??3月的最后一個(gè)周末，杭州購(gòu)房者小張退掉了回杭的高鐵票，決定暫時(shí)擱置買房計(jì)劃。

??過(guò)去兩個(gè)月，他幾乎每個(gè)周末都在杭州各大樓盤間輾轉(zhuǎn)，卻屢屢碰壁——要么看中的房源被其他買家截胡，要么房東臨時(shí)漲價(jià)。

??最令他無(wú)奈的是，一套總價(jià)四百多萬(wàn)元的次新房，他只是提出降價(jià)2萬(wàn)元以湊個(gè)整數(shù)，但房東卻態(tài)度強(qiáng)硬：“一分都不能少?！?/p>

??小張的遭遇并非個(gè)例。

??一位心理預(yù)期在300萬(wàn)元的剛需購(gòu)房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，他將自己位于主城邊緣的一套小面積房源掛牌三個(gè)月，但因?yàn)閹Э戳苛攘葻o(wú)幾，最終不得不接受買家近40萬(wàn)元的砍價(jià)。而該套房源在2021年峰值時(shí)還能賣出400萬(wàn)的價(jià)格，對(duì)比之下，他深感資產(chǎn)縮水嚴(yán)重。

??剛需客因?yàn)樾枰诙嘀匾蛩刂泻饬孔鲞x擇而難以買到合適心儀的房子，但手握充足預(yù)算的豪宅買家也遭遇了買房困境。

??一位來(lái)自深圳的買家在杭州世紀(jì)城核心區(qū)遭遇房東集體跳漲，最終也空手而歸。

??與此形成對(duì)比的是，今年以來(lái)，杭州宅地樓面價(jià)不斷被打破紀(jì)錄，“地王”頻出。

??市場(chǎng)端也傳來(lái)“大陽(yáng)春”的好消息。來(lái)自杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月杭州二手房成交套數(shù)，創(chuàng)下近8年新高；機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，僅3月，杭州新房就有19次開盤需要搖號(hào)，且有9個(gè)項(xiàng)目中簽率都低于20%。

??購(gòu)房者的經(jīng)歷和市場(chǎng)數(shù)據(jù)之間的割裂，折射出杭州一季度樓市的復(fù)雜圖景：一邊是核心地段“千人搖號(hào)”“地王頻出”的火爆，另一邊是外圍板塊“以價(jià)換量”的冷清；一邊是房東信心倍增、惜售待漲，另一邊則是剛需買家在價(jià)格與品質(zhì)間艱難權(quán)衡。

??典型樓盤托舉新房熱度

??多項(xiàng)目中簽率走低

??今年以來(lái)，市場(chǎng)上就充斥著杭州樓市“大陽(yáng)春”來(lái)了的消息。

??而不斷走低的新房中簽率，也似乎在佐證杭州樓市熱度在逐步回升。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份，杭州市區(qū)新房累計(jì)開盤53次，開盤房源近5000套，參與登記客戶達(dá)13242組，平均中簽率為37%。其中，有19次開盤需搖號(hào)，9個(gè)項(xiàng)目中簽率低于20%。

??以潮語(yǔ)映月軒為例，該項(xiàng)目位于杭州錢江新城板塊，由本土開發(fā)商濱江集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。據(jù)項(xiàng)目人員介紹，該項(xiàng)目第五次加推104套房源，結(jié)果報(bào)名數(shù)超過(guò)1200戶，有房家庭要比拼社保至122個(gè)月，整體中簽率為14.36%，為該項(xiàng)目五次開盤中最低，前四次開盤中簽率依次為22%、17%、15.7%、15%。

??同樣是位于錢江新城板塊，綠城中國(guó)打造的玉瀾月華項(xiàng)目更是在3月末引發(fā)一波市場(chǎng)熱潮。該項(xiàng)目是板塊內(nèi)最后的限價(jià)項(xiàng)目，均價(jià)為67500元/平方米。據(jù)項(xiàng)目公示登記顯示，該項(xiàng)目首次開盤推出152套房源，最終有效登記人數(shù)為1224人，中簽率僅為12.42%，并觸發(fā)164個(gè)月社保排序。

