疫情和樓市松綁雙重影響下的租賃住房市場(chǎng)發(fā)展探討會(huì)成功舉辦

疫情和樓市松綁雙重影響下

各地租賃住房市場(chǎng)發(fā)展探討

??為進(jìn)一步探討疫情及樓市松綁政策的雙重影響下租賃企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施，探討合理解決方案，加強(qiáng)租賃企業(yè)的合作交流，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)流通與租賃委員會(huì)于7月13日下午舉辦視頻交流會(huì)。本次會(huì)議由易居克而瑞承辦，新浪樂(lè)居財(cái)經(jīng)視頻提供技術(shù)支持。

??本次會(huì)議主持人為克而瑞租售研究總監(jiān)李見(jiàn)林，與會(huì)嘉賓有：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)沈月祥、巴樂(lè)兔聯(lián)合創(chuàng)始人朱維嘉、武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)理事&華中師范大學(xué)教授陳立中、魔方生活服務(wù)集團(tuán)CTO常海松、銀城佳遇總經(jīng)理蘇濟(jì)慷、爾家服務(wù)式公寓營(yíng)運(yùn)發(fā)展總監(jiān)兼成都區(qū)域經(jīng)理王秋菊，對(duì)話城市為：武漢、江蘇、南京、無(wú)錫。

??開(kāi)場(chǎng)致辭

沈月祥

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)

??去年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控疫情反復(fù)等多種因素的影響出現(xiàn)了向下的走勢(shì)，尤其是今年上半年更為明顯。5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降了31.8%，銷(xiāo)售金額同比下降了37.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降了7.8%，這些數(shù)字是近幾年下降幅度之最。所以為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從國(guó)家層面到各地政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策措施。進(jìn)入6月份就有40多個(gè)城市出臺(tái)了樓市的松綁措施。那么雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已有探底回升的趨勢(shì)，但市場(chǎng)的觀望情緒依然較重。

??從租賃市場(chǎng)看，同樣也是深受影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百城租賃成交5月份和6月份環(huán)比分別增加了20%和30%，但整個(gè)上半年環(huán)比下跌達(dá)到8.4%，特別是一些一線城市，受疫情反復(fù)持續(xù)影響，還出現(xiàn)了租客流失嚴(yán)重，集中退租換租等新的情況。對(duì)于這些新情況新矛盾問(wèn)題進(jìn)行分析研究，探討化解和解決的辦法，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展非常必要。借此機(jī)會(huì)，我談三點(diǎn)意見(jiàn)，供大家參考。

??第一，堅(jiān)定信心。實(shí)踐證明，單一的模式都不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求，也不能夠滿(mǎn)足不同群體居民對(duì)住房的需求，租購(gòu)并舉將是我國(guó)新發(fā)展階段的基本住房制度。在我們國(guó)家城市化率不斷提高，人口流動(dòng)越來(lái)越便捷頻繁的情況下，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，加快保障性租賃住房建設(shè)，是解決城市流動(dòng)人口新居民和新入職青年人住房問(wèn)題的重要途徑，是一項(xiàng)民生工程，肯定要大力發(fā)展。

??第二，積極應(yīng)變。隨著租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，我們參與租賃住房的企業(yè)也已經(jīng)探索和創(chuàng)立了各自一套成熟的經(jīng)驗(yàn)和模式，但這兩年我們面臨了前所未有的很多變局。比如：新冠疫情、房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速變冷等，這些對(duì)住房租賃市場(chǎng)都帶來(lái)了一定的沖擊影響，那么今天參加座談交流的一些企業(yè)都有很好的新的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)做法，希望能給更多的企業(yè)啟發(fā)和借鑒。

