[克而瑞]8月市場(chǎng)降溫蟄伏 金九或迎供求小高峰

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

??政策：樓市加劇分化，高庫(kù)存城市新招迭出

??樓市：供求延續(xù)下滑走勢(shì)，9月或迎供求高峰

??房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)指數(shù)連漲4個(gè)月，一線城市漲勢(shì)尤甚

??土地：供應(yīng)不足致成交暴跌，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

??【圖說樓市】

??◆ 供應(yīng)：整體繼續(xù)下降，二、三線城市分化明顯

??◆ 成交：延續(xù)7月下滑態(tài)勢(shì)，一線城市環(huán)比全線下跌

??◆ 庫(kù)存：供求比小幅上升，多數(shù)城市庫(kù)存繼續(xù)下滑，個(gè)別呈供不應(yīng)求

??◆ 成交結(jié)構(gòu)：各面積段產(chǎn)品占比穩(wěn)定，北京、深圳中低檔占比大幅下滑

??【研究視點(diǎn)】

??8月市場(chǎng)降溫蟄伏,“金九”或迎供求小高峰

??8月市場(chǎng)繼續(xù)降溫，重點(diǎn) 城市中，供應(yīng)、成交環(huán)比下滑的城市面進(jìn)一步擴(kuò)大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”，本月推盤速度有所放緩；而購(gòu)房者方面，一方面前期政策效應(yīng)減弱，另一方面， 金九銀十期間往往項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)較多，購(gòu)房者也抱有更多期待。月底央行雙降，住建部對(duì)外籍人士購(gòu)房解限，疊加金九營(yíng)銷旺盛，金九成色可期。

??月底，央行不負(fù)眾望，再 度降息降準(zhǔn)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率已降至歷史最低水平，購(gòu)房成本大為降低；但另一方面，存款利率也有所下滑，銀行利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮，將影響銀行發(fā)放 房貸的意愿，不過好在9月6日開始實(shí)施降準(zhǔn)，市場(chǎng)流動(dòng)性增加，一定程度將抵消負(fù)面影響。而對(duì)于商務(wù)部和住建部解除限外，由于一線城市仍執(zhí)行限購(gòu)，外籍人士 購(gòu)房仍然受限，而二線城市對(duì)外籍人士吸引力較弱，因而，總體上，限外解除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分有限。地方政策層面，北京通州限購(gòu)加碼，對(duì)快速攀升的房?jī)r(jià) 會(huì)有較大的抑制作用；而浙江、沈陽(yáng)、山東、湖南、云南、南寧、青島、貴陽(yáng)、西安等庫(kù)存壓力較大的省市繼續(xù)從土地供應(yīng)、加強(qiáng)貨幣化安置、公積金政策、稅費(fèi)減 免、購(gòu)房落戶等方面緩解供求矛盾，總體上多以落實(shí)政策為主。

??市場(chǎng)表現(xiàn)方面，本月市場(chǎng) 供求均延續(xù)7月的降溫態(tài)勢(shì)，供應(yīng)和成交環(huán)比下滑的城市面均有所擴(kuò)大。其中，供應(yīng)下滑主因?yàn)椤敖鹁拧痹诩?，多?shù)企業(yè)推盤節(jié)奏放緩所致，9月供應(yīng)或?qū)⒂兴? 發(fā)，如蘇州、青島等城市，9月推新項(xiàng)目激增，供應(yīng)將會(huì)有所爆發(fā)。然而，銷售旺季成交量雖有繼續(xù)攀升的可能，但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市，需求本身不濟(jì)，企業(yè) 和地方政府還應(yīng)更多注意市場(chǎng)庫(kù)存量與需求狀況，防范供應(yīng)激增而導(dǎo)致的庫(kù)存再度攀升的風(fēng)險(xiǎn)。而成交方面，一方面是前期政策效應(yīng)已逐漸被市場(chǎng)消化；另一方面， 企業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)、備戰(zhàn)金九，并有諸多項(xiàng)目?jī)?yōu)惠活動(dòng)宣傳已提前進(jìn)行，一定程度上加重購(gòu)房者觀望情緒，部分購(gòu)房者推遲了購(gòu)房計(jì)劃。

??而土地方面，本月呈現(xiàn) “剃頭挑子一頭熱”的局面，不少城市土地供應(yīng)所有放量，但普遍成為當(dāng)?shù)卣莫?dú)角戲，各地流拍連連，土地成交量并未因供應(yīng)放量而大幅增長(zhǎng)，且?guī)齑鎵毫^大 的城市成交的地塊也多以底價(jià)成交為主，部分城市中心區(qū)域地塊也難有溢價(jià)。企業(yè)拿地雖然相對(duì)謹(jǐn)慎，但對(duì)于部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊，仍然競(jìng)爭(zhēng)激烈、出手爽快，本月 鄭州經(jīng)開區(qū)即以74%的高溢價(jià)出手一幅住宅用地，成為區(qū)域新地王。

??本月降息對(duì)市場(chǎng)或有較大 的刺激作用，“金九銀十” 在央行“雙降”和企業(yè)營(yíng)銷加強(qiáng)的催化下，或許成色可期。但是我們也應(yīng)該看到，二季度市場(chǎng)火熱，已提前消耗了部分需求，特別是需求相對(duì)疲軟二、三、四線城 市，成交難有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。因此對(duì)于整體三季度市場(chǎng)，我們應(yīng)保持謹(jǐn)慎樂觀。 

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

??8月，在宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，最令人印象深刻的莫過于：人民幣匯率跳水性貶值；央行公布的7月外匯占款大幅猛跌；災(zāi)后股市持續(xù)低位盤整，中間發(fā)生幾次跳水性事件，滬指一度跌破3000點(diǎn)；央行頻頻進(jìn)行大額逆回購(gòu)公開市場(chǎng)操作，并于8月25日宣布雙降。