??在運(yùn)河新城板塊，同樣由濱江集團(tuán)開發(fā)的濱運(yùn)映翠灣項(xiàng)目開盤推出131套房源，搖號(hào)人數(shù)達(dá)到1200組，中簽率更是低至10.92%。

??“今年年后感覺(jué)市場(chǎng)熱度一下子就起來(lái)了?！睋?jù)潮語(yǔ)映月軒項(xiàng)目策劃介紹，去年4月杭州的樓市整體行情還比較低迷，錢二板塊甚至有地塊流拍。即使是去年政策剛放開時(shí)，市場(chǎng)雖然有一點(diǎn)效果，但并不明顯，那段時(shí)間還要靠拼命宣發(fā)去蓄客，感覺(jué)客戶“并不著急”，觀望情緒嚴(yán)重。

??“今年年后就都不一樣了。工作日也能來(lái)60~70組客戶，周末能達(dá)到100多組客戶，這已經(jīng)是常態(tài)?！痹擁?xiàng)目策劃表示，到第五次開盤時(shí)，連工作人員都不知道客戶是從何而來(lái)，彼時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)停止全部推廣，但依然會(huì)有客戶來(lái)看房。

??在這些來(lái)訪客戶中，除了杭州本地客戶，甚至還有不少來(lái)自溫州、金華、寧波等地的購(gòu)房者。

??杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，3月份，杭州市區(qū)新建商品房累計(jì)供應(yīng)5717套，環(huán)比上升160%；成交7049套，環(huán)比上升184%。成交結(jié)構(gòu)方面，剛需產(chǎn)品占比18.2%，環(huán)比上升6.4%；800萬(wàn)元以上產(chǎn)品占比9.9%，環(huán)比上升3.6%；200~400萬(wàn)元產(chǎn)品占比37.8%，環(huán)比下降6.7%；400~800萬(wàn)元產(chǎn)品占比34.1%，環(huán)比下降3.4%。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，杭州這一波樓市向上的行情主要是由去年下半年放開的限價(jià)政策以及杭州開年以來(lái)整體經(jīng)濟(jì)熱度造成，包括“六小龍”引發(fā)的關(guān)注，還有今年以來(lái)土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆，激發(fā)了這段時(shí)間內(nèi)的購(gòu)房熱潮。

??但值得注意的是，杭州一些遠(yuǎn)郊剛需盤目前仍在遇冷之中。

??某機(jī)構(gòu)浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，杭州新房市場(chǎng)表現(xiàn)與固定結(jié)構(gòu)有關(guān)，一些熱盤加速推高了市場(chǎng)的熱度，但整體新房成交量規(guī)模其實(shí)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的上漲。

??二手房成交破萬(wàn)套

??房東惜售與焦慮心態(tài)并存

??相比新房市場(chǎng)，杭州的二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)更突出。

??杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，杭州市區(qū)二手房累計(jì)網(wǎng)簽12413套，成交量較2月的5977套增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)45%；成交均價(jià)為30210元/平方米，環(huán)比微增4%。3月二手房成交套數(shù)，也創(chuàng)下杭州近8年新高。

??杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍認(rèn)為，今年樓市“小陽(yáng)春”期間，二手房業(yè)主出貨意愿強(qiáng)烈，既得益于持續(xù)寬松的政策支持，也與土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱拉動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期有關(guān)。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州土拍市場(chǎng)以595.1億元的宅地出讓金規(guī)模居全國(guó)首位，同比漲幅達(dá)149%，已超過(guò)2024年全年的一半。