??第三，擇優(yōu)而行。租賃住房市場(chǎng)總體來(lái)講還處在發(fā)展完善的階段，經(jīng)過(guò)這次變局的沖擊和考驗(yàn)，有很多經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)。受疫情的影響，租戶(hù)對(duì)生活品質(zhì)感、安全性、獨(dú)立性的需求明顯增長(zhǎng)，需要企業(yè)及時(shí)調(diào)整優(yōu)化商業(yè)模式。比如：配套上配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，管理上爭(zhēng)取租購(gòu)?fù)瑱?quán)，服務(wù)上多關(guān)愛(ài)租戶(hù)感受。只要我們廣大的從業(yè)者共同努力、砥礪前行，一定能實(shí)現(xiàn)租賃市場(chǎng)的良性循環(huán)發(fā)展。

??主場(chǎng)報(bào)告：

??《疫情下，住房租賃行業(yè)的現(xiàn)狀及未來(lái)》

李見(jiàn)林

克而瑞租售 研究總監(jiān)

??一、住房租賃行業(yè)現(xiàn)狀

??行業(yè)政策：保障性租賃住房成為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)，利好政策密集出臺(tái)，修正的顆粒度不斷變細(xì)。

??地方踐行：各地紛紛提出“十四五”保租房供應(yīng)目標(biāo)，并在積極踐行落實(shí)供應(yīng)計(jì)劃，在十四五期間做了具體的分解，各地加快落實(shí)保租房。

??后疫情現(xiàn)狀一：市場(chǎng)整體供應(yīng)量回升，但受疫情影響，集中式公寓新開(kāi)門(mén)店仍緩慢。

??個(gè)人房源方面，55城個(gè)人房源新增供應(yīng)繼續(xù)維持上漲趨勢(shì)，環(huán)比上升17.57%。同比來(lái)看，供應(yīng)量同樣呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，同比上漲33.30%。進(jìn)入6月，多地疫情防控形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，租賃需求也逐漸得到釋放，疊加此前的畢業(yè)季效應(yīng)，租賃需求不斷釋放，業(yè)主的出租信心也開(kāi)始回升；

??集中式公寓方面，2022年第二季度，TOP30住房租賃企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模88.02萬(wàn)間，較去年四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.48%，增速持續(xù)放緩。2022上半年本土疫情波及多個(gè)省份，尤其上海隔離管控長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月之久，導(dǎo)致租賃企業(yè)整體開(kāi)業(yè)增速放緩。

??后疫情現(xiàn)狀二：個(gè)人房源租金漸趨常態(tài)化，機(jī)構(gòu)化公寓租金平穩(wěn)，整體仍存在上漲壓力。

??個(gè)人房源租金方面，此前多月租金呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，4月開(kāi)啟回升，部分城市結(jié)束疫情封控，開(kāi)啟復(fù)工復(fù)產(chǎn)，傳統(tǒng)招聘季逐漸復(fù)蘇，短期出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，帶動(dòng)租金上漲，進(jìn)入6月，市場(chǎng)逐漸趨于常態(tài)化，租金開(kāi)始小幅回調(diào)；

??集中式公寓方面，重點(diǎn)八城集中式公寓租金今年以來(lái)普遍呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，或受到城市疫情管控及保租房租金管控的雙重影響。

??后疫情現(xiàn)狀三：疫情帶來(lái)的成本提升、收入影響、人員不足、項(xiàng)目征用都對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入帶來(lái)一定影響。

??二、疫情下行業(yè)的現(xiàn)象

??現(xiàn)象一：部分租客會(huì)選擇疫情結(jié)束后離開(kāi)目前工作所在城市。

??調(diào)研機(jī)構(gòu)對(duì)上海部分租客進(jìn)行訪談，調(diào)研結(jié)果中約有27%的租客想要離開(kāi)上?；乩霞一蛘邉e的城市。這是由于疫情導(dǎo)致一線城市租客對(duì)生活滿(mǎn)意度大幅下滑，在一線城市能獲得更好生活信心下降。

??現(xiàn)象二：租售同權(quán)問(wèn)題凸顯，疫情時(shí)期租客相較于業(yè)主各方面更難得到保障。

??疫情時(shí)期，租客在物資保障、就醫(yī)轉(zhuǎn)運(yùn)等基本權(quán)利方面相比較業(yè)主保障難度更大，租售不同權(quán)問(wèn)題進(jìn)一步顯現(xiàn)。戶(hù)籍制度及公共資源供給能力不足是“租售不同權(quán)”的主要原因。

