出且深度老齡化的鼎城區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模存在數(shù)量級(jí)差異。近5年，武陵區(qū)商品住宅年均成交206萬(wàn)平方米，而鼎城區(qū)年均成交37萬(wàn)平方米，相差近6倍。

??通過(guò)吸附郊縣青年勞動(dòng)力，引入購(gòu)房需求，人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕的武陵區(qū)樓市更為堅(jiān)挺。事實(shí)上，受限于生育意愿不足，武陵區(qū)人口自然增長(zhǎng)率一直偏低，2021年更是轉(zhuǎn)負(fù)，出生率僅為6.5‰，自然增長(zhǎng)率-2.38‰，較2020年下降2.67個(gè)千分點(diǎn)，由此推斷，武陵區(qū)人口凈增長(zhǎng)主要依賴人口遷入。

??作為常德的中心城區(qū)，依托紡織等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，武陵區(qū)吸附下轄郊縣青年勞動(dòng)力，并同步導(dǎo)入購(gòu)房需求。受益于此，武陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，2022年前9月商品住宅成交面積仍達(dá)到64萬(wàn)平方米，同比下降46%，跌幅小于全市平均水平。

??反觀人口嚴(yán)重流失且年齡結(jié)構(gòu)失衡的鼎城區(qū)，潛在需求趨于萎縮，樓市前景難言樂(lè)觀。近幾年，鼎城區(qū)每年都有4千左右人口遷出，凈遷出人口規(guī)模約2-3千人，占戶籍人口的3‰左右。在較大規(guī)模的棚改支撐下，2018-2021鼎城區(qū)樓市成交尚保持30萬(wàn)平方米左右規(guī)模。但隨著棚改退潮，受制于購(gòu)房需求不濟(jì)，鼎城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀，2022年前9月鼎城區(qū)商品住宅成交面積僅有8萬(wàn)平方米，同比下跌79%。

??三、南充：勞動(dòng)力過(guò)度流失致需求萎縮，人口負(fù)增長(zhǎng)區(qū)縣成交領(lǐng)跌

??……略……

??1、超級(jí)老齡化誘因勞動(dòng)力過(guò)度流失，2013年至今人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)67萬(wàn)

??……略……

??2、需求萎縮主城區(qū)成交跌幅超4成，嘉陵區(qū)人口負(fù)增長(zhǎng)成交腰斬

??……略……

??四、煙臺(tái)：短期勞動(dòng)力外流致需求枯竭，長(zhǎng)期承接省內(nèi)人口遷移支撐需求

??……略……

??1、人口自然增長(zhǎng)停滯甚至負(fù)增長(zhǎng)，年均人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)0.5萬(wàn)

??……略……

??2、需求近乎枯竭市場(chǎng)一片紅海，疫情陰霾下旅游地產(chǎn)成重災(zāi)區(qū)

??……略……

??3、長(zhǎng)期山東省人口將向濟(jì)南及膠東半島遷移，煙臺(tái)享人口遷移紅利

??……略……

??五、總結(jié)：煙臺(tái)南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會(huì)深度衰退

??……略……

??04

??展望

??到2050年總量減少疊加老齡比倍增

??大灣區(qū)享年輕化需求支撐

??……略……

??一、2032年中國(guó)將進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)，2050年老齡人口倍增占比三成

??假設(shè)總和生育率劃分為樂(lè)觀1.6、中性1.2及悲觀1.0三種不同模型，分別預(yù)測(cè)未來(lái)中國(guó)人口，不難發(fā)現(xiàn)以下兩方面的典型特征：

??其一，2022年我國(guó)大概率將迎來(lái)人口拐點(diǎn)，最遲發(fā)生在2030年。樂(lè)觀預(yù)測(cè)我國(guó)人口拐點(diǎn)或?qū)l(fā)生在2030年，全國(guó)總?cè)丝诜逯涤型_(dá)到14.21億人。中性及悲觀預(yù)測(cè)2022年我國(guó)均將迎來(lái)人口拐點(diǎn)，全國(guó)總?cè)丝诜逯祷驅(qū)⒍ǜ裨?021年的14.13億人。我國(guó)人口拐點(diǎn)能否順利向后延期，二胎、三胎將起到至關(guān)重要的作用。

??其二，到2050年，我國(guó)總?cè)丝诨驅(qū)p少0.7-1.9億人。到2050年，樂(lè)觀預(yù)測(cè)全國(guó)總?cè)丝诨驅(qū)⒌?3.5億人，較歷史峰值14.21億人凈減少約0.71億人。中性及悲觀預(yù)測(cè)全國(guó)總?cè)丝诨驅(qū)⒎謩e跌至12.65億人和12.24億人，較歷史峰值14.13億人分別凈減少1.47億人和1.89億人。

??我國(guó)人口老齡化已是大勢(shì)所趨，65歲及以上老年人口將逐年攀升，短期仍將保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大約到2040年老年人口增速才將有所走緩。預(yù)計(jì)到2033年，我國(guó)65歲及以上老年人口或?qū)v史性突破3億人。到2050年，65歲及以上老年人口或?qū)⑸?.93億人，較2021年凈增長(zhǎng)1.93億人，近乎翻倍增長(zhǎng)。

??我國(guó)大概率將在2032年進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)。依據(jù)上述三種人口預(yù)測(cè)模型，中性及悲觀預(yù)測(cè)到2031年，全國(guó)65歲及以上老年人口占比均將突破20%，預(yù)示著我國(guó)將進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)，樂(lè)觀預(yù)測(cè)我國(guó)也將在2032年步入超級(jí)老齡化社會(huì)。

