[克而瑞]前三季度總結(jié)與展望：房?jī)r(jià)、庫存、地王篇

??2016年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，“去庫存”基調(diào)貫穿始終，信貸支持史無前例的寬松。在此背景下，三季度商品房銷售同比激增、開發(fā)投資增速小幅回升，一、二線城市成交表現(xiàn)好于預(yù)期，部分三四線城市庫存快速去化、開始走上新一輪增長(zhǎng)；企業(yè)業(yè)績(jī)完成度普遍較高，前8月萬科、恒大、碧桂園等更是突破兩千億元；銷售向好帶來三季度熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，地王數(shù)量持續(xù)激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王。

??與此同時(shí)，房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展帶來隱患，投資投機(jī)需求迅速增加，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆站o”，寬松類政策出臺(tái)頻次明顯下降，收緊類政策升級(jí)和蔓延，所有的熱點(diǎn)一、二線城市都重啟“限貸、限購”。但力度都相對(duì)溫和，希求在抑制房?jī)r(jià)過快上漲和維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對(duì)平衡。

??因城施策的緊縮政策固然會(huì)擠壓或縮小接下來樓市量?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的空間，但四季度各方面的“支撐”依舊穩(wěn)固，譬如房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)投資“資產(chǎn)荒”、居民財(cái)富保值需求等各種現(xiàn)實(shí)因素沒有根本轉(zhuǎn)變，可以預(yù)見，各項(xiàng)樓市規(guī)模指標(biāo)仍會(huì)繼續(xù)保持。

??四、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅輪動(dòng)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)飆升致豪宅井噴

??得益于全國(guó)政策面的持續(xù)寬松，三季度全國(guó)房?jī)r(jià)依舊持續(xù)上行，其中上海、南京、廈門、合肥等城市房?jī)r(jià)依舊維持高速增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)漸漸被鄭州、福州等城市漸漸趕上。而北京、深圳等城市受成交結(jié)構(gòu)變化、政策收緊等因素影響，房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，而在一線輻射效應(yīng)之下，南通、昆山、東莞等三線城市房?jī)r(jià)漲幅也出現(xiàn)了明顯變動(dòng)。

??1、中住288房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)正增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高

??下半年以來，全國(guó)房?jī)r(jià)依舊維持環(huán)比正增長(zhǎng)，但受到進(jìn)一步上漲空間受限、部分城市出臺(tái)調(diào)控政策等因素影響，環(huán)比漲幅出現(xiàn)小幅波動(dòng)。以288價(jià)格指數(shù)為例，2016年8月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1226.4點(diǎn)，指數(shù)較上月上升 17.3點(diǎn)，環(huán)比上漲1.43%，漲幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅為12.14%,其中蘇州、南京、廈門、合肥房?jī)r(jià)同比漲幅均接近或超過四成。

??2、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅輪動(dòng)，一線輻射效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)

??一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)加劇分化，上海房?jī)r(jià)依舊快速上漲，高單價(jià)產(chǎn)品成交占比持續(xù)快速上升，三季度8萬元/平方米以上住宅成交套住占比達(dá)到6%，市場(chǎng)份額較二季度翻番；廣州市房?jī)r(jià)也在快速上行，政策面的平穩(wěn)是今年廣州樓市升溫的最大保障。而北京、深圳三季度商品住宅均價(jià)則出現(xiàn)了罕見的環(huán)比回落，北京主要有三方面因素的影響，一是調(diào)控持續(xù)收緊，投資性需求受到打擊，二是土地供應(yīng)規(guī)模下降，土拍傳導(dǎo)效應(yīng)下降，三是自住型商品房成交量急劇攀升，以致平均房?jī)r(jià)被結(jié)構(gòu)性拉低。深圳房?jī)r(jià)在二季度上升到歷史高位之后，開發(fā)商惜售、購房者觀望的心理均明顯增強(qiáng)，導(dǎo)致三季度高端項(xiàng)目成交趨冷，房?jī)r(jià)也隨之出現(xiàn)回落。

??二線城市方面房?jī)r(jià)漲幅輪動(dòng)，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性的限貸、限購升級(jí)影響，房?jī)r(jià)增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點(diǎn)城市趕上。對(duì)于大部分二線城市而言，由于短期內(nèi)缺少實(shí)質(zhì)性規(guī)劃或政策利好，房?jī)r(jià)環(huán)比指標(biāo)仍然呈現(xiàn)不溫不火的局面，貴陽、昆明、西安等城市房?jī)r(jià)甚至較二季度出現(xiàn)了環(huán)比回落。

