??重磅！上海進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)的政策落地。

??9月29日晚間，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上?？偛?、上海金融監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱“通知”）。

??通知明確，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)職住平衡、服務(wù)安居，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施。自2024年10月1日起施行。

??這是北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，第一個在中央政治局會后調(diào)整限購政策的城市。

??為控制房價過快上漲和房地產(chǎn)市場過熱，上海已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行限購政策13年。2011年1月31日起，上海市政府響應(yīng)國家新出臺的“國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，上海的住房市場進(jìn)入了一個全新的管控階段。

??9月26日召開的中央政治局會議首次明確提出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)出國家穩(wěn)樓市的決心。對于備受關(guān)注的住房限購政策，會議明確表示，“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策”。

??對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，對于上海而言，樓市限購政策的調(diào)整以及首付比例的降低是重要利好因素，將有助于釋放一部分被壓抑的購房需求，特別是對于那些有購買能力但受限于政策限制的人群，需求的釋放將直接體現(xiàn)在成交量的增長上，成交量增長往往是樓市回暖的先行指標(biāo)。在成交量持續(xù)增長的情況下，市場信心會逐漸恢復(fù)，購房者對于房價的預(yù)期也會發(fā)生變化，從而推動房價的回升，形成一個量價齊升的良性循環(huán)。

??“此次上海政策，立足服務(wù)安居導(dǎo)向，深入回應(yīng)群眾關(guān)切，尤其是針對5月份以來上海購房市場的新情況和新特點，積極在政策方面調(diào)整優(yōu)化，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場更穩(wěn)更健康。同時針對群眾關(guān)切的問題，此次政策做了積極回應(yīng)，包括職住平衡、產(chǎn)城融合、非滬籍居民購房、購房成本、稅費問題、改善型住房需求等”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上此次政策務(wù)實有效，為促進(jìn)市場健康發(fā)展和保障人民群眾住房利益等發(fā)揮了積極作用。

??全面調(diào)整

??這次通知涉及的方面較為全面。

??一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。

??二是提升持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

??三是在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策。對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。

??通知還提出，按照因城施策原則，優(yōu)化個人住房貸款的有關(guān)政策。一是落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。二是降低房貸首付比例。首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”。二套房貸從“不低于35%”調(diào)整為“不低于25%”；實行差異化政策區(qū)域從“不低于30%”調(diào)整為“不低于20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。

??此外，通知要求，為降低住房交易稅收成本，支持居民多樣化改善性住房需求，一是調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；二是按照國家工作部署，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。

??上海限購政策始末

??公開數(shù)據(jù)顯示，2000年~2005年，上海平均房價從3300元/平方米左右漲到6414元/平方米，房價漲幅達(dá)94%。2006年~2010年，上海平均房價從7038元/平方米左右漲到22491元/平方米，房價漲幅高達(dá)219%。

??針對房價上漲過快的趨勢，上海開始采取了一系列措施來進(jìn)行調(diào)控。2011年1月31日起，上海市推出了具有地方特色的限購措施，這標(biāo)志著上海的住房市場進(jìn)入了一個全新的管控階段。限購政策的實施，旨在抑制投機(jī)性購房行為，對非戶籍居民購買第二套住房設(shè)置了增值稅和個人所得稅的高門檻。

??上?，F(xiàn)行限購政策是滬籍已婚家庭限購2套，滬籍單身人士限購1套，多孩家庭可增購1套房。非滬籍已婚家庭或單身人士購房，需要有3年社?；騻€稅證明，限購1套住房。其中，單身人士僅限購買市中心二手房、郊區(qū)新房或二手房。另外，多孩家庭可增購1套房。

??實施限購后，限購政策初期，房價上漲速度得到有效遏制，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)房價下跌的情況，同時因部分購房者失去購房資格退出市場，導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)下滑。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，在調(diào)控政策刺激下，成交量創(chuàng)下近6年新低，但成交價格小幅上漲。

??2011年~2015年，經(jīng)過一段時間的調(diào)整后，上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了平穩(wěn)上漲的階段。上海平均房價從23591元/平方米漲到32440元/平方米，房價漲幅37%。

??2016年~2020年，因貨幣寬松政策、戶籍制度改革等政策，上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的上漲行情。上海平均房價從45621元/平方米漲到55454元/平方米，房價漲幅21%。從成交套數(shù)來看，上海二手房年度成交套數(shù)從2016年的38.6萬套，驟降至2017年的14.8萬套，隨后呈現(xiàn)一路回升態(tài)勢，2018年成交16.4萬套，2019年成交23.7萬套，2020年達(dá)到30.1萬套。

