率先推出住房“以舊換新”的鄭州,做得怎么樣了

市場許倩 2024-05-22 10:06:10 來源:中房報

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??樓市去化大潮之下,鄭州“以舊換新”工作應勢鋪開。

??“截至目前,‘以舊換新’報名3676組,有效登記1629組,完成新房意向認購數量199組?!?月20日,鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員接受采訪時向中國房地產報記者表示?!皩τ诖_定收購的二手房房源,我們將對其改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房,并在‘鄭好辦’APP統(tǒng)一配租,等統(tǒng)一配租時若有需要仍可選擇該房源?!?/p>

??5月10日,鄭州市住宅與房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布消息,即日起,取消試點期限和試點區(qū)域,在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)等市內八區(qū),全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。這也是全國首個“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市。

??“這個政策好!老房子面積小不夠住,想更新換代提升下住房品質,簽完二手房交易后,我有一個月時間可以去選新房源?!币晃缓灱s房主說。

??“操作過程的難點主要是,新房市場還不是很旺盛,有些項目的開發(fā)企業(yè)沒有推出更多針對‘以舊換新’群體的購房優(yōu)惠活動,有些開發(fā)企業(yè)可能覺得整個‘以舊換新’活動的流程和周期較長,參與積極性不是特別高。希望房企多多參與,從政策和價格上拿出更多針對‘以舊換新’群體的優(yōu)惠來,把整個鄭州房地產市場盤活,這對所有開發(fā)企業(yè)都是好事?!鼻笆鲟嵵莩前l(fā)安居有限公司工作人員說。

??從試點到全面鋪開

??5月10日,鄭州舉行二手住房“賣舊買新、以舊換新”集中簽約儀式,換房群眾代表、房地產企業(yè)代表與鄭州城發(fā)安居公司共同簽約。

??從4月20日正式開啟“以舊換新”試點到5月10日全面鋪開,鄭州僅用了20天。

??早在3月28日,鄭州市房管局等六部門聯合印發(fā)《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。方案提出,2024年,鄭州全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套,其中5000套通過由國資平臺鄭州城市發(fā)展集團收購二手住房,促成群眾“以舊換新”;另外5000套鼓勵市場化去化。

??鄭州還給出了稅收優(yōu)惠政策:通過“以舊換新”購買新房契稅補貼30%,這一政策延續(xù)到2024年12月31日。

??5月10日,鄭州宣布“賣舊買新、以舊換新”試點工作提前近一個月結束,在全市建成區(qū)范圍內全面實施。

??與此同時,進一步優(yōu)化收購房屋條件:房屋性質為普通商品住房,已取得房產證或不動產權證,且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年;房屋坐落區(qū)域為市內八區(qū),優(yōu)先收購三環(huán)內房屋,三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件;房屋建筑面積不超過120平方米(含)等。

??“提前結束試點,是基于群眾換房需求。試點期間只在鄭州兩個區(qū)開展,很多不在此范圍內的群眾也反映說想參與這個活動。通過試點,我們把整個流程從前到后全部跑通了一遍,提前結束試點,就是想把以舊換新范圍擴得更大一些?!鼻笆鲟嵵莩前l(fā)安居有限公司工作人員稱,在“換新”上,試點期間要求“換新”的新房必須是主城區(qū)現房,現在擴大到整個鄭州市建成區(qū)域內,只要是取得預售證和現售證的期房和現房均可以參加活動,以滿足群眾換房需求。

??為什么對擬收購二手房設置這些門檻?前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員解釋稱,城發(fā)集團收購二手房源不是為了銷售,而是用作保障性租賃住房,收購之后會對房源進行一定改造,讓其滿足新市民、青年人的租住需求。保障性租賃住房的要求是滿足職住平衡和配套齊全,且房源不能太老舊,這會讓新市民、青年人的居住體驗感變差,也違背國務院發(fā)布保障性租賃住房的初衷。

??“不超過20年房齡設定,主要是按照金融機構融資放款要求;優(yōu)先收購三環(huán)內二手房,是因為三環(huán)內房源新市民、新青年的租賃需求更旺盛一點,他們都希望職住平衡控制在其通勤范圍和通勤時間內,保證正常生活。三環(huán)外的房源,對于租賃群體而言生活不便,無法滿足職住平衡。本次城發(fā)集團收購二手房以舊換新,旨在持續(xù)完善全市保障性租賃住房區(qū)域布局,進一步滿足新市民、新青年的租住需求”,前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱。

??5月10日,鄭州舉行二手住房“賣舊買新、以舊換新”集中簽約儀式,換房群眾代表、房地產企業(yè)代表與鄭州城發(fā)安居公司共同簽約。

??在二手房價格評定上,鄭州探索出了一套比較公正公平的評估方法。據前述鄭州城發(fā)安居工作人員介紹,在鄭州房管局網上平臺上有個易居網絡公司,上面建立了一個專門的房產交易平臺,在上面有一個評估機制,先由房協(xié)建立評估機構的供應商庫,在這個庫中會隨即抽取3家評估公司對房源進行評估,每套房源采用的是3家評估公司給出的評估價的中間值,就是去掉最高和最低值,相對更客觀。