??三四線城市方面，一線輻射效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。臨近上海的昆山、南通房?jī)r(jià)增速快速提升，三季度房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲11%和8%，而臨近深圳的東莞房?jī)r(jià)增速則明顯回落，三季度房?jī)r(jià)環(huán)比增速下滑至5%，對(duì)比43%的同比漲幅來看，遠(yuǎn)低于近一年的平均增幅。

??3、北上深仍為豪宅成交聚集地，南京、杭州、廣州異軍突起

??2016年豪宅市場(chǎng)迎來井噴，且主要集中在一線及熱門二線城市，上海、北京和深圳更是豪宅聚集地。二線城市中，南京、廈門、天津等市豪宅成交異軍突起，其中南京千萬豪宅成交同比激增313%，前8月成交量達(dá)到了520套，僅次于一線城市和杭州。豪宅為何會(huì)在今年“井噴”，究其原因還是依賴房?jī)r(jià)的快速上漲，諸如南京的雅居樂濱江國(guó)際、廈門的建發(fā)央璽項(xiàng)目均是因年內(nèi)銷售均價(jià)上漲而跨入了“千萬豪宅”行列。

??4、價(jià)格底部支撐依舊穩(wěn)固，四季度房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上行

??在經(jīng)歷了近一年的房?jī)r(jià)高速上漲之后，多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高，并引起了地方政策面的關(guān)注，再進(jìn)一步上漲的空間確實(shí)有限。但基于以下三點(diǎn)判斷，我們認(rèn)為四季度的房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)緩步上行，不大可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)頭向下。

??其一，全國(guó)政策面依舊維持寬松，三季度發(fā)改委依舊屢次發(fā)聲要求“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“去庫存”；

??其二，地方性調(diào)控收緊均相對(duì)謹(jǐn)慎，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，以相關(guān)度最高“限地價(jià)”為例，南京的新推地塊仍不低于往期地王價(jià)格；

??其三，部分二線城市開始成為新的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)點(diǎn)，在良好的經(jīng)濟(jì)基本面支持下，鄭州、福州、寧波等城市房?jī)r(jià)漲幅開始漸漸加快。

??五、重點(diǎn)城市庫存持續(xù)走低，四季度整體庫存繼續(xù)下探

??三季度以來，多數(shù)熱點(diǎn)城市仍延續(xù)上半年火爆的市場(chǎng)行情，重點(diǎn)城市成交仍處高位。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月超九成城市供求比小于1，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇。在上半年市場(chǎng)火爆，以及部分城市7、8月市場(chǎng)新增供應(yīng)接連下降的情況下，市場(chǎng)庫存整體繼續(xù)走低。對(duì)于“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)熱度將快速提升，在成交量回升下，四季度庫存仍有望進(jìn)一步下降。

??1、多數(shù)城市庫存持續(xù)走低，市場(chǎng)集中分化依舊顯著

??從備案數(shù)據(jù)來看，隨著成交環(huán)比上升，截至8月底一線城市存量繼續(xù)下滑。細(xì)化來看，上海市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，8月受到“限貸傳聞”的影響，刺激成交放量，商品住宅庫存同比下降超過七成，消化周期不足兩個(gè)月，市場(chǎng)已“一房難求”。北京、廣州供求相對(duì)較為平衡，北京受8月供應(yīng)大跌，而成交絕對(duì)值仍處高位，庫存持續(xù)走低；廣州8月供應(yīng)再次放量，供應(yīng)的增加對(duì)短期市場(chǎng)供求矛盾得到一定的緩解，而近一年廣州土地拍賣熱度不減，預(yù)計(jì)四季度廣州市場(chǎng)仍會(huì)量?jī)r(jià)齊升。而深圳消化周期仍處于18.6個(gè)月的高位，雖在供給側(cè)增加土地供應(yīng)量，但供應(yīng)激增并未改變深圳市場(chǎng)銷售低迷的現(xiàn)狀，短期內(nèi)供求嚴(yán)重失衡仍不能得到緩解。

??二、三線城市中九成城市庫存同比下降，但城市集中分化依舊顯著。南京、合肥等城市消化周期跌至不足3個(gè)月，庫存規(guī)模也不及去年同期的一半，“房源荒”的現(xiàn)象持續(xù)上演。其次，杭州、南昌、濟(jì)南、無錫等城市消化周期在6個(gè)月左右，其主要受益于前期庫存積壓和2016年以來市場(chǎng)需求的快速釋放，其中無錫近期土拍火熱，地王頻出，高地價(jià)帶來的恐慌心理也將進(jìn)一步推動(dòng)成交量增加。而長(zhǎng)春、沈陽、蘇州等城市消化周期均高于12個(gè)月，東北地區(qū)城市去庫存壓力仍不減。值得注意的是，蘇州的近期市場(chǎng)波動(dòng)不容忽視，房企惜售心理與消費(fèi)者觀望情緒間博弈仍在持續(xù)，消化周期指標(biāo)進(jìn)一步攀升，8月末商品住宅達(dá)到了12.2個(gè)月，比上半年高出5.2個(gè)月，遠(yuǎn)高于南京、合肥、杭州、寧波等長(zhǎng)三角二線城市。