??這一連串的事件，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)正處于怎樣的狀態(tài)，其對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？

??1、內(nèi)外需不振，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的基石仍不牢固

??7月，受市場(chǎng)需求不足影 響，工業(yè)生產(chǎn)和銷售增長(zhǎng)雙雙放緩：規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(zhǎng)6%，增速比6月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)0.3%，增速比6月份回 落1.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管上半年國(guó)內(nèi)消費(fèi)和投資都出現(xiàn)止跌回升，但7月工業(yè)制造數(shù)據(jù)顯示，前兩者的回升后勁有所不足。外需方面，7月，中國(guó)出口和進(jìn)口同比分 別下降8.9%、8.6%，表現(xiàn)不佳。進(jìn)口下降顯示出國(guó)內(nèi)需求疲軟，出口下降說明外需對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)繼續(xù)為負(fù)效應(yīng)。

??內(nèi)外需不振，不利于提高就業(yè)和工資增長(zhǎng)，對(duì)樓市而言是一種利空。但在更大的“保增長(zhǎng)”壓力下，國(guó)家肯定會(huì)大力支持房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)中央和地方會(huì)繼續(xù)加碼樓救市政策。

??2、外匯占款猛跌、股市低迷，央行頻頻出手防止流動(dòng)性趨勢(shì)萎縮

??7月份，央行口徑外匯占款環(huán)比下降3080億元至26.4萬(wàn)億元人民幣，連續(xù)第6個(gè)月下滑，金融機(jī)構(gòu)口徑外匯占款下降2491億元至28.9萬(wàn)億元人民幣，單月降幅均創(chuàng)歷史紀(jì)錄，是外匯占款有記錄以來負(fù)增長(zhǎng)規(guī)模最多的一個(gè)月。

??外匯占款連續(xù)下滑，國(guó)內(nèi) 流動(dòng)性開始趨緊：1)國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣投放顯著回落。二季度末，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額環(huán)比一季度末大幅下降7000億元。如按二季度4.62的貨幣乘數(shù)，二季度國(guó) 內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額的減少，將減少3.23萬(wàn)億元國(guó)內(nèi)流動(dòng)性。2)銀行體系的流行趨向緊張。8月中旬，SHIBOR相較2月前漲幅超過60%，說明國(guó)內(nèi)流動(dòng)萎 縮已經(jīng)開始向銀行體現(xiàn)傳遞。3)災(zāi)后股市繼續(xù)不振。整個(gè)8月，股市一直在中低位盤整，下旬開始幾度發(fā)生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了國(guó)內(nèi)流動(dòng)性不 足。

??國(guó)內(nèi)流動(dòng)性萎縮，對(duì)樓市而言是一種利空。但出于為實(shí)體經(jīng)濟(jì)輸血考慮，它也會(huì)促使央行采取更加寬松的貨幣政策和更加積極的財(cái)政政策。

??3、央行年內(nèi)第二次“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

??8月25日，央行如約而至，宣布“雙降”：下調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。在流動(dòng)性趨勢(shì)性萎縮、實(shí)體經(jīng)濟(jì)渴求“及時(shí)雨”的大背景下，央行應(yīng)時(shí)下了一場(chǎng)“雷陣雨”，符合市場(chǎng)預(yù)期。

??降息后，房貸基準(zhǔn)利率將 從5.4%降至5.15%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。以30年期100萬(wàn)房貸估算，購(gòu)房者月按揭支出將相較上次降息節(jié)省155.05元(2.76%)，比2012 年5月利率高點(diǎn)節(jié)省1226.38元(18.34%)。按揭成本大大下降，會(huì)很好地刺激購(gòu)房者入市。我們看到，廣州等城市即將推行商業(yè)貸和公積金利差貼 息，兩項(xiàng)政策疊加，會(huì)大大降低購(gòu)房成本，進(jìn)而刺激購(gòu)房者積極入市。

??這次降準(zhǔn)是今年以來(也是2014年7月以來)第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后，銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位，市場(chǎng)普遍預(yù)期近期央行還會(huì)再度降準(zhǔn)。

??在極低的利率 下，央行如果持續(xù)釋放流動(dòng)性，對(duì)樓市而言會(huì)形成直接和間接三重利好：1)銀行發(fā)放意愿?jìng)€(gè)人按揭貸的意愿上升，執(zhí)行地方政府救市政策的力度會(huì)顯著加強(qiáng)，首套 首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升，利率優(yōu)惠力度也會(huì)增強(qiáng)，不會(huì)再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強(qiáng)有力的流動(dòng)性支撐，有望結(jié)束中位盤整局面，開始振 蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會(huì)共振上行；3)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，居民的消費(fèi)和投資意愿上升，其中包括購(gòu)房需求。

??【02政策】

??樓市加劇分化，高庫(kù)存城市新招迭出

??330以來，4-5月 份，地方救市政策以落實(shí)降低首套、二套首付購(gòu)置門檻和加強(qiáng)公積金對(duì)購(gòu)房的支持為主，6-7月份，這繼續(xù)是主基調(diào)，一些城市如蘭州、寧波、佛山開始提升救市 力度，推出購(gòu)房補(bǔ)貼等財(cái)稅優(yōu)惠政策。不少已經(jīng)落實(shí)公積金新政的城市，政策對(duì)樓市的利好開始顯現(xiàn)。但部分庫(kù)存壓力較大或公積金額度緊張的城市，如青島、廣 州，上述政策的影響其實(shí)很有限。基于此，8月這類城市推出了新的、力度更強(qiáng)的救市舉措。比如青島，推出十六條樓市“維穩(wěn)”政策，多渠道消化庫(kù)存商品房；宿 遷推出史上力度最大的購(gòu)房補(bǔ)貼；貴陽(yáng)進(jìn)一步突破公積金政策。當(dāng)很多城市奮力救市的時(shí)候，北京通州卻為區(qū)域樓市量?jī)r(jià)瘋漲而苦惱，祭出了史上最強(qiáng)的限購(gòu)令。

