[克而瑞]扒一扒那些上市的閩系房企

　　1月29日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露了金輝集團(tuán)的A股IPO申請(qǐng)文件，金輝擬于上交所公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)6億股股份，計(jì)劃募資60億元。繼1月13日融信中國(guó)成 功在香港上市之后，福晟集團(tuán)借殼佑威國(guó)際上市進(jìn)程也已經(jīng)接近尾聲，如今又一家閩系房企的即將上市，此外，市場(chǎng)傳言正榮、融僑也在積極謀劃上市。

??近年來(lái)，以泰禾、陽(yáng)光城、正榮、融信等為代表的閩系房企發(fā)展迅猛，在資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞，也善于借用外部力量助力自己的發(fā)展，頗有逆流而上的勢(shì)頭。今天我們就來(lái)扒一扒那些已經(jīng)上市以及即將上市的閩系房企。

??一、資本運(yùn)作長(zhǎng)袖善舞，“缸多蓋少”不在話下

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前來(lái)自福建的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的主要上市房企有10家。不管是上市前還是上市后，善于利 用資本是閩系房企的一大特征，作為民營(yíng)企業(yè)，閩企擅于利用信托、東南亞財(cái)團(tuán)、本地民間資本等各種融資渠道，資本騰挪之術(shù)頗為高超。閩企的杠桿水平顯著高于 行業(yè)水平，但也因此撬動(dòng)了更快的發(fā)展。甚至還利用可信任人員(親屬、創(chuàng)業(yè)伙伴)投資、代持股份的方式以緩解資金壓力，做大整體規(guī)模。資本的幫助需要退出， 而地產(chǎn)行業(yè)依然需要大量的資金，拓寬融資渠道也勢(shì)在必行，上市是他們共同的選擇。

??目前已經(jīng)上市的閩系房企中7家在香港上市，只有3家在內(nèi)地上市。這與國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境大大相關(guān)，2007年市 場(chǎng)傳言證監(jiān)會(huì)暫停了房地產(chǎn)企業(yè)的A股IPO，而其后的2008年12月-2009年6月(空窗8個(gè)月)、2012年11月-2014年1月(空窗14個(gè) 月)又迎來(lái)了兩次長(zhǎng)時(shí)間的A股IPO大暫停，加上之前境外上市融資的優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)紛紛赴港IPO或借殼A股上市。2014年A股IPO開(kāi)閘，不少房企謀 求回歸A股，在香港資本市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)冷的環(huán)境下，還未上市的金輝選擇更高的估值水平的A股上市也在情理之中。未來(lái)，對(duì)于“愛(ài)拼才會(huì)贏”的閩系房企而言，謀求 更多資本出路還將繼續(xù)。

??二、“不管別人如何，我只在乎鄰居怎么樣”：閩系老大情結(jié)

??按照目前的發(fā)展現(xiàn)狀，可以將閩系房企分為兩個(gè)典型——“擴(kuò)張型”、“溫和型”。擴(kuò)張型房企緊抓房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，借力杠桿，提高周轉(zhuǎn)，快速擴(kuò)張，市場(chǎng)表現(xiàn)異常活躍。這其中的代表當(dāng)屬泰禾、陽(yáng)光城、旭輝、正榮、融信了。而溫和型房企則相對(duì)穩(wěn)健，不拿地王，不高溢價(jià)拿地，杠桿水平也較低，發(fā)展速度并不快，比較典型的是來(lái)自廈門(mén)的房企禹洲、國(guó)貿(mào)等。而目前市場(chǎng)上，則更愿意將來(lái)自福州“擴(kuò)張型”作為閩系房企的代表。

??在閩系房企圈中存在一個(gè)情結(jié)，那就是“不管別人如何，我只在乎鄰居怎么樣”，閩系房企似乎并不在乎誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)又 上了頭條，誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)又拿了地王，他們只關(guān)心，鄰居家在做什么，只想當(dāng)閩系老大。近幾年來(lái)自福州的泰禾、陽(yáng)光城、正榮、融信作為后起之秀，在市場(chǎng)上極其活躍， 百?gòu)?qiáng)名次一路上升，紛紛進(jìn)入百?gòu)?qiáng)前30，而金輝在2012年-2015年常年徘徊在第45名左右，融僑更是從2012年的第25名，一路掉到了2015年 的第48名，兩家老牌閩系房企的發(fā)展近乎處于停滯狀態(tài)。相比融僑曾經(jīng)輝煌過(guò)，廈門(mén)系的多家房企卻從來(lái)平穩(wěn)，在市場(chǎng)上也并不活躍。

??三、“上海，我的愛(ài)”：立足海西與走向全國(guó)

??總體來(lái)看，典型閩系房企的發(fā)展都經(jīng)歷過(guò)或正在經(jīng)歷“杠桿化擴(kuò)張——全國(guó)化布局、上市、總部搬遷——再擴(kuò)張——穩(wěn)健發(fā)展”的道路。在發(fā)展中，都會(huì)面臨固守海西還是走向全國(guó)的問(wèn)題，廈門(mén)系房企似乎因?yàn)閺B門(mén)的美麗而不愿意離開(kāi)，而相反“福州幫”則更愿意走向全國(guó)，這源于根深蒂固的文化基因——也是福州遍地華僑的重要原因。

??融僑和金輝較早展開(kāi)了全國(guó)化布局，如今金輝已經(jīng)布局了東南部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域的近20個(gè)城市，不過(guò)，面鋪得太開(kāi)也不利于集中力量發(fā)展。相反，泰禾雖立足大本營(yíng)并橫跨環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域，但僅布局11個(gè)城市，而融信也僅進(jìn)入5個(gè)城市，然而卻發(fā)展迅速。

??全國(guó)化進(jìn)程中，將總部搬遷至一線城市，可以站在更高的平臺(tái)獲取更多的資源，而在總部選擇上閩系房企則似乎更愛(ài)上海。 比如世茂、寶龍、旭輝很早就將總部搬至上海，陽(yáng)光城2012年也將總部由福州搬遷至上海，正榮、融信總部搬遷至上海的計(jì)劃也已經(jīng)提上日程，閩系房企對(duì)上海 的熱愛(ài)可見(jiàn)一斑。一線城市平臺(tái)可以獲取更多資源和信息，把握發(fā)展的最佳機(jī)會(huì)，而選擇上海則與長(zhǎng)三角布局與大本營(yíng)兼顧的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，布局較為聚焦，可以有 效縮短管理半徑，提高管理效率，集中有效資源重點(diǎn)突破。