??廣州樓市的“價(jià)格戰(zhàn)”仍在繼續(xù)。

??進(jìn)入3月份以來(lái)，廣州樓市又掀起了新一輪降價(jià)潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括保利、越秀、中海、萬(wàn)科、珠江實(shí)業(yè)等多家房企相繼推出多項(xiàng)促銷活動(dòng)，部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度達(dá)到10%~15%。

??“以往到6月份，幾家大型房企為了沖刺年中業(yè)績(jī)才會(huì)進(jìn)行一波大促銷，今年從3月份就開(kāi)始發(fā)力，且價(jià)格調(diào)整空間可以用‘范圍廣、幅度大、頻次高、無(wú)底價(jià)’形容，這也使得很多中小型房企無(wú)所適從?！睆V州某中型房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在談及近期廣州樓市現(xiàn)狀時(shí)感嘆不已。

??“價(jià)格戰(zhàn)”背后是市場(chǎng)成交難及企業(yè)銷售突圍的需要。

??諸葛找房根據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月廣州（統(tǒng)計(jì)時(shí)間2月26日~3月24日）新房成交套數(shù)4134套，即使加上最后一周1000多套成交，成交套數(shù)也僅為去年3月網(wǎng)簽10235宗的半數(shù)。

??機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)亦顯示，3月份廣州新建商品住宅成交規(guī)模約50萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)，同比則下降約5成。為了搶奪市場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)約有50個(gè)樓盤讓價(jià)搶客，下調(diào)幅度在2000元~5000元/平方米。

??“市場(chǎng)雖然在好轉(zhuǎn)，但并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，且競(jìng)爭(zhēng)激烈。”廣州市荔灣區(qū)某樓盤策劃人士表示，如果降價(jià)速度跟不上競(jìng)品，客戶就會(huì)被搶走，但并非每個(gè)項(xiàng)目都能承受連續(xù)降價(jià)的調(diào)整。以他們的項(xiàng)目為例，公司對(duì)利潤(rùn)率的控制非常嚴(yán)格，再降價(jià)可能會(huì)造成虧損。因此，在當(dāng)前價(jià)格無(wú)法與競(jìng)品匹敵的情況下，他們只能進(jìn)一步突出賣點(diǎn)，以吸引購(gòu)房者。

??過(guò)去一段時(shí)間，為了激活樓市廣州也是連出大招。1月27日，廣州發(fā)布了在“全市范圍取消120平方米以上戶型限購(gòu)”的政策；此外，新政還支持“租一買一”和“賣一買一”，此舉被視為廣州樓市的一次重大松綁。4月8日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布通知，宣布將家庭公積金貸款最高額度提高至156萬(wàn)元，努力穩(wěn)定樓市。

??然而，受經(jīng)濟(jì)預(yù)期、收入下行等多方面因素影響，樓市交易并未迎來(lái)預(yù)想中的熱度，收縮態(tài)勢(shì)明顯。

??“以價(jià)換量”成為市場(chǎng)主流

??廣州市荔灣芳村是樓盤打“價(jià)格戰(zhàn)”最激烈的板塊之一。

??3月中旬，新世界天馥以3.8萬(wàn)元/平方米起價(jià)格開(kāi)盤，總價(jià)300萬(wàn)元即可買三房。實(shí)際上，該項(xiàng)目在開(kāi)盤前市場(chǎng)普遍認(rèn)為會(huì)在4.2萬(wàn)元/平方米，但令人意外的是，最終售價(jià)比預(yù)期整整低了10%。也是因?yàn)檩^高的性價(jià)比，項(xiàng)目開(kāi)盤便熱銷192套。

??調(diào)整價(jià)格的還有同一區(qū)域的保利和頌，它們打出了“279萬(wàn)元買荔灣三房”的海報(bào)，創(chuàng)下該板塊項(xiàng)目銷售總價(jià)新低，單價(jià)僅3.98萬(wàn)元/平方米起。在這一優(yōu)惠下，該項(xiàng)目3月份售出了94套新貨。

