??上海豪宅走出了獨立熱銷行情。

??開盤即售罄、100%去化率、單日銷售額99.97億元，成為今年開年以來上海單盤銷售額TOP2項目的融創(chuàng)外灘壹號院二期，給市場帶來了一份頗為亮眼的成績。

??4月21日開盤的當天下午1點，347名購房者齊聚上海萬達瑞華酒店3層，根據(jù)搖號結(jié)果順序選購融創(chuàng)外灘壹號院二期此次推出的204套房源，不到5點，融創(chuàng)外灘壹號院二期宣布清盤，204套房源全部成交，總銷售額為99.97億元。

??4月25日，上海又一豪宅項目開盤，保利旗下高端豪宅項目“保利·世博天悅”開盤銷售，單日收金超80億元。

??除了上述兩個豪宅項目熱銷外，3月底，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，更是以196.53億元總銷售額刷新全國開盤紀錄；4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤，總價1.1億元“樓王”開場即被選購，單日收金70.27億元；公布的積分入圍線達到113.04分，成為上海推行積分制以來入圍分第三高樓盤。

??據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海3000萬元以上豪宅供應(yīng)已超過了2017年~2022年的年均供應(yīng)套數(shù)。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，上海豪宅項目持續(xù)熱銷，在某種程度上說明其背后資金的流動方向還是比較堅挺。

??對于上海豪宅熱銷，房地產(chǎn)分析人士認為有兩個方面原因：一是豪宅項目所處位置的稀缺性，二是出現(xiàn)了一二手房價格倒掛情況，買到就賺到，更加激發(fā)了購房熱情。

??據(jù)了解，4月21日開盤的融創(chuàng)外灘壹號院二期項目，4月18日開盤的濱江凱旋門項目以及3月底開盤的中海順昌玖里都存在一二手房價格倒掛情況。

??以融創(chuàng)外灘壹號院一期為例，業(yè)主已入住這里三四年，是板塊內(nèi)排名前五的豪宅，目前在鏈家網(wǎng)上的二手房掛牌價為23萬~24萬元/平方米，實際成交價21萬元/平方米。相較本次銷售的融創(chuàng)外灘壹號院二期15萬~17萬元/平方米售價，有幾萬元的倒掛價差。

??此次，融創(chuàng)外灘壹號院二期主推建筑面積在255~380平方米房源，甚至還有建筑面積約533平方米的頂奢戶型，單套起步價3500萬元。具體來看，該批次清一色的大戶型房源中，總價段4000萬~4500萬元的房源為銷售主力，共推出72套；總價段4500萬~5000萬元的房源60套；總價段3500萬~4000萬元的房源僅有14套，此外還有34套總價段5000萬~6000萬元的房源和22套總價段6000萬~7000萬元房源，總價1億元以上房源也推出來2套。

??在這些房源中，融創(chuàng)外灘壹號院二期最大面積戶型為5單元的2701號房源，單價達到22.3萬元/平方米，總價約1.189億元，開盤不到3個小時就顯示已售狀態(tài)。

??再以上海新天地板塊的“中海順昌玖里”項目為例，其平均單價低于目前周邊二手房掛牌價格。據(jù)鏈家網(wǎng)二手房掛牌價顯示，中海順昌玖里北側(cè)毗鄰的翠湖天地雋薈項目，當前二手房價格為24.9萬元/平方米，東側(cè)的中海系建國里項目目前掛牌價為22.1萬元/平方米，均高于中海順昌玖里開盤均價17.2萬/平方米。

??除了巨大的價差外，位置也是這些豪宅項目熱銷的一大因素。融創(chuàng)外灘壹號院二期是上海市黃浦區(qū)重點項目，地處上海市黃浦區(qū)董家渡路399弄，東接全球第三大金融中心董家渡金融城，西接塑造了“上海精神”的老城廂，與外灘萬國建筑博覽群、南京路、豫園、世博園為鄰，與地鐵9號線小南門站一路之隔，距離上海外灘僅約2公里。地塊位置的稀缺性不言而喻。

??“在郊區(qū)別墅和市區(qū)大平層的選擇上，最后我購買了上海市區(qū)的大平層項目?！?月24日，在上海市黃浦區(qū)融創(chuàng)外灘壹號銷售中心辦理簽約手續(xù)的買房人胡陽說，選擇核心地段大平層除了居住舒適度之外，很大原因看中上海核心地段的增值空間。

??胡陽是安徽人，父母經(jīng)商，2000年他從國外研究生畢業(yè)后來到上海工作，現(xiàn)在已是落戶的新上海人。

??另一位在融創(chuàng)外灘壹號院二期簽約的購房者則是賣掉了兩套150平方米的住房后，將新家安置在了這里。

??“今年買豪宅的有40%~50%是上海本地人，主要以改善需求為主，尤其是帶有一定優(yōu)化資產(chǎn)配置的購房者，很多都是把手里一兩套房齡較長的老房子賣掉，合力置換一套優(yōu)質(zhì)且有很強產(chǎn)品力的房子?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示，另有20%~30%的買房人分別來自杭州、寧波、無錫、南通、溫州等地，隨著今年上海購房政策的松動，包括內(nèi)蒙古、西北區(qū)域的高凈值人群也有在上海配置住房資產(chǎn)。

??“目前市場上出手買房的多為改善性客群，賣掉舊房后重新進行資產(chǎn)配置；另外，上海中心城區(qū)一二手房有一定倒掛空間也是他們出手的重要因素?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示，購房者不用擔心資產(chǎn)貶值問題。

??豪宅熱銷是否代表上海樓市整體回暖？上述房地產(chǎn)行業(yè)分析人士認為，豪宅熱銷在整體樓市中并不具有代表性，整體樓市行情與宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場景氣度有較大關(guān)系。

??據(jù)上海鏈家研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，環(huán)比增長299%，同比下降41%；成交金額594億元，環(huán)比增長440%，同比下降3%；套均總價1105萬元/套，環(huán)比增長35%，同比增長65%；成交均價86050元/平方米，環(huán)比增長29%，同比增長41%。

??另外，嚴躍進認為，在債務(wù)問題背景下，融創(chuàng)項目的售罄不僅證明了市場對項目的認可，也向外界展示了企業(yè)在面對挑戰(zhàn)時的應(yīng)對能力和產(chǎn)品實力，“這也說明企業(yè)風險與項目風險之間的差異性，雖然融創(chuàng)在整體層面面臨一些風險和挑戰(zhàn)，但只要推出的產(chǎn)品具有足夠的競爭力和吸引力，就能夠獲得市場青睞。這與房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制比較像，‘只看項目，不看企業(yè)’，有助于企業(yè)和市場的恢復(fù)發(fā)展。”