??中房網(wǎng)訊 5月22日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2024房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2024房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 馮俊

??會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊在致辭中表示，在今后的發(fā)展中，房企融資要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；要看到金融管理制度在不斷完善中，不能因?yàn)橹贫葧簳r(shí)沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價(jià)值取向，不能唯能籌錢論英雄。當(dāng)前市場(chǎng)頹勢(shì)的扭轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，房企要重視練內(nèi)功，一方面克服當(dāng)前困難，另一方面改善企業(yè)管理，在新的平臺(tái)上迎接新的發(fā)展。

??以下為致辭實(shí)錄：

??各位來賓：

??下午好。

??首先，我代表中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)2023年上市房地產(chǎn)企業(yè)測(cè)評(píng)成果發(fā)布表示祝賀，對(duì)參加發(fā)布會(huì)的嘉賓表示歡迎和感謝。

??易居研究院發(fā)布上市房地產(chǎn)企業(yè)測(cè)評(píng)成果歷時(shí)17年了。這17年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了熱火朝天的時(shí)期，也經(jīng)歷了寒風(fēng)凜冽的時(shí)期。企業(yè)測(cè)評(píng)，不僅僅要描述企業(yè)發(fā)展的積極因素，也應(yīng)當(dāng)描述企業(yè)發(fā)展中存在的問題。從今年的測(cè)評(píng)成果，我們應(yīng)當(dāng)更多地看到發(fā)展中存在的問題，這樣才能有的放矢去改進(jìn)。   

??說這個(gè)話題有點(diǎn)沉重，但是我們無法回避。上市房地產(chǎn)企業(yè)市值大幅度下降、信用等級(jí)大幅度下降，是人所皆知的事實(shí)。問題的產(chǎn)生，固然有經(jīng)濟(jì)增幅下行的壓力，有房地產(chǎn)需求不足的原因。但是，我們不能不反思，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過度地依賴資本運(yùn)作，過度地將房地產(chǎn)推向金融化，是釀成當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)陡增的重要原因。

??應(yīng)該客觀地評(píng)價(jià)，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的支持，金融對(duì)房地產(chǎn)的支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，壯大了房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和發(fā)展能力，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的供應(yīng)能力，推進(jìn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)。但是，在這個(gè)發(fā)展進(jìn)程中，我們?nèi)狈Ρ匾木瑁嘿Y本的本性是逐利的。當(dāng)需求旺盛、投資回報(bào)豐厚時(shí)，資本會(huì)趨之若鶩；但需求收縮、投資回報(bào)進(jìn)入虧損通道時(shí)，資本會(huì)避若蛇蝎。在一定程度上，資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

??一段時(shí)間以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)被資本的功效所迷惑，逐漸丟棄了建房子、搞實(shí)業(yè)的初衷，對(duì)各種金融衍生品樂此不疲，除了利用銀行貸款、公開市場(chǎng)發(fā)債、上市融資，還創(chuàng)設(shè)了各種各樣的信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品、明股實(shí)債、前融、債權(quán)債務(wù)證券化，甚至員工集資，無所不用其極，加大企業(yè)杠桿，盡力“花別人的錢辦自己的事”，眼光都盯在融資上，熱衷于資本運(yùn)作。有些行為，都已經(jīng)觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場(chǎng)上行，價(jià)格上漲，銷售順暢，一俊遮百丑，器質(zhì)性病變都被掩蓋起來。一旦市場(chǎng)下行、價(jià)格下跌，就會(huì)“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，一個(gè)重要的方面是房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式。歷經(jīng)沉浮，當(dāng)認(rèn)知錯(cuò)誤和挫折，汲取教訓(xùn)而后革故鼎新。

??企業(yè)發(fā)展，當(dāng)然要把資本管理好、用好。但是，首先要把實(shí)業(yè)做好，把管理加強(qiáng)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而不是只忙乎資本運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，但不是資本運(yùn)作企業(yè)。要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)金融化的傾向。融資，對(duì)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模當(dāng)然是有必要的，但是有兩點(diǎn)必須牢牢記住，一是生產(chǎn)規(guī)模必須與需求相適應(yīng)，過度迷信資本擴(kuò)張必然導(dǎo)致生產(chǎn)過剩，市場(chǎng)一定會(huì)給予報(bào)復(fù)；二是資本對(duì)生產(chǎn)的正向作用是支持生產(chǎn)，而不是虛擬的資金運(yùn)作，虛擬的資金運(yùn)作必然導(dǎo)致泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。

??要凈化房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式繁花繚亂，有些行為是打擦邊球，有些行為直接破壞了金融管制規(guī)則?，F(xiàn)在我們應(yīng)該看清楚了，資本市場(chǎng)的反應(yīng)是雙向的，市值下降拖累企業(yè)信用；不當(dāng)融資的存在，又?jǐn)U大企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)市值下降。這個(gè)影響，不僅僅作用于房地產(chǎn)企業(yè)，而且拖累了上游企業(yè)。毋庸回避，社會(huì)對(duì)當(dāng)前建筑業(yè)企業(yè)、建筑材料供應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境歸咎于房地產(chǎn)企業(yè)，而形成房地產(chǎn)企業(yè)困境的重要因素是房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式?，F(xiàn)在暴露出來的房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，看得見的是表內(nèi)，可能是冰山一角，表外融資的數(shù)量和風(fēng)險(xiǎn)可能不能低估。在今后的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資還是必要的，但一是要遵守金融管制規(guī)則，不要突破紅線；二是要看到金融管理制度是在不斷完善中的，不能因?yàn)橹贫葧簳r(shí)沒有規(guī)定就可以任意為之，融資要有正確的價(jià)值取向，不能唯能籌錢論英雄。

??要規(guī)范資金的管理。過度負(fù)債產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已暴露無異，而房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題也必須高度重視。社會(huì)上有一種評(píng)論，說房地產(chǎn)企業(yè)是“十個(gè)鍋，九個(gè)蓋”，成天使資金騰挪術(shù)。許多爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生，其主要原因是資金被挪用。本來，制度就規(guī)定得很清楚，房地產(chǎn)按項(xiàng)目核算，一被挪用，資金就出現(xiàn)了缺口，項(xiàng)目就不能及時(shí)建設(shè)、及時(shí)交付。施工，購(gòu)買建筑材料，拖延支付也是常事。在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，上游企業(yè)為了今后項(xiàng)目的合作，不平等的合同條款都忍聲吞氣接受，一旦回款前景不妙，就會(huì)以法律保護(hù)自己的利益。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理，漏洞也很多，資金流向、利益關(guān)系缺乏嚴(yán)格的管理制度和監(jiān)督，損公肥私的事件時(shí)有發(fā)生，合規(guī)審查形同虛設(shè)?；剡^頭去看，如果企業(yè)的合規(guī)審查能落到實(shí)處，如果集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司沒有人格混同，如果企業(yè)的實(shí)控人和高管不是那么利欲熏心，我們現(xiàn)在遇到的困難是不是會(huì)少一點(diǎn)？

??房地產(chǎn)上市企業(yè)的測(cè)評(píng)名單，這幾年有很大變化，有些企業(yè)已經(jīng)消失了。他們有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是癡迷于“玩資本”，結(jié)果把自己玩進(jìn)去了。痛定思痛，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真改變資本籌集和使用方式，走上平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

??各位來賓，當(dāng)前市場(chǎng)頹勢(shì)的扭轉(zhuǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的信號(hào)。在這個(gè)時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視練內(nèi)功，一方面克服當(dāng)前的困難，另一方面改善企業(yè)的管理，在新的平臺(tái)上迎接新的發(fā)展。

??謝謝大家。