??為了與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目抗衡，萬(wàn)科在這一區(qū)域的3個(gè)項(xiàng)目也啟動(dòng)了沖刺專場(chǎng)。其中，萬(wàn)科金域曦府110平方米三房尾貨，單價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米起；主推緊湊型產(chǎn)品的萬(wàn)科朗庭，350萬(wàn)元起即可買80平方米三房，在春節(jié)前，同樣單位售價(jià)約為360萬(wàn)~370萬(wàn)元。推改善型產(chǎn)品的萬(wàn)科臻園也經(jīng)歷了多次價(jià)格調(diào)整，單價(jià)從最初的“6”字頭降至4.9萬(wàn)元/平方米起。

??實(shí)際上，面對(duì)市場(chǎng)的艱難，廣州各個(gè)區(qū)域的不少項(xiàng)目都在進(jìn)行著價(jià)格的調(diào)整。

??來(lái)自合富研究院的報(bào)告顯示，廣州有近5成樓盤都采取了優(yōu)惠方式進(jìn)行銷售，“以價(jià)換量”成為市場(chǎng)主流，黃埔、番禺、增城以及南沙等“庫(kù)存大區(qū)”表現(xiàn)尤為積極。

??來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也佐證了市場(chǎng)的情況，2月份廣州一手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.8%，同比下降4.6%，下跌趨勢(shì)已延續(xù)9個(gè)月。

??低價(jià)格帶來(lái)的最直接效應(yīng)是打開(kāi)了成交通道。

??以“驚喜價(jià)”開(kāi)盤的中海大境、越秀觀樾、西派天河序等多個(gè)千萬(wàn)元級(jí)別項(xiàng)目，都傳來(lái)了熱銷喜報(bào)。以位于廣州市海珠區(qū)的中海大境為例，價(jià)格約在7萬(wàn)~9.3萬(wàn)元/平方米，不少戶型都有“7”字頭單位，且該項(xiàng)目樓面地價(jià)已達(dá)5.2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是以接近成本價(jià)出售。據(jù)中海提供的數(shù)據(jù)顯示，這一項(xiàng)目首開(kāi)成交221套，吸金33.6億元。

??來(lái)自廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)亦顯示，3月份廣州市新增供應(yīng)3592套新房，為自2023年9月以來(lái)新高。但在銷售方面，全市整體去化率約為18%，低于去年9月至今年1月水平，一些外圍區(qū)域和中心區(qū)非熱門板塊的推盤表現(xiàn)均不理想。

??拉長(zhǎng)周期來(lái)看，一季度廣州商品房（含住宅、商業(yè)、辦公和車位）成交金額582.44億元，僅優(yōu)于2020年同期，創(chuàng)下近6年次新低。

??在銷售金額排行榜TOP50中，上榜項(xiàng)目的成交業(yè)績(jī)門檻為2.77億元，吸金超過(guò)10億元的項(xiàng)目有4個(gè)；去年同期，排名第50的樓盤成交金額達(dá)4.16億元，成交額超過(guò)10億元的項(xiàng)目有11個(gè)。成交規(guī)模出現(xiàn)了一定收縮。

??因一季度樓市成交整體未達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致廣州樓盤去化周期攀升至近一年高位。來(lái)自中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，廣州市庫(kù)存量1160.26萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)21.7個(gè)月。

??“以我們項(xiàng)目來(lái)看，降價(jià)幅度有限，放開(kāi)120平方米住宅限購(gòu)后，總體來(lái)訪量也并不大，客戶觀望情緒仍然濃厚?！睆V州市天河區(qū)某順?shù)N期樓盤策劃人士表示，很多在售樓盤都面臨一個(gè)兩難局面，不降價(jià)賣不出去，降價(jià)了業(yè)主要退房。

??上述廣州市天河區(qū)某順?shù)N期樓盤策劃人士還透露了一個(gè)信息，從客戶群體來(lái)看，本地客戶占比較大，外地投資客基本未見(jiàn)。

??“盡管今年春節(jié)前廣州出臺(tái)了樓市利好政策，但受惠群體主要以置換客和改善客為主，決策周期較長(zhǎng)，因此市場(chǎng)反應(yīng)也比較慢?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示。

