??四季度房地產(chǎn)市場的顯著回暖，成為2024年深圳市場復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上的標(biāo)志性事件。

??2024年，深圳全年一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量達(dá)到37972套，二手住宅網(wǎng)簽量54487套，共計成交92459套，相比2023年一、二手住宅的64389套，同比大漲44%，展現(xiàn)了深圳房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢。

??盡管如此，2024年深圳樓市整體依然呈現(xiàn)量升價跌走勢，以價換量仍是市場主旋律，市場對于政策預(yù)期依然強(qiáng)烈。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長張媛表示，2024年深圳樓市在交易量上的確是起到了“止跌回穩(wěn)”成效，消費者的信心相比去年上半年也有所修復(fù)。另一方面，我們也需要看到，如供過于求的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)在去化上仍舊較難，當(dāng)下市場對于房地產(chǎn)市場的看法和預(yù)期也存在分化。

??中國房地產(chǎn)報：2024年，深圳的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況如何？您怎么看這一年來市場的亮點和不足？

??張媛：得益于全年持續(xù)不斷的樓市優(yōu)化政策，深圳房地產(chǎn)市場2024年開始進(jìn)入修復(fù)期，市場活躍度明顯增強(qiáng)，在此情形下，年度成交數(shù)據(jù)是2022年以來的小高峰，但從近十年周期來看，仍是相對低位，處于需要持續(xù)呵護(hù)的復(fù)蘇階段。

??房地產(chǎn)市場是觀察深圳經(jīng)濟(jì)走勢的一個重要晴雨表，在2024年深圳房地產(chǎn)市場的回暖過程中，市場亮點首先體現(xiàn)在成交量的提升。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2024年全年，深圳二手房錄得66880套，對比2023年的42574套大幅增長57.1%。其中，如龍崗區(qū)、寶安區(qū)等置業(yè)門檻相對較低的剛需區(qū)域成交旺盛，分別占全市成交量的22%、12.6%。

??其次，我們發(fā)現(xiàn)隨著深圳2024年11月19日發(fā)布的《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項的通知》，改善型置業(yè)的成交也開始回暖攀升，2024年12月，深圳市二手住宅90平方米及以上戶型的成交約占整體成交的一半。

??值得關(guān)注的還有深圳過去一年商場、商鋪空置率的下降。2024年，港人北上人次大增五成多，初步估算2024年港人北上消費總金額近557億港元，比2023年多出近200億港元，這也進(jìn)一步帶旺了深圳的商業(yè)市場。由小見大，服務(wù)業(yè)是深圳商辦物業(yè)去化的力量之一。

??整體來說，2024年深圳樓市在交易量上的確是起到了“止跌回穩(wěn)”成效，消費者的信心相比去年上半年也有所修復(fù)。另一方面，我們也需要看到，如供過于求的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)在去化上仍舊較難，當(dāng)下市場對于房地產(chǎn)市場的看法和預(yù)期也存在分化。

??中國房地產(chǎn)報：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，您如何看待這些政策及市場效果？

??張媛：2024年可謂是“政策寬松年”，政策出臺密度，以及政策的刺激強(qiáng)度都是以往年份不可同日而語的，都非常直觀地體現(xiàn)出國家層面在引導(dǎo)樓市托底修復(fù)方面的決心。

??無論是對個人還是企業(yè)，最直接有效的政策仍是一系列如減稅降費、降低貸款利率等減負(fù)政策利好。在持續(xù)不斷的樓市優(yōu)化政策推動下，根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2024年12月全市二手房錄得9115套，環(huán)比增長3.9%，同比增長108.3%，創(chuàng)近47個月以來新高。2024年二手房錄得量月均達(dá)5573套，均值已超行業(yè)“榮枯線”，其中第四季度連續(xù)3月超8000套水平，市場的信心明顯回暖。

??2024年是行業(yè)政策的轉(zhuǎn)折點，也是房地產(chǎn)市場利好政策的元年。

??中國房地產(chǎn)報：中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議均明確提出“要穩(wěn)住樓市股市”，對于這一定調(diào)怎么看？如何理解“穩(wěn)住”樓市？

??張媛：這是中央力挺房地產(chǎn)的積極信號，也是對于未來房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)期判斷。2024年以來，救市政策密集出臺，深圳在“9·29”新政后，對房地產(chǎn)交易的稅收、首付等都進(jìn)行了調(diào)整，全面對消費者減負(fù)，2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)會議再次明確，全國樓市的調(diào)控基調(diào)是“止跌回穩(wěn)”。

