??今年年初，執(zhí)掌恒隆地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“恒隆地產(chǎn)”，0101.HK）33年的董事長陳啟宗退任，并將管理大權(quán)交至下一代手中。至此，這家老牌港資房企的發(fā)展重任便交到了年僅41歲的陳文博肩上。

??如今，接班將近半年時(shí)間，這位新任董事長向市場交出了他的首份經(jīng)營成果，成績難言理想。

??就在兩天前，恒隆地產(chǎn)披露2024年中期業(yè)績。業(yè)績報(bào)告顯示，今年上半年，恒隆地產(chǎn)收入增長17%至61.14億港元，其中確認(rèn)物業(yè)銷售收入12.28億港元。然而，恒隆地產(chǎn)上半年錄得凈利潤卻同比下跌超55%至10.61億港元，股東應(yīng)占純利潤也下跌22%至17.35億港元。

??面對業(yè)績壓力，董事長陳文博表示，將削減派息33%，以保留更多現(xiàn)金，并強(qiáng)調(diào)現(xiàn)時(shí)要“保本保命”，需要更審慎理財(cái)。

??不過這一決定并未得到資本市場的理解，伴隨恒隆地產(chǎn)半年業(yè)績的披露，公司股價(jià)也急速下跌。

??7月30日午后，恒隆地產(chǎn)股價(jià)最低跌至每股5.42港元，跌幅一度達(dá)到15%，股價(jià)創(chuàng)下2007年以來新低。截至當(dāng)日收盤，恒隆地產(chǎn)股價(jià)報(bào)5.64港元，跌幅為11.74%。7月31日，恒隆地產(chǎn)股價(jià)有所回升，漲幅1.95%，不過8月1日，其股價(jià)再次陷入下跌態(tài)勢，截至收盤，跌幅超3%。

??相比內(nèi)地房企，港資房企往往被打上了“穩(wěn)健”“長期主義”的發(fā)展標(biāo)簽，因此即使是在過去幾年房地產(chǎn)行情日益下行的情況下，港資企業(yè)也展現(xiàn)了相對較好的發(fā)展韌性。

??但如今，作為老牌港資房企的代表，恒隆地產(chǎn)似乎也扛不住市場重壓了。

??削減派息33%引資本市場質(zhì)疑

??恒隆地產(chǎn)的掌門人變換是一次醞釀已久的交接。

??在年初退任時(shí)，陳啟宗就表示自己去年就已經(jīng)向董事會提出辭任。接棒者陳文博是陳啟宗之子，其于2010年就加入了恒隆地產(chǎn)，并于2016年獲委任加入董事會成為執(zhí)行董事，于2020年出任集團(tuán)副董事長。在加入恒隆地產(chǎn)之前，陳文博從事過金融、審計(jì)及風(fēng)險(xiǎn)管理工作，有這樣的履歷加持，陳文博的接任看起來是水到渠成。

??在年初接任時(shí)，陳文博也曾信心滿滿，誓言要在市場特殊時(shí)期領(lǐng)導(dǎo)公司，并強(qiáng)調(diào)公司接下來的風(fēng)格和策略不會有太大變化。

??不過，現(xiàn)實(shí)中的市場壓力卻超出預(yù)期，僅半年時(shí)間，恒隆地產(chǎn)的相關(guān)決定也引發(fā)了金融機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。

??隨著今年上半年業(yè)績披露，恒隆地產(chǎn)還宣布，經(jīng)董事會決定，削減派息33%，將于2024年9月25日派發(fā)截至2024年6月30日止6個(gè)月的中期股息每股0.12港元。

??“這是一個(gè)經(jīng)過深思熟慮、為了公司未來可持續(xù)發(fā)展的負(fù)責(zé)任和務(wù)實(shí)的決定?！痹诤懵〉禺a(chǎn)2024年中期業(yè)績會現(xiàn)場，陳文博解釋稱，上半年情況較預(yù)期更差，未來也要繼續(xù)穩(wěn)守，借此降低債務(wù)水平和利息支出，以及支持恒隆地產(chǎn)發(fā)展中項(xiàng)目的資本需要。

??陳文博認(rèn)為，恒隆地產(chǎn)過去的派息比率一直頗高，高于同業(yè)平均水平，因此為了長遠(yuǎn)可持續(xù)派息，需要作出調(diào)整。

??wind數(shù)據(jù)顯示，恒隆地產(chǎn)長期以來堅(jiān)持派息，以現(xiàn)金分紅的方式回饋投資者。2006年至今，恒隆地產(chǎn)已實(shí)施現(xiàn)金分紅41次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤為1321.37億港元，累計(jì)現(xiàn)金分紅637.24億港元，分紅率為48.23%。但從分紅額度的走勢來看，2024年分紅總額有大幅減少。