??2、熱點(diǎn)城市成交繼續(xù)放量，四季度庫存進(jìn)一步下探

??對(duì)于傳統(tǒng)旺季的四季度，重點(diǎn)城市庫存仍有繼續(xù)下探的可能性。原因有二，其一，市場(chǎng)去庫存基調(diào)不變，熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)需求基礎(chǔ)深厚，四季度供應(yīng)和成交均會(huì)有所增加，而三四線城市當(dāng)前商品住宅仍需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，還是以去庫存為主；其二，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，同時(shí)熱點(diǎn)城市的”地王潮“現(xiàn)象造成消費(fèi)者對(duì)未來預(yù)期的恐慌心理，重點(diǎn)城市成交或進(jìn)一步放量。

??六、前三季創(chuàng)246宗地王、地價(jià)漲85%，四季度仍將高熱

??2016年3季度，土地成交面積環(huán)比基本持平，三四線城市仍在從緊執(zhí)行“有供有限”政策，成交面積持續(xù)走低，但土地成交總價(jià)不跌反升，各線城市地價(jià)提升顯著，企業(yè)拿地必將付出更高的成本支出。熱點(diǎn)城市漸次擴(kuò)容，新增武漢、鄭州、無錫等多市，地王數(shù)量持續(xù)增多。熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，東莞、無錫、武漢、廈門、鄭州、珠海等熱點(diǎn)城市接連刷新全市單價(jià)地王紀(jì)錄，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王，將土地市場(chǎng)推升至又一個(gè)高點(diǎn)。

??1、土地市場(chǎng)盡顯量跌價(jià)升格局，溢價(jià)率持續(xù)高位運(yùn)行

??(1)土地供應(yīng)仍處低位，“有供有限”政策持續(xù)發(fā)力。2016年前3季度經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)面積為31265萬平方米，同比下降37%。相較去年同期，各能級(jí)城市土地供應(yīng)面積均有不同程度的縮減，三四線城市同比驟降63%，說明三四線城市已深刻認(rèn)識(shí)到去庫存的癥結(jié)所在，并在土地供應(yīng)端著力，大幅調(diào)降供地指標(biāo)；一線城市受制于城市規(guī)模逼近市場(chǎng)上限，土地供應(yīng)量持續(xù)走低將是大勢(shì)所趨。

??(2)土地成交量明顯回落，三、四線城市持續(xù)走低。前3季度土地成交面積達(dá)28684萬平方米，同比下降23%。企業(yè)城市布局策略有所調(diào)整，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一二線城市，三四線城市投資比重明顯縮減。分季度來看，一二線城市土地成交面積緩步回升，三四線城市土地成交面積則是持續(xù)走低，已由一季度3996萬平方米跌至三季度1334萬平方米，跌幅多達(dá)67%。

??(3)土地價(jià)格直線提升，三、四線城市增長(zhǎng)尤為顯著。前3季度土地樓板價(jià)升至4916元/平方米，同比大漲85%。值得關(guān)注的是，3季度三、四線城市地價(jià)環(huán)比大漲89%，漲幅顯著高于一二線城市，主要原因在于無錫、佛山、東莞等多個(gè)三四線城市土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，地王數(shù)量明顯增多，絲毫不遜于熱點(diǎn)一、二線城市，3季度新晉出讓地塊也主要集中在這類熱點(diǎn)城市。

??(4)溢價(jià)率升至57%，熱點(diǎn)城市漸次擴(kuò)容。前3季度土地溢價(jià)率為57%，同比增加41個(gè)百分點(diǎn)。分城市能級(jí)來看，二線城市土地溢價(jià)率最高達(dá)61%。熱點(diǎn)城市漸次擴(kuò)容，新增武漢、鄭州、無錫等多市，3季度武漢密集成交11宗單價(jià)、總價(jià)地王，全市單價(jià)地王紀(jì)錄頻遭刷新。鑒于“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)，武漢作為“一帶一路”沿線重要的節(jié)點(diǎn)城市，必將迎來新一輪基建投資高峰期。隨著道路、地鐵、城市綠化等大型市政民生工程陸續(xù)上馬，發(fā)展前景值得期待，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可高看一線。