??現(xiàn)象三：復(fù)工復(fù)產(chǎn)激發(fā)企業(yè)住宿需求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套產(chǎn)品供應(yīng)不足。

??制造業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主體，就業(yè)人口龐大，與之匹配的企業(yè)住宿市場(chǎng)規(guī)模不足，企業(yè)住宿產(chǎn)品較為稀缺。

??三、疫情后的發(fā)展趨勢(shì)

??趨勢(shì)一：人口流動(dòng)性下滑，疫情后租賃企業(yè)短期經(jīng)營(yíng)壓力面臨挑戰(zhàn)。

??疫情導(dǎo)致人口流動(dòng)性下降，同時(shí)疫情使得部分城市停工停產(chǎn)，部分租客的離開(kāi)將直接影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，給原本就不太賺錢(qián)的住房租賃運(yùn)營(yíng)商們帶來(lái)巨大的壓力。一些在建項(xiàng)目工期延誤，經(jīng)濟(jì)壓力巨大，剛開(kāi)業(yè)項(xiàng)目爬坡期增加數(shù)月，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力劇增。

??趨勢(shì)二：功能設(shè)施齊全的整租產(chǎn)品更受租客青睞。

??在疫情影響，合租或功能設(shè)備不齊全租賃產(chǎn)品的租客生活受到了很大影響，合租或者功能設(shè)備不齊全產(chǎn)品的租客也存在較大的傳染風(fēng)險(xiǎn)。疫情后，功能齊全（獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間）、運(yùn)營(yíng)管理更良好的租賃產(chǎn)品將更受歡迎。

??趨勢(shì)三：產(chǎn)業(yè)園區(qū)住宿需求將加速推進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目配套住宿建設(shè)，助力“十四五”整體供應(yīng)。

??在疫情前，各地也在探索提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積，建設(shè)宿舍型租賃住房。疫情期企業(yè)住宿供應(yīng)的稀缺導(dǎo)致復(fù)工復(fù)產(chǎn)困難重重，結(jié)合“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”等成為“十四五”期間租賃發(fā)展關(guān)鍵詞，各地特別是一線城市將加快產(chǎn)業(yè)區(qū)配套租賃產(chǎn)品建設(shè)。

??主題演講：

??《平臺(tái)視角下，城市租賃市場(chǎng)的變化》

朱維嘉

巴樂(lè)兔 聯(lián)合創(chuàng)始人

??巴樂(lè)兔成立于2014年，通過(guò)數(shù)智化技術(shù)重構(gòu)整個(gè)租房市場(chǎng)，服務(wù)鏈條使得供需雙方的匹配效率更高，雙方的用戶(hù)體驗(yàn)也更好。目前巴樂(lè)兔在重點(diǎn)城市有幾萬(wàn)個(gè)合作機(jī)構(gòu)、房東，每年服務(wù)千萬(wàn)量級(jí)的租客，沉淀有百萬(wàn)量級(jí)的租約。今天將基于平臺(tái)數(shù)據(jù)和觀察的市場(chǎng)動(dòng)向，向大家做一個(gè)簡(jiǎn)單分享。

??今年除上海以外的一線城市，雖然也受疫情影響，但是需求漲幅和往年并沒(méi)有太大的差別。上海由于4、5月份的封控，6月份解封之后，前2個(gè)月積壓需求集中釋放，以及相較往年還有新增的20%~30%的需求。但在我們看來(lái)，現(xiàn)階段的需求激增是一個(gè)比較短期的影響。針對(duì)上海疫情影響會(huì)不會(huì)造成人員大量外流？從目前來(lái)看，我們認(rèn)為并沒(méi)有這樣的趨勢(shì)。受疫情影響人員會(huì)出現(xiàn)短期外流現(xiàn)象，但長(zhǎng)期來(lái)看，一線城市租賃市場(chǎng)需求變化不大。

