[克而瑞]這么早出年報(bào)一定是有原因的！

??在春節(jié)前的最后一個(gè)工作日，新城就公布了2015年年度業(yè)績(jī)報(bào)告也開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)(公司史上最早！)，整體來(lái)看，公司2015年的表現(xiàn)確實(shí)可圈可點(diǎn)。

??2015年對(duì)于新城來(lái)說(shuō)是具有里程碑意義的一年。經(jīng)過(guò)資產(chǎn)重組，公司實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在A股的整體上市。融資渠道的拓寬下，旗下業(yè)務(wù)的管理平臺(tái)分工格局漸清晰：

??新城控股主力住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)開(kāi)發(fā)及管理；

??新城發(fā)展依托于地產(chǎn)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，涵蓋物業(yè)、智能快遞柜、兒童樂(lè)園、互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

??(1)提前1個(gè)月完成銷(xiāo)售目標(biāo)，商業(yè)綜合體貢獻(xiàn)度達(dá)35%

??在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面，新城2015年的銷(xiāo)售目標(biāo)是280億元，提前1個(gè)月完成目標(biāo)。公司最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額319.29億元(實(shí)際完成銷(xiāo)售目標(biāo)114%)，銷(xiāo)售面積345.98萬(wàn)平方米，均價(jià)9948元/平方米，同比分別增長(zhǎng)30%、25%和4.5%。其中，商業(yè)綜合體項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了110.2億元，占總銷(xiāo)售額35%，較2014年提升近3倍。2016年的可售貨量充足達(dá)750億(其中蘇州13%、上海11%、南京9%)，故公司也將銷(xiāo)售目標(biāo)提為400億元。

??從新城綜合體的擴(kuò)張情況來(lái)看，截至2015年底已經(jīng)在18個(gè)城市開(kāi)發(fā)21個(gè)綜合體，平均出租率高達(dá)95%以上。2016年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)數(shù)將有11個(gè)。未來(lái)，在新城“商業(yè)+住宅”的雙核驅(qū)動(dòng)模式下，不僅商業(yè)綜合體的銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)將有望優(yōu)化毛利率水平(按照住宅18%、綜合體30%-35%的毛利率推算)，而且商業(yè)打造地標(biāo)，形成區(qū)域價(jià)值提升，帶動(dòng)產(chǎn)品銷(xiāo)售，提高銷(xiāo)售和營(yíng)收。

??(2)銷(xiāo)售成本下降近5%，債務(wù)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化

??償債能力方面，凈負(fù)債率雖然增長(zhǎng)至83.3%，但是依然在集團(tuán)可控范圍： 首先，現(xiàn)金短債比為2：1，短期還債壓力較低；其次，負(fù)債年限趨于合理，1年內(nèi)僅21%，2-5年有38%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化；并且，得益于境內(nèi)外各類(lèi) 融資支持，其加權(quán)平均利率也降至7.2%。另外，從現(xiàn)金流量表里發(fā)現(xiàn)，得益于公司債發(fā)行和借款所得，大幅提升籌資活動(dòng)的現(xiàn)金凈額，改善整體現(xiàn)金流情況。

??盈利能力方面，第一，新城2015年的營(yíng)收、毛利和凈利分別增長(zhǎng)15%、25%、11%，毛利率提升1.68個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售成本也從2014年6339元/平方米下降為6037元/平方米，減少4.76%，這也促進(jìn)公司毛利增長(zhǎng)的主要原因。盡管如此，但新城目前的毛利率依然略低于行業(yè)平均水平。但是隨著綜合體項(xiàng)目占比逐步增加，提升毛利率指日可待。第二，在銷(xiāo)售額上升30%的情況下，新城還能有效把控三費(fèi)費(fèi)用率。除此之外，新城的凈資產(chǎn)收益率大幅提升為25.19%，體現(xiàn)了企業(yè)自有資本獲得凈收益的能力有所提高，主要得益于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿的增長(zhǎng)。