??2、二線城市仍是成交主力，合肥土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈

??(1)二線城市土地成交最為活躍，鄭州、武漢和成都分列前三名。土地成交建面TOP10城市全部來自于二線城市，中西部省會(huì)城市土地成交明顯放量，鄭州、武漢和成都成交建面高居全國(guó)前三位。三、四線城市土地成交規(guī)模均有所回落，僅佛山、儋州、鹽城和常州躋身土地成交建面TOP20。

??(2)城市之間分化現(xiàn)象愈加明顯，合肥溢價(jià)率最高達(dá)238%。受城市經(jīng)濟(jì)基本面、居民收入水平、樓市供求現(xiàn)狀等多方面因素影響，各線城市土地市場(chǎng)明顯分化。土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的城市當(dāng)屬合肥，不僅屢有地塊拍出200%乃至300%以上的高溢價(jià)率，而且肥東、新站、瑤海、廬陽等多個(gè)區(qū)域頻出地王，溢價(jià)率飆升至238%；反觀西安受困于樓市高庫存風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，底價(jià)成交已成常態(tài)。

??3、地王數(shù)量持續(xù)增多，前三季度誕生246宗“地王”

??(1)地王數(shù)量迭創(chuàng)新高，全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄相繼刷新。今年可謂是又一個(gè)地王年，截止9月23日，全國(guó)共計(jì)成交246宗單價(jià)、總價(jià)地王，預(yù)計(jì)今年地王數(shù)量將刷新歷史新高。自3月份以來，土地市場(chǎng)明顯回暖，地王數(shù)量直線提升，9月更是密集成交51宗單價(jià)、總價(jià)地王，再創(chuàng)年內(nèi)新高。值得一提的是，8月上海、深圳相繼誕生新的全國(guó)單價(jià)、總價(jià)地王，這在歷史上尚屬首次。

??(2)地王集中分布在32個(gè)城市，平均溢價(jià)率達(dá)110%。地王主要集中在熱點(diǎn)一、二線城市，合肥、南京、上海和杭州土地市場(chǎng)異?；馃幔赝鯏?shù)量都在20宗以上。地王平均溢價(jià)率超100%的城市不在少數(shù)，東莞更是突破400%。熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈，譬如北大資源總價(jià)34.3億元奪下東莞黃江鎮(zhèn)2016WG024地塊，溢價(jià)率高達(dá)662%，樓板價(jià)25264元/平方米，問鼎東莞單價(jià)、總價(jià)雙料地王，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見一斑。

??4、四季度土地市場(chǎng)將持續(xù)高熱，地王數(shù)量猶在高位

??綜上所述，熱點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)高溫難降，面粉過于面包的案例明顯增多，主要原因有以下三點(diǎn)：其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦熱點(diǎn)一、二線城市，“僧多粥少”的局面進(jìn)一步加劇了熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度；其二，隨著中央“供給側(cè)”改革持續(xù)推進(jìn)，央企、國(guó)企為了保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，其在熱點(diǎn)一、二線城市不惜高價(jià)拿地，支持企業(yè)做大做強(qiáng)；其三，M1、M2之間的剪刀差不斷擴(kuò)大，銀行間市場(chǎng)資金層面延續(xù)寬松走向，企業(yè)融資成本緩步下行，標(biāo)桿房企及有著國(guó)資背景的企業(yè)融資年利率基本維持在3%-4%的區(qū)間范圍內(nèi)，企業(yè)也敢于高價(jià)拿地。

??盡管熱點(diǎn)一、二線城市接連落地限購、限貸、限價(jià)調(diào)控政策，但是政策收效甚微，難以逆轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預(yù)期，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度未見明顯轉(zhuǎn)向，土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。以9月底南京網(wǎng)絡(luò)土拍為例，20宗限價(jià)地塊觸及限價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)，并且再出12宗地王，搶地大戰(zhàn)可謂是愈演愈烈。鑒于前3季度熱點(diǎn)一、二線城市供地指標(biāo)完成情況不甚理想，以南京為例，2016年計(jì)劃公開出讓經(jīng)營(yíng)性土地700萬平方米，前3季度成交用地面積僅327萬平方米，完成率尚不足50%。預(yù)計(jì)4季度熱點(diǎn)一、二線城市土地供應(yīng)將明顯增多，屆時(shí)高價(jià)成交仍是大概率事件，地王數(shù)量亦將維持在較高水平。