??近幾年國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，助力新市民、青年人安居樂(lè)業(yè)。除政府推動(dòng)的保租房之外，社會(huì)力量的補(bǔ)充也是不可或缺的。從供給端來(lái)說(shuō)，當(dāng)下行業(yè)需要突破的是企業(yè)如何提高自身運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平，為市場(chǎng)提供物美價(jià)廉、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的租住產(chǎn)品。從消費(fèi)端來(lái)說(shuō)，住房租賃行業(yè)需要基本服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，目前租賃市場(chǎng)的維修、看房等基本運(yùn)營(yíng)服務(wù)中還存在很多問(wèn)題有待提升。未來(lái)?yè)碛泻玫倪\(yùn)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)將更有機(jī)會(huì)在行業(yè)中脫穎而出。

??巴樂(lè)兔在整個(gè)行業(yè)服務(wù)鏈條中，通過(guò)集中化運(yùn)營(yíng)和數(shù)據(jù)智能，提高運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)水平，賦能行業(yè)發(fā)展。

??對(duì)話武漢：

??《武漢市發(fā)展保障性租賃住房面臨的困難及經(jīng)驗(yàn)做法》

陳立中

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)理事、

華中師范大學(xué)教授

??武漢市發(fā)展保障性租賃住房面臨的——

??新形勢(shì)：

??1、2021年武漢常住人口新增120.1萬(wàn)人，是當(dāng)年全國(guó)人口凈流入最多的城市；

??2、湖北省在發(fā)展十四五保障性租賃住房計(jì)劃時(shí)30萬(wàn)套，武漢25萬(wàn)套，占比83.33%；

??3、6月22日，湖北省出臺(tái)《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》：

??>> 保障對(duì)象更聚焦，定義為從事基本公共服務(wù)的企事業(yè)單位及機(jī)關(guān)人員中在工作地?zé)o房及多孩、三世同堂等住房困難家庭，范圍來(lái)的更大一點(diǎn)；

??>> 保障性租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)不得高于70%；

??>> 增加了四種新供給方式：（1）可購(gòu)買(mǎi)商品住房，作為保障性租賃住房，允許先租后售；（2）未售商品住房，可自愿納入保障性租賃住房，允許先租后售；（3）可收購(gòu)符合條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的在建工程項(xiàng)目，作為保障性租賃住房，允許先租后售；（4）新增建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，允許在土地出讓時(shí)明確先租后售。

??新特點(diǎn)：

??1、保障性租賃住房新政有穩(wěn)定新房市場(chǎng)、化解風(fēng)險(xiǎn)的意圖。

??2、在保租房四種新籌集方式中，承租人租賃滿(mǎn)5年后，可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買(mǎi)部分或者全部產(chǎn)權(quán)，這是非常大的政策突破。

??3、對(duì)套型面積沒(méi)有明確限制。

??新困難：

??這種情況下，那我們面臨哪些困難呢？第一個(gè)困難，這個(gè)新的政策具體實(shí)施辦法應(yīng)該說(shuō)是很難落地。第二個(gè)就是面臨的困難，就是實(shí)際上這個(gè)政策出臺(tái)之后，我們的市場(chǎng)的相關(guān)主體的參與的積極性不高。

??Q1：哪些武漢政策，別的城市可以借鑒?

??陳立中： 武漢在湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)中體量超50%以上，武漢市本身租金不是太高，打七折實(shí)在受不了，我們?nèi)ノ錆h以外宜昌、襄陽(yáng)等城市調(diào)研，二三線的租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)租賃需求不多，以70%的租金去做會(huì)更加困難。

??Q2：目前，武漢實(shí)際上保租房籌集情況？

??陳立中： 武漢25萬(wàn)套的任務(wù)，截止6月底，已經(jīng)籌集到了6.27萬(wàn)套。保租房的任務(wù)在十四五初期比較容易，越往后越來(lái)越困難。

??對(duì)話江蘇：

??《“穩(wěn)”中求勝，疫情與樓市松綁的雙重影響下，租賃住房市場(chǎng)發(fā)展探討》

常海松

魔方生活服務(wù)集團(tuán) CTO

??魔方集團(tuán)成立于2019年，是國(guó)內(nèi)集中式公寓領(lǐng)域最早的玩家，最早門(mén)店在南京，持續(xù)發(fā)展，布局全國(guó)。

