??87家房企布局代建

??規(guī)模排行榜，也開始在代建圈“流行”。

??但作為代建三強的金地管理，卻有著克制的發(fā)展觀。他說：

??短期做大規(guī)模，其實并不難。

??比如適當下沉、降低費率、降低毛利、開放加盟平臺……只要經(jīng)營稍微松幾個口子，規(guī)模就可以快速再上一層樓。

??但問題是規(guī)模快速膨脹，一方面可能會犧牲利潤；另一方面，人才、管理能力一旦跟不上就會犧牲服務(wù)口碑，損傷委托方利益。而且規(guī)模拉升后一旦快速下落，對企業(yè)后續(xù)發(fā)展反而不利。

??那么，不拜“規(guī)模教”的金地管理，又將如何成長？

??對此，金地管理方向篤定。

??即“堅守平衡發(fā)展觀，堅守業(yè)務(wù)底線，真正幫助委托方創(chuàng)效、賦能，實現(xiàn)委托方高滿意度、高復訂率，最終在利他哲學下實現(xiàn)自身規(guī)模和利潤的平衡發(fā)展?！?/p>

??而這，才是良性的發(fā)展模式。

??雖要兼顧利潤和口碑，但在規(guī)模目標上，金地管理其實也鋒芒畢露：

??“未來希望規(guī)模能持續(xù)保持在代建第一梯隊，甚至在綠城管理一家獨大格局下，金地管理，能夠取得一個相對更靠前的市場占位。”

??一、創(chuàng)效專家

??87家代建選手，各有特色。

??比如以新中式產(chǎn)品且規(guī)模見長的綠城管理，以資源整合和政府代建見長的華潤置地，以綠色建筑獨辟蹊徑的朗詩管理，聚焦定制開發(fā)的旭輝建管，強調(diào)智慧營造的龍湖龍智造……

??對比之下，作為“代建真正先行者，打磨17年代建，縱深布局超50城”的金地管理，又有何特色呢？

??外界給他的標簽其實挺多。

??比如代建三強、理科生金地、均好領(lǐng)先者、商辦代建領(lǐng)跑者、一家“經(jīng)營和產(chǎn)品”雙驅(qū)動的代建企業(yè)，代建經(jīng)營專家……

??應該說，以上只代表了企業(yè)的單個側(cè)面，金地管理的“執(zhí)念”里，是成為代建行業(yè)真正的

??“經(jīng)營創(chuàng)效專家”！

??二、四個標準

??“經(jīng)營創(chuàng)效專家”，不是對內(nèi)，而是面向委托方的“效益創(chuàng)造”！

??事實上，今天委托方主體已經(jīng)高度多樣化，比如金融機構(gòu)、中小房企、國企城投、上市產(chǎn)業(yè)公司、保障房機構(gòu)等，而且他們因為“所有制不同，業(yè)態(tài)屬性不同、區(qū)域市場不同，決策人個人偏好不同”等，最終導致代建需求可謂五花八門。

??但歸納起來，委托方最Care的訴求還是“經(jīng)營效益”。畢竟逐利是資本第一訴求。

??而基于“產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)、成本嚴控、進度剛兌、合規(guī)為先，兼顧后期運營”等需求雖然也被委托方屢屢提及，但本質(zhì)而言，這些都是二級目標，是一級目標“效益”實現(xiàn)的手段而已，是術(shù)。

??比如一些非銷售型物業(yè)比如企業(yè)總部代建、醫(yī)院學校代建、保障房代建等雖然強調(diào)合規(guī)、進度和品質(zhì)，但這些訴求，在專業(yè)化代建企業(yè)面前，只是基本功而已。

??代建企業(yè)真正難點是——

??能否“持續(xù)的、穩(wěn)定的為委托方創(chuàng)造效益”。

??某種程度上，在今天商品房代建代銷為市場主流的格局下，效益是1，合規(guī)、安全、品質(zhì)、進度都是1后面的0。一旦效益這個1缺失了（即項目結(jié)算虧損），那么后面即使有再多的0，如產(chǎn)品叫座、成本沒失控，進度達標……最終代建評價也是不及格。

??即使代建方拿到了代建費，也是不良性的合作。

??金地管理致力于成為代建“經(jīng)營創(chuàng)效專家”，本質(zhì)是抓住了代建服務(wù)“效益為本”的七寸。

??反過來，如何檢驗一家代建企業(yè)是“經(jīng)營創(chuàng)效專家”？四個指標可以評價。

??1，低解約率

??代建行業(yè)還在發(fā)展初期，代建雙方都存在不成熟，也因此，代建業(yè)務(wù)“毀約率”居高不下也是短期現(xiàn)實。

??一家代建企業(yè)如果在多個項目出現(xiàn)經(jīng)營目標“高偏差率”，合作“高解約率”，那么一定意味著甲乙雙方出現(xiàn)了根本性矛盾，根本緣由可能在“經(jīng)營創(chuàng)效和現(xiàn)金流管理”上出現(xiàn)了問題。而能持續(xù)為委托方創(chuàng)造效益的代建企業(yè)，往往解約率較低。

??2，操盤質(zhì)量“高一致性”                      

??操盤質(zhì)量在全國各地都高穩(wěn)定，高一致性，是優(yōu)秀代建企業(yè)的一個標準。

??看代建企業(yè)操盤水準，一方面與自身母公司重資產(chǎn)項目相比，是否有鮮明水準下滑？二則同區(qū)域不同項目操盤質(zhì)量，是否參差不齊？

??一旦操盤質(zhì)量各項目水準不一，分化較大，這往往意味著代建企業(yè)代建體系、人才團隊存在問題。

??3，客戶滿意度的“高穩(wěn)定性”

??委托方找代建方是因為自身不專業(yè)，所以從不專業(yè)引導到委托方慢慢接受專業(yè)，然后到給委托方呈現(xiàn)好的經(jīng)營結(jié)果，最終提升滿意度，這考驗代建公司專業(yè)創(chuàng)效和服務(wù)力創(chuàng)效的雙重能力。

??一般而言，每個階段的委托方滿意度調(diào)查分數(shù)一直在高位，那么這個代建項目效益往往也不會太差。即使偶然過低，可能也要反思過程中磨合可能已經(jīng)出了問題。

??4， 高復訂率

??金地很多代建項目做了一半，委托方就表示希望把另外一個項目也交給金地，甚至第3個、第4個項目也不會再找其他代建企業(yè)。那么這意味著金地代建經(jīng)營效益，委托方是真心認可、信任的。

??代建行業(yè)初期，委托方與代建方第一次牽手，多少會有些賭的成分；但如果委托方復訂了，那么這一定是基于理性的認可，是真認可!

