??2024年12月11日-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。

??會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)明年重點(diǎn)任務(wù)之一就是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

??這是繼12月9日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”表態(tài)之后，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的再次強(qiáng)調(diào)。

??從本次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，主要內(nèi)容如下：

??1、持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??2、加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

??3、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

??4、發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕。

??中央一以貫之的定調(diào)為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗(yàn)政策效果的重點(diǎn)，預(yù)期在更加積極的財(cái)政和適度寬松的貨幣政策加力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)之下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也更加積極，短期為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供強(qiáng)有力支撐。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行?？偨Y(jié)2024年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2025年經(jīng)濟(jì)工作。

??房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市股市。要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??無(wú)論是從“穩(wěn)住樓市股市”還是從“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”來(lái)看，明年房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策環(huán)境的主基調(diào)不變，將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)主體、穩(wěn)需求和穩(wěn)預(yù)期。

??自9·26會(huì)議首次明確要求“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度可以說(shuō)已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，隨之央行、財(cái)政、住建部等相繼出臺(tái)落地措施，通過(guò)“4個(gè)取消、4個(gè)降低、2個(gè)增加”推動(dòng)落實(shí)“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)。

??結(jié)合2024年四季度以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了眾多較為明確的企穩(wěn)信號(hào)：

??其一，一手房成交占比回升，“提高質(zhì)量”獲認(rèn)可。2021年下半年以來(lái)，面對(duì)房?jī)r(jià)下行和房產(chǎn)稅等悲觀預(yù)期，部分家庭重新配置資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少房屋持有規(guī)模，“賣二不買一”，導(dǎo)致新房成交規(guī)模出現(xiàn)了“超跌”。但這些家庭規(guī)模數(shù)量終歸有限，在這些家庭完成資產(chǎn)配置之后，隨著一二手房交易鏈條重新恢復(fù)，再加之近年來(lái)房企提高品質(zhì)帶來(lái)的推動(dòng)，一手房必然會(huì)重新拿回應(yīng)有的市場(chǎng)份額。2024年下半年以來(lái)典型城市一手房成交占比迎來(lái)回升，由8月的35%提升至10月的43%。

??其二，開盤去化率上行，購(gòu)房者信心回升。2024年年末典型城市開盤去化率接近四成，較三季度提升了12個(gè)百分點(diǎn)，其中成都、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、鄭州、上海等開盤去化率均在五成以上。得益于供給側(cè)的積極調(diào)整，以及四代宅等產(chǎn)品力提升的帶動(dòng)，2024年四季度以來(lái)購(gòu)房者信心明顯回升。

??其三，土拍縮量升溫，投資信心回升。2024年11月，土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率突破6%，創(chuàng)下年內(nèi)新高，月內(nèi)上海、北京、杭州等地均有高溢價(jià)地塊拍出，上海浦東楊思宅地更是溢價(jià)率40%，突破了上海取消限價(jià)后的溢價(jià)率紀(jì)錄。

??再加之新房成交規(guī)模同比的止跌回正，當(dāng)前的新房市場(chǎng)正在逐步走出低谷。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

??從需求側(cè)來(lái)看，會(huì)議提出：“加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。10月底住建部曾提出將新增100萬(wàn)套城中村改造貨幣安置，預(yù)期在2025年加力實(shí)施城中村和危舊房改造過(guò)程中，除央行PSL支持貨幣化安置外，若以實(shí)物安置將發(fā)力“以購(gòu)代建”或“房票”安置，增加短期市場(chǎng)需求，降低商品房庫(kù)存，改善市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行預(yù)期。

??從供給側(cè)來(lái)看，預(yù)期2025年中央和地方仍將會(huì)從以下兩方面發(fā)力，一方面是繼續(xù)落地實(shí)施收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房；另一方面則充分用好地方專項(xiàng)債和央行專項(xiàng)再貸款收回收購(gòu)企業(yè)閑置存量土地，短期減少無(wú)效新增商品房供應(yīng)穩(wěn)定庫(kù)存預(yù)期。

??2024年9月27日，中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知：為支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)，中國(guó)人民銀行決定對(duì)保障性住房再貸款有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國(guó)人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

??2024年11月8日，全國(guó)常委會(huì)辦公廳召開新聞發(fā)布會(huì)，從2024年開始，我國(guó)將連續(xù)五年每年從新增地方政府專項(xiàng)債券中安排8000億元，專門用于化債，累計(jì)可置換隱性債務(wù)4萬(wàn)億元。再加上這次全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)的6萬(wàn)億元債務(wù)限額，直接增加地方化債資源10萬(wàn)億元。（詳見：陣地丨10萬(wàn)億化債！對(duì)樓市有什么影響？）

