[中房研協(xié)]深圳樓市狂飆亂炒作 市場交易秩序要自律

??熱點回放

??5月份，在中央降息、各地利好政策落實、股票獲利盤推動、市場情緒逐步高漲等因素推動，房地產市場預期向全面看漲方向發(fā)展。當前市場正處于結構化發(fā)展階段，一線城市成交好于二三線，深圳則又突出于一線其他城市。實際成交數據更能說明問題，根據CRIC數據，一線城市5月份成交總量達到367萬平方米，同比增長72%，深圳表現最為突出，5月份成交量達到66萬平方米，環(huán)比增加43%，同比大漲153%。

??深圳的樓市究竟有多火？據相關媒體調查，以自貿區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū)，以及以深圳北站的城市副中心輻射區(qū)，從去年“9·30”政策放松以來，房價漲幅高達40%-70%,而以學位房著稱的香蜜湖、景田、農林片區(qū)，漲幅30%-40%,羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房價漲幅也在20%左右。

??更加極端的例子是深圳中洲?中央公寓曝出37萬/平天價樓盤，其不負責任的市場炒作，引發(fā)各界爭議。6月3日該公司被深圳有關部門約談，相關樓盤備案價格回歸到17.6萬/平。

??另，中國房地產測評中心最新發(fā)布的228指數顯示，2015年5月，深圳一手房價格指數為1172.4點，較上月上升25.3點，環(huán)比上漲2.21%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，同比上漲3.67%。

??各方觀點

??對于本輪行情中，深圳的突出表現，各方觀點并不一致：

??中原地產研究總監(jiān)劉淵認為，深圳樓市規(guī)模小，是“北上廣深”中最小的。同時，新房占比也是最低的，僅占三成。因此，雖然其新房庫存消化周期與其他一線城市相差不多，但存量絕對值很低。當需求反彈時，新房庫存不能像其他城市那樣起到蓄水池的作用，市場容易被一下子推高。另外，作為一個移民城市，深圳本身的人口增速就在全國居前列，其常住人口中，年輕人占比也較高。從第六次全國人口普查數據可以看出，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。這也決定了深圳樓市的購買需求和潛力非常大。

??但也有多名機構人士指出，深圳二手房市場早已占據半壁江山，并不是只能從新房市場買房?！伴_發(fā)商們有能力聯(lián)手制造稀缺?！睋缆?lián)物業(yè)數據，4月份以來深圳可售貨量便處于高位。5月份，深圳全市共有9個商品住宅項目取得預售許可證，推出3697套商品住宅，與4月份相比基本持平，新增供應維持穩(wěn)定;6月份全市將有26個項目開盤及加推，與4月相比基本持平，仍處于高位水平。

??面對突然上漲的房價，以及各方的關切，深圳有關政府部門已不堪壓力。上周，深圳規(guī)土委發(fā)布四項措施，表示要繼續(xù)執(zhí)行限購；將嚴查故意制造“日光盤”；嚴查人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”；從市場供應環(huán)節(jié)緩解庫存不足的壓力。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，面對深圳房價的暴漲，官方急于出來表態(tài)，但四項措施的效果并不樂觀，未來半年至一年，深圳官方的壓力還將繼續(xù)增加，成為“熱鍋上的螞蟻”，勢不可免。

??對于深圳個別樓盤的惡意炒作，業(yè)內人士也有不同的看法：

??勵拓行銷CEO臧建軍認為，炒作一直是房地產營銷的重要手段。我們要緊扣時事熱點“搶頭條”不斷增強企業(yè)品牌認知，要聯(lián)動政府和專家來炒作土地區(qū)域價值，要不斷通過事件營銷來擴大項目影響力。當下的營銷環(huán)境下，營銷人更要善于利用炒作實現“四兩撥千斤”的傳播效果，會哭的孩子有奶吃，善于炒作的營銷才有效率。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則認為，炒作不能背離市場行情，否則的話就有誤導消費者之嫌。開發(fā)企業(yè)千萬別認為這個市場想炒就能炒，其實炒過頭貽笑大方的還是自己。這次深圳的相關部門算亡羊補牢了，但之前的把關還顯不嚴，否則也不會出現37萬報價上報成功的情況。但要靠政府來做管控我個人認為也不可取，畢竟這是市場行為，他就要報37萬，其實政府也很難干預，所以還是需要市場的第三方，像克而瑞、房價點評網、丁祖昱評樓市來進行分析、點評或監(jiān)督。

