[克而瑞]“地王百出“成本攀升，2016上半年房企存貨是否還健康？

??2016年上半年，在全國(guó)政府“去庫(kù)存”的大力推動(dòng)下，房企銷售加快。與此同時(shí)，在大部分轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線重點(diǎn)城市奪地，土地成本上漲也不言而喻。在銷售速度加快、拿地成本攀升的情形下，房企存貨規(guī)模能否保持合理水平？哪些企業(yè)周轉(zhuǎn)率有所好轉(zhuǎn)？哪些企業(yè)面臨階段性的庫(kù)存壓力？

??至此，我們挑選了60家已出2016年半年度財(cái)務(wù)報(bào)告的典型房企為研究樣本，以財(cái)務(wù)報(bào)告中存貨總額、已竣工存貨、土地儲(chǔ)備、營(yíng)業(yè)成本、應(yīng)收賬款、銷售金額、銷售面積7項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算出存貨規(guī)?？偭?、已竣工存貨總量、已竣工存貨占比、土地消化周期、存貨周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)等分析指標(biāo)，指出企業(yè)在存貨的規(guī)模、周轉(zhuǎn)效率、去化能力等方面存在的差異以及原因，并分別指出存貨規(guī)模較為合理、周轉(zhuǎn)效率較好、去化能力較強(qiáng)的典型企業(yè)，同時(shí)也給指標(biāo)相對(duì)較差的企業(yè)一些警醒和建議。

??第一部分：存貨整體增減規(guī)?？煽兀笮头科蠹写尕涃Y源

??60家整體增幅小于年初，存貨規(guī)?？刂圃诤侠矸秶?。截至2016年6月底，60家典型房企整體存貨規(guī)?？傤~為55130.80億元，較15年末存貨總額增長(zhǎng)9.37%，相比15年末13.43%的增長(zhǎng)率，下滑了近4個(gè)百分點(diǎn)。房企在存貨規(guī)模增長(zhǎng)上進(jìn)行了一定的節(jié)奏把控。這主要是，一方面，雖然上半年地王頻出，但企業(yè)通過(guò)合作、收并購(gòu)等方式，成本或控制在較合理的范圍；另一方面，受益于上半年市場(chǎng)向好，大部分房企加快推貨速度，存貨周轉(zhuǎn)也隨之加快。

??值得關(guān)注的是，60家典型房企延續(xù)上年末的集中度，TOP20房企存貨總額占比高達(dá)69.64%，較微升0.12個(gè)百分點(diǎn)。其中，前三名恒大、萬(wàn)科、綠地存貨總額均達(dá)到4000億以上，占60家存貨總比24.19%，較15年年末提升了1.42個(gè)百分點(diǎn)。房企之間存貨規(guī)模的差距也可見(jiàn)一斑，排名第一的恒大是排行20名金科的6倍之多，是排名60位朗詩(shī)的40余倍。總之，盡管上半年存貨總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，大部分房企積極攬儲(chǔ)土地，但房企優(yōu)勢(shì)各異，大型房企發(fā)揮已有的基數(shù)優(yōu)勢(shì)，加上積極獲取項(xiàng)目，存貨資源也是越來(lái)越集中。

??1、恒大、萬(wàn)科、綠地名列前三甲，恒大4998.96億規(guī)模“一馬當(dāng)先”

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，截至16年6月底，恒大、萬(wàn)科、綠地3家企業(yè)存貨規(guī)模總額依然穩(wěn)居前三甲，但企業(yè)排名有所變化。其中恒大以4998.96億存貨總額升至首位，萬(wàn)科排名第二，也較上年末提升一個(gè)名次，綠地由年初的第一跌至第三。另外，保利此次突破3000億規(guī)模大關(guān)，位列存貨規(guī)?？傤~第四。盡管四家企業(yè)存貨增長(zhǎng)比較快，但與此同時(shí)，銷售業(yè)績(jī)也實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，其中萬(wàn)科、恒大銷售額較同期分別大幅增長(zhǎng)72.9%、62.8%；另外，已竣工存貨占比均低于均值，去庫(kù)存壓力相對(duì)較小。存貨總體規(guī)模尚且合理。

??恒大存貨猛增30%，超萬(wàn)科、綠地排名第一。恒大本年存貨大幅增長(zhǎng)主要是大量土地儲(chǔ)備新增所致，截至6月30日，恒大土地儲(chǔ)備較年初增長(zhǎng)19%至1.86億平米，期內(nèi)共新增80幅土地，新增總建面4236萬(wàn)平米，較2015年全年新增土儲(chǔ)還多21.51%。合計(jì)新增土地總價(jià)多達(dá)844.66億元。而排名下滑的綠地，則主要是項(xiàng)目獲取節(jié)奏較恒大緩慢。同樣，保利地產(chǎn)存貨增長(zhǎng)也是源于大幅擴(kuò)張，16年上半年新增項(xiàng)目36個(gè)，新增土地面積762萬(wàn)方，總成本450億元，約為15年上半年的4.5倍。此外，隨著保利地產(chǎn)與中航的整合步伐加快，預(yù)計(jì)保利地產(chǎn)存貨總額還有一定的上升空間。