??魔方內(nèi)部成立魔方研究院，做了大數(shù)據(jù)分析，核心地段租賃住房市場(chǎng)持續(xù)向好。房?jī)r(jià)上漲將導(dǎo)致房租上漲后，房租在2個(gè)月左右立刻反饋至租房市場(chǎng)，影響程度在第17個(gè)月重新達(dá)到峰值。總體來(lái)說(shuō)，持續(xù)看好南京和蘇州租金市場(chǎng)，南京、蘇州作為人口凈流入城市，城市基本面比較好；受疫情影響，上海的外流，致使有一些人群回到了南京、蘇州這些城市，預(yù)測(cè)南京、蘇州的租金會(huì)保持平穩(wěn)上漲。

??以南京為例，租賃市場(chǎng)受疫情的影響并不是很大。二線核心城市租賃市場(chǎng)將保持長(zhǎng)期穩(wěn)定，畢業(yè)季的成交量和價(jià)格表現(xiàn)都是非常不錯(cuò)的，春節(jié)之后的正月十五到正月結(jié)束這段時(shí)間，租房流量達(dá)到日常流量的4-5倍，但近兩年來(lái)，節(jié)后返程的流量紅利在逐步消失。經(jīng)過(guò)疫情之后，租客的心理發(fā)生很大變化，進(jìn)一步加大租客對(duì)于公寓品牌的服務(wù)提升。

??全國(guó)疫情多發(fā)及未來(lái)充滿(mǎn)不確定性的情況下，我們注重市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)測(cè)、經(jīng)營(yíng)策略以及營(yíng)銷(xiāo)方法。市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)測(cè)包括競(jìng)爭(zhēng)情況、價(jià)格與供給波動(dòng)、趨勢(shì)預(yù)判等；經(jīng)營(yíng)策略包括經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、數(shù)字化決策、經(jīng)營(yíng)預(yù)判-動(dòng)態(tài)定價(jià)等；營(yíng)銷(xiāo)方法包括一鍵營(yíng)銷(xiāo)、多樣創(chuàng)新玩法、單店定制化措施等。

??魔方生活服務(wù)集團(tuán)為深度布局智慧社區(qū)運(yùn)營(yíng)，戰(zhàn)略成立魔方智聯(lián)（上海）數(shù)字科技有限公司，為公寓社區(qū)運(yùn)營(yíng)商提供數(shù)字運(yùn)營(yíng)、智能物聯(lián)、業(yè)財(cái)一體等整套公寓管理的數(shù)智化解決方案，為智慧人居產(chǎn)業(yè)賦能。魔方智聯(lián)深耕社區(qū)型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)十年，百人技術(shù)團(tuán)隊(duì)，研發(fā)投入8000多萬(wàn)元，為國(guó)企、銀行、地產(chǎn)等眾多知名公寓品牌提供系統(tǒng)及技術(shù)服務(wù)，致力成為智慧人居第一服務(wù)商。其中系統(tǒng)在綠璞公寓的實(shí)際應(yīng)用，大大提升運(yùn)營(yíng)效率。

??Q1：智聯(lián)這個(gè)平臺(tái)它是只提供一體化的服務(wù)，還是說(shuō)可以單獨(dú)的對(duì)單個(gè)模塊進(jìn)行合作？

??常海松： 可單獨(dú)定制，但會(huì)存在新老系統(tǒng)對(duì)接的問(wèn)題，這種情況下需要保證我們?cè)瓉?lái)的系統(tǒng)不是一個(gè)封閉的系統(tǒng)，能夠?qū)ν廨敵鰯?shù)據(jù)或者是接口，這樣對(duì)接就是完全沒(méi)有任何問(wèn)題。

??對(duì)話南京： 

??《保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房的協(xié)同》

蘇濟(jì)慷

銀城佳遇 總經(jīng)理

??銀城佳遇是南京本土房企銀城地產(chǎn)集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，目前業(yè)務(wù)覆蓋南京、無(wú)錫、杭州和合肥四個(gè)城市，但業(yè)務(wù)主要聚焦在南京，是一家深耕南京的長(zhǎng)租公寓品牌。