??然而，隨著房價的快速上漲，政府再次加大了調(diào)控力度，推出了一系列新的調(diào)控措施，如限購升級、限售政策等，以遏制房價過快上漲。進(jìn)入2020年后，上海的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個穩(wěn)定與分化的階段。

??2021年~2024年上半年，上海平均房價從65958元/平方米漲到69583元/平方米，房價漲幅僅5%。從成交套數(shù)上看，2021年上海二手房成交套數(shù)為27.1萬套，驟降至2022年的15.8萬套，在疫情事件的影響下，2023年成交18萬套，2024年上半年成交10.7萬套。

??實施限購后上海整體的樓市交易和價格方面都發(fā)生了顯著變化，這些變化不僅反映了政策對市場的調(diào)控效果，也體現(xiàn)了市場自身的適應(yīng)性和調(diào)整能力。

??限購政策已多次調(diào)整

??事實上，今年以來，上海已多次優(yōu)化購房政策，旨在進(jìn)一步放寬限購條件，激活房地產(chǎn)市場需求，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??1月30日，上海宣布取消非本市戶籍單身人士限購，此前，上海對非本市戶籍單身人士進(jìn)行限購，要求同時滿足“連續(xù)繳納5年社?！薄耙约彝閱卧M(jìn)行購買（即已婚）”兩個條件；其次，明確優(yōu)化限購區(qū)域范圍，此次非本市戶籍單身人士可在外環(huán)以外區(qū)域限購一套住房，崇明區(qū)除外；同時，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、青浦新城、奉賢新城以及金山南轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域，降低了人才購房門檻，包括放寬購房資格，調(diào)整非滬籍人才社保、個稅限制年限?。

??市場反應(yīng)迅速，上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份，上海全市共成交二手房1.48萬套，環(huán)比下降3%，同比增長86%；成交金額537億元，環(huán)比下降2%，同比增長94%；套均總價363萬元/套，環(huán)比增長2%，同比增長4%；成交均價42437元/平方米，環(huán)比持平，同比增長2%。

??進(jìn)入5月，上海再次加碼。

??5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局四部門又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限；擴(kuò)大重點區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區(qū)域；取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數(shù)；調(diào)整住房贈與規(guī)定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數(shù)；對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可再購買1套住房。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“5·27新政“對新房市場的提振效果比較明顯，新政后的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。新房開盤及認(rèn)購方面，“5.27新政”至6月16日共17個項目開盤，其中長風(fēng)豪宅項目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠(yuǎn)香湖岸等外環(huán)外剛改優(yōu)質(zhì)項目開盤去化率也較上一批次有所提升。從續(xù)銷新房表現(xiàn)來看，剛改項目在新政后到訪熱度明顯提升，優(yōu)于遠(yuǎn)郊剛需項目。

??中指研究院上海高級分析師陳炬蘭曾預(yù)判，根據(jù)以往的經(jīng)驗，新政出臺后短時間內(nèi)市場情緒或高漲，最先表現(xiàn)在二手房市場，帶看及簽約量增量明顯，隨著一二手置換鏈條暢通，新房市場或?qū)㈦S之回暖，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場交易活躍度或?qū)⑻嵘?/p>

??上述數(shù)據(jù)顯示，通過這些政策的調(diào)整，上海的房地產(chǎn)市場活躍度確實有所提升，購房需求有望得到釋放。

??但進(jìn)入下半年后，成交量開始有所波動。同時，上海樓市還呈現(xiàn)出了更為顯著的區(qū)域分化特征，即市區(qū)紅盤“不愁賣”，郊區(qū)樓盤“賣不動”。

??具體來看，7月，上海新房市場成交量環(huán)比下跌近4成，8月成交量繼續(xù)縮量，環(huán)比下降超10%。成交價格方面，盡管有月份出現(xiàn)環(huán)比下降，但整體仍呈上升趨勢。

??不過，在豪宅市場方面，高端客戶對優(yōu)質(zhì)住宅的需求依然強(qiáng)勁，表現(xiàn)出色。例如，中海順昌玖里、融創(chuàng)外灘壹號院等百億級項目紛紛亮相，并在市場上取得良好反響；中海領(lǐng)邸、錦園、越秀蘇河和樾府等均價10萬元/平方米以上的項目開盤即售罄，反映出市場對優(yōu)質(zhì)住宅資源的持續(xù)追捧。

??二手房成交量同樣呈現(xiàn)下降趨勢。8月份二手房成交量環(huán)比下降超10%，市場處于政策釋放后的調(diào)整期，買賣雙方對價格敏感度較高，成交周期有所延長。成交均價方面，環(huán)比微跌但總體保持穩(wěn)定，顯示出市場在一定范圍內(nèi)的波動性。

??“從這次通知下發(fā)來看，上海政策屬于精準(zhǔn)調(diào)控，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性利好?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示。