??三，做創(chuàng)效專家，金地憑什么？

??經(jīng)營創(chuàng)效，

??不是什么新鮮詞，

??甚至每個代建企業(yè)都可以喊出創(chuàng)效口號。

??那么，金地管理，憑什么能成“經(jīng)營創(chuàng)效專家”？

??總結(jié)下來，核心有四大支撐。

??1 ，硬支撐：輸出超出市場平均水平的收益

??創(chuàng)效專家首先要有硬實力支撐。

??即創(chuàng)效首先要能輸出超出市場平均水平的收益。

??這有2層含義。

??其一、比委托方自己干，要更賺錢。

??其二、售價、流速等經(jīng)營指標，要比市場上同類競品要能更好。

??2，軟實力：打造出行業(yè)領(lǐng)先的“創(chuàng)效體系”

??沒有一套體系支撐，談經(jīng)營創(chuàng)效就是一句空話！

??事實上，能做到真正經(jīng)營創(chuàng)效，一看要有“硬實力”的經(jīng)營創(chuàng)效結(jié)果去支撐；二看你是否真正去戰(zhàn)略性投入，是否構(gòu)建了一個強大的創(chuàng)效體系去保障全國多區(qū)域、多業(yè)態(tài)穩(wěn)定落地，后者是“軟實力”，同樣重要。

??現(xiàn)實中，雖然代建企業(yè)87家，但“硬實力，軟實力”兼得的企業(yè)并不太多！

??金地作為經(jīng)營創(chuàng)效專家，不是空喊口號，而是早在2021年就打造了一套行業(yè)領(lǐng)先的“經(jīng)營創(chuàng)效體系”，即代建行業(yè)首個“二元創(chuàng)效能力”模型。

??第一，是專業(yè)創(chuàng)效能力。即類似傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品打造能力，成本控制能力，營銷能力等這些維度。

??第二，是服務(wù)創(chuàng)效能力。代建的本質(zhì)是服務(wù)，建立信任關(guān)系的核心能力取決于如何做好服務(wù)，基于此，金地管理在行業(yè)率先提出代建服務(wù)的“金三角”服務(wù)體系。

??3，學不會的金地“創(chuàng)效價值觀”

??在地產(chǎn)圈，天下體系一大抄司空見慣。

??那么，金地管理創(chuàng)效體系，能否直接抄過來？

??答案是你想簡單了。

??體系、制度都可以復制，但基于創(chuàng)效價值觀、企業(yè)創(chuàng)效的戰(zhàn)略導向，你就抄不會了。因為這是“價值觀”，是“企業(yè)文化”，是基因里帶來的，別人抄不了。

??一方面，87家代建選手的管理體系，經(jīng)營風格都是先遺傳于集團，而后變通于代建。

??比如綠城管理就承接了綠城集團新中式產(chǎn)品領(lǐng)先的優(yōu)勢，華潤置地代建承接地產(chǎn)片區(qū)開發(fā)的獨特優(yōu)勢……同樣，金地管理也繼承了金地集團均衡發(fā)展觀，以及強調(diào)效益創(chuàng)造的經(jīng)營觀。

??應該說，金地集團30多年一直追求高ROE，即為股東創(chuàng)造更高投資收益為經(jīng)營導向，而金地管理為委托方的經(jīng)營創(chuàng)效，同樣也是與金地集團追求高ROE理念一脈相承。同時，金地集團“科學筑家”的專業(yè)能力體系和資源體系也同樣傳導過來。

??考核也體現(xiàn)了創(chuàng)效的戰(zhàn)略導向。

??在金地管理內(nèi)部最大考核權(quán)重中，金地竟將內(nèi)部團隊、項目組的薪酬激勵機制直接與委托方“效益結(jié)果”直接掛鉤。也就是說只有委托方項目效益好、利潤高，那么金地管理相應團隊收入才會高。

??一榮俱榮，一毀俱毀，這一套頂層設(shè)計，確保了金地管理全國任何一個服務(wù)團隊都以委托方效益實現(xiàn)為先！

??4，巨量的成功案例

??以結(jié)果論英雄。

??金地管理在全國50多個城市，160個代建項目，幾乎沒有被動解約。而金地代建“項目復訂率，合作續(xù)簽率”在代建行業(yè)更是領(lǐng)先。

??而在代建操盤上，金地管理超過90%的項目在當?shù)厥袌鐾惛偲分杏幸鐑r領(lǐng)先。

??客觀的說，單個模塊金地未必做到行業(yè)第一，比如綠城新中式行業(yè)領(lǐng)先，中海成本控制首屈一指，龍湖景觀行業(yè)一流，但如果綜合比，金地管理是綜合均好領(lǐng)先，最終支撐了“創(chuàng)效行業(yè)領(lǐng)先”。

??不僅如此，相對保障房，住宅代建等，“技術(shù)更密集，專業(yè)更深入，操盤難度更高”的商辦代建往往代表了代建行業(yè)操盤最高難度。而金地在商辦代建戰(zhàn)場在實現(xiàn)全行業(yè)規(guī)模第一之外，也在商辦代建標準、代建操盤中也是行業(yè)領(lǐng)先。

??四、創(chuàng)效第一站：謀城大于謀項

??1，先謀城，再謀項

??創(chuàng)效第一站，謀城大于謀項！

??眾所周知，輕資產(chǎn)代建模式，本是個“旱澇保收”的業(yè)務(wù)，而且操盤難度高的項目也可以變相提升代建費去化解風險。那為何金地管理還要精選城市，精選項目？這核心源于金地“利他、雙贏”的企業(yè)觀。

??即讓委托方創(chuàng)效，是金地管理獲取代建費的前提。

??即讓委托方先“贏”，自己再取費，這才是良性合作，也是高復訂率的前提。

??但眼下在城市大分化背景下，短期而言，不是所有城市項目都能“贏”，所以這就決定了先謀城即“精選城市”的戰(zhàn)略必要性。

??也因此，金地管理這2年加大了一二線城市布局。

??比如2022年新拓項目一二線城市占比高達84%；同樣，2023年新簽約項目中一二線城市占比也高達80%以上。

??2，兩大底層邏輯：市場有支撐+能力能彰顯

??為何加大一二線？核心是可以提升整體經(jīng)營穩(wěn)定性。

??但金地管理也表示：“做代建，真不是一把尺子就劃分了疆域，也不是說必須守住一二線，更本質(zhì)的邏輯在于哪里市場有支撐、哪里專業(yè)能力能彰顯價值，就去哪里做代建。”

??所以，一二線并非“絕對化”。

??比如在一二線城市郊區(qū)，金地管理也大概率會說NO。

??核心在于在今天市場格局下，即使操盤能力強、但眾多二線城市郊區(qū)普遍流速一個月才5~10套，這就不是良性市場，這種低流速下，委托方可能工程款、代建費都會面臨壓力。