??一、疫情和樓市松綁對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響

??首先來(lái)講疫情的影響，房屋租賃板塊包括商業(yè)、辦公、酒店、養(yǎng)老、長(zhǎng)租，相對(duì)于商業(yè)、酒店來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租行業(yè)受影響較小，因而現(xiàn)金流更穩(wěn)定，對(duì)抗經(jīng)濟(jì)下行的能力更強(qiáng)，但是長(zhǎng)租公寓本身毛利較低。

??第二來(lái)講樓市整體松綁的影響。短期來(lái)看，樓市松綁對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及周邊行業(yè)都是比較有利的，能夠讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，對(duì)增加收入、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用明顯，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)租也有一定的促進(jìn)作用。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)仍較高、租售比未達(dá)到合理水平，未來(lái)樓市松綁對(duì)長(zhǎng)租公寓有一定抑制作用。

??二、保障性租賃住房與市場(chǎng)化租賃住房協(xié)同發(fā)展

??南京的保障性租賃住房面向人群與原來(lái)市場(chǎng)化租賃住房定位客群基本上是重疊的，未來(lái)如果有大批量的保障性租賃住房進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)對(duì)原來(lái)的市場(chǎng)化租賃住房造成很大的沖擊。因?yàn)楸Ｗ夥扛?、配套更周全，享受更多的政策?yōu)惠。

??那如何讓市場(chǎng)化租賃住房和保障性租賃住房更好地協(xié)同發(fā)展呢？

??個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，一是原來(lái)市場(chǎng)化租賃住房就定位新市民、青年人的城市，保租房的客群定位應(yīng)該考慮怎么平衡與市場(chǎng)化租賃住房客群之間的區(qū)別，讓市場(chǎng)化租賃住房也能安全著陸。

??二是考慮將原來(lái)的市場(chǎng)化租賃住房納入到保租房體系，給予相關(guān)政策及配套設(shè)施。應(yīng)更多地考慮如何盤(pán)活存量市場(chǎng)，減少新增供應(yīng)，讓市場(chǎng)的供給量與需求量達(dá)到平衡。目前的保租房主要集中在前幾年推出的集體用地、園區(qū)的人才公寓及配套用房。當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)比較高了，未來(lái)城市流入人口將放緩，但未來(lái)租賃住房供給量將比需求量增長(zhǎng)更快，可能會(huì)造成很多資源浪費(fèi)。

??Q1：此前，南京放寬了本地二孩及以上家庭的購(gòu)房資格，此外對(duì)于非本地戶(hù)籍購(gòu)房政策也有松綁，近期頻繁的“松綁”措施，對(duì)于南京的租賃市場(chǎng)有怎樣的影響？

??蘇濟(jì)慷： 南京主城區(qū)租賃住房供應(yīng)量比較少，且居住品質(zhì)難以滿(mǎn)足現(xiàn)在人生活需求。環(huán)線外的租賃住房供給更多，產(chǎn)品質(zhì)量更好，但位置與需求不匹配。所以，目前樓市松綁政策對(duì)南京并沒(méi)有起到太多影響，租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

??Q2：銀城佳遇目前在保租房建設(shè)中做了哪些努力，有哪些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以分享？

??蘇濟(jì)慷： 南京第一個(gè)民營(yíng)企業(yè)地塊轉(zhuǎn)保租房就是與銀城佳遇合作的，目前該項(xiàng)目已經(jīng)完成土地變更手續(xù)及前期設(shè)計(jì)，正在辦理施工建設(shè)許可證，預(yù)計(jì)年底之前可以施工。另外還與浦口區(qū)平臺(tái)公司康居集團(tuán)合作，為其拿的南京市第一塊住宅性質(zhì)的租賃用提供產(chǎn)品定位、代建及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年年底就可以投入運(yùn)營(yíng)。