??“評估公司給出的評估價也是參考了市場成交價、房管局備案價、銀行交易價格評估和稅務局的交易價格備案,是多個維度綜合評估的價格,與市場價基本持平。從群眾反映來看,換房群眾對這個價格還是比較滿意的?!鼻笆鲟嵵莩前l(fā)安居有限公司工作人員稱。

??具體操作流程上,對于換房群眾而言,第一步先在房產交易平臺上報名,將信息填寫上去;第二步,鄭州城發(fā)安居有限公司會在線上審核資料,通過的話會告知對方,換房業(yè)主就可以去選擇自己想要的房源,然后與新房開發(fā)企業(yè)簽訂認購協(xié)議,確定買新房意愿;鄭州城發(fā)安居有限公司會與換房業(yè)主簽訂二手房收購協(xié)議;接下來會進行保租房認定和銀行授信審批;審批通過后,換房業(yè)主與開發(fā)商進行新房網簽,鄭州城發(fā)安居有限公司與換房業(yè)主進行二手房網簽,兩個網簽同時進行。完成后,進行房屋交割和房款支付,如果換房業(yè)主購買的是現房,鄭州城發(fā)安居有限公司會把二手房房款打給開發(fā)商;如果是期房,房款會打到資金監(jiān)管賬戶,避免開發(fā)商私自挪用房款。

??值得一提的是,在鄭州“以舊換新”中,有抵押貸款的二手房源不能收購,主要是因為企業(yè)交易層面上,銀行方面不支持企業(yè)收購帶押房源,客戶需要先還上抵押貸款再進行下一步。

??難點在于“換新”

??住房“以舊換新”能在多大程度上盤活市場?“以舊換新”工作開展過程中,痛點和難點是什么?

??記者在采訪中了解到,相比于“收購二手房”,“換新”環(huán)節(jié)難度更大一些。“鄭州市內優(yōu)質改善型樓盤的可選范圍比較少,這是我們接觸到的很多換房群眾的顧慮,這部分換房人群的定位就是改善型客戶,他們更多想買位置好、配套全、價格又合適的新房,但是這樣的現房基本賣完了,而他們對于期房又有一定顧慮,更傾向于選擇知名開發(fā)商或國企、央企開發(fā)的房子?!鼻笆鲟嵵莩前l(fā)安居有限公司工作人員稱。

??另一個問題是,部分開發(fā)企業(yè)對于“以舊換新”活動的參與積極性并不是很強,針對以舊換新群體沒有推出更多的購房優(yōu)惠活動,甚至還沒有市場化客戶給到的優(yōu)惠多,開發(fā)企業(yè)有自己的考慮。

??“不管是房管局還是房地產業(yè)協(xié)會,都在積極主動協(xié)調市里各個開發(fā)商拿出優(yōu)質房源參加‘以舊換新’活動,確保活動效果達到最大化,我們也希望開發(fā)企業(yè)能拿出一些額外的優(yōu)惠給到換房群眾,這樣更有利于政策的開展,拉動一二手房聯動去庫存?!鼻笆鲟嵵莩前l(fā)安居有限公司工作人員稱。

??“以舊換新”對拉動樓市去庫存效果如何?前述鄭州城發(fā)安居有限公司工作人員稱表示,“‘以舊換新’對拉動樓市去庫存有一定效果,但效果多大現在還說不好,畢竟政策實行還不到一個月時間,相信政策發(fā)酵一段時間后效果會更好?!?/p>

??據不完全統(tǒng)計,目前全國已有60多個城市或地區(qū),包括上海、深圳、青島、南京等開始支持住房“以舊換新”。一位參與其中的城投公司人士稱,從全國范圍內來看“以舊換新”剛起步,從其他城市以往經驗來看效果并不是很理想,還沒有聽說哪個城市的去庫存效果較好,有些城市實施“以舊換新”一年才去化了個位數的庫存量,去庫存效果還需要再觀察一段時間。

??從“以舊換新”模式看,目前主流方案包括政府收儲、優(yōu)化交易、換房補貼三類。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示,由國資平臺直接收購業(yè)主二手房,業(yè)主再去購買新房的模式,一方面可以及時解決居民因二手房無法售出導致的換房不暢,另一方面可以穩(wěn)定二手房掛牌規(guī)模,穩(wěn)定價格預期,同時還可以通過“換新”方式將需求導入新房市場,實現新房去庫存。

??華泰證券報告顯示,三類模式中從對房地產市場供求關系影響程度來看,政府收儲>換房補貼>便利交易,但相應的對于地方財政的資金負擔也是由大到小;如果推廣政府收儲模式,那么收購規(guī)模、收購標準和新房換購標準等具體細節(jié)仍有較多可待商榷之處,如何公允地為二手房定價也是該模式的一大難點。

??政策面好消息是,5月17日,人民銀行副行長陶玲在國務院政策例行吹風會上指出,人民銀行將設立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則,支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

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中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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