??反過來，即使一些三線下沉市場，如果當?shù)赜?0套到30套的月均流速，然后金地管理操盤又能帶來一定溢價和高流速，那么金地依舊可以接單。

??雖然代建很火，但金地很冷靜。

??代建，本質(zhì)并不能解決極度低迷的市場問題。

??一旦某個市場“好的差的產(chǎn)品，強的弱的操盤能力”都普遍賣不動時，任何優(yōu)秀代建選手接盤其實都沒用。

??市場有支撐，能力能彰顯，這是金地管理接盤的前提。

??3，規(guī)模驅(qū)動：深耕戰(zhàn)為主+游擊戰(zhàn)為輔

??重資產(chǎn)領(lǐng)域“押對幾個深耕城市”，往往能催生黑馬業(yè)績！

??代建領(lǐng)域，金地管理對“深耕戰(zhàn)略”有著更深入辯證的理解。

??其一，要認清“代建分化”的現(xiàn)狀。

??即不同區(qū)域代建成熟度不同。

??代建在歐美已成熟，但在中國才剛剛起航。

??這也意味著代建在每一個區(qū)域省份，往往土壤肥沃度差異很大。

??比如在廣東，基于政府代建是一個基本規(guī)則，是個約定俗成的模式。又比如浙江代建模式更普遍，幾乎所有地產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)都可采用代建模式，代建土壤已非常肥沃，目前政府代建和城投代建占據(jù)了70%~80%。當然，反過來，浙江代建競爭也最激烈，比如綠城、藍城、中天這三家代建企業(yè)基本占到70%~80%市場份額。而在大部分經(jīng)濟落后省份，代建還處于啟蒙階段，往往企業(yè)扎根很久，也很難挖出一個代建機會。

??但代建的春風也在吹遍大江南北。

??比如城投代建2021年主要在浙江和廣東，但如今西部、華北、東北城投公司也開始陸續(xù)采用代建模式。

??其二、深耕，要比分散能做得更好才有意義，尤其資源有限的背景下更是如此。

??深耕本質(zhì)是一種規(guī)模經(jīng)濟。

??要選擇城市代建土壤夠肥沃，夠厚，才能把代建項目做多、做密、做厚。做密之后就能助力代建更快拓展，而且一旦深耕到一定程度，意味著當?shù)乜蛻裘芏雀瘢堂芏雀?，這樣就更容易攤薄項目成本，更容易為委托方創(chuàng)造高溢價，高效益。

??金地管理表示：“要識別那些高量級且短期可展望放量的城市，它就是一個值得深耕的戰(zhàn)略要地。我肯定扎根下來，成立屬地化團隊，即使前期毛利低我也愿意，因為可以預判后續(xù)半年、一年、兩年會有持續(xù)的代建新項目放量，最終會攤薄成本?！?/p>

??比如在江浙市場，雖然競爭高度白熱化，金地管理屬于后來者，但即使在這樣一個背景下，金地在江浙多個城市實現(xiàn)了多城深耕，比如溫州已經(jīng)落地10個項目，臺州連拓4個項目，南通也有8個代建項目。

??其三，眼下房地產(chǎn)進入下行期，深耕城市也面臨訂單承壓，而其他城市又拋來代建橄欖枝，金地其實依舊可以去。

??因為眼下對金地管理而言，發(fā)展才是第一位。

??所以金地管理一方面會選擇深耕戰(zhàn)為主，做成根據(jù)地糧倉城市，持續(xù)產(chǎn)出；而另一方面也會選擇游擊戰(zhàn)為輔助。

??游擊隊業(yè)務(wù)也不是不能做，因為它其實可以通過其他方式轉(zhuǎn)移高成本。

??比如一個非深耕城市項目是偶然性獲取，而且金地判斷這個城市未來2年內(nèi)幾乎很難再有需求，那么，金地一旦接單就意味著前期投入成本較高，而過程管理成本也會較高，那么，金地管理就會對這種代建收費和毛利就會收取更高一點，相當于對沖了隱形的成本增加。

??4，保持3、5個根據(jù)地做強做大

??代建企業(yè)也會表現(xiàn)出“28原則或37原則”。

??即30%的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了公司70%的業(yè)績。

??以綠城管理為例，基本浙江、山東和河北三大區(qū)域就鑄就了綠城管理70%的份額，對應看，目前金地可能集團一半市場集中在幾個人口大省。比如廣東、東北（大連和沈陽），天津?qū)崿F(xiàn)了很高的市占率和集團高占比。

??早在2022年，金地管理就正式提出了根據(jù)地戰(zhàn)略，并希望未來在全國化擴張中

??至少保持3、5個根據(jù)地做深。

??眼下，金地也在積極拓展中識別“根據(jù)地”的好苗子。截至目前，金地管理在深圳、東莞、溫州、南通、上海、成都、西安、天津、杭州、青島等近20座城市的代建項目數(shù)量均超過3個。

??值得一提的是，金地母公司做得好的區(qū)域本身就可以優(yōu)先成為根據(jù)地。一方面，金地在這個區(qū)域城市做了20年，30年，證明市場是肥沃的，是可持續(xù)的。另一方面，重資產(chǎn)幾十年深耕的城市，也說明金地在當?shù)氐钠放苾?yōu)勢，團隊優(yōu)勢，供應商優(yōu)勢，資源優(yōu)勢都比較領(lǐng)先了，這也具備了代建深耕和根據(jù)地的先決條件了。

??重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)，兩個陣地都有市場，金地管理希望兩個市場能形成疊加效應，發(fā)揮1+1大于2的資源疊加效應，最終更有競爭優(yōu)勢！

??五、大產(chǎn)品力的創(chuàng)效

??代建的“產(chǎn)品力”，到底是什么？

??不是“靠頂豪般的高投入”，不是“細節(jié)是魔鬼的糾結(jié)”，而是“適配適銷、讓委托方賺錢”的產(chǎn)品才是優(yōu)秀的產(chǎn)品力。

??反過來，代建產(chǎn)品“叫好不叫座，叫座不叫利”，都不是委托方眼中的產(chǎn)品力。

??應該說，金地在大產(chǎn)品力創(chuàng)效有一整套全周期的打法。

??1．報建創(chuàng)效：力爭項目效益最大化

??為委托方創(chuàng)造效益，產(chǎn)品端第一個方向就在報建創(chuàng)效。

??政府非原則性的建筑設(shè)計問題，其實存在一定的可變通性，可溝通性。尤其在方案報建時，可以基于設(shè)計方案優(yōu)化在報建端口實現(xiàn)創(chuàng)效。

??以項目配電室為例，如果放到地上計容后，銷售指標就少了；但如果與政府友好溝通放在地下或是架空層，一方面既能解決出入口的問題，另一方面又實現(xiàn)可售面積的增加。