??到2050年，我國(guó)65歲及以上老年人口占比或?qū)⑴噬?0%附近。到2050年，中性及悲觀預(yù)測(cè)我國(guó)65歲及以上老年人口占比均將突破30%，分別達(dá)到31.1%和32.2%，樂(lè)觀預(yù)測(cè)我國(guó)65歲及以上老年人口占比或?qū)⑦_(dá)到29.1%。

??二、經(jīng)濟(jì)落差致老齡化問(wèn)題難解甚至惡化，僅南通、煙臺(tái)等有增量需求支撐

??聚焦53個(gè)老齡化城市，可以簡(jiǎn)單劃分為以下三類：

??其一，煙臺(tái)、南通、大連等4城經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì)，有望吸附周邊三四線城市外出勞動(dòng)力，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求有支撐。例如南通，2020年躋身萬(wàn)億GDP城市，對(duì)蘇北地區(qū)三四線城市具備較強(qiáng)吸附力，人口老齡化主要還是受結(jié)構(gòu)性因素影響，體現(xiàn)于本地高素質(zhì)人才不斷向上海、蘇州等長(zhǎng)三角地區(qū)核心一二線城市遷移。長(zhǎng)期來(lái)看，在蘇北地區(qū)三四線城市年輕勞動(dòng)力不斷流入的情況下，南通市場(chǎng)需求仍有支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn)。

??其二，宜昌、揚(yáng)州、舟山等16城經(jīng)濟(jì)發(fā)展較省會(huì)城市存在較大落差，外來(lái)勞動(dòng)力增長(zhǎng)或?qū)⒎啪?，甚至本地人口或?qū)⑾蚴?huì)城市遷移，市場(chǎng)需求或?qū)⑾萑肫款i。例如宜昌，在湖北省可謂是第三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，在省內(nèi)具備一定的人口吸附力，但較武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距正不斷拉大，長(zhǎng)期來(lái)看外來(lái)勞動(dòng)力人口增長(zhǎng)或?qū)⒚黠@放緩，甚至于本地人口也將向武漢聚集。受此影響，宜昌人口老齡化問(wèn)題或?qū)⒂兴觿?，市?chǎng)需求或?qū)⒃鲩L(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。

??其三，南充、常德、本溪等33城經(jīng)濟(jì)發(fā)展較省會(huì)城市落差或?qū)⒉粩嗬?，本地人口外流趨?shì)或?qū)⒉豢赡孓D(zhuǎn)，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求或?qū)⑾萑胨ソ?。例如南充，既是四川省人口第二大市，也是全省人口輸出第一大市?010年至2020年常住人口凈減少67萬(wàn)人。隨著成都經(jīng)濟(jì)加速崛起，南充較成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展落差或?qū)⒉粩嗬?，本地人口或?qū)⒗^續(xù)向成都聚集，人口老齡化問(wèn)題或?qū)⒉粩鄲夯?，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求或?qū)⑾萑胨ソ摺Ｊ艽擞绊?，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期或?qū)⑤^長(zhǎng)，調(diào)整幅度也將更為劇烈。

??三、2030年157城超級(jí)老齡化需求乏力，大灣區(qū)人口年輕化樓市有支撐

??到2030年，大約157個(gè)地級(jí)市或?qū)⑦M(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)。到2030年，預(yù)計(jì)全國(guó)65歲及以上老年人口或?qū)⑦_(dá)到2.71億人，占比接近20%。其中，大約157個(gè)地級(jí)市將進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)，意味著65歲及以上老年人口占比將達(dá)到20%以上，其中不乏上海、北京、天津、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱等部分一二線城市?？梢灶A(yù)見的是，隨著超級(jí)老齡化社會(huì)到來(lái)，過(guò)半地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)或?qū)⒂臃α?，成交?guī)?；?qū)⒕彶较滦小?/p>

??到2030年，大約23個(gè)三四線城市65歲及以上老年人口占比或?qū)⑼黄?0%，東北三省老齡化問(wèn)題異常嚴(yán)峻。到2030年，預(yù)計(jì)本溪、通化、雞西等23個(gè)三四線城市65歲及以上老年人口占比或?qū)⑦_(dá)到30%以上，東北三省老齡化問(wèn)題最為嚴(yán)峻，34個(gè)地級(jí)市便有18個(gè)三四線城市入圍，占比過(guò)半?？梢灶A(yù)見的是，隨著老年人口占比不斷高企，本溪、通化、雞西等23城房地產(chǎn)市場(chǎng)需求或?qū)⑾萑胨ネ似?，成交?guī)?；?qū)@著縮量。

??到2030年，大約17城65歲及以上老年人口占比仍將低于14%。到2030年，深圳、東莞、廈門等17個(gè)地級(jí)市或?qū)⑻幱诶淆g化社會(huì)到深度老齡化社會(huì)的過(guò)渡階段，65歲及以上老年人口占比或?qū)⒌陀?4%，主要集中在大灣區(qū)，9個(gè)地級(jí)市便有7個(gè)地級(jí)市入圍，占比接近80%?？梢灶A(yù)見的是，隨著年輕勞動(dòng)力人口不斷涌入，深圳、東莞、廈門等17城房地產(chǎn)市場(chǎng)需求或?qū)⑾鄬?duì)充裕，成交規(guī)模有望保持在較高水平。