??對(duì)話無(wú)錫： 

??《疫情下人才安居樂(lè)業(yè)如何踐行》

王秋菊

爾家服務(wù)式公寓營(yíng)運(yùn)發(fā)展總監(jiān)兼成都區(qū)域經(jīng)理

??中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了30年的野蠻生長(zhǎng)，站在無(wú)錫市場(chǎng)角度，它已經(jīng)由增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變了。在更細(xì)分的商辦市場(chǎng)，其實(shí)2021年全國(guó)的商辦用地供應(yīng)和成交量出現(xiàn)了明顯的降溫。自今年開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)上下都是在抗擊新冠的，國(guó)家對(duì)樓市采取了松綁政策，無(wú)錫緊跟政策積極探索城市更新的統(tǒng)籌謀劃?rùn)C(jī)制。

??1、全面放開(kāi)放寬落戶(hù)政策

??在2011年無(wú)錫發(fā)布了無(wú)錫市公共租賃住房的管理辦法，針對(duì)城市中等偏下收入的住房困難家庭、新的就業(yè)人員以及外來(lái)務(wù)工人員提供較為優(yōu)惠的公租房，放寬補(bǔ)貼限制，取消了購(gòu)房60㎡落戶(hù)的政策，改寫(xiě)了無(wú)錫租賃住房的市場(chǎng)地位。

??2、不斷更新完善存量房屋改建方案

??無(wú)錫在十四五期間統(tǒng)籌建設(shè)的保障性租賃住房總量是不少于八萬(wàn)套，4月無(wú)錫市發(fā)布非住宅類(lèi)的存量房屋改建保障性租賃住房，通過(guò)規(guī)范閑置商業(yè)辦公用房包括工業(yè)廠房等，讓一些新市民，能夠租的到。

??3、率先實(shí)施海外引才專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃

??根據(jù)關(guān)于實(shí)施太湖人才計(jì)劃，給予本碩博800-1500元/月的住房補(bǔ)貼，通過(guò)租房的方式，在無(wú)錫安家就業(yè)。爾家與政府合作的舊改項(xiàng)目，為無(wú)錫的人才提供補(bǔ)貼降低了生活成本。爾家在疫情中，滿(mǎn)足租戶(hù)的細(xì)微需求，有一個(gè)最大體量的850套的一棟樓，爾家中高層一些管理者住到項(xiàng)目上來(lái)，組織志愿者分發(fā)物資，跟租客打成一片。

??Q1：爾家是否會(huì)有新的項(xiàng)目與政府合作，合作模式對(duì)其他企業(yè)有什么借鑒意義？

??王秋菊：廣益項(xiàng)目受到了廣泛的關(guān)注，接下來(lái)在無(wú)錫包括周邊城市做一些舊改項(xiàng)目，會(huì)迅速的展開(kāi)與政府的合作。廣益項(xiàng)目歷時(shí)只有7個(gè)月的時(shí)間，我們成立的產(chǎn)品研究院是請(qǐng)的同濟(jì)大學(xué)和清華美院兩位大師來(lái)專(zhuān)門(mén)幫我們?cè)O(shè)計(jì)產(chǎn)品；在成本上通過(guò)跟各種商家的一些合作，包括一些戰(zhàn)略合作成本是比較低的；包括運(yùn)營(yíng)也比較ok，這個(gè)項(xiàng)目四個(gè)月達(dá)到了90%的出租率，而且租金超出市場(chǎng)近40%。

??爾家之前與全國(guó)前20的開(kāi)發(fā)商合作，在19年之后嘗試了一個(gè)新的合作模式，也叫EPCO。存量改造相比新建物業(yè)較為困難，如何重新精準(zhǔn)的對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位，是改造資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目能否成功盤(pán)活的關(guān)鍵，這些流程中涉及到項(xiàng)目的咨詢(xún)，涉及采購(gòu)，工程，運(yùn)營(yíng)等等的內(nèi)容。如何精準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目，現(xiàn)實(shí)中往往采用切割招標(biāo)，而爾家是全鏈條合作的，通過(guò)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)來(lái)倒推產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定位。