??2，設(shè)計創(chuàng)效：做高溢價業(yè)態(tài)，增加可售貨值

??相對而言，金地擅長土地活化、做大可售貨值，最大化挖掘產(chǎn)品價值。

??這相當于為委托方直接創(chuàng)收！

??比如在產(chǎn)品規(guī)劃上多輪優(yōu)化，在金地代建的佛山虎牙總部項目，通過對規(guī)劃設(shè)計的分析論證，將原方案的聯(lián)排辦公優(yōu)化調(diào)整為獨棟辦公，有效提升該高溢價業(yè)態(tài)的建筑面積約1000方，項目整體產(chǎn)品貨值

??提高約1100萬元！

??同樣，通過做多“高溢價”的高級別業(yè)態(tài)，比如提升洋房業(yè)態(tài)占比，獨棟產(chǎn)品占比，最終實現(xiàn)整體貨值做大。

??創(chuàng)新也能快速帶來溢價。

??比如金地在深圳極致做出了全屋滿凸窗的戶型，這在深圳樓市算是創(chuàng)新產(chǎn)品。事實上，滿凸窗設(shè)計在香港已經(jīng)比較流行，而金地引入后，相當于每個110平米戶型增加了幾個平米面積，而且改善了空間視覺體驗，最終這幾個平米在高房價的深圳也在銷售端兌現(xiàn)了溢價。

??3，品質(zhì)創(chuàng)效：大獎創(chuàng)效、老方案的“二次增效”

??住宅獲得魯班獎等，未必能實現(xiàn)銷售溢價。

??但在商辦領(lǐng)域，往往擁有全球公認的建筑認證，比如LEED認證，在世界500強租賃時就偏愛擁有LEED認證的寫字樓，而相應的租金也會更勝一籌。

??比如在深圳前海一個建筑三星項目，金地管理考慮到國家建筑三星標準就是參照國外的LEED認證，因此建議委托方申請LEED認證。

??同樣很多項目代建往往帶著原始設(shè)計方案尋找代建合作方。也因此，金地入場后總能實現(xiàn)老方案的“二次創(chuàng)效”。

??比如廣州一個寫字樓項目，由于之前已做好了結(jié)構(gòu)設(shè)計，層高4.2米已無法改變，但難題就在于如果不進行設(shè)計二次創(chuàng)新，樓層凈高就無法達到甲級寫字樓標準。基于此，金地管理充分協(xié)調(diào)機電管線、BIM優(yōu)化后，實現(xiàn)了總層高4.2米下凈高2.7米的甲級寫字樓使用效果，這就比乙級寫字樓租金同比每個月增加了40萬左右，展望寫字樓70-100年的使用年限，那么這個二次設(shè)計優(yōu)化創(chuàng)效的經(jīng)濟價值不可小覷。

??4，時間是效益：同品質(zhì)下總比同行更快一步

??時間就是效益，尤其項目每天一輛寶馬的利息流出時，能更快開盤，能盡快交付，都意味著收益。

??金地的創(chuàng)效，相對委托方自建，相對普通代建選手，為何總能系統(tǒng)勝出？又或者總能獲得超出市場平均水平的收益？

??金地的解釋真誠又霸氣。

??“管設(shè)計單位，每個房企都在管，但金地管得總比你好一點，核心不是說管設(shè)計單位出來的方案有多完美和漂亮，而是說金地能在最短時間、在合理成本上達到你想要的效果?！?/p>

??以精裝修而言，傳統(tǒng)做法都是一步一步推進，選合作單位，選個800元\平米的套餐，做設(shè)計方案，確定部品設(shè)備的品牌和型號，串聯(lián)的走下來，一般2、3個月就過去了。

??但金地一出手就不一樣，不到1個月就滿足了不同委托方的定制化訴求。

??比如金地基于強大的資源庫，直接給出委托方800元\平米或1000元\平米標準，而且嵌套對應的圖紙和招采供應商，委托方做一些菜單式、個性化選擇后，金地可以組合式20天套圖，依托龐大供應商庫，一周就得出價格，最終不到1個月就完成整個精裝修方案和標準。

??滿足委托方的個性化訴求，金地依賴自身強大的樣本庫、產(chǎn)品標準化、供方資源庫，就能快速組合出滿足委托方個性訴求的落地方案，金地這種能力已經(jīng)是體系的能力。

??金地，勝在了強大的“前端”。

??金地方表示：“金地這種龐大的體系化模塊以及供方資源，根本就不怕委托方需求多樣化以及過程多變，金地反而怕得是你固執(zhí)不用這套體系，從0開始過一遍，走冤枉路?！?/p>

??同樣在設(shè)計串聯(lián)變并聯(lián)，工程穿插并行施工，這也是金地合理搶工期的打法。

??比如工程組織也是一樣，比如說金地管理的穿插施工，如果說等土建全干，完了精裝再進，整個竣工時間就拖了。

??金地所謂的提效創(chuàng)效是什么？絕不是壓縮絕對工期，而是做好統(tǒng)籌銜接，穿插施工，做到極致對接，時間最優(yōu)。

??5，銷售創(chuàng)效：產(chǎn)品流速“當?shù)刂辽偾?”

??在行業(yè)上行階段，委托方更關(guān)注利潤，關(guān)注能否增加500元\平米或1000元\平米，事實上，金地在西安、廣東大本營等眾多項目實現(xiàn)了相對競品溢價20%，30%的水平。

??而在眼下市場下行階段，委托方對流速和利潤有了更理性的取舍，普遍更關(guān)注銷售“流速”。特別是前期借錢拿地，背負利息時更強調(diào)快速開盤、快速回收現(xiàn)金流。也因此，很多委托方甚至直接與金地管理簽訂銷售“流速”掛鉤條款，例如

??每個月銷售多少套？

??又或者流速在板塊同品質(zhì)產(chǎn)品排名中至少位列前3、前5！

??怎么做到？

??金地管理認為核心是打造“高性價比”的產(chǎn)品力。

??比如眼下在天津、太原、西安等市場的金地代建項目流速都不錯。比如天津、太原項目確立了相對理性的定價，產(chǎn)品又進行了高附加值的投入，最終就實現(xiàn)了市場平均價格以上的高流速。而在西安代建項目，金地管理經(jīng)過多次產(chǎn)品投入，產(chǎn)品力塑造，最終頂著當?shù)叵迌r依舊實現(xiàn)了高流速。

??高流速，本質(zhì)是打造“高品質(zhì)、高價值，低價格”的高性價比產(chǎn)品。

??你可能會好奇，金地產(chǎn)品力憑什么能領(lǐng)先？

??甚至你會納悶——因為相對泰禾院子，金茂府，融創(chuàng)桃花源，綠城桃李春風，朗詩綠色建筑等個個都是強IP，都是現(xiàn)象級的產(chǎn)品。但金地產(chǎn)品雖有10大產(chǎn)品系，但似乎相對IP度不夠，甚至缺乏現(xiàn)象級產(chǎn)品系？

