中國商務(wù)寫字樓指數(shù)報(bào)告：深圳寫字樓租金上揚(yáng) 活躍的市場需求使其躋身排名首位

??在第三季度中，指數(shù)和各城市的排名發(fā)生了不小的變化。幾乎所有城市的得分和排名都發(fā)生了不同程度的變化，但杭州是個(gè)例外，其市場的波動(dòng)十分小。市場表現(xiàn)發(fā)生改變主要是由于新供應(yīng)的增長，使得一些城市的空置率出現(xiàn)明顯的提升。在部分錄得租金增幅降低的城市中，我們發(fā)現(xiàn)租戶向非核心區(qū)域?qū)懽謽寝D(zhuǎn)移的動(dòng)向比較明顯，同時(shí)新舊業(yè)主間的競爭也較為激烈。相比之下，深圳的新供應(yīng)量并不大，業(yè)主間也未出現(xiàn)明顯的競爭。因此，深圳是本季度指數(shù)得分增長最高的城市，得分增長高達(dá)56分。

??第三季度中，包括銀行、保險(xiǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的金融行業(yè)為深圳寫字樓租賃市場做出了巨大貢獻(xiàn)，來自這個(gè)行業(yè)的需求提升了市場的整體活躍度。本季度深圳市場所錄得的空置率下降至4.5%，為16個(gè)城市中最低的一個(gè)。除去金融行業(yè)外，科技產(chǎn)業(yè)為深圳寫字樓市場需求也做出了不容小覷的貢獻(xiàn)，有不少高新科技企業(yè)出于節(jié)省成本和行業(yè)集中度原因，選擇搬移至高新園區(qū)。由于聚集效應(yīng)和作為城市內(nèi)最核心的商務(wù)區(qū)，本季度福田區(qū)的空置率降低至3.4%，為近幾年來的最低值。深圳同時(shí)也是租金年增長率最高的城市，第三季度所錄得的年增長率高達(dá)14%，盡管去年同期的增長率為17%。上述兩點(diǎn)原因是促成深圳排名提升至第一位的重要原因，因?yàn)榇蟛糠值某鞘性谶^去的這里季度里出現(xiàn)了空置率提升和租金增幅下降的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主間競爭激烈。然而值得注意的是，深圳未來五年內(nèi)的寫字樓新供應(yīng)為一線城市中最高的，高達(dá)380萬平方米，為現(xiàn)有寫字樓存量的143%。因此，深圳市場的活躍程度可能無法持續(xù)至中長期。

??上海在第三季度指數(shù)中排名第二，指數(shù)得分從第二季度的145上升至第三季度的150。在幾項(xiàng)重要的指標(biāo)中，上海的空置率由第二季度的8.2%下降至7.6%，未來供應(yīng)也只有小量的增長，從第二季度中占現(xiàn)有存量的83%上升至第三季度的93%。相比之下，不少二線城市錄得了較明顯的空置率上升與租金的下行壓力，核心與非核心市場的兩極化程度也越來越嚴(yán)重，這一點(diǎn)與包括上海在內(nèi)的成熟市場有著較大的區(qū)別。因此，即使上海前兩個(gè)季度間表現(xiàn)的區(qū)別并不大，但其在指數(shù)內(nèi)的相對位置卻提升了。本季度上海的凈吸納量為37.7萬平方米，使得2015年截止目前的總吸納量達(dá)到了99.7萬平方米。上海市場達(dá)到80%出租率的時(shí)間為10.5個(gè)月，為所追蹤城市中倒數(shù)第二低的。

??廣州達(dá)到80%出租率的時(shí)間較上海而言要稍短一些，為10.1個(gè)月。然而盡管存在這一優(yōu)勢，廣州本季度從排名第一降至排名第三，指數(shù)得分降低了11分。本季度廣州的空置率增長了1%，增長至7.1%，與此同時(shí)租金同比下降了1.5%。廣州市場目前的情況較為復(fù)雜，在吸納量高速上升的情況下，空置率卻在提高，租金也出現(xiàn)了下降的情況。這也就意味，廣州各次級市場間兩極化的程度十分嚴(yán)重。在珠江新城，租戶對租金的承受能力非常強(qiáng)，租賃活動(dòng)也十分活躍，因此推高了這個(gè)區(qū)域內(nèi)的租金水平和出租率。相比之下，在天河體育中心、琶洲和越秀區(qū)，鎖住現(xiàn)有租戶是業(yè)主最為關(guān)心的問題，因此大部分業(yè)主選擇降低租金的期望值。由于這幾區(qū)地處核心位置，交通和配套設(shè)施都較為完善，因此市場活動(dòng)十分活躍。

??北京這一季度表現(xiàn)不如上一季度，租金增長幅度與去年同期相比有所下降。然而在大部分區(qū)域內(nèi)，兩個(gè)季度內(nèi)的租金變化十分細(xì)微。在亦莊，一個(gè)主要項(xiàng)目的入市使得租金水平出現(xiàn)了明顯的下滑。不過盡管亦莊的市場表現(xiàn)對北京整體租賃市場產(chǎn)生了負(fù)面影響，望京在本季度的表現(xiàn)十分突出。本季度望京的空置率下降了8.4個(gè)百分點(diǎn)，這主要是由于大量原CBD和燕莎的租戶選擇向非核心區(qū)域轉(zhuǎn)移。由于望京的供應(yīng)量十分有限，因此在中短期內(nèi)空置率還將進(jìn)一步下降。整體看來，北京租賃市場還處于一個(gè)蓬勃的狀態(tài)，大量的本地金融和IT企業(yè)都在積極尋求在京的擴(kuò)張。