??盤點(diǎn)8月地方救市新政，亮點(diǎn)頗多，以貴陽(yáng)、青島、宿遷、通州最為典型：

??1、貴陽(yáng)：個(gè)人公積金能用于貸款首付

??新政的主要亮點(diǎn)：1)個(gè) 人公積金余額能用于貸款首付。這是公積金制度的重大突破，既能降低購(gòu)房者的首付壓力，又提高人們繳付公積金的積極性，有助公積金良性發(fā)展。2)房企閑置土 地兩年以上，禁止再參與招拍掛。這有利于抑制房企的捂地行為，也有助政府管控庫(kù)存水平。3)在建項(xiàng)目可以調(diào)整戶型。在剛需和改善、中高端需求隨時(shí)變化的市 場(chǎng)環(huán)境中，這有利于房企生產(chǎn)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。4)鼓勵(lì)發(fā)展教育科研、文化體驗(yàn)、醫(yī)療保健、康體養(yǎng)生、旅游休閑、商貿(mào)物流等跨界地產(chǎn)，促進(jìn)住宅類房地產(chǎn)向高 端化發(fā)展。這既有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，也有利于房地產(chǎn)的良性發(fā)展。5)鼓勵(lì)房企由開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。這有利于房企轉(zhuǎn)型和降低庫(kù)存壓力，但政策有 待具體細(xì)化。

??2、青島：多管齊下消化商品住宅庫(kù)存

??新政的最大亮點(diǎn)在于采取了多種手段消化庫(kù)存：在源頭上，優(yōu)化土地供應(yīng)；鼓勵(lì)庫(kù)存壓力大的區(qū)域，改變用地性質(zhì)，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。這將大大減少開發(fā)商的拿地風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。在開發(fā)環(huán)節(jié)，解除“7090”政策，在建項(xiàng)目可以調(diào)整戶型。這有利于房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)行情變化。在末端， 采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)房企將存量商品房及商務(wù)地產(chǎn)改為L(zhǎng)OFT、電商用房、“創(chuàng)客空間”，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙贏。另外，存量 商品住房規(guī)模較多的區(qū)市，應(yīng)回購(gòu)或租賃部分存量或在建商品房，用作公共租賃住房。小戶型存量房較少的區(qū)域，回購(gòu)式公租房面積放寬至85平方米。

??3、宿遷：推出史上力度最大的購(gòu)房補(bǔ)貼

??新政的最大亮點(diǎn)：在中心城市購(gòu)買新房，90平米以下的給予總價(jià)5%購(gòu)房補(bǔ)貼，90-144平米的給予4%補(bǔ)貼，144-180平米的給予3%補(bǔ)貼。

??眾所周知，之前各地所謂 的購(gòu)房補(bǔ)貼幅度一般為總房?jī)r(jià)的0.5-1%，本質(zhì)都是契稅減免，其實(shí)是一種財(cái)稅優(yōu)惠。宿遷市給予90平米以下普通住宅總價(jià)5%的購(gòu)房補(bǔ)貼，給予 90-144平米5%的補(bǔ)貼，說明政府不是減免契稅那么簡(jiǎn)單，而是實(shí)質(zhì)性地拿出財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼。這也是目前為止補(bǔ)貼力度最大的購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

??4、通州：推出史上最嚴(yán)厲限購(gòu)令

??8月16日，北京市住建 委、通州區(qū)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，規(guī)定：無房的京籍家庭，已有一套住房、但在通州落戶3年及以上的京籍家庭，已有一套住房、 近3年在通州連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的京籍家庭，在北京沒有住房且近3年在通州連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍家庭，才有資格在通州購(gòu)買一套商品住房。

??限購(gòu)令雖然嚴(yán)厲，卻非常 有必要。因?yàn)橥ㄖ輩^(qū)作為未來北京的行政副中心，房?jī)r(jià)過快上漲會(huì)透支政策利好，過多吸納不合理住房需求，會(huì)影響行政副中心建設(shè)的成效。此次發(fā)布規(guī)范，是想抑 制區(qū)域內(nèi)非理性的投機(jī)投資需求，讓房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的節(jié)奏相吻合，從而有效避免“睡城”現(xiàn)象。

??除了上述城市之外，廣 州、浙江也推出一些有亮點(diǎn)的新政。比如廣州公積金中心在官網(wǎng)掛出《廣州市住房公積金貼息貸款實(shí)施辦法(征求意見稿)》，鼓勵(lì)置業(yè)者采用商業(yè)貸款，由公積金 中心補(bǔ)貼利差。如果實(shí)行，可以節(jié)約購(gòu)房者相當(dāng)?shù)陌唇抑С?。浙江推出新政，?gòu)房者本人即使不繳存公積金，也可以用父母公積金進(jìn)行貸款，一定程度上有助于釋放 樓市需求。

??展望9月，地方救市政策或集中在降低二套首付比率和提供利率優(yōu)惠補(bǔ)貼領(lǐng)域。理由是，8月26日央行“雙降”之后，銀行體系的資金再度充裕，這意味著之前住建部、財(cái)政部規(guī)定的二套首付可以降低到4成的新政，會(huì)有更多的銀行有意愿去執(zhí)行。 

