[克而瑞]行業(yè)數(shù)據(jù) | 11月銷售投資跌幅擴(kuò)大，預(yù)計全年規(guī)模降至五年前

??12月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-11月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。整體房地產(chǎn)市場仍延續(xù)下行態(tài)勢，單月銷售和投資規(guī)模分別擴(kuò)大10pcts和4pcts至33%和20%。房屋新開工和土地購置面積仍同比均腰斬，同比下降51%和58%。房屋竣工連續(xù)3個月規(guī)模上漲，11月環(huán)比上漲61%，但不足支撐整體投資。前11月商品房銷售和開發(fā)投資規(guī)模均降至五年新低。

??11月銷售面積環(huán)比增3%
同比降幅再擴(kuò)大10pcts預(yù)期“翹尾”無望

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴(kuò)大1pct和0.6pct，累計同比降幅走勢趨平趨緩。

??單月來看，11月全國商品銷售面積和金額分別為10071萬平方米和9816億元。同比分別下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度擴(kuò)大，較1-10月擴(kuò)大10pcts和8.5pcts。二者環(huán)比分別上漲3%和4%。

??縱觀2022年下半年商品房銷售情況，當(dāng)前市場已完成規(guī)模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場情緒仍然萎靡。主要體現(xiàn)在兩個方面：

??一方面，月均銷售規(guī)模底部持穩(wěn)。7-11月商品房銷售面積整體趨于穩(wěn)定，除9月強(qiáng)銷期外其余4個月份商品房銷售規(guī)模維持在10000萬平方米和10000億元上下。雖較2022年上半年月均和2021年全年月均分別下降了27%和39%，但已有止跌姿態(tài)。

??另一方面，年末翹尾行情大打折扣。11月商品房銷售面積環(huán)比僅上漲3%。環(huán)比漲幅遠(yuǎn)小于往年同期水平（2022年11月商品房銷售面積環(huán)比上漲19%）。

??究其原因，一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽性病例有增無減，實則當(dāng)前還是處于疫后恐慌期，客觀上也會對購房產(chǎn)生消極影響。另一方面，核心一二線限制性政策局部松動釋放了一定利好消息，對于短期成交回升也會有一定的積極作用，但是對于廣大弱二線和三四線城市而言，基本進(jìn)入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過短期政策調(diào)節(jié)改善，因而也面臨較長的低位盤整期。

??據(jù)此以銷售規(guī)模累計同比降幅持穩(wěn)預(yù)估，2022年全年商品房銷售面積和金額分別將達(dá)13.6億平方米和13.3萬億元，同比分別下降24%和27%。

??全國銷售價格環(huán)比再降

??一線同比漲幅繼續(xù)回落三線跌幅4%領(lǐng)先

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月全國商品房銷售均價9747元/平方米，環(huán)比回升1%但仍處于萬元以內(nèi)。新一輪的降價仍在多個城市廣泛開展。

??11月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有51個，比上月減少7個。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月擴(kuò)大0.1pct。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月均收窄0.1pct。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1pct。

??同比來看，11月70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有51個，個數(shù)均與上月相同。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比10月回落0.1pct。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，降幅比10月收窄0.1pct。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.9%，降幅與10月相同。

??11月竣工環(huán)比上漲61%

??新開工、土地購置同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積896857萬平方米，同比下降6.5%。房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%；房屋竣工面積55709萬平方米，下降19.0%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

??單月來看，11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積7963萬平方米，同比下降53%；新開工和竣工面積分別為7910萬平方米和9144萬平方米，同比下降51%和20%，環(huán)比分別下降12%和上漲61%。

??縱觀2022年下半年，整體呈現(xiàn)“新開工連續(xù)疲弱”、“竣工保交付接連發(fā)力”的趨勢。

??一方面，房屋新開工10月雖短暫同比降幅收窄，但11月降幅再度擴(kuò)大。受房企投資行為裁剪和2021年土地出讓縮量影響，新開工規(guī)模連續(xù)回落至歷史極低水平。

??另一方面，房屋竣工持續(xù)發(fā)力，當(dāng)前保交付已成為房地產(chǎn)軟著陸、恢復(fù)購房者信心的關(guān)鍵一環(huán)。“第二支箭”和“第三支箭”均涉及支持“保交樓”。三季度起各地方政府密集發(fā)文確保落實“一樓一策”，多個房企也聲明全力保交樓。2年以上續(xù)建項目規(guī)模保持增長。但需要注意的是，受前值較高影響三季度起房屋竣工同比由正轉(zhuǎn)負(fù)并降幅擴(kuò)大，對整體開發(fā)投資規(guī)模的支撐減弱。

??據(jù)此以房屋施工、新開工和竣工累計同比降幅線性預(yù)估，2022年全年預(yù)計三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8455萬平方米，同比下降54%；土地成交價款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴(kuò)大0.73pct和0.84pct。

??單月來看，11月土地購置面積和土地成交價款分別為1023萬平方米和1530億元，二者同比下降58%和51%，降幅較10月擴(kuò)大5pcts和1.05pcts。2022年11月，多個重點城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，北京、上海、杭州土拍熱度回升，但素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

??11月開發(fā)投資額不足萬億環(huán)比再降5%

??全年投資額預(yù)計同比降10.8%

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%，較1-10月降幅擴(kuò)大1pct。其中11月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額9918億元，環(huán)比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴(kuò)大3.9pcts。

??縱觀2022年下半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額一路收窄至歷史低點。至11月全國開發(fā)投資額已降至不足1萬億元，為近五年新低。

??主要有兩方面原因，一方面新房銷售仍處于下行中，疊加雖“三支箭”盡出，但截至11月末房企到位資金情況尚沒有改善，雙通道向投資端施加負(fù)面壓力；另一方面房屋新開工和土地購置單月規(guī)模和增速仍在進(jìn)一步下降。同時，“保交付”房屋竣工帶來的建安新增投資規(guī)模有限，其同比降幅也逐漸擴(kuò)大對整體投資的支撐力度持續(xù)降低。

??據(jù)此以投資規(guī)模累計同比降幅線性預(yù)估，2022年全年預(yù)計完成開發(fā)投資額13.2萬億元，規(guī)?；氐轿迥昵埃鏊偻认陆?0.8%。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??三季度以來房地產(chǎn)市場利好頗多。連續(xù)的金融端利好對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資仍需一段時間。同時管控解除后的短期恐慌也對房地產(chǎn)造成一定消極影響。從全國來看，商品房銷售、施工拿地以及整體投資單月同比降幅均再度擴(kuò)大，整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續(xù)，現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個過程。

??新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。當(dāng)前新房市場仍未解決的難題是購房者信心與預(yù)期普遍不足，隨著后續(xù)“保交付”工作做出實際成效后，或?qū)鲗?dǎo)至新房市場。

??房企拿地方面，當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計四季度土拍熱度也將會延續(xù)低位運(yùn)行。多數(shù)城市為完成全年供地計劃，整體累計規(guī)模同比腰斬、底價托市等現(xiàn)狀不會改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

??房企施工方面，房屋新開工規(guī)模已有筑底姿態(tài)，后續(xù)至年末將保持低位，對整體開發(fā)投資貢獻(xiàn)有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規(guī)模將繼續(xù)回升，累計同比降幅也將繼續(xù)收窄。

??土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動的弱支撐下緩慢收窄。