??對于向來以穩(wěn)健著稱的恒隆地產(chǎn)而言，此次管理層削減派息的行為也令市場意外。不少機(jī)構(gòu)都調(diào)低了恒隆地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)。

??其中，花旗銀行發(fā)布研究報(bào)告，對恒隆地產(chǎn)維持“買入”評級，但將其目標(biāo)價(jià)從11.4港元下調(diào)至7.3港元。摩根大通也將恒隆地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)下調(diào)至5.3港元。

??里昂發(fā)布研究報(bào)告稱，由于與同業(yè)相比，恒隆地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)并不吸引，因此將評級由“跑贏大市”下調(diào)至“持有”，將其2024年至2026年盈利分別下調(diào)17.8%、23.5%、20.8%。

??報(bào)告稱，公司削減中期股息33%，與恒隆地產(chǎn)過去十年的做法背道而馳，并相信在新領(lǐng)導(dǎo)層的帶領(lǐng)下，集團(tuán)的管理哲學(xué)已有所改變。

??對于機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，截至發(fā)稿，恒隆地產(chǎn)并未給出回應(yīng)。

??加強(qiáng)營運(yùn)彈性 繼續(xù)壓降負(fù)債

??報(bào)告期內(nèi)，受內(nèi)地奢侈品消費(fèi)疲弱、香港零售及辦公樓市場放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響，恒隆地產(chǎn)整體租賃收入下跌7%至48.86億港元。其中，內(nèi)地租賃收入下滑6%，香港租賃收入下滑8%。

??這期間，奢侈品市場的消費(fèi)者欲望下降，令恒隆地產(chǎn)的高端商場收入下跌4%，比如上海恒隆廣場收入同比下滑8%、上海港匯恒隆廣場下滑4%、沈陽市府恒隆廣場下滑14%，等等；然而，次高端商場錄得增長，比如濟(jì)南恒隆廣場、天津恒隆廣場等，收入增幅在1%~15%。

??從結(jié)構(gòu)上來看，內(nèi)地業(yè)務(wù)對恒隆地產(chǎn)的業(yè)績影響較大，今年上半年，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的商場和辦公樓的租金收入分別同比下跌3%、4%。以辦公樓租賃為例，報(bào)告期內(nèi)，上海恒隆廣場租賃收入下跌7%，沈陽市府恒隆廣場租賃收入同比下跌5%，只有無錫與武漢恒隆廣場錄得租賃收入同比增長2%。

??陳文博認(rèn)為，繼內(nèi)地奢侈品市場增長連續(xù)數(shù)年創(chuàng)新高后，在過去12個(gè)月，隨著內(nèi)地一線城市的外游人數(shù)，尤其是前往日本的旅客顯著上升（日元貶值使當(dāng)?shù)厣莩奁穬r(jià)格較內(nèi)地便宜約三成），加上內(nèi)地消費(fèi)信心回軟，致使境內(nèi)奢侈品市場恢復(fù)正常水平。

??他也相信，當(dāng)市場信心回暖時(shí)，恒隆地產(chǎn)的業(yè)務(wù)將表現(xiàn)理想。

??據(jù)其介紹，截至目前，恒隆地產(chǎn)可供出租及待售的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目總值分別為244.3億港元和78.25億港元，包括位于昆明、無錫、杭州、上海及沈陽的內(nèi)地項(xiàng)目，以及香港的重建項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)會為公司帶來一定業(yè)績增長。

??陳文博認(rèn)為，競爭越來越激烈，恒隆地產(chǎn)要加強(qiáng)營運(yùn)彈性，使旗下產(chǎn)品及物業(yè)更能吸引消費(fèi)者。比如將繼續(xù)在旗下物業(yè)推行會員計(jì)劃，加強(qiáng)與高消費(fèi)顧客之間的聯(lián)系，提升客戶忠誠度；在次高端商場繼續(xù)采取租戶組合優(yōu)化措施，提振出租率和客流量。但其認(rèn)為，現(xiàn)在營商務(wù)必要謹(jǐn)慎，并不是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

??對于恒隆地產(chǎn)而言，接下來仍需繼續(xù)壓降負(fù)債。

??“我們的負(fù)債率現(xiàn)在是32.9%，希望通過各種措施，包括我們的股息調(diào)整，以股代息的選擇權(quán)，可以在幾年后將負(fù)債率降到30%或以下水平?！标愇牟┍硎?。