??中房分析

??與火熱的A股市場相比較，房地產市場能夠拿出來“炫”一下的看來也只有深圳這個板塊了。作為一線城市中最年輕，且樓市體量較小的城市，深圳樓市一直有點按捺不住。去年“9·30”新政后，市場開始啟動，今年“3·30”政策后則呈現起飛狀態(tài)。深圳樓市可以看作是整體樓市回暖大背景下的一個特例存在，但也并不意味著深圳的市場秩序就沒有問題。

??現狀怎么看：深圳樓市的快速上漲有特殊性

??從宏觀層面看，央行連續(xù)實施寬松貨幣政策，國家統(tǒng)計局發(fā)布數據也顯示全國市場基本觸底反彈，房價環(huán)比回升，市場輿論和預計都再次回轉向上，這也促使深圳這個相對敏感的市場快速回暖，甚至出現非理性的市場炒作行為。從微觀層面看，深圳的人口結構依然年輕化，上文提到六普人口數據就很說明問題。有持續(xù)性的年輕人口遷入，房地產市場需求自然具有持續(xù)性，短暫調整后的需求爆發(fā)也在情理之中。另外，深圳經過近幾年的產業(yè)升級，人才結構的吐故納新，居民收入水平大幅提升，再加上深圳戶籍制度的不斷放松，在某種程度上突破了此前的限購政策束縛，為投資需求打開了一定空間。

??深圳的人口特性、地理特性決定了其樓市發(fā)展較全國而言有一定特殊性。

??未來怎么走：市場繼續(xù)分化，不會全國普漲

??從可預期的時間范圍內（如半年），深圳樓市還會繼續(xù)上升，但隨著深圳有關部門四項措施的發(fā)布，市場可能會趨于謹慎。市場炒作是影響輿論的手段，政府部門的干預更會影響輿論和預期。改善深圳供求關系的重要措施就是加快新增住宅用地供應，同時利用“工改居”建設保障性住房，并推動已批未建用地的“工改居”建設商品住房的步伐。個別開發(fā)商的炒作可以影響一時一地的價格走向，但決定真?zhèn)€市場房價的根本因素還是市場供求。

??全國市場將繼續(xù)分化。普漲局面不會出現，結構化特征明顯。其他一線城市和部分熱點二線城市房價也將繼續(xù)回暖，尤其是在地價日益上升的背景下，房價會進一步被抬升，這基本已經形成共識。但更多的三四線城市雖然也同樣享受政策利好，但受人口、資金、供求等因素限制，市場發(fā)展未必樂觀。

??企業(yè)同樣分化。面對未來市場的挑戰(zhàn)和不確定性，大企業(yè)之間不計前嫌，開展合作已經成為趨勢，萬科和萬達的聯(lián)合就是明證。房地產企業(yè)和互聯(lián)網公司的結合更是呼應者眾，如華遠和360，小米和正榮，騰訊和方興地產等合作，在智能家居方面發(fā)揮各自的優(yōu)勢，未來發(fā)展有想象空間。顯然，走在時代前列的都是明星公司，其余大部分中小開發(fā)企業(yè)則處于資金斷裂、融資困難、銷售不暢的尷尬境地。

??政府行業(yè)怎么辦：政府繼續(xù)堅持市場化導向，行業(yè)應加強自律

??對于已經向市場承諾要收回“有形之手”的政府而言，面對類似深圳，未來也許是上?；虮本┑氖袌隹焖倩厣?，如何施政？我們認為政府有關部門應清醒認識到，房地產市場的回暖是來之不易的，可以積極干預，但要選擇合適的方法和手段，比如多采取市場化的稅收、金融措施，不用或少用行政命令。

??行業(yè)組織和第三方機構要積極發(fā)揮監(jiān)督作用。信息公開是應對惡意炒作的最佳辦法。市場研究機構及時、客觀發(fā)布研究成果，政府則有義務及時公布土地及新房二手房的供求數據。行業(yè)組織加強自律，對惡意炒作，影響市場交易秩序的企業(yè)，要給予譴責和規(guī)范，在力所能及的范圍內，聯(lián)系會員，共同維護來之不易的良好市場局面，尤其是開發(fā)企業(yè)，不能好了傷疤忘了疼。