北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知

京建發(fā)〔2021〕258號

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）、經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各有關(guān)單位：

??為持續(xù)規(guī)范新建商品住房（含限競房等，下同）銷售行為，提高交付品質(zhì)，切實保障購房人合法權(quán)益，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：

??一、規(guī)范設(shè)置交付樣板間

??（一）開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可時，應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準（全裝修、高標準建設(shè)方案），在預售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1～3個產(chǎn)品目錄。

??實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應按實際建設(shè)標準在預售方案中列出相應事項。

??（二）開發(fā)企業(yè)在預售商品住房時設(shè)置樣板間的，應當按照經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標準、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項目有多個戶型的，應設(shè)置主要戶型（不少于兩個）交付樣板間。交付樣板間不得設(shè)置在未竣工驗收的建筑內(nèi)。

??銷售過程中，因設(shè)計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計變更前后的實體對比展示內(nèi)容。

??（三）交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和固定設(shè)施。工藝樣板區(qū)應展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料，展示屋內(nèi)設(shè)備、管線、門、窗的型號、品牌及材質(zhì)。

??交付樣板間和工藝樣板區(qū)應至少保留至項目交付三個月后。設(shè)置在建設(shè)范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間，確因竣工驗收需要拆除無法保留的，開發(fā)企業(yè)應對交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設(shè)內(nèi)容委托第三方公證。

??開發(fā)企業(yè)未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示（宣傳）樣板間。交付樣板間、工藝樣板區(qū)及展示（宣傳）樣板間應設(shè)置在同一場所內(nèi)。展示（宣傳）樣板間應在顯著位置標注屋內(nèi)裝修、裝飾僅用于展示。

??二、規(guī)范新建商品住房銷售推廣

??（四）開發(fā)企業(yè)在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應當與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應與規(guī)劃許可總平面圖一致；項目以外的展示內(nèi)容應當與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更影響展示內(nèi)容的，應及時調(diào)整銷售宣傳材料。

??開發(fā)項目的各類宣傳廣告和線上線下銷售渠道，均應在顯著位置標注項目已取得的預售許可證號或現(xiàn)房銷售備案產(chǎn)權(quán)證號。

??（五）開發(fā)企業(yè)應按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于規(guī)范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關(guān)問題的通知》（京建交〔2009〕533號）規(guī)定公示的相關(guān)證件和資料外，還應在銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內(nèi)容。

??1.項目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素。不利因素公示應準確、全面。

??2. 經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖。

??3. 項目配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)企業(yè)還應展示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務質(zhì)量標準、物業(yè)收費標準等情況，并在《前期物業(yè)服務合同》和《商品房銷售合同》中予以明示。

??（六）項目銷售時，應由開發(fā)企業(yè)在申報預售許可時備案的銷售機構(gòu)、銷售人員組織銷售。需變更銷售機構(gòu)、銷售人員的，應向項目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請。項目變更銷售機構(gòu)或半數(shù)以上銷售人員的，變更過程中應暫停項目銷售。

??在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應對銷售人員進行培訓，培訓內(nèi)容包括：項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

??在銷售過程中，銷售人員應佩戴銷售人員信息卡上崗，線上銷售應公示銷售人員真實姓名和信息卡編號。嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務設(shè)施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

??三、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度

??（七）在確保安全的前提下，開發(fā)企業(yè)應在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動。組織工地開放日前，開發(fā)企業(yè)應主動告知所有購房人，并組織有參加意向的購房人進入工程現(xiàn)場了解項目主體結(jié)構(gòu)、施工工藝、隱蔽設(shè)施、裝飾裝修、公共部位等實地情況。

??“工地開放日”活動中購房人對工程質(zhì)量的意見建議，開發(fā)企業(yè)應及時解釋說明，屬于質(zhì)量缺陷的應及時維修整改并反饋購房人。鼓勵開發(fā)企業(yè)通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

??（八）在房屋竣工驗收合格后交付使用前，開發(fā)企業(yè)除應按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》（京建法〔2018〕17號）有關(guān)規(guī)定，組織購房人對房屋施工質(zhì)量進行查驗外，還應組織購房人對預售方案中所列的裝修質(zhì)量標準進行查驗。

??四、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任

??（九）開發(fā)企業(yè)要切實加強項目銷售組織和管理，如項目出現(xiàn)熱銷情況（項目登記意向客戶超過批準銷售房源三倍），應采取公證搖號的方式，優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，并在項目預售方案中予以明確。

??（十）在簽訂《商品房銷售合同》（含預售、現(xiàn)售，下同）前，開發(fā)企業(yè)應向購房人全面展示交付樣板間和工藝樣板區(qū)，如實介紹裝修材料、施工工藝、結(jié)構(gòu)尺寸等內(nèi)容。在簽訂《商品房銷售合同》時，銷售人員應將配建公租房和保障性租賃住房情況、項目可能存在的不利因素等明確告知購房人，由購房人進行書面確認。現(xiàn)房銷售的，應向購房人全面展示實際交付房屋。

??（十一）開發(fā)項目宣傳推廣材料應形成書面、影像材料留存?zhèn)洳?，包括以下?nèi)容：

??1.銷售現(xiàn)場及線上銷售用于宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等；

??2.銷售人員培訓內(nèi)容、教材、記錄等；

??3.售樓場所信息公示情況（京建交〔2009〕533號文和本通知規(guī)定內(nèi)容）；

??4.“工地開放日”和質(zhì)量查驗過程中購房人反映的工程質(zhì)量問題和維修整改記錄；

??5.交付樣板間和工藝樣板區(qū)布置情況。

??鼓勵開發(fā)企業(yè)對項目宣傳推廣情況及材料進行第三方公證。

??（十二）開發(fā)企業(yè)對商品住房的整體質(zhì)量及售后服務負總責。正式交房時應向購房人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應符合合同約定標準的要求。

??五、其他

??（十三）開發(fā)企業(yè)在申請預售許可前，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應對樣板間設(shè)置情況進行現(xiàn)場核查。

??（十四）違反本通知規(guī)定的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令開發(fā)企業(yè)限期整改，并按《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進行記分（記分標準見附件）。整改期間，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務功能。涉嫌虛假廣告的，移轉(zhuǎn)相關(guān)部門進行處理。

??（十五）自本通知印發(fā)之日起，新申請辦理銷售手續(xù)的商品住房項目按本通知規(guī)定執(zhí)行。共有產(chǎn)權(quán)住房樣板間設(shè)置除執(zhí)行本通知相關(guān)規(guī)定外，仍按《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導則（試行）》（京建法〔2017〕20號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??附件：記分標準

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

2021年8月16日