??那么，金地管理又憑什么能在產(chǎn)品力創(chuàng)效？

??其一，金地10大產(chǎn)品系的覆蓋度，多樣性是很強的，這一點勝過了高度依賴單一產(chǎn)品IP，依賴特色產(chǎn)品的代建企業(yè)。

??應該說，一些中型規(guī)模房企過度依賴單一產(chǎn)品系，也相應自身供應商體系乃至產(chǎn)品研發(fā)數(shù)據(jù)庫多樣性就會不足，而面對不同地域、不同業(yè)態(tài)的代建委托方需求就很難去有效響應和支撐。

??其二，金地在產(chǎn)品系不是“一招鮮”，更不依賴一個產(chǎn)品系IP。

??作為一家位列TOP10的全國化、規(guī)模化房企，金地更強調(diào)打造“廣域、多風格、多類型”的產(chǎn)品譜系。這樣更能適應不同城市、不同土地的個性化匹配訴求，這樣也更能保證金地集團乃至金地管理銷售業(yè)績的穩(wěn)定性。

??回歸金地產(chǎn)品系，2009年研發(fā)首個褐石產(chǎn)品線，2011年迅速擴展到4大產(chǎn)品線，2022年形成全面覆蓋各階層、不同價值觀客群多樣化需求的9大產(chǎn)品系（峯匯、峯范、世家、風華、名仕、褐石、格林、未來），而在2023年面向改善時代再度與時俱進打造“歐陸”、“中式”和“現(xiàn)代”三大產(chǎn)品風格和6大產(chǎn)品系列，最終更寬泛，更針對滿足不同消費價值觀、不同家庭生命周期的客戶居住需求。

??在這個過程中，金地始終保持每年研發(fā)2~3種新的建筑風格。

??比如應對金地城市布局逐步回歸一、二線，金地就研發(fā)出匹配高能級城市的高端產(chǎn)品系金地“峯匯系”，目前已陸續(xù)在美國紐約及深圳、杭州、天津等城市落地。另一方面，昔日產(chǎn)品系也迎來持續(xù)的迭代升級，比如2009年創(chuàng)立的褐石IP，目前已進化升級為褐石4.0版本。

??其三、金地管理，繼承了TOP10金地集團產(chǎn)品系的優(yōu)點，并針對委托方進行定制化創(chuàng)新，同時，金地集團7大區(qū)域、6大產(chǎn)品系在每年1000多個拿地方案規(guī)劃中產(chǎn)生無數(shù)種組合方式，也因此，金地管理當面對委托方1個項目時，就有無數(shù)個Idea和實戰(zhàn)案例給到委托方，就能迅速把項目定制化賦能激活！

??委托方乃至普通代建選手花費一周時間做出的方案判斷，金地站在巨人肩膀上可能1天就可以做出精準判斷。

??不僅如此，面向未來，金地管理還力爭在6大產(chǎn)品系中針對高頻應用的產(chǎn)品系提升優(yōu)化，強化市場競爭力，希望把高頻應用、若干主打產(chǎn)品系，做的更有競爭力，更成熟穩(wěn)定。

??六、服務(wù)也是生產(chǎn)力

??“開發(fā)能力不等于代建能力”，這是眼下代建行業(yè)流行的一條金句。

??為何不等于？

??核心在于代建還有一大核心競爭力，即代建服務(wù)能力。

??事實上，重資產(chǎn)30多年快速發(fā)展，一直處于“重開發(fā)，輕服務(wù)”的偏科狀態(tài)。即使物業(yè)服務(wù)紛紛IPO，但并非基于“開發(fā)式”的專業(yè)服務(wù)。某種程度上，代建服務(wù)力，既缺乏重視，又缺乏修煉。

??今天代建企業(yè)打造服務(wù)體系，幾乎從0開始！

??1，被低估的“服務(wù)創(chuàng)效”

??代建為何“高解約率”？

??甚至某標桿代建企業(yè)解約率也是高達25%，這是為何？

??應該說，代建高解約率核心并非開發(fā)專業(yè)度不夠，更多還是代建方與委托方的溝通內(nèi)耗與磨合成本太高，最終導致項目經(jīng)營結(jié)果不佳，毀約不斷。

??對此，作為幾乎做一成一，沒有被動解約率的金地管理也強調(diào)：

??“在一個代建項目里面，我們可能至少花費了一半時間精力在跟委托方反復溝通。而在金地各個業(yè)務(wù)口招聘中，專業(yè)能力只占50%，而溝通能力占了另外50%。”

??某種程度上，代建服務(wù)力，在整個代建項目工作投入或者在價值貢獻里，其實與傳統(tǒng)專業(yè)貢獻是差不多的。甚至“服務(wù)創(chuàng)效”、“專業(yè)創(chuàng)效”各占50%。

??但當下大多代建選手，都是直接從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域直接“平移能力”到代建企業(yè)，往往忽視了代建服務(wù)創(chuàng)效的重要性。而在代建起步期，也鮮明發(fā)現(xiàn)，磨合成本太高，代建決策效率，遠比傳統(tǒng)開發(fā)項目效率低太多！

??比如一個開發(fā)項目產(chǎn)品決策，傳統(tǒng)重資產(chǎn)房企1個月就能確定下來，但在代建合作中往往反復溝通磨合，最終要花費2個月，直接“拖延了一倍時間”！

??同樣一個項目開盤定價或是過程調(diào)價決策，傳統(tǒng)房企可能1周就定了，但代建雙邊決策往往2周能批下來就不錯了。要是碰上國企項目，決策效率可能還會更慢。

??某種程度上，代建企業(yè)提升服務(wù)力，迫在眉睫！

??2，不僅提升服務(wù)力，更要將服務(wù)力提升到公司戰(zhàn)略高度

??服務(wù)，也是生產(chǎn)力。

??大多代建企業(yè)，過得了專業(yè)開發(fā)第二關(guān)，但卻過不了服務(wù)力這第一關(guān)！

??應該說，提升代建效率，減少磨合成本，代建服務(wù)至少面臨三大考驗。

??其一、多邊決策服務(wù)難度高。重資產(chǎn)只是開發(fā)商單邊決策，決策更快，糾偏也快，但輕資產(chǎn)代建是雙邊、三邊甚至更多邊決策。比如至少涉及委托方、代建方、供方甚至資方多邊決策。

??其二，房地產(chǎn)代建復雜性高，決策難度高。尤其在項目開發(fā)全周期過程中，決策事項多、專業(yè)復雜、疑難雜癥多，這需要系統(tǒng)的代建服務(wù)體系，才能去承接。

??其三，大多委托方不專業(yè)，而且訴求多樣化，個性化，有的不合理，有的不合規(guī)，所以這需要代建方慢慢的與委托方建立互信之后去共謀，共謀之后然后再共同認知委托方真正要什么。這種磨合，引導，共情，也反過來意味著代建方即使專業(yè)過硬，但依舊需要巨量的、反復的解釋、溝通、磨合，最終達成共識。