??2、當(dāng)代、朗詩(shī)積極拿地?cái)U(kuò)充存貨，閩系房企庫(kù)存總額增長(zhǎng)強(qiáng)勁

??上半年市場(chǎng)環(huán)境較好，為抓住本輪市場(chǎng)利好，房企積極添貨補(bǔ)倉(cāng)。從60家房企存貨整體增長(zhǎng)情況來(lái)看，平均(加權(quán)平均值)增長(zhǎng)11%，較15年13%的平均增長(zhǎng)率有所減弱。這主要是，在16年上半年期間，房企盡管拿地積極，但由于房企采取“合作”的模式，歸屬于房企存貨的總額并未實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，加上上半年企業(yè)銷售節(jié)奏加快，存貨在“一增一減”的情形下，總體規(guī)模誠(chéng)然可控。

??當(dāng)代置業(yè)是本次增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的企業(yè)，企業(yè)存貨總額較年初大幅增長(zhǎng)155%飆升至126.67億元。企業(yè)上半年積極拿地，在北京、長(zhǎng)沙、蘇州、南京共獲取6輻地塊，項(xiàng)目獲取總成本為125.78億元，近乎為15年全年一年的總拿地投入。而朗詩(shī)存貨總額大幅增長(zhǎng)一方面是積極獲取土儲(chǔ)，16年上半年企業(yè)獲得南京、蘇州、上海以及海外美國(guó)15個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)168.53萬(wàn)方(15年全年僅獲7個(gè)項(xiàng)目，新增126.90萬(wàn)方土儲(chǔ))，另一方面企業(yè)周轉(zhuǎn)相對(duì)較緩慢，僅0.06次，比60家均值少于0.12次，存貨總額的增長(zhǎng)率也較高。這2家企業(yè)盡管存貨增速最快，但仍還處于60家排名末尾，且土地消化周期均在4年左右，未來(lái)要保持規(guī)模高增長(zhǎng)，還需繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，同時(shí)也要加快周轉(zhuǎn)。另外，以融信、陽(yáng)光城、泰禾為代表的閩系存貨總額增長(zhǎng)也比較明顯，其中融信存貨大幅增長(zhǎng)40%，主要是企業(yè)上半年積極拿地所致。而陽(yáng)光城、泰禾除新增拿地外，庫(kù)存周轉(zhuǎn)相對(duì)較為緩慢也是導(dǎo)致規(guī)?？傤~增長(zhǎng)的間接因素。

??3、中海、五礦央企整合存貨增長(zhǎng)緩慢，合生創(chuàng)展土地消化周期較長(zhǎng)　　(省略)

??第二部分：存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)整體提高，銷售增長(zhǎng)拉升效果明顯

??1、企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)優(yōu)于去年，千億企業(yè)中海、碧桂園表現(xiàn)搶眼

??企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)得到大步提升，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力進(jìn)一步加強(qiáng)。2016年上半年，54家典型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)平均值達(dá)到0.14，相比2015年同期上升了0.02次。同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)下降，為1631天。得益于今年良好的市場(chǎng)氛圍，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年上半年商品房銷售額較同期增長(zhǎng)42.1%，這為房企的庫(kù)存消化速度起到了相當(dāng)大的帶動(dòng)作用，各房企也借勢(shì)加速推盤，進(jìn)一步提高了企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。

??千億企業(yè)中，中海、碧桂園周轉(zhuǎn)效率表現(xiàn)搶眼。中海存貨周轉(zhuǎn)率為0.28次，較上年同期0.18次，提升了0.09次，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也下降至651天。這主要是企業(yè)今年上半年拿地較少，存貨總規(guī)模呈現(xiàn)下滑所致，加上銷售速度也較快，加快了企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率。另外，在三四線城市占比比較多的碧桂園，企業(yè)加強(qiáng)營(yíng)銷助力庫(kù)存去化。企業(yè)今年上半年完成合約銷售額1250億元，較上年同期大幅上漲129%。企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)達(dá)到0.24，遠(yuǎn)高于54家典型企業(yè)的平均值。

??2、當(dāng)代置業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)高位上升，雅居樂(lè)加快周轉(zhuǎn)去化庫(kù)存