??【03 樓市】

??供求延續(xù)下滑走勢(shì)，9月或迎供求高峰

??8月，重點(diǎn)城市商品住宅 市場(chǎng)仍未走出“淡季陰影”，供求延續(xù)7月齊降態(tài)勢(shì)，且以成交環(huán)比降幅更大。具體來看，供應(yīng)方面，環(huán)比下降城市較上月有所增加，整體供應(yīng)量同環(huán)比降幅都超過 13%，其中一線城市降幅更為明顯；而成交方面，表現(xiàn)更差，整體成交環(huán)比降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大，部分城市下降尤其明顯。而供求的繼續(xù)下降，并未明顯推高重 點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存，而超過一半城市庫(kù)存量繼續(xù)下降，而基于前期成交量的高位，消化周期也繼續(xù)改善，整體市場(chǎng)狀況依舊向好。

??1、供應(yīng)：整體繼續(xù)下降，二、三線城市分化明顯

??這次降準(zhǔn)是今年以來(也是2014年7月以來)第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后，銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位，市場(chǎng)普遍預(yù)期近期央行還會(huì)再度降準(zhǔn)。

??在極低的利率 下，央行如果持續(xù)釋放流動(dòng)性，對(duì)樓市而言會(huì)形成直接和間接三重利好：1)銀行發(fā)放意愿?jìng)€(gè)人按揭貸的意愿上升，執(zhí)行地方政府救市政策的力度會(huì)顯著加強(qiáng)，首套 首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升，利率優(yōu)惠力度也會(huì)增強(qiáng)，不會(huì)再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強(qiáng)有力的流動(dòng)性支撐，有望結(jié)束中位盤整局面，開始振 蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會(huì)共振上行；3)實(shí)體經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，居民的消費(fèi)和投資意愿上升，其中包括購(gòu)房需求。

??本月，重點(diǎn)城市商品住宅 供應(yīng)表現(xiàn)繼續(xù)不振，同環(huán)比皆大幅下降。分城市能級(jí)來看，一線城市回落更為明顯，其中，北京、上海同環(huán)比降幅都在20%以上；而深圳、廣州雖環(huán)比有所上升， 但從絕對(duì)量來看，仍處于相對(duì)低位。二、三線城市中近7成城市繼續(xù)下降，但供應(yīng)分化進(jìn)一步加劇，寧波、南昌、無錫、長(zhǎng)沙、南寧等城市供應(yīng)量幾乎降到年初水 平，環(huán)比降幅都在40%以上；而合肥、武漢、杭州、沈陽(yáng)、昆明等城市，供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，尤其是沈陽(yáng)，本月供應(yīng)量近160萬(wàn)平方米，在成交回落下，應(yīng)謹(jǐn)防進(jìn) 一步激化市場(chǎng)供求矛盾的風(fēng)險(xiǎn)。

??在我們看來，8月供應(yīng)量 的繼續(xù)走低早在預(yù)料之中，一來，上半年的成交爆發(fā)，使得一些開發(fā)商“彈藥”明顯不足，尤其是一些市場(chǎng)火爆城市，如北京、上海、南京等城市；二來，據(jù) CRIC監(jiān)測(cè)，多數(shù)城市項(xiàng)目都在積極備戰(zhàn)“金九”，精力也集中在9月供應(yīng)的鋪排上，因而為了備足“貨源”也不愿意增加供應(yīng)，而且，很多新項(xiàng)目把推盤時(shí)間也 直接定在了9月，進(jìn)一步影響8月供應(yīng)量。

??而對(duì)于傳統(tǒng)推盤旺季的9月，再加上8月25日央行“雙降”，使得市場(chǎng)信心將大幅提升，預(yù)計(jì)9月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量將大幅反彈，或出現(xiàn)下半年首個(gè)供應(yīng)高峰。

??2、成交：整體延續(xù)7月下滑走勢(shì)，一線城市環(huán)比全線下跌

??本月重點(diǎn)城市商品住宅成 交延續(xù)上月下滑態(tài)勢(shì)，且整體降幅有所擴(kuò)大，但從絕對(duì)量來看仍高于今年平均水平。分城市能級(jí)來看，一線城市表現(xiàn)較差，北上廣深不僅成交環(huán)比全線下跌，而且整 體降幅超過20%。但北京、上海本月商品住宅成交面積仍在100萬(wàn)平方米以上，市場(chǎng)熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環(huán)比下降，尤其是，長(zhǎng)沙、沈 陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明等城市下降幅度尤其明顯，降幅都在30%以上，而值得關(guān)注的是，合肥、武漢、廈門等個(gè)別城市，本月商品住宅成交量環(huán)比仍逆勢(shì)增長(zhǎng)，表現(xiàn)搶 眼。

??在我們看來，8月成交量 的進(jìn)一步走低主要有以下原因：第一，多數(shù)開發(fā)商正緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九”銷售旺季，不少項(xiàng)目已進(jìn)入蓄客階段，營(yíng)銷優(yōu)惠活動(dòng)已提前預(yù)告，使得購(gòu)房者對(duì)金九銀十 抱有更多期待，造成當(dāng)前市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚致成交下滑；第二，在市場(chǎng)火熱下，部分一線及二線城市信貸吃緊，二套房貸首付比例上調(diào)，如廣州二套房首付比例 又升至7成，嚴(yán)重抑制了部分改善型需求的繼續(xù)釋放；第三，供應(yīng)鋪排推后，供應(yīng)持續(xù)下滑，購(gòu)房者選擇面縮窄也是成交下滑的一個(gè)重要原因；最后，下半月的股市 再次暴跌，也或多或少影響樓市購(gòu)買力的釋放。

??進(jìn)入9月，房企為沖擊全年銷售目標(biāo)，把握降準(zhǔn)降息帶來的“窗口期”，必將加快推盤節(jié)奏，加大營(yíng)銷力度，而且，淡季后購(gòu)房者看房熱情也會(huì)提高，因此，我們預(yù)計(jì)，下半年第一個(gè)交易高峰將在“金九”出現(xiàn)。

