??房地產(chǎn)市場的持續(xù)盤整超出了不少從業(yè)人員的預(yù)期，也增加了“保交樓”項目的壓力。

??5月10日，廣州鴻珺房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“鴻珺公司”）公開招募重整投資人。該公司持有的資產(chǎn)是位于廣州市白云區(qū)的綠城·江府海棠。2022年7月，中國奧園為該項目引入綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”），以期實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、順利交付。

??招募公告顯示，綠城·江府海棠今年要交付超過1000套的住房。選定投資人的標(biāo)準(zhǔn)之一便是重整方案能否實現(xiàn)項目的“保交樓”任務(wù)。

??“目前還是有很多投資人在關(guān)注這個項目的。”5月20日，一位知情人士表示，引入投資人是為了確保待售的1棟及2棟產(chǎn)品有足夠的建設(shè)資金。

??項目仍在正常建設(shè)

??綠城·江府海棠位于廣州市白云區(qū)江高鎮(zhèn)，項目規(guī)劃建設(shè)用地面積76548平方米，規(guī)劃建筑面積約24.3萬平方米，其中，住宅約16.5萬平方米，商業(yè)1122平方米，車位1551個。項目的主力產(chǎn)品為88平方米至98平方米的N+1戶型，規(guī)劃有8棟高層住宅約1400套，25棟多層住宅共188套。

??2020年5月，中國奧園以22億元摘得該項目地塊，折合樓面地價約19067元/平方米，溢價率20.87%。2021年4月，項目以“奧園云和公館”的案名對外發(fā)售，均價約3萬元/平方米。

??中國奧園出險后，鴻珺公司的預(yù)售監(jiān)管賬戶因資金問題被凍結(jié)，首付款未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致該項目在2021年第四季度停工，直到2022年才部分復(fù)工。

??2022年7月，綠城管理與中國奧園簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為“奧園云和公館”提供品牌輸出，以及規(guī)劃設(shè)計、成本、工程、營銷、客服等全過程開發(fā)管理服務(wù)，保障項目交付、銷售。

??按照綠城管理方面披露的信息，該公司進(jìn)場后，先后召開了7場業(yè)主代表見面會，于2022年10月27日完成了新施工證的辦理，兩家舊總包的清退、新總包入駐，實現(xiàn)全面復(fù)工。

??2023年1月，項目更名為綠城·江府海棠，當(dāng)年3月重啟銷售。但受市場調(diào)整影響，目前該項目的銷售均價僅在2.35萬元/平方米，部分戶型的單價已經(jīng)接近地價成本。

??綠城·江府海棠5月初披露的工程進(jìn)度顯示，其3、4、5號樓均已結(jié)構(gòu)封頂，進(jìn)入精裝施工階段。6、7、8號樓結(jié)構(gòu)已封頂，砌體至25層。多層住宅也已結(jié)構(gòu)封頂。

??引入投資人“保交樓”

??綠城管理入場至今，綠城·江府海棠都未公布過銷售數(shù)據(jù)和回款情況。根據(jù)公開信息，鴻珺公司依然面臨著嚴(yán)峻的現(xiàn)金流挑戰(zhàn)。

??4月28日，廣州市中級人民法院裁定受理中國銀行股份有限公司廣州白云支行、深圳市平嘉投資管理有限公司申請鴻珺公司破產(chǎn)重整一案。

??招募公告透露，截至5月10日，鴻珺公司的維穩(wěn)賬戶余額約0.8億元，監(jiān)控賬戶余額約1億元，在途資金約2.05億元。項目在建，根據(jù)管理人的測算，至竣備交付，項目靜態(tài)投入不超過6.8億元，動態(tài)投入不超過2.5億元。以當(dāng)前銷售價格測算，項目建成后的總貨值約17億元。而已知鴻珺公司的債務(wù)約30億元，項目還涉及在2024年8月30日之前向小業(yè)主交付已售房產(chǎn)505套及在2024年12月31日前向政府交付524套安置房的“保交樓”任務(wù)。

??廣州市中級人民法院計劃在6月4日召開鴻珺公司的第一次債權(quán)人會議，意向投資人被要求在5月31日前向管理人提交重整方案。

??重整投資人的選定標(biāo)準(zhǔn)包括重整方案能否實現(xiàn)項目的“保交樓”任務(wù)，能否最大限度實現(xiàn)重整資產(chǎn)的價值，能否合理平衡債權(quán)人、債務(wù)人、職工、稅費(fèi)債權(quán)等各方的利益等。

??中國奧園方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司境外債務(wù)重組成功后集中力量加大內(nèi)外資源整合和保障力度，確保達(dá)成保交房核心經(jīng)營目標(biāo)。本次項目重整，是“后重組時代”在單個項目層面以重整開新局，為百分百保交樓夯實確定性的重要舉措之一。目前，“項目處于正常合作經(jīng)營中，預(yù)計重整落地后，將切實減輕項目現(xiàn)金流壓力，有效助力項目建設(shè)交付，保障業(yè)主權(quán)益。”

??知情人士透露，目前鴻珺公司賬上的資金足以覆蓋綠城·江府海棠3、4、5號樓后期的工程建設(shè)，保交付沒有太大問題。招募重整投資人是為了順利推進(jìn)即將入市的1、2號樓?！白稍兊耐顿Y人還是挺多的，包括有實力的機(jī)構(gòu)投資者以及國企等。”