??(3)拿地規(guī)模同比上漲116%，15年投資銷(xiāo)售比上升至74%

??拿地方面，截止到2015年，新城總土儲(chǔ)2273.70萬(wàn)平方米，2015年新增土儲(chǔ)950.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)116%。值得注意的是，常州不再是集團(tuán)土地儲(chǔ)備第一的城市，從過(guò)去50%大幅降為12%；轉(zhuǎn)而替代的是蘇州，占15%。

??在既定的戰(zhàn)略方向指引下，新城在城市布局上開(kāi)始傾向于一線，建筑面積占比有明顯提升；對(duì)于三四線城市，瞄準(zhǔn)的幾乎都是商住綜合類(lèi)的地塊。公司歷年來(lái)將銷(xiāo)售回籠的40%資金用于拿地。從投資銷(xiāo)售比來(lái)看，主要維持在40%-50%，而2015年，該比例一下子高達(dá)74%。想必也是出于新戰(zhàn)略布局、融資環(huán)境的利好以及業(yè)績(jī)提升等因素驅(qū)動(dòng)下而提升的信心。

??(4)開(kāi)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，推進(jìn)集團(tuán)發(fā)展

??合并移動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，提升營(yíng)銷(xiāo)效率

??在2015年年末，新城將旗下兩大移動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)“悅多多”(商業(yè))和“新城經(jīng)紀(jì)人”(住宅)合并。目前已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)11個(gè)城市，在線可售項(xiàng)目達(dá)60個(gè)，擁有約30萬(wàn)客戶(hù)。平臺(tái)合并后，第一，增加了平臺(tái)項(xiàng)目數(shù)量，激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人的同時(shí)也提高了客戶(hù)的吸引力；第二，形成用戶(hù)資源互補(bǔ)，有利于優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)和管理；第三，同步銷(xiāo)售系統(tǒng)，完善客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，提升營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)和便利性。

??推出“新城金融”，起步探索互聯(lián)網(wǎng)金融

??互聯(lián)網(wǎng)金融方面，新城也致力于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、生態(tài)鏈的全面優(yōu)化，引用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推出“新城金融”平臺(tái)，并分別建立網(wǎng)站及APP服務(wù)端。自2015年10月，平臺(tái)上線后已推出了25個(gè)理財(cái)產(chǎn)品(3個(gè)首付寶，22個(gè)商票寶)，目前已全部滿標(biāo)，皆為1年內(nèi)的短期產(chǎn)品，共計(jì)金額達(dá)3649.7萬(wàn)元。其中，商票寶是該平臺(tái)的明星產(chǎn)品，是以借款人持有的大型品牌企業(yè)簽發(fā)并承兌的的商業(yè)承兌匯票為還款保障的金融產(chǎn)品，期限分為2、3、6個(gè)月及1年，利率在5.8%-8%范圍。雖然商票寶與市場(chǎng)上的房企推出的金融產(chǎn)品相比，利率還算可以，但是平臺(tái)的理財(cái)產(chǎn)品在屬性、利率、投向等方面的選擇缺乏多元性，影響產(chǎn)品的吸引力。

??進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，打造“五助”服務(wù)

??養(yǎng)老地產(chǎn)方面，公司通過(guò)增資控股金東方頤養(yǎng)園70%的股權(quán)試水養(yǎng)老地產(chǎn)。鑒于我國(guó)人口老齡化形成的巨大需求和商機(jī)，萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地等多 家房企蜂擁進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。而新城以輕資產(chǎn)模式進(jìn)軍該領(lǐng)域，借助金東方在養(yǎng)老醫(yī)療及護(hù)理服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，也有效減輕前期成本投入。搭載金東方的資源優(yōu)勢(shì)，并 融入“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，新城的物業(yè)服務(wù)在精細(xì)化層面更上一臺(tái)階：通過(guò)社區(qū)APP在旗下社區(qū)打造“五助”(助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī))服務(wù)，提供家政、 訂餐等服務(wù)。同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)也將賦予其住宅產(chǎn)品新價(jià)值。