??杭州樓面價(jià)紀(jì)錄更是接連三次被刷新，“地王”頻出。

??今年1月24日，濱江集團(tuán)以樓面價(jià)64834元/平方米奪得民生藥廠宅地，一舉打破錢江新城玉瀾月華50717元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄；3月25日，濱江集團(tuán)又以樓面價(jià)77409元/平方米拿下水電新村地塊，再度刷新杭州樓面價(jià)新高；3月28日，建發(fā)房產(chǎn)以溢價(jià)率超115%競(jìng)得蔣村低密宅地，第三次刷新杭州樓面價(jià)紀(jì)錄，地價(jià)突破8.8萬(wàn)元/平方米。

??然而，一些開發(fā)商也很迷茫。

??一位參與了蔣村地塊競(jìng)拍的杭州房企人士表示：“地價(jià)這么高還搶這么厲害，利潤(rùn)在哪兒？真的會(huì)有購(gòu)房者買單嗎？”這位人士表示，現(xiàn)在唯一的信念就是相信政府、相信政策，相信樓市在這些工具的推動(dòng)下能夠好起來(lái)。

??杭州二手房熱鬧背后，市場(chǎng)分化也遠(yuǎn)超預(yù)期。

??“行情越火，談判越難?！辟Y深經(jīng)紀(jì)人沈全（化名）感嘆道。他坦言，核心板塊如申花、世紀(jì)城等，次新房掛牌價(jià)月漲百萬(wàn)元都有，眼見行情起來(lái)了，部分房東簽約前臨時(shí)跳價(jià)，有的買家被迫承擔(dān)全部中介費(fèi)，行業(yè)的交易摩擦都加劇了。

??“早賣早吃虧”已經(jīng)成為杭州核心地段房東的普遍心態(tài)。在采訪中，一位李女士就在一周前才把自己位于錢江新城的一套房源掛牌價(jià)上調(diào)了10%，并且李女士對(duì)市場(chǎng)非常有信心，表示“也不著急賣，所以不會(huì)讓價(jià)，等得起”。

??此前還有報(bào)道中稱，杭州某核心板塊次新房業(yè)主寧愿賠幾十萬(wàn)元違約金也要違約，期待更高回報(bào)。

??但杭州的二手房市場(chǎng)也是結(jié)構(gòu)性熱銷。中介小月就表示，她負(fù)責(zé)帶看的區(qū)域中有幾個(gè)項(xiàng)目最近很“受寵”，不過(guò)行情能持續(xù)多久說(shuō)不準(zhǔn)，很多誠(chéng)心想賣的房東都是趁熱度趕緊走一波。

??根據(jù)貝殼杭州研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月，有調(diào)價(jià)記錄的房源中，降價(jià)房源占到了88%。這意味著當(dāng)前杭州二手房的火熱很大程度上是“以價(jià)換量”而來(lái)。

??相比核心板塊房東們的漲價(jià)底氣，杭州一些外圍板塊的房東則陷入集體焦慮。蕭山南站新城某房源法拍價(jià)較買入價(jià)打6折仍流拍；良渚的房子降價(jià)40萬(wàn)元都無(wú)人敢買。一位臨安的房東更是在采訪中就自嘲：“別人在漲價(jià)，我在‘割肉’，杭州的春天不屬于我?！?/p>

??對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。一些業(yè)內(nèi)專家就建議，自住需求應(yīng)理性決策，避免追漲，同時(shí)投資者需警惕非核心區(qū)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

??杭州一季度的樓市表現(xiàn)，如同一面多棱鏡，映照出土地市場(chǎng)的狂熱、開發(fā)商的野心、購(gòu)房者的焦慮，也暴露出城市發(fā)展的不均衡。

??在一家大型央企杭州公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人看來(lái)，不管是“地王”頻出還是“以價(jià)換量”，豪宅搶購(gòu)也好，郊區(qū)盤滯銷也好，杭州目前還處在政策與市場(chǎng)的博弈中，在這種情況下，購(gòu)房者應(yīng)回歸理性，而開發(fā)商也要回歸居住本質(zhì)，才能在行業(yè)的調(diào)整周期里保全資產(chǎn)，找到破局之路。