“人口紅利”結束 住宅市場將逐步趨向理性

  我國正處在一個關鍵的人口結構轉型期。這樣的轉型會影響我國社會的方方面面，包括經濟、金融、教育、日程生活等。作為我國實體經濟的重要支柱，房地產業(yè)的走向也將受到人口結構變化的影響。

  “人口紅利”時期結束，房產市場飛速增長告一段落

  “人口紅利”是指一個國家由于勞動力人口(15-64歲)增長速度快于總人口增長速度而產生的各種有利影響。該“人口紅利”階段被稱為一個國際的“人口紅利”時期。在過去幾年，我國幸運在處在勞動力人口高增長階段，所以經濟增速較快，經濟規(guī)模超越多個世界老牌發(fā)達國家，躍居世界第二。然而，相關數據顯示，我國從2011年開始，勞動人口增長率將長期低于總人口增長率，這就意味著我國的“人口紅利”時期已經結束。人口紅利的消失由多種因素造成。在我國，從上世紀80年代開始，“計劃生育”政策長期抑制人口出生。近三十年來持續(xù)的青少年人口減少導致未來進入勞動力階段的人口增長比不過新中國成立后“嬰兒潮”時期出生的人口進入老齡后的人口積累。“人口紅利”時代的結束，標志中國將離開高速增長期，其中包括過去十年飛速發(fā)展的房地產市場。

  置業(yè)最活躍人群減少，未來剛需和改善型住宅市場受抑制

  在我國，購買住宅物業(yè)最活躍的人群為20-44歲的人口。這部分人或是成立自己的家庭而需要獨門獨戶的住房，或是事業(yè)成后有改善型需求。在2000年到2010年的前十年，該部分人口持續(xù)增長，增加了6.3%，達到2010年的頂峰(5.5億人左右)。而在2010年到2020年的后十年，該部分人口將持續(xù)減少，到2020年，將減少10%左右。我國目前正處在后十年中，這部分置業(yè)最活躍人群的減少將同時減少剛性需求和改善型需求。如此，如果其他條件不變的話，面對這兩大置業(yè)者的樓盤交易規(guī)模將會出現下滑。

  勞動力人口占比下降，未來商品住宅價格可能下行

  在新世紀的前十年，我國的勞動力人口(15-64歲)占比持續(xù)上升，在2010年達到峰值(74%)。2011年到2014年間，該比例有所振蕩。從2014年開始，該占比將持續(xù)下降。從國際經驗來看，一個國家的勞動力人口占比與其商品住宅價格的走勢一致。從下圖可以看出，我國在新世紀前12年的房價走勢與勞動力人口占比基本一致；另一方面，從2014年開始，商品住宅的成交價格很有可能隨著一起下行。然而，不可忽視的是，作為不動產，房產的商品屬性和地域有著緊密的關系；而中國地域廣闊，地區(qū)間經濟水平、物價水平和人民生活水平差異巨大。所以，各地區(qū)個城市的房價變化不會千篇一律。