??3、庫(kù)存： 供求比小幅上升，多數(shù)城市庫(kù)存繼續(xù)下滑，個(gè)別呈供不應(yīng)求

??8月，重點(diǎn)城市供求比較 上月有所提高，但北京、寧波、無錫、長(zhǎng)沙等城市供求比仍在0.6以下，而值得警惕的是，沈陽(yáng)、西安等去化壓力較大城市，供求比處較高位，尤其是沈陽(yáng)，本月 供求比為1.7，在市場(chǎng)成交下滑下，必將進(jìn)一步增加市場(chǎng)去化壓力。而本月供求比小幅回升，主要原因還是供求齊降下，成交量降幅明顯高于供應(yīng)降幅所致。

??庫(kù)存方面，多數(shù)城市庫(kù)存 繼續(xù)下滑，部分城市受成交不振影響，庫(kù)存量有所上升，其中，福州、貴陽(yáng)、鄭州等城市增幅都在10%以上，而值得關(guān)注的是，杭州、寧波、常州等城市市場(chǎng)去庫(kù) 存繼續(xù)推進(jìn)，商品住宅庫(kù)存量繼續(xù)下降，市場(chǎng)供求狀況繼續(xù)改善。重點(diǎn)城市庫(kù)存狀況的繼續(xù)向好，主要原因還是上半年的市場(chǎng)火爆，使得庫(kù)存明顯下降，而7、8月 市場(chǎng)新增供應(yīng)又接連下降，因而，市場(chǎng)庫(kù)存整體繼續(xù)走低。對(duì)于“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)熱度將快速提升，在成交量回升下，庫(kù)存仍有望進(jìn)一步下降。

??消化周期來看，一線城市 繼續(xù)全線下降，平均降幅超過40%；而二、三線城市，除重慶、合肥兩城外，其余也有不同程度下降，尤其是，杭州、大連、昆明等城市，消化周期更是大幅下 降。重點(diǎn)城市消化周期的繼續(xù)走低，主要還是基于前幾個(gè)月成交量的高位，而近兩個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)又大幅下降，因而，消化周期才繼續(xù)下降。而值得關(guān)注的是，上海、 南京、深圳、合肥等城市，消化周期都在6個(gè)月以下，從數(shù)據(jù)層面來說，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，下半年如果供應(yīng)未能及時(shí)補(bǔ)給，房?jī)r(jià)上行壓力較大。

??4、成交結(jié)構(gòu)：三城各面積段產(chǎn)品成交占比穩(wěn)定，北京深圳中低檔占比大幅下滑

??本月北上深三城各面積段產(chǎn)品成交占比表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。但是從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，北京和深圳中低檔產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑，而中檔產(chǎn)品占比均有較大幅度上漲。其中深圳得益于高端項(xiàng)目成交放量，高檔產(chǎn)品成交占比仍然延續(xù)上漲趨勢(shì)。

??在從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來看，北京和深圳中低檔產(chǎn)品成交占比由較大幅度下滑，取而代之的是中檔產(chǎn)品成交占比上升，其他價(jià)格段產(chǎn)品成交占比相對(duì)穩(wěn)定；上海各價(jià)格段成交占比變化幅度相對(duì)較小。 其中上海低檔產(chǎn)品成交占比變化較大，環(huán)比下滑5個(gè)百分點(diǎn)至9%，高檔產(chǎn)品占比則繼續(xù)延續(xù)上周的下滑趨勢(shì)，環(huán)比下滑4個(gè)百分點(diǎn)至13%，此外中高檔產(chǎn)品幅度 也下滑3個(gè)百分點(diǎn)，中低檔和中檔產(chǎn)品占比則變化不大。而北京和深圳，在上個(gè)月中低檔產(chǎn)品成交占比大幅攀升后，本月又大幅下調(diào)，降幅分別達(dá)到15個(gè)百分點(diǎn)和 12個(gè)百分點(diǎn)之多，而中檔產(chǎn)品則有較大比例的提升，成交占比分別上漲了9個(gè)百分點(diǎn)和11個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到33%和27%。值得注意的是，深圳中高端產(chǎn)品成交 占比繼上個(gè)月微幅上升2個(gè)百分點(diǎn)后，本月加速下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，占比跌破20%，而高檔產(chǎn)品占比繼續(xù)延續(xù)上月的上升勢(shì)頭，環(huán)比上升6個(gè)百分點(diǎn)，至26%，這 與華潤(rùn)城、鴻榮源壹方中心、深圳中心天元、深圳灣壹號(hào)、香山?jīng)]墅花園等高端項(xiàng)目成交量放量有關(guān)。

??從面積段占比來看，北上深三城各面積段成交占比表現(xiàn)均相對(duì)穩(wěn)定。 其中，其中北京90平方米以下產(chǎn)品成交占比下滑了5個(gè)百分點(diǎn)，深圳則上升了5個(gè)百分點(diǎn)，但兩城仍均以該類產(chǎn)品為成交主力，成交占比均在45%以上，深圳更 是接近60%；上海90平方米以下產(chǎn)品成交占比僅19%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)。此外，北京120-144平方米面積段產(chǎn)品成交占比環(huán)比上升了4個(gè)百分點(diǎn)， 而深圳200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑，環(huán)比下滑5個(gè)百分點(diǎn)。三城其他面積段產(chǎn)品成交占比變化幅度不大。

??5、本月小結(jié)：8月市場(chǎng)供求繼續(xù)下滑，9月或迎供求高峰

??8月市場(chǎng)延續(xù)回落態(tài)勢(shì)， 商品住宅供應(yīng)繼續(xù)大幅下降，尤其是市場(chǎng)表現(xiàn)較好的的一二線大中城市，供應(yīng)明顯下滑。而一方面供應(yīng)量的連續(xù)下降，直接影響成交量的回升；另一方面，供應(yīng)及項(xiàng) 目營(yíng)銷活動(dòng)推后，加重市場(chǎng)觀望情緒，使得本月商品住宅成交量降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。但值得慶幸的是，7、8月重點(diǎn)城市商品住宅的供求齊降，并未明顯增加城市市場(chǎng) 庫(kù)存量，而基于前幾個(gè)月成交量的高位，多數(shù)重點(diǎn)城市市場(chǎng)狀況繼續(xù)改善。