??盡管市場基本面開始修復(fù)，但不可否認(rèn)，政策托底是存在時間效應(yīng)的，尤其是隨著農(nóng)歷新年的臨近，節(jié)后市場是否還能延續(xù)政策效應(yīng)，能否在較短時間內(nèi)修復(fù)并接棒延續(xù)2024年下半年的行情，還是存在較大的不確定性。在此背景下，我們可以大膽研判，只要市場出現(xiàn)階段性較大幅度的回調(diào)或下探，政策端就會持續(xù)祭出托底政策，而結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測，2025年大概率仍將是樓市“尋底”“筑底”的過程。

??市場不暖，政策不止。因此，我們也可以預(yù)期，行業(yè)迎來了來之不易的擴(kuò)張交易量的政策周期，也正好可以借此“東風(fēng)”進(jìn)行動能轉(zhuǎn)換。

??中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？您對此有何建議？

??張媛：早在2023年，中央政治局會議已提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，因此，從行業(yè)的從業(yè)人群角度來看，最難的問題之一，是如何讓在過去十年、二十年已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得事業(yè)輝煌的老板和職業(yè)經(jīng)理人們、從業(yè)者們，認(rèn)清截至2024年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個全新的周期。這個周期的特征是增長路徑可能不能再重復(fù)過去粗放式、爆炸性的發(fā)展，而是深耕細(xì)分賽道，通過提升比較優(yōu)勢來推動企業(yè)和平臺的發(fā)展。

??目前，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也在通過傳播矩陣、各種業(yè)內(nèi)外活動進(jìn)行交流和研討，并通過推行單邊代理等交易方式，讓業(yè)內(nèi)理解“華山不止一條路”，我們要跳出過去的認(rèn)知框架，用創(chuàng)新的姿態(tài)來迎接新周期。

??中國房地產(chǎn)報：協(xié)會重點做了哪些工作，促進(jìn)行業(yè)整體的平穩(wěn)健康發(fā)展？

??張媛：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的主要工作，一是扶持行業(yè)探索新質(zhì)生產(chǎn)力。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，探索新的發(fā)展模式，促使房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??按照中央精神，新質(zhì)生產(chǎn)力成為提速中國經(jīng)濟(jì)的重要引擎。協(xié)會積極發(fā)揮專業(yè)組織的引領(lǐng)和橋梁作用，通過協(xié)會實際工作扶持行業(yè)探索新質(zhì)生產(chǎn)力。我們理解的新質(zhì)生產(chǎn)力，在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域包括用科技手段賦能行業(yè)，因此協(xié)會將積極引領(lǐng)行業(yè)通過科技提升服務(wù)效能。

??其次，協(xié)會的重點工作是規(guī)范行業(yè)新范式。對不斷涌現(xiàn)的行業(yè)新范式例如涉房自媒體、新房分銷平臺等，協(xié)會通過行業(yè)自律進(jìn)行有效納管并尋求主管部門的支持，維護(hù)行業(yè)生態(tài)公平有序。

??中國房地產(chǎn)報：對于2025年的房地產(chǎn)市場還有什么預(yù)判，協(xié)會還將著重哪些方面的工作方向？

??張媛：我們認(rèn)為，行業(yè)新模式的動力之一是新質(zhì)生產(chǎn)力的驅(qū)動。其中，以“需求定供給”和“新質(zhì)生產(chǎn)力”會推動垂直領(lǐng)域有很多創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新機(jī)會，2025年深圳房地產(chǎn)市場和行業(yè)會在上述領(lǐng)域有不少亮點。

??協(xié)會也將持續(xù)推動上述精神在行業(yè)的落實，例如協(xié)會鼓勵房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)模式，為消費者提供差異化品質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以通過以下幾個方面來提升服務(wù)品質(zhì)：一是信息透明化，減少信息不對稱；二是根據(jù)客戶需求提供定制化服務(wù)方案，滿足不同客戶的個性化需求；三是加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)培訓(xùn)，提升其市場分析、法律知識及溝通技巧。

??創(chuàng)新服務(wù)模式不僅是響應(yīng)政策的需要，更是提升競爭力的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極探索如在線服務(wù)、虛擬現(xiàn)實看房等新興技術(shù)，以提供更便捷、更直觀的服務(wù)體驗。同時，目前協(xié)會在秘書處內(nèi)部已經(jīng)開始推行AI在工作中的落實，未來將在行業(yè)內(nèi)合適應(yīng)用場景落地推廣。