關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知

京銀保監(jiān)發(fā)〔2023〕45號

各相關(guān)單位:

??為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)交易、登記和金融服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》及《自然資源部 國家稅務(wù)總局 中國銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見》（自然資發(fā)〔2020〕83 號）等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就推進(jìn)本市個(gè)人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

??一、適用情形

??符合《自然資源部 中國銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（自然資發(fā)〔2023〕29號）要求，且同時(shí)滿足四方面條件。（1）本市個(gè)人存量住房交易；（2）交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押；（3）交易賣方未結(jié)清貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款,或已還清公積金貸款且無相應(yīng)抵押登記的組合貸款；（4）交易買方全款或辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款購房。

??二、辦理流程

??（一）簽訂買賣合同。買賣雙方自行或在中介機(jī)構(gòu)撮合下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過戶”。

??（二）辦理房屋網(wǎng)簽。買賣雙方通過存量房交易服務(wù)平臺辦理網(wǎng)上簽約。

??（三）向銀行申請“帶押過戶”。參考流程如下：

??1.跨行貸款購房模式（買賣雙方貸款機(jī)構(gòu)為不同銀行，即抵押權(quán)人為不同銀行，下同）。買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”，與雙方貸款銀行簽訂協(xié)議，約定首付款監(jiān)管賬戶、賣方貸款銀行收款賬戶等事項(xiàng)；買方申請貸款，買方貸款銀行按照市場化原則自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向賣方貸款銀行補(bǔ)齊差額部分；雙方貸款銀行通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)交互信息（未接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的銀行通過事前約定方式交互信息）；買方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶。

??2.同行貸款購房模式（買賣雙方貸款機(jī)構(gòu)為同一銀行，即抵押權(quán)人為同一銀行，下同）。買賣雙方向銀行申請“帶押過戶”，簽訂相關(guān)協(xié)議，約定首付款監(jiān)管賬戶等事項(xiàng)；買方申請貸款，銀行按照市場化原則自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向銀行補(bǔ)齊差額部分；買方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶。

??3.買方全款購房模式。買賣雙方向賣方貸款銀行申請“帶押過戶”，簽訂相關(guān)協(xié)議，約定交易資金監(jiān)管賬戶等事項(xiàng)；買方將購房款交至約定的監(jiān)管賬戶。

??（四）辦理“帶押過戶”登記手續(xù)。買賣雙方及相關(guān)方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”。

??（五）銀行貸款發(fā)放及結(jié)清。參考流程如下：

??1.跨行貸款購房模式。買方貸款銀行方面：確認(rèn)“帶押過戶”完成信息；對房產(chǎn)增設(shè)第二順位抵押權(quán)；將首付款和貸款劃至約定的賣方貸款銀行收款賬戶。賣方貸款銀行方面：確認(rèn)款項(xiàng)到賬信息；結(jié)清貸款并解除房屋抵押權(quán)；將剩余資金轉(zhuǎn)至賣方本人收款賬戶。

??2.同行貸款購房模式。銀行對房產(chǎn)增設(shè)第二順位抵押權(quán)；發(fā)放買方貸款至約定的監(jiān)管賬戶，扣劃資金結(jié)清賣方貸款；解除賣方貸款抵押權(quán)，將剩余資金轉(zhuǎn)至賣方本人收款賬戶。

??3.買方全款購房模式。賣方貸款銀行用購房款結(jié)清貸款；解除房屋抵押權(quán)；將剩余資金轉(zhuǎn)至賣方本人收款賬戶。

??三、工作要求

??（一）規(guī)范交易撮合服務(wù)。各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)人員培訓(xùn)，充分掌握本通知適用范圍及操作流程，及時(shí)對合同條款進(jìn)行補(bǔ)充完善，全面提高服務(wù)效率。在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，要主動(dòng)向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強(qiáng)制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

??（二）優(yōu)化金融服務(wù)。各商業(yè)銀行要主動(dòng)完善內(nèi)部制度，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)信息系統(tǒng)，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，積極回應(yīng)符合適用情形下客戶的“帶押過戶”需求。不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

??（三）完善登記服務(wù)。各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步提升登記服務(wù)水平，為各方權(quán)利主體做好業(yè)務(wù)咨詢與指導(dǎo)工作。充分發(fā)揮綜合服務(wù)窗口優(yōu)勢，一窗辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)，做到共性材料不再重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理。

??（四）做好網(wǎng)簽配套服務(wù)。各區(qū)級房屋交易窗口、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供存量房屋網(wǎng)簽服務(wù)時(shí)，針對交易房屋已設(shè)定抵押權(quán)且新的買受人知情的，可繼續(xù)辦理存量房屋網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

??各單位在執(zhí)行過程中遇到問題時(shí)，要及時(shí)向主管部門報(bào)告。

中國銀保監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局

中國人民銀行營業(yè)管理部

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

2023年3月31日