??近日，住建部表示，近兩年來全國各地共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房870萬套(間)估算，完成進度近60%。

??隨著各地保租房的加速供應，市場租金走勢也成為行業(yè)關注的焦點。在去年的研究中我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)保租房對市場租金的平抑作用已經(jīng)有所顯現(xiàn)，今年這種平抑效應進一步凸顯。

??據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，一二線租賃住房熱點城市的個人房源租金同比下跌顯著。

??隨著城市化的快速推進和年輕人對各大城市的喜愛，我國各地的個人租賃房源市場的租金前期一直租呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢。

??特別是北京、上海、廣州和深圳這四大一線城市，由于地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟發(fā)達、人口密集，個人房源租金更是一直因為租金高受到重點關注。

??很多新進入城市的年輕一族談到房租上漲，無不深感壓力。然而，隨著時間推進至2023年的第三季度，我國多個典型一二線城市的個人房源租金卻展現(xiàn)出了不同層次的下滑趨勢。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，除北京外，其他9個城市的個人租賃房源成交租金同比均下跌，北上廣深四個一線城市三季度租金同比平均下跌5.09%，杭州、成都等六個二線城市平均下跌3.65%，一線城市租金下降更加顯著。

??為何會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？通過進一步的追溯，我們認為“保租房加速供應”和“租客支付能力下滑”或是其背后的兩大原因。近兩年保租房快速發(fā)展，已成為市場供應增加的主要來源，低租金的保租房大量涌入市場，對個人租賃房源租金產(chǎn)生沖擊。

??1 供應端：各地保租房加速供應

??根據(jù)住建部近期披露數(shù)據(jù)，2023年全國籌集建設保障性租賃住房204萬套（間）的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。從全國看，截止到2023年三季度各地已共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），預計2023年底累計籌集規(guī)模將達到565萬套，“十四五”全國籌集建設目標將完成65%。

??隨著籌建進度不斷推進，保租房項目也加速入市。根據(jù)公開資料整理，多地保租房入市量超過已籌集建設量的一半以上。

??除了市場化項目納管和建設周期相對較短的存量改建項目外，近兩年一二線城市涉租賃用地新建的租賃社區(qū)也開始大規(guī)模入市運營，帶來保租房市場供應量的快速上升。

??保租房的租金普遍低于周邊市場，且整體品質相對更高，它的加速供給對個人房源的去化產(chǎn)生沖擊，租金的下調(diào)是其最直觀的表現(xiàn)之一。這也說明了保租房加速供應對市場租金的平抑效應進一步凸顯。

??2 租客端：租金支付能力下滑

??近兩年，全國經(jīng)濟增速下行，人們的收入普遍下降，帶來租客的租金支付力下降。2023年第三季度，智聯(lián)招聘發(fā)布《中國企業(yè)招聘薪酬報告》，從2022Q1-2023Q3全國平均薪酬數(shù)據(jù)來看，全國平均薪酬基本在10250左右，同環(huán)比增速均呈下降趨勢，第三季度同比下降0.5%。收入水平的下降，也會降低租客在租金上的支付能力水平。

??與此同時，全國青年人失業(yè)率也不斷上升，進一步加大租金支付力的下滑。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2022年10月-2023年6月全國18-24歲人口城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率來看，2023年以來青年人失業(yè)率不斷上升，6月份已上升至21.3%。

??失業(yè)意味著失去穩(wěn)定的收入，以及招聘薪酬下降，帶來租客租金支付能力下降，這也在一定程度上影響了市場租金的下滑。

??以保租房籌集及供應較快的城市——上海為例。根據(jù)規(guī)劃，到“十四五”期末，上海將累計建設籌措保障性租賃住房達60萬套（間）、形成供應40萬套（間），全面健全完善“一張床、一間房、一套房”的多層次供應體系。

??據(jù)統(tǒng)計，截至2023年10月，上海通過多種方式已累計建設籌措保障性租賃房46萬套（間）、供應28萬套（間），分別完成“十四五”規(guī)劃期末總量77%和70%，跑出了加速度，完成進度位居全國前列。

??供應端來看，今年上海整個住房租賃市場供應顯著增加。2023年1-11月，上海機構化集中式長租房新增供應約5.8萬間，市場規(guī)模較去年同期上升了35.08%，其中65%以上來源于保租房新增供應。

??從個人房源成交數(shù)據(jù)來看，2023年11月，上海個人房源成交租金坪效約82.8元/㎡/月，已連續(xù)6個月出現(xiàn)成交租金同比下降，個人房源租金變化主要受住房租房市場的供需結構及租客的支付力的影響，其中，保租房的加速供應是上海個人房源租金下滑的一個重要原因。

??進一步細化到板塊來看，上海保租房供應量最大的三個板塊為閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)板塊、浦東新區(qū)周康板塊、松江區(qū)松江新城板塊，對應的三個板塊2023年1-11月個人房源租金坪效較去年均出現(xiàn)下跌，且跌幅均超過全市個人房源租金下降水平。

??2023年三季度個人房源租金下滑顯著，保租房對市場租金的平移效應逐步凸顯。

??保租房的租金普遍低于市場化租賃房的租金標準，保租房加速供應，不僅讓更多城市青年人“租得到”“租得起”“租得好”，同時對市場化租賃房源也形成一定的競爭壓力，從而平抑市場租金，這也進一步推動了“租購并舉”制度的落實。