??在所覆蓋的二線城市中，大連是本季度指數(shù)得分增長最高的城市，得分增加了13分。這主要是由于大連本季度寫字樓吸納量有明顯的提升，達(dá)到80%占有率所需要的時(shí)間從第二季度的18.2個(gè)月下降至第三季度的13.9個(gè)月。在第三季度，大連沒有錄得新增供應(yīng)，空置率下降了1.3個(gè)百分比，即使在市場活躍程度有所下降的情況下，現(xiàn)有寫字樓存量也在減少。然而，大連市場的租金水平仍然呈現(xiàn)出負(fù)增長的現(xiàn)象，這意味著新增的需求并不能明顯降低空置率，也無法提升業(yè)主的租金期望值。與此同時(shí)，不少新項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入預(yù)租階段，與現(xiàn)有業(yè)主間的競爭也變得進(jìn)一步激烈，因此，租金上升的空間不大。

??在所覆蓋的二線城市中，西安是第三季度中指數(shù)得分降低最多的城市，得分減少了31分。西安本季度的空置率水平由上一季度的9.5%上升至24.4%，這主要是由于第三季度中有四個(gè)新項(xiàng)目入市， 總供應(yīng)量高達(dá)18.2萬平方米。有趣的是，達(dá)到80%出租率所需要的時(shí)間由上一季度的23.5個(gè)月下降至這一季度的14.2個(gè)月。這種相互矛盾的情況，一些熱門的項(xiàng)目表現(xiàn)十分優(yōu)異，空置率下降的速度也非?？欤欢蟛糠值钠胀?xiàng)目可能永遠(yuǎn)無法達(dá)到80%的出租率。與此同時(shí)，新項(xiàng)目都在激烈地爭奪租戶，使得空置率的水平高居不下。西安平均租金水平在本季度同比下降了6%，而這一數(shù)值在上一季度僅為0.1%。

??廈門在本季度的指數(shù)得分也有明顯地下滑，得分較上一季度降低了22分，排名也從第四名下滑至第九名。廈門市場表現(xiàn)不佳的原因主要是由于租金增幅有所減少，以及達(dá)到80%出租率所需時(shí)間有所增加。租金增幅由上一季度的3%下降至這一季度的1%，達(dá)到80%出租率所需的時(shí)間也增長至12.2個(gè)月。導(dǎo)致上述現(xiàn)象的主要原因是由于廈門自貿(mào)區(qū)內(nèi)的兩岸貿(mào)易中心區(qū)域內(nèi)迎來了大量新入市的甲級與乙級寫字樓，業(yè)主在租戶方面的競爭也非常地激烈，因此影響了廈門整體市場表現(xiàn)。另外，自貿(mào)區(qū)委員會(huì)近期出臺了一項(xiàng)新政策來控制租金的增長，以便保持區(qū)域內(nèi)的競爭性。

??重慶的空置率水平為16個(gè)所追蹤城市中最高的，為47.8%，較上一季度上升了6.5%。重慶近期迎來了五個(gè)新項(xiàng)目的入市，總面積高達(dá)33.8萬平方米。其中三個(gè)項(xiàng)目位于江北嘴，使得這一區(qū)域的空置率上升至55.6%。大量的新供應(yīng)和高居不下的空置率在壓低租金的同時(shí)，也給企業(yè)提供了一個(gè)很好機(jī)會(huì)搬遷至設(shè)施條件更好的寫字樓，同時(shí)享受租金上的優(yōu)惠。例如，由于南岸區(qū)可租用面積的不足，以及其它商圈環(huán)境的提升，許多原南岸的租戶選擇轉(zhuǎn)移辦公地點(diǎn)。租賃活動(dòng)背后主要的原因就是減少租金上的開銷和享受更優(yōu)越的辦公環(huán)境。

??沈陽的空置率是16個(gè)城市中第二高的，為43.2%。同時(shí)，沈陽也是租金增幅下降得最多的城市，本季度租金增幅同比降低了12%。不過由于未來供應(yīng)不高，以及吸納速度的上升，沈陽第三季度的指數(shù)得分并沒有惡化。然而，跟重慶的情況十分類似的是，新舊業(yè)主間的激烈競爭使得業(yè)主對租金的期望值有所下降。吸納活動(dòng)主要集中在北站區(qū)，因?yàn)檫@一區(qū)有不少新項(xiàng)目，為租賃活動(dòng)提供了大量的空間。以互聯(lián)網(wǎng)金融和資產(chǎn)管理為主的金融機(jī)構(gòu)是寫字樓租賃市場最主要的參與者。

??天津是所覆蓋城市中表現(xiàn)最弱的之一，其市場吸納速度非常緩慢，達(dá)到80%出租率所需要的時(shí)間高達(dá)27.1個(gè)月，租金增幅同比下降了2%。本季度，天津市場迎來了8萬平米的新增供應(yīng)，將整體空置率提升至了24.6%。新舊項(xiàng)目業(yè)主間的競爭十分激烈，舊項(xiàng)目的業(yè)主為了保留租戶，愿意提供大量租賃優(yōu)惠。不過在這種情況下，租戶有很好的機(jī)會(huì)可以擴(kuò)張自己的辦公面積，或者遷移至辦公設(shè)施更優(yōu)越的地點(diǎn)去。金融機(jī)構(gòu)仍然是第三季度最活躍的租戶，不過其他行業(yè)的租戶也做出了不小的貢獻(xiàn)，這包括一家大型國際制藥企業(yè)。