??而對(duì)于9月樓市，一方 面，作為傳統(tǒng)的銷售旺季，一向是房企沖刺全年業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，很多房企都在摩拳擦掌，積極鋪排“金九”供應(yīng)和營(yíng)銷活動(dòng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，目前多數(shù)大中城市 項(xiàng)目都準(zhǔn)備在9月加大供應(yīng)量，很多新盤首開也直接定在9月，因而9月市場(chǎng)供應(yīng)必將大幅反彈，營(yíng)銷力度勢(shì)必增強(qiáng)，將更加提振市場(chǎng)成交的回升。而另一方面，8 月25日央行宣布“雙降”后，銀行體系一下子多了6000多億的流動(dòng)性，盡管住宅按揭貸利潤(rùn)較薄，但在股市低迷、實(shí)體經(jīng)濟(jì)未見起色的背景下，銀行還是會(huì)有 較高的意愿降低二套門檻并提供更高的利率優(yōu)惠，趁此良機(jī)，很多購(gòu)房者會(huì)加快入市。受此刺激，“金九銀十”樓市有望再度峰起，成色可期。

??然而，在當(dāng)前整體市場(chǎng)仍供大于求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾突出的背景下，“金九”熱銷的關(guān)鍵還在于多樣的營(yíng)銷和適銷對(duì)路的產(chǎn)品，因此，對(duì)于項(xiàng)目來說，應(yīng)合理分析市場(chǎng)需求，抓住客戶的需求分化，推出“適銷對(duì)路”的產(chǎn)品，才能在“金九”的血拼中取得較好的成績(jī)。

??【04 288指數(shù)】 

??房?jī)r(jià)指數(shù)連漲4個(gè)月，一線城市漲勢(shì)尤甚

??2015年8月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1093.7點(diǎn)，指數(shù)較上月上升5.0點(diǎn)，環(huán)比上漲0.46%，這已是連續(xù)第4個(gè)月上行，但環(huán)比漲幅較上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)，而同比來看，本月為年內(nèi)首次止跌，并小幅上漲0.07%。

??本月288指數(shù)雖然漲幅 有所收窄，但依然保持“穩(wěn)步上行”。主要基于兩個(gè)方面原因，首先，雖然市場(chǎng)在7、8月份經(jīng)歷調(diào)整，但政策指向并沒有變，樓市大方向沒有逆轉(zhuǎn)，近期央行再次 降息降準(zhǔn)，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期向好，再加上近期資本市場(chǎng)波動(dòng)較大，大部分高凈值人士目光重回樓市；其次，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩仍是目前行業(yè)的主要矛 盾，在大多數(shù)三四線城市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，以致整體房?jī)r(jià)指數(shù)增幅并不顯著。

??分城市能級(jí)來看，一線城 市環(huán)比漲幅最大，其中深圳繼續(xù)領(lǐng)跑，本月環(huán)比上漲5.07%，同比來看，四個(gè)一線城市也均高于去年同期。一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)之所以會(huì)表現(xiàn)更為搶眼，一方面是 由于供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀所致，購(gòu)房者對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，使市場(chǎng)成交出現(xiàn)聚集效應(yīng)，需求暴增但供應(yīng)一時(shí)難以跟上。另一方面近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交 結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但不可忽視的是，眼下一線城市房?jī)r(jià)上漲過快，存在被透支的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)予以警惕。

??二線城市方面，超過八成 的城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上行，長(zhǎng)沙、合肥、南京、沈陽(yáng)等六市漲幅均超過了1%。其中蘇州漲勢(shì)最為顯著，房?jī)r(jià)指數(shù)較上月上漲2.6%，園區(qū)更是首當(dāng)其沖，憑借其 教育資源豐富、產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)以及土地拍賣價(jià)格上漲助推住宅均價(jià)攀升，天地源七里香都、九龍倉(cāng)時(shí)代上城風(fēng)華里價(jià)格均出現(xiàn)不同程度上漲。而蘭州、哈爾濱等 存量較高、市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大的城市，房?jī)r(jià)指數(shù)仍處于環(huán)比回落的狀態(tài)。

??市場(chǎng)在經(jīng)歷7、8兩個(gè)月 份的調(diào)整后，即將迎來傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，此前多數(shù)開放商已經(jīng)為此開始蓄力。我們預(yù)計(jì)，市場(chǎng)成交將在“金九銀十”迎來一波小高峰，隨著市場(chǎng)回暖態(tài) 勢(shì)延續(xù)，供求狀況不斷得到改善，將推進(jìn)房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中有升。但因各城市庫(kù)存壓力不同，各線城市房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)不同的走勢(shì)。一線城市及熱點(diǎn)的二線城市需求旺盛， 預(yù)計(jì)價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，但考慮到前期政策效應(yīng)逐漸減弱之后，暫未有新政策出臺(tái)，多數(shù)開發(fā)商并不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)，走量仍是其首選，因此，即便部分需求火熱城市 房?jī)r(jià)上漲，幅度也不會(huì)太大。而多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大、供大于求的城市仍將積極致力于去庫(kù)存，房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定。