??對(duì)于市場(chǎng)銷售低迷的情況，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，一方面，大量性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)二手“次新房”搶占客戶眼球，增加了新房成交難度。另一方面，中心區(qū)雖然在2~3月份推出了大量新盤，但產(chǎn)品屬性相似、總價(jià)較高，動(dòng)輒達(dá)到千萬(wàn)元級(jí)別的項(xiàng)目在同一時(shí)間段內(nèi)大量涌現(xiàn)，“內(nèi)卷”明顯，但客戶需求相對(duì)有限。

??“越是降價(jià)越不敢購(gòu)買，因?yàn)椴磺宄莾r(jià)的底線在哪里。他周圍3年內(nèi)購(gòu)房的人都虧損了20%以上，一些人的房子交房質(zhì)量很差，也導(dǎo)致了許多不愉快的經(jīng)歷，因此他寧愿選擇再觀望?！蹦郴ヂ?lián)網(wǎng)大廠程序員張昱（化名）表示。

??“五一”或?qū)⒂乱惠喆黉N

??面對(duì)這一市場(chǎng)情況，開(kāi)發(fā)商也在做著各自的打算。

??“我們公司的決策流程比較繁瑣，常常在做出降價(jià)決策后，市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新一輪的降價(jià)?！币晃桓纳菩蜆潜P的策劃人員表示，改善型樓盤和剛需樓盤不同，大幅降價(jià)并不能立即帶來(lái)成交。我們更希望用好產(chǎn)品去說(shuō)服客戶，給予客戶信心，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)推出特價(jià)單位促進(jìn)銷售。

??某剛需樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也透露，項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)用了各種營(yíng)銷手段，但前期積累的客戶在3月份已經(jīng)消化了，4月份的計(jì)劃是先維持目前的價(jià)格水平，同時(shí)加大對(duì)合作渠道的激勵(lì)力度，階段性提高傭金。如果效果還是不如預(yù)期，不排除在“五一”假期再推一波優(yōu)惠活動(dòng)。

??出險(xiǎn)房企也面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

??“初期，我們公司旗下的幾個(gè)樓盤也跟隨市場(chǎng)行情降價(jià)，但經(jīng)過(guò)幾輪的‘價(jià)格戰(zhàn)’后，再次降價(jià)可能會(huì)面臨資不抵債風(fēng)險(xiǎn)。而且，降價(jià)對(duì)公司的樓盤已經(jīng)不再奏效，購(gòu)房者擔(dān)心無(wú)法按時(shí)交房，導(dǎo)致成交一直處于停滯狀態(tài)?！币晃怀鲭U(xiǎn)房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，未來(lái)，公司將全力保交樓，保障現(xiàn)金流。

??除了降價(jià)應(yīng)對(duì)外，開(kāi)發(fā)商也在收縮拿地。土地方面，截至2月末，廣州僅成交1宗住宅用地，為天河區(qū)岐山路AT1010005、AT1010007地塊。該地塊要求競(jìng)得人投資28億元建設(shè)南沙全民文化體育綜合體項(xiàng)目第二批次地塊，即為定向出讓。最終，地塊由受讓單位廣州市潤(rùn)喆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下，其是由華潤(rùn)置地、廣州城投、南沙交投和珠江實(shí)業(yè)共同出資成立，其中華潤(rùn)置地持股70%，其余3家企業(yè)各持股10%。

??面對(duì)這一市場(chǎng)現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)大天河區(qū)總經(jīng)理潘婉霞認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，以及社會(huì)消費(fèi)品零售總額和進(jìn)出口總值都呈現(xiàn)出正向增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的情況下，市場(chǎng)預(yù)期將向好預(yù)計(jì)廣州樓市今年整體成交量可能會(huì)達(dá)到8.2萬(wàn)宗，同比增長(zhǎng)10%~13%。

??另外，盡管廣州樓市去庫(kù)存壓力較重，購(gòu)房人數(shù)短期內(nèi)減少，但廣州仍然是人口增長(zhǎng)較快的城市之一。廣州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，廣州常住人口增加了9.3萬(wàn)人，扭轉(zhuǎn)了2022年負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。