??從房企存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)代置業(yè)的表現(xiàn)最為搶眼。在主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)的房企中，其存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)是最高的，達(dá)到0.39次，相對(duì)于去年同期上升了0.19次，提升幅度也是最大的。究其原因主要一是當(dāng)代置業(yè)一直致力打造的科技、綠色產(chǎn)品相較其他房企產(chǎn)品差異化明顯，在該類產(chǎn)品領(lǐng)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較少，容易受消費(fèi)者青睞，今年上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，較同期大幅上漲70.6%，且企業(yè)已竣工存貨占比也下滑了15%，說(shuō)明企業(yè)庫(kù)存去化也是十分明顯的。

??此外，雅居樂(lè)上半年的存貨周轉(zhuǎn)速度也值得一提，其16年上半年存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)僅次于當(dāng)代置業(yè)為0.32，較2015年同期提高了0.15次，增長(zhǎng)了近乎一半。能有如此成績(jī)與企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整是分不開(kāi)的，在旅游地產(chǎn)市場(chǎng)上的規(guī)模擴(kuò)張遇挫后，雅居樂(lè)能夠痛定思痛，將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)放到發(fā)展首置改善類產(chǎn)品的軌道上來(lái)。受益于戰(zhàn)略調(diào)整及時(shí)，今年上半年去庫(kù)存效果凸顯，一方面存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)上升，另一方面已竣工存貨也較年初減少18%，庫(kù)存得到進(jìn)一步優(yōu)化。

??3、遠(yuǎn)洋戰(zhàn)略調(diào)整存貨周轉(zhuǎn)速度放緩，瑞安舊改拉低存貨周轉(zhuǎn)效率    (省略)

??第三部分：已竣工存貨總體漲幅收窄，大部分房企庫(kù)存去化明顯

??1、53家房企已竣工存貨漲幅收窄，已竣工存貨占比有所下降

??總體來(lái)看，截至2016年6月底，53家房企已竣工存貨總量為8348.44億元，較年初增長(zhǎng)7.85%，低于庫(kù)存總量9.37%的增幅。相較15年末30.08%的增長(zhǎng)率，53家房企竣工存貨總量增幅收窄了近22個(gè)百分點(diǎn)。這主要有兩方面原因：一是，上半年市場(chǎng)較好，部分企業(yè)在三四線城市去庫(kù)存明顯，如雅居樂(lè)；二是，企業(yè)自身積極進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，控制商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模，降低商業(yè)地產(chǎn)比重，如寶龍地產(chǎn)。

??截至2016年6月底，有20家房企已竣工存貨占比超20%，較15年末減少5家，其中華夏幸福以58%占比居首。整體來(lái)看，2016年上半年，房企的竣工存貨占自身存貨總量的平均比重在18%，低于年初19%近一個(gè)百分點(diǎn)，已竣工存貨占比也有所下降。在竣工存貨占比超20%的企業(yè)中，可分為兩類：一是雙高企業(yè)，其竣工存貨占比較高，同時(shí)竣工存貨占比較去年同期上漲，且竣工存貨總量也有所增漲，例如華夏幸福、中國(guó)金茂、中海地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等，說(shuō)明企業(yè)在去庫(kù)存方面還有待提升；二是存貨占比結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化的企業(yè)，其竣工存貨占比和已竣工存貨均出現(xiàn)明顯下降，例如雅居樂(lè)、建業(yè)地產(chǎn)、路勁基建等企業(yè)。

??2、提高已竣工追趕銷售預(yù)期，千億房企恒大、中海積極加快已竣工　　(省略)

??3、雅居樂(lè)已竣工存貨大幅降低，華發(fā)加快去化庫(kù)存壓力減小　　(省略)

??總結(jié)：

??總體來(lái)看，在歷經(jīng)上半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好、銷售實(shí)現(xiàn)較大程度增長(zhǎng)的情況下，大部分房企存貨壓力得到緩解。從存貨規(guī)模來(lái)看，雖然上半年地王頻出，但企業(yè)通過(guò)合作、收并購(gòu)等方式，拿地成本得到控制，加上市場(chǎng)向好，大部分房企加快推貨速度，存貨增長(zhǎng)也控制在較合理的范圍。同時(shí)，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也得到提升，54家典型企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率較2015年同期提升0.02次，不少企業(yè)抓住本輪市場(chǎng)機(jī)遇，加快周轉(zhuǎn)效率，提升銷售業(yè)績(jī)。最后，從庫(kù)存壓力來(lái)看，企業(yè)竣工存貨總額呈現(xiàn)下滑的企業(yè)為26家，較15年年末增加11家，多數(shù)房企庫(kù)存壓力較15年末進(jìn)一步得到緩解。