??【05土地】

??供應(yīng)不足致成交暴跌，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

??2015年8月，土地市 場(chǎng)成交面積、成交金額環(huán)比雙雙大幅下跌，成交金額下跌幅度更是達(dá)到了35%。一線城市方面，由于北京、深圳無地出讓，上海、廣州成交地塊也多位于城市遠(yuǎn) 郊，以致成交規(guī)模及平均溢價(jià)率大幅下探；二線城市方面也是量?jī)r(jià)齊跌，不過蘇州、南京、杭州仍有多塊優(yōu)質(zhì)宅地高溢價(jià)成交。不過我們認(rèn)為，本月的成交暴跌還是 更多的受到供應(yīng)不足影響所致，指標(biāo)的技術(shù)性變化并不能說明企業(yè)拿地信心發(fā)生了實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。

??1、成交：出讓規(guī)模大跌三成，平均溢價(jià)率亦明顯下行

??8月份，土地市場(chǎng)成交規(guī) 模大幅回落，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共出讓304幅，較上月少成交了73幅地塊。成交建筑面積為2884萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌30%，同比下滑 55.1%。成交總價(jià)710億元，較上月下降35%。溢價(jià)率方面，本月平均溢價(jià)率為18%，較上月大幅下挫16個(gè)百分點(diǎn)。與7月份相比，之所以本月土地成 交量、價(jià)、溢價(jià)率均現(xiàn)明顯下跌，在我們看來有三方面原因，其一，供應(yīng)量下降，受地方政府供地計(jì)劃安排的影響，7月底至8月初的國(guó)內(nèi)土地供應(yīng)一般都處于年內(nèi) 較低位置，因此8月份土地成交規(guī)模也會(huì)相應(yīng)回落；其二，優(yōu)質(zhì)土地減少，本月進(jìn)入成交環(huán)節(jié)的土地多位于城市外圍，對(duì)企業(yè)吸引力相對(duì)較弱；其三，成交結(jié)構(gòu)的變 化，本月房企更為關(guān)注的一二線城市成交面積占比顯著下降，而對(duì)于三線城市，目前房企大多還是持以相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此在溢價(jià)率指標(biāo)上也出現(xiàn)了看似消極的變 化。因此我們認(rèn)為，本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模的下探，更多的還是受到指標(biāo)上的技術(shù)性變化所致，對(duì)于市場(chǎng)景氣轉(zhuǎn)變的擔(dān)憂還是大可不必。

??2、分布：一線城市成交大幅回落，二線城市溢價(jià)率持續(xù)攀升

??8月份，各線城市土地成 交金額均現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，其中一線城市表現(xiàn)最為顯著，成交金額環(huán)比腰斬，成交面積環(huán)比上升7%；二線城市方面，成交金額環(huán)比下跌26%，成交面積環(huán)比回落 36%，不過溢價(jià)率卻是不降反升；三四線城市方面，成交總價(jià)環(huán)比減少22%，成交面積下跌26%。

??具體來看，一線城市本月 成交建筑面積為319萬(wàn)平方米，環(huán)比增加7%，成交總價(jià)150億元，環(huán)比下跌56%。北京、深圳本月均無土地成交，上海成交面積也暴跌近7成，廣州成交面 積雖然暴漲，單月成交建筑面積創(chuàng)下2014年以來新高，但成交地塊多位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，平均樓板價(jià)僅有4223元每平方米，因此整體來看，本月一線城市土 地成交總價(jià)仍然處在了暴跌的位置。

??二線城市方面，8月份成 交建筑面積為1571.99萬(wàn)平方米，成交金額環(huán)比下挫26%，但是在溢價(jià)率表現(xiàn)上，平均溢價(jià)率卻由23%上升到了28%，平均樓板價(jià)也有17%的漲幅， 如蘇州、南京、杭州等市仍有多塊高價(jià)、高溢價(jià)土地成交。以28日南京土拍為例，在當(dāng)日成交的7幅地塊中，G26 、G29、G31、G 32四幅地塊均引來了多家房企角逐，最終也都刷新了各自板塊的土地樓板價(jià)紀(jì)錄。

??三四線城市成交規(guī)模走勢(shì) 與二線城市相似，本月成交建面環(huán)比下降26%，成交金額環(huán)比跌幅為22%，不過在溢價(jià)率表現(xiàn)上則較為平淡，本月平均溢價(jià)率12%，較上月下降了2個(gè)百分 點(diǎn)。具體城市來看，高溢價(jià)土地仍然集中在九江、漳州、徐州等具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且人口基數(shù)相對(duì)較大的三四線城市，而在鹽城、遵義等需求相對(duì)不足的城市，地 塊還是多以底價(jià)成交。

??綜上所述，8月份各線城 市成交金額雖然大幅下跌，但是更多的還是受到客觀因素影響所致，從房企拿地?zé)崆榻嵌葋砜矗]有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，對(duì)于南京、蘇州等需求旺盛城市的熱點(diǎn)區(qū) 域，企業(yè)還是愿意付出高溢價(jià)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊，而對(duì)于成交熱度相對(duì)較低的三四線城市，企業(yè)在投資上還是顯得較為謹(jǐn)慎。

??3、重點(diǎn)地塊：優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減，南京一日造四地王

??本月土地市場(chǎng)成交量雖然 出現(xiàn)大幅下探，但是從總價(jià)地王的表現(xiàn)來看，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)并沒有出現(xiàn)明顯消退，諸如上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、南京江寧G23宅地、燕子磯G26宅地，蘇州的獅 山、相城宅地均拍出了超過4成的高溢價(jià)。以此來看，雖然目前行業(yè)正處于整體供應(yīng)過剩的去庫(kù)存階段，但對(duì)于需求旺盛的優(yōu)質(zhì)板塊的大體量投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè) 還是非常看好。

??單價(jià)TOP10方面，一 線城市數(shù)量明顯減少，這主要還是受政府供地節(jié)奏影響所致。本月一線城市近郊以內(nèi)成交地塊大幅減少，北京、深圳二市是更是沒有土地成交。不過榜單首次兩席依 然均出自上海，且成交均價(jià)均遠(yuǎn)高于其他入榜地塊。入榜門檻略有下調(diào)，由上月的16554元/平方米下探至13000元/平方米。