??這就好比“自己踢球奪冠難，但培養(yǎng)學員踢球奪冠更是難上加難”。

??很多時候，出色的球員，未必就是出色的教練。

??所以，一旦代建方與委托方溝通不暢，磨合無效，那么項目開發(fā)很多經(jīng)營策略，管理舉措就很難得到委托方認同和支持，最終必然導致進度失控，經(jīng)營失守，最終不得已代建毀約。

??基于此，金地管理一方面將服務(wù)力提升到公司戰(zhàn)略高度，強調(diào)代建本質(zhì)就是服務(wù)業(yè)，要抓好服務(wù)力戰(zhàn)略。另一方面，服務(wù)力需要戰(zhàn)略性投入，而且必須將服務(wù)戰(zhàn)略兌現(xiàn)為一套可落地的代建服務(wù)體系。

??金地強調(diào)：“代建的復雜性和多方利益博弈性，這就需要代建方必須依靠專業(yè)化、科學化的服務(wù)體系去破解服務(wù)溝通、磨合問題。尤其沒有服務(wù)體系，沒有服務(wù)工具包，空喊服務(wù)戰(zhàn)略是無效的。”

??3，打造多個行業(yè)領(lǐng)先的服務(wù)體系

??如何讓自身服務(wù)更專業(yè)？如何與委托方的磨合盡快破除分歧，達成一致？如何快速推進代建項目效率，與委托方合力做好做快？……這些是金地服務(wù)力重點思考和破解的重點工作。

??2022年金地首先把服務(wù)力提上戰(zhàn)略高度，強調(diào)代建核心需要二元能力，強調(diào)服務(wù)力與專業(yè)價值創(chuàng)造力一樣重要。

??隨后，金地管理開始打造多個行業(yè)領(lǐng)先的服務(wù)體系，最典型的行業(yè)首個服務(wù)力“金三角”模型。即

??? 打造代建行業(yè)首個信息管理平臺“委托方駕駛艙”，

??? 發(fā)布代建行業(yè)首個服務(wù)指南白皮書“委托方服務(wù)白皮書”

??? 發(fā)布行業(yè)首個針對服務(wù)質(zhì)量評價體系“代建服務(wù)質(zhì)量體系”。

??“金三角”模型初衷就在于解決委托方服務(wù)痛點而設(shè)，因為中小委托方大多缺乏專業(yè)話語權(quán)和資源，而大型代建企業(yè)往往“店大欺客”，服務(wù)透明度、決策權(quán)以及委托方的過程訴求等都響應和解決有限，最終無奈解約頗多。

??2023年11月，金地“服務(wù)金三角”模型，再次升級2.0版。

??未來金地管理希望把自己的專業(yè)綜合服務(wù)能力進一步量化，打造一個類似在線服務(wù)質(zhì)量的管理平臺，把每一步代建服務(wù)動作細化、標準化、固化。讓全國代建服務(wù)在項目不同階段應該做什么工作、做什么樣的溝通、達到什么溝通目的和標準，最終用系統(tǒng)、流程去實現(xiàn)金地服務(wù)品質(zhì)的穩(wěn)定性、一致性，最終發(fā)揮“服務(wù)力”的戰(zhàn)略價值！

??不僅有標準化的服務(wù)體系，金地管理還能滿足不同委托方多樣化代建需求。比如國企溝通方式與民營老板有所不同。

??國企機構(gòu)委托方和大企業(yè)委托方需要注重合規(guī)程序性的留痕和溝通正式性，而民營委托方需求更加多樣化，風格也不同。

??比如有的民企老板習慣于抓大放小，并愿意相信并給與充分授權(quán)，那么，金地會在項目一級關(guān)鍵點多與委托方溝通。而有的老板習慣于事無巨細，那么金地也會在項目二級計劃中加入更多關(guān)鍵節(jié)點以此增加溝通品質(zhì)。

??但無論哪種類型委托方，金地建立了代建全流程服務(wù)溝通指導手冊，讓好服務(wù)不漏項，讓代建服務(wù)流水線式固化。

??比如代建入場第幾天、第幾周、幾個月以及各項目關(guān)鍵節(jié)點需要完成的決策和溝通動作。

??大力度打造服務(wù)力戰(zhàn)略，并非金地單向奔赴，這2年委托方也在重視服務(wù)力創(chuàng)效。

??特別是越來越多委托方在遭遇前期代建磨合分歧和無奈毀約之后，也開始將代建方溝通能力，服務(wù)能力作為今后招標考核的重要權(quán)重之一。

??而一些復雜性項目、多決策主體的代建項目，更是高度關(guān)注代建方是否具備專業(yè)服務(wù)能力。也就是在最近2年，不少委托方甚至直接將是否擁有科學的委托方管理駕駛艙列入招標條件。

??4，特色服務(wù)

??除體系化服務(wù)外，金地管理服務(wù)力也卷出一些“特色服務(wù)”，帶給委托方驚喜。

??其一，信任前置，打造行業(yè)獨有的“成本管理策劃書”。

??成本管理，一直是委托方廣泛關(guān)注的“敏感”問題！

??尤其在項目前期，委托方對代建方能否有效管好成本，心里沒底。

??成本策劃書，就好比項目成本管理全過程各種問題的“解決方案書”。

??對此，金地管理在委托方拿到項目1個月內(nèi)，工程還沒開始前，就提前對委托方成本管控全方位調(diào)研，最終完成項目全周期成本管理策劃方案，交付給委托方。

??在這個策劃書里，基本委托方關(guān)心的成本關(guān)鍵問題都有了“答案”。

??比如成本管理邊界到哪？成本管控到何種程度？管理依據(jù)是什么？目標成本如何編制？招采的流程、定標的標準是什么？合同如何管理？整個成本管理用什么系統(tǒng)來管？如何考核代建方？

??有了這本全周期的成本策劃書，本身不專業(yè)的委托方就能從項目一開始就能對整個成本全局、管控目標，合同管理，如何成本創(chuàng)效等關(guān)鍵問題做到通盤了解，心中有數(shù)，最終對后期成本管理也信心倍增。

??截至目前，金地管理已在全國30多個項目完成定制化成本策劃書編制。而且過去成本策劃書完成需要1個月，如今已經(jīng)有效縮短為10天，讓委托方對成本管理信任分更前置。

??其二、拓展即服務(wù)

??金地管理推崇“全員服務(wù)意識”，即全員服務(wù)力。

??比如，在金地拓展業(yè)務(wù)條線就提出“拓展即服務(wù)”的5字口號。

??拓展，不是為簽單而簽單，核心是如何幫助委托方解決經(jīng)營困難，達成經(jīng)營目標，真正通過做準、做深、做好委托方服務(wù)，最終去獲取訂單。

??從2019年，金地拓展條線就要求與委托方初洽期，就必須識別委托方真實的需求點和敏感點，同時做好前端診斷和解決方案，并針對客戶關(guān)鍵需求給出初步解題方案和做法。經(jīng)過1年拓展線的打磨，2020年金地委托方需求調(diào)研精準度已達到同行領(lǐng)先水準。