??針對(duì)居住升級(jí)和好房子消費(fèi)需求趨勢(shì)，提高住房供應(yīng)質(zhì)量，加大適銷對(duì)路的好房子供應(yīng)規(guī)模。預(yù)計(jì)更多地方政策可以在以下方面繼續(xù)用力。比如調(diào)整計(jì)容規(guī)范和套型面積要求、調(diào)整土地使用權(quán)屬性盤活存量商業(yè)和辦公商品房、取消土地出讓配建等增加市場(chǎng)有效供給，建設(shè)適銷對(duì)路的好產(chǎn)品，多出讓區(qū)域供應(yīng)斷檔、居住消費(fèi)升級(jí)、公建配套完善和城市界面友好區(qū)域地塊，可以適當(dāng)調(diào)容調(diào)規(guī)做到當(dāng)年出讓當(dāng)年銷售當(dāng)年產(chǎn)生投資拉動(dòng)效益。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

??所謂發(fā)展新模式，住建部部長(zhǎng)倪虹在10月國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上再次重申其內(nèi)涵——在理念上，要始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在體制機(jī)制上，一方面是“人房地錢”的四要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落。另一方面，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度。

??基礎(chǔ)性制度的完善也將圍繞這些要素展開，土地供給層面，根據(jù)人口增減情況動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)用地指標(biāo)，通盤活存量建設(shè)用地，健全城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余和補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等；住房供給層面，以推進(jìn)城中村改造、保障房建設(shè)為抓手，推動(dòng)形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局，滿足不同層次人群的住房需要，規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，優(yōu)化改革商品房預(yù)售制及相應(yīng)資金監(jiān)管模式等均是題中之意；房企經(jīng)營(yíng)層面，轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)、拼科技、拼服務(wù)等。

??除此之外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。提高財(cái)政赤字率，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財(cái)政支出強(qiáng)度，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域保障。增加發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債，持續(xù)支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施。增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費(fèi)、增后勁，兜牢基層“三?！钡拙€。黨政機(jī)關(guān)要堅(jiān)持過(guò)緊日子。

??要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，創(chuàng)新金融工具，維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

??在之前10月12日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)表示，2024年安排財(cái)政赤字4.06萬(wàn)億元，比上年年初預(yù)算增加1800億元;新增地方政府專項(xiàng)債務(wù)限額3.9萬(wàn)億元，比上年增加1000億元;發(fā)行1萬(wàn)億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債，用好2023年增發(fā)國(guó)債資金，全年一般公共預(yù)算支出規(guī)模達(dá)到28.55萬(wàn)億元，持續(xù)保持較高的支出強(qiáng)度。預(yù)期2025年財(cái)政赤字率仍有上升空間，已批準(zhǔn)提高的6萬(wàn)億元地方再融資債限額也將分批下達(dá)。

??貨幣政策時(shí)隔多年重提適度寬松，提出適時(shí)降準(zhǔn)降息，這意味著在2024年的基礎(chǔ)上仍有下降空間。

??據(jù)中國(guó)人民銀行公布的2018年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)平均法定存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)情況來(lái)看，2018年以來(lái)，人民銀行18次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，共提供長(zhǎng)期資金約14.4萬(wàn)億元。截至2024年9月27日，金融機(jī)構(gòu)平均法定存款準(zhǔn)備金率約為6.6%，較2018年初降低8.3個(gè)百分點(diǎn)。

??據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。較上個(gè)月持平。從趨勢(shì)來(lái)看，LPR年內(nèi)共三次下調(diào)。5年期以上LPR已累計(jì)下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)。LPR下調(diào)無(wú)論是新增房貸還是存量房貸都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。目前我國(guó)房貸利率已進(jìn)入歷史寬松階段。

??可以看到，這些都將在生產(chǎn)-消費(fèi)-投資等經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)產(chǎn)生積極推動(dòng)，擴(kuò)大就業(yè)、穩(wěn)定收入，改善居民消費(fèi)預(yù)期，緩解收入就業(yè)焦慮，繼而為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供強(qiáng)有力支撐。

??2024年是“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年，房地產(chǎn)行業(yè)政策全面轉(zhuǎn)向化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場(chǎng)，用足用好政策工具箱，刺激政策已基本應(yīng)出盡出。

??展望2025年，發(fā)力點(diǎn)主要在已出臺(tái)政策的落地實(shí)施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購(gòu)房措施(京滬深海南等)，收購(gòu)房企存量閑置土地、收購(gòu)存量商品住房作保障性住房，推進(jìn)“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制做好保交付穩(wěn)預(yù)期，多措并舉逐步改善市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。