??（1）南京：龍湖47.7億奪江寧宅地，成就板塊新單價(jià)地王

??2015年8月7日，南京江寧區(qū)NO.2015G23地塊拍賣迎來了中航、新城、龍湖、世茂、禹洲、上海建工、新城等11家房企報(bào)名爭(zhēng)奪，在最后上海建工、金隅和龍湖三房企爭(zhēng)奪中，由龍湖以總價(jià)47.7億元、溢價(jià)率超過50%獲得該地塊。 

??從交通區(qū)位上看，該地塊 靠近地鐵1號(hào)線的小龍灣站、竹山路站，交通較為便捷，而周邊生活配套也相對(duì)成熟。從體量上看，該地塊的實(shí)際建筑面積達(dá)到了37.62萬(wàn)㎡，是江寧區(qū)域少有 的大體量地塊出讓，這對(duì)2014年新進(jìn)入南京市場(chǎng)的龍湖而言也是極大挑戰(zhàn)。特別是地塊中對(duì)商業(yè)建筑占比的要求，將影響項(xiàng)目的去化速度，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)要求更 高。從周邊項(xiàng)目銷售情況來看，在售新盤較少，多為老項(xiàng)目持續(xù)銷售，且沒有大體量推盤情況發(fā)生，普通住宅價(jià)格在9500-14000元/㎡左右，別墅價(jià)格不 到25000元/㎡，而該項(xiàng)目的樓面單價(jià)就在12679元/㎡，想要獲得高利潤(rùn)必須需要往高端改善方向發(fā)展，但該地塊因位于外環(huán)線，需求仍以剛需置業(yè)為 主。因此，整體來看，項(xiàng)目取得高利潤(rùn)難度較大。

??（2）上海：陽(yáng)光城溢價(jià)60%競(jìng)得楊浦內(nèi)環(huán)宅地，刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄

??2015年8 月12日，上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02C1-12(大橋街道101街坊)純宅地經(jīng)過九龍倉(cāng)、旭輝恒基聯(lián)合體、新城平安聯(lián)合體、綠地、首創(chuàng)、碧桂園等13家品牌 房企的激烈角逐，最終陽(yáng)光城旗下子公司以17.3億元斬獲該地塊，最終溢價(jià)率59.5%，樓板價(jià)49236元/㎡。根據(jù)公告，該地塊東至眉州路，北至河間 路，出讓面積為15764㎡，容積率2.3，地上建筑面積35137㎡，涉及住宅項(xiàng)目建設(shè)的住宅套數(shù)為316套，是內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見的純住宅用地，周邊配套成 熟，這是一年內(nèi)陽(yáng)光城在上海同區(qū)域獲取的第二幅地塊，產(chǎn)品定位為高端改善，預(yù)計(jì)規(guī)劃建成高層全裝修產(chǎn)品。從周邊情況來看，除了2014年同為陽(yáng)光城獲取的 地塊樓板價(jià)在41078元/㎡，項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)未開工的還有2013年成交的兩幅住宅用地，樓板價(jià)僅在12398-15749元/㎡，未來或?qū)⒊蔀? 陽(yáng)光城項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。根據(jù)陽(yáng)光城以往的定價(jià)風(fēng)格，其高周轉(zhuǎn)率一部分原因是其低于周邊的定價(jià)策略，這次在成本差距如此之大的基礎(chǔ)上以何種優(yōu)勢(shì)破局則是 項(xiàng)目成功關(guān)鍵。

??4、本月小結(jié)：供應(yīng)變化致市場(chǎng)波段性下行，預(yù)計(jì)九月份成交將迎大幅上揚(yáng)

??在連續(xù)兩個(gè)月成交大幅放 量之后，8月份的土地市場(chǎng)終于停下了高位放量的腳步，大多數(shù)城市成交金額、成交面積均現(xiàn)大幅下探之勢(shì)，這一方面是供應(yīng)節(jié)奏變化所致，本月進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的地 塊不多，另一方面也是受到成交結(jié)構(gòu)變化影響，位于一二線城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地成交占比下降，以至于成交金額、平均溢價(jià)率等指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅度的下探。因 此我們認(rèn)為，本月的成交波動(dòng)更多的還是受到指標(biāo)技術(shù)性變化所致，而在房企角度，從一二線城市頻頻被刷新的地價(jià)紀(jì)錄來看，還是證明了企業(yè)拿地信心依然處在較 強(qiáng)的位置。

??而對(duì)于接下來的土地市場(chǎng) 表現(xiàn)，我們還是繼續(xù)持以相對(duì)樂觀的態(tài)度，首先，供應(yīng)量的波段性下探會(huì)很快過去，九月份供應(yīng)量將迎回升，以一線城市為例，據(jù)已公布的供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，將在9月 份進(jìn)入成交環(huán)節(jié)的土地起拍總價(jià)已經(jīng)超過400億，達(dá)到本月成交金額的2.5倍以上，其中更是不乏北京門頭溝、東壩鄉(xiāng)等熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地；其次，從企業(yè)角 度來看，得益于二季度以來的成交持續(xù)回暖，下半年的“錢袋”會(huì)更為充實(shí)，也更有實(shí)力和動(dòng)力取獲取心儀的地塊；最后，在政府角度，囿于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、財(cái)政收 入增速大幅下挫的困境，也仍然需要房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)GDP增速、緩解就業(yè)壓力。故此我們預(yù)計(jì)，9、10月份土地市場(chǎng)成交還是會(huì)持續(xù)放量，接近并創(chuàng)造新的年 內(nèi)高點(diǎn)也并非沒有可能。