??其三，最早與金融機構(gòu)合作的代建企業(yè)

??資本代建，金地很有經(jīng)驗。

??今天資本代建項目越來越多，但大多代建企業(yè)鮮有與資方機構(gòu)合作服務(wù)的經(jīng)驗。比如在資本代建下，如何實現(xiàn)多方溝通、多方權(quán)責邊界劃定，如何保障金融機構(gòu)資金安全和利益等，這都需要代建方去統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)。

??金地管理早在2018年，就撮合金地穩(wěn)盛基金與委托方展開項目合作，堪稱代建行業(yè)“最早與金融機構(gòu)深度合作”的代建企業(yè)。

??不僅如此，金地管理還是行業(yè)最早開創(chuàng)“項目管理委員會機制”的代建企業(yè)。

??早期金地管理30%以上項目都是配資代建，也因此，項目開發(fā)決策也不再是由單一股東方?jīng)Q定，還需要照顧資方的合理權(quán)責邊界和訴求。同時，代建方并非股東方也無法參與董事會決策，因此，金地管理設(shè)立了一層項目管理委員會，在項目治理結(jié)構(gòu)方面實現(xiàn)多方溝通機制。

??總結(jié)起來，金地在多方?jīng)Q策時，擁有專業(yè)化服務(wù)能力和領(lǐng)先同行的服務(wù)工具、服務(wù)體系、資源配套。

??5，評價服務(wù)力高低的2大標準

??如何評價代建企業(yè)的服務(wù)力？核心有2大標準。

??其一，首先看代建企業(yè)是否擁有完備的服務(wù)工具包和服務(wù)體系化。

??事實上，面對委托方能夠提供溝通引導，體系化的服務(wù)工具包，目前代建行業(yè)僅有金地管理和綠城管理。

??其二，服務(wù)力的最終檢驗要看解約率和復訂率。

??應該說，金地管理者“兩率”水平，絕對性領(lǐng)先于同行。

??金地管理幾乎沒有被動解約，而且復訂率遠遠超越同行。

??金地管理高復訂率主要來源于兩個方面。即專業(yè)創(chuàng)效力強+服務(wù)力強，這兩點已經(jīng)成為金地全國化拓展的兩大殺手锏。

??不僅如此，金地的代建+資源，強大的資源整合力，也讓服務(wù)力“錦上添花”。

??七、經(jīng)營力創(chuàng)效

??除了產(chǎn)品創(chuàng)效，服務(wù)創(chuàng)效之后，就是經(jīng)營創(chuàng)效。

??事實上，委托方的效益，不僅與產(chǎn)品流速、售價有關(guān)，也與代建服務(wù)的運營效率，進度高度相關(guān)，同時也與代建單位對項目各方面經(jīng)營管理水平密切相關(guān)。

??現(xiàn)實中，常見一些產(chǎn)品力強，但委托方收益卻不盡人意，這說明代建創(chuàng)效，僅有產(chǎn)品力創(chuàng)效還不夠，還需要優(yōu)秀的經(jīng)營力去為效益保駕護航。

??對此，金地管理集成了金地集團作為“理科生”精打細算的開發(fā)經(jīng)營能力，全方位從成本、進度、招采、費用管控、稅務(wù)籌劃等各方面實現(xiàn)項目的開源、節(jié)流，最終為委托方創(chuàng)造更大的經(jīng)營效益。

??1，運營創(chuàng)效：前快后慢運營節(jié)奏，響應高流速導向

??眼下地產(chǎn)下行期，尤其是現(xiàn)金為王時，銷售型物業(yè)的委托方大多關(guān)注流速遠大于關(guān)注利潤，基于此，金地管理為委托方采取了“前快后慢”的開發(fā)節(jié)奏。

??即在項目從動工到開盤這個節(jié)奏加快，甚至提前首開，整體節(jié)奏甚至比傳統(tǒng)房企更快，而當首開回流一定現(xiàn)金流后，尤其當前期資金壓力緩解后，再到交付前這個周期，又比很多傳統(tǒng)房企慢一些，核心是把利潤提升起來。

??所以整個節(jié)奏是前面解決資金流壓力，而后期則是助力更多利潤兌現(xiàn)。

??傳統(tǒng)房企高周轉(zhuǎn)是“快開工、快開盤、快清盤”，但銷售型物業(yè)代建核心追求一個單項目效益最大化。

??2，協(xié)同創(chuàng)效：更深的專業(yè)交圈，實現(xiàn)個性化訴求

??去杠桿，融資收緊后，房企拿地量收縮明顯，這也意味著過去跑馬圈地，標準化產(chǎn)品的打法開始不合時宜，尤其來之不易的土地，需要對產(chǎn)品進行因地制宜的打磨，產(chǎn)品設(shè)計要從過去的標準化走向定制化，真正因地制宜，最大化發(fā)揮土地地段和資源價值。

??這個時候，委托方自然會對項目經(jīng)營開始有了更個性化甚至更高標準的訴求。

??比如希望能讓這塊來之不易的項目售價，要超越同片區(qū)競品項目10%。比如以前定位時采取600元\平的景觀標準，但在實施時壓縮成本改為400元\平米，代建方該如何盡量實現(xiàn)更低投入下高品質(zhì)景觀呈現(xiàn)？……這些都是個性化的考題。

??事實上，傳統(tǒng)房企投資主體恒定，產(chǎn)品也絕大部分采用標準化產(chǎn)品系復制，往往銷售定價也是采取了市場平均化的一個水準。但在眼下委托方更高標準的經(jīng)營訴求下，比如售價當?shù)仡I(lǐng)先10%，這往往就需要對原有開發(fā)管理運營體系去凸顯某個模塊的價值屬性，同時重新對各相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域進行重組和深度交圈，形成一個合力，最終兌現(xiàn)高標準代建訴求。

??在這樣一個放大和多專業(yè)合力下，相應各專業(yè)交圈、融合的要求就更高了。

??比如售價超過10%，這可能意味著前期產(chǎn)品定位時候，要求如何在同樣地段下如何比競品貴出10%？而相應成本配置如何去做一個二次策劃？同時產(chǎn)品配置和價值點要新增哪些亮點？

??同樣，如果產(chǎn)品某個模塊增加施工難度或是壓縮施工周期，那么也意味著在這個地方設(shè)計、工程、成本就需要一個更深入、更有挑戰(zhàn)的交圈跟組合，這樣才能滿足新的工期訴求。

??總結(jié)下來，委托方個性化訴求意味著對一線專業(yè)能力和交圈能力要求都更高了。

??3，成本貴在適配，既不浪費，也不缺位

??最好的成本，是做到適配。

??即適配經(jīng)營目標導向，這是最高法則！

??適配，就是最好的創(chuàng)效！

??既不能浪費，但也不能缺位。

??比如不是說幫項目節(jié)約了建造的小錢，結(jié)果讓你虧了能產(chǎn)生銷售賣點的大錢。如果成本超支，即使產(chǎn)品做的很滿意，委托方依舊會非常生氣，核心項目結(jié)算下來，委托方是虧損的。

??變更簽證一直是成本管理的難題。金地變更簽證管理的原則既不是嚴控，也不是放任，而是取舍有度，核心看這個變更簽證是否符合這個項目經(jīng)營導向？是否有利于經(jīng)營目標達成？

??如果它是有利于經(jīng)營目標更好達成，那么這個變更就是合適的。

??比如委托方在項目銷售階段希望在樣板房增加一些亮點模塊投入，這個新增模塊是有利于打動客戶，助力項目銷售的亮點，那么金地成本管理就會追加投入。

??同時，金地管理也建立了“成本適配優(yōu)化”獎勵機制。

??即每季度對成本優(yōu)化成果填報進行評審，按照年度發(fā)放“成本掘金獎勵”。

??這一舉措希望通過“成本專項掘金”機制，激勵全員、全成本、全過程成本優(yōu)化，尤其是加大非敏感部分成本優(yōu)化，持續(xù)為項目提高利潤創(chuàng)造價值。

??所以成本管控，金地管理不是為單純控制而控制。而是為了項目經(jīng)營目標實現(xiàn)去做取舍，適配是最好的。

??4，招采創(chuàng)效：比委托方自采價格低20%到50%

??成本，它是花錢的。

??采購，是可以賺錢的。

??金地管理依托金地集團1.7萬長期合作供應商，可覆蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)絕大部分建安采購項、包含土建、安裝、精裝修、各類工程設(shè)計和咨詢服務(wù)等范圍。而在采購成本上普遍較市場常規(guī)采購價格節(jié)省20%到50%！

??以精裝修為例，金地集團精裝套餐假設(shè)是2300元\平米，但如果將同等品質(zhì)掛到公共資源平臺公招的話，大概就是2700~3000元\平米，相當于金地集團能夠為委托方創(chuàng)造400~700元\平米的成本節(jié)約。

??以廚衛(wèi)潔具科勒為例，城市商場里科勒折扣可能會到7折、8折，但如果項目采購科勒可能到5折、6折，但如果每年銷量位居TOP10的金地集團大批量集采，就有可能做到4.5折。

??其次，以往金地集團產(chǎn)品系集采占據(jù)80%到90%的采購份額，而委托方往往因產(chǎn)品情懷，會選擇增加部分新的建筑、部品材料。那么，金地管理同樣可以依托各個城市的成本數(shù)據(jù)庫，為委托方提供一個真實采購價格參照。

??5，管理創(chuàng)效：施工端精細管理也能創(chuàng)效

??創(chuàng)效無處不在，比如即使在工程施工階段也是可以創(chuàng)效。

??一個生動真實的案例是，在深圳某個金地大型代建項目的土石方施工中，相鄰項目也有土石方需要施工。此前，金地代建率先選定一家土石方單位進場，而隔壁項目負責人在同樣采購該家土石方單位，同樣的位置，報價卻比金地多了10%。

??該項目負責人比較困惑，為何同樣一個地方挖土，你憑什么對我多收取10%費用？對此，土石方單位表示：“金地是管理專業(yè)的公司，進出車輛管理到位，不會浪費施工車輛時間，不會窩工?！?/p>

??簡而言之，施工單位一旦判定你非專業(yè)，那么，可能就會適度追加費用。

??所以總結(jié)下來，精細管理，規(guī)范管理，也可以創(chuàng)效！

??八、組織力也創(chuàng)效

??組織力，也是創(chuàng)效的關(guān)鍵。

??在金地管理，堅持直營，是創(chuàng)造效益的“組織保障”。

??與其他友商采用“平臺公司”加盟承包模式不同的是，金地管理無論在任何區(qū)域、任何項目都采用“直營模式”，都是“理科金地”的專業(yè)化員工，都是金地管理的標準化服務(wù)體系，這也意味著在全國任何一個委托方代建項目，都能按照“金地標準”專業(yè)化輸出。

??同時，金地管理也是人性化，極少委托方如果對現(xiàn)有操盤團隊不滿意，金地管理也提供委托方更換操盤團隊的機會。

??相較“平臺公司”的加盟模式而言，直營模式的核心優(yōu)勢有兩點。

??其一，直營模式在人事權(quán)、事務(wù)權(quán)等方面更能保證垂直管理的有效性，進而保障代建服務(wù)體系的落地性，保證項目管理水平的均好性。

??其二，直營模式可以避免發(fā)生“平臺公司”加盟方與委托方、代建單位之間產(chǎn)生無法調(diào)和的利益沖突僵局的風險。

??采用直營模式，金地管理項目操盤都是做一成一，被動解約率幾乎是0。而平臺公司加盟承包模式被動解約率往往高達20%以上。

??其次，除了直營團隊之外，金地管理在代建也打造了“尖刀團隊”，即擁有攻堅克難的最高代建能力。

??眾所周知，相對保障房，住宅代建，商辦代建往往對建筑技術(shù)、營造標準，人才標準等都會高出一大截。

??比如大型商辦寫字樓的深基坑問題，玻璃幕墻問題，旋轉(zhuǎn)超高建筑等等，這都需要專家才能解決。

??某種程度上，商辦代建就是房地產(chǎn)代建最高端、最前沿的一面旗幟。

??金地管理作為商辦代建的領(lǐng)跑者，商辦項目投資規(guī)模超420億，在全國重點城市代建了眾多高精尖的商辦項目、城市地標項目。也同時擁有了商辦代建的專家，在金地商辦專家團隊中，有操盤過北京中國尊專家、深圳大疆天空之城的國內(nèi)結(jié)構(gòu)專家，深圳平安金融中心玻璃幕墻國內(nèi)專家，綠地518地標等。

??小結(jié)

??眼下，代建行業(yè)的高解約率，低復訂率，也說明代建方還需全面審視自己價值創(chuàng)造能力和服務(wù)能力的不足。

??同樣，在當前地產(chǎn)大行業(yè)進入下行周期，在委托方自身效益面臨嚴峻挑戰(zhàn)時，代建方旱澇保收的收費模式也將面臨挑戰(zhàn)。

??而金地管理，打造“經(jīng)營創(chuàng)效專家”的戰(zhàn)略定位，某種程度上是在為委托方創(chuàng)造增量價值基礎(chǔ)上再獲取相應收益的做法，也體現(xiàn)了一種“利他哲學”！

??未來代建企業(yè)任重道遠，或許唯有利他、唯有雙贏，唯有能創(chuàng)造真實價值的代建企業(yè)，才能

??走得更遠、做得更強！