[克而瑞]又見(jiàn)鼓吹投資客掃樓，西安房?jī)r(jià)有希望“補(bǔ)漲”嗎

??近期，熱點(diǎn)城市漸次擴(kuò)容，長(zhǎng)沙、成都、武漢等中西部二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度明顯提升，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，反觀西安房?jī)r(jià)仍處低位，尤其是媒體報(bào)道“河南人在西安團(tuán)購(gòu)買房、北上廣深投資客國(guó)慶期間在西安大量掃樓”，認(rèn)為西安低價(jià)就是價(jià)值洼地，存在投資獲利空間，西安房?jī)r(jià)會(huì)如期“補(bǔ)漲”嗎？

??年度土地供應(yīng)持續(xù)超2500萬(wàn)方，致前景看淡、底價(jià)成交成常態(tài)

??縱觀西安土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)，可以簡(jiǎn)單劃分為兩個(gè)階段：其一，2011-2014年，地方政府一味追求城市面貌日新月異，土地供應(yīng)力度空前，成交規(guī)模持續(xù)高位運(yùn)行，尤其是2012年經(jīng)營(yíng)性土地成交建面突破4000萬(wàn)平方米。隨著前期出讓地塊陸續(xù)進(jìn)入銷售階段，新增項(xiàng)目供應(yīng)量顯著超出市場(chǎng)自然承受的區(qū)間上限，樓市庫(kù)存量直線攀升，西安就此轉(zhuǎn)變?yōu)楦邘?kù)存的風(fēng)險(xiǎn)城市之一；其二，自2015年以來(lái)，得益于“有供有限”政策從緊執(zhí)行，地方政府大幅調(diào)降供地指標(biāo)，土地成交規(guī)模明顯回落。

??西安土地市場(chǎng)依舊冷清，土地溢價(jià)率長(zhǎng)期維持在較低水平，僅熱點(diǎn)板塊出讓部分高溢價(jià)土地。主要原因有以下兩點(diǎn)：其一，受困于樓市高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，土拍競(jìng)爭(zhēng)自然不甚激烈，底價(jià)成交漸成常態(tài)；其二，市內(nèi)六區(qū)以城市舊改地塊為主，需要企業(yè)進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資，土拍市場(chǎng)近乎斷供。與此同時(shí)，熱點(diǎn)區(qū)域如高新、曲江核心區(qū)已基本開(kāi)發(fā)殆盡，新晉出讓地塊大都來(lái)自于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，自然難以激發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的熱情。

??庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍在高位，小產(chǎn)權(quán)房充斥市場(chǎng)，企業(yè)溢價(jià)空間有限

??盡管西安土地價(jià)格相較理性，地價(jià)房?jī)r(jià)比長(zhǎng)期在1.0-2.0的區(qū)間范圍內(nèi)徘徊，但是“理性”背后的深層次因素不容忽視。受制于前期土地供應(yīng)過(guò)量，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)猶在高位，購(gòu)房者置業(yè)需求相較穩(wěn)定，短期內(nèi)成交量難以再上一個(gè)新的臺(tái)階，預(yù)示著去庫(kù)存需要經(jīng)歷更長(zhǎng)的時(shí)間周期。更為重要的是，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著大量的小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者受惑于小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)優(yōu)勢(shì)，可能置產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)于不顧，轉(zhuǎn)而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。因此，西安商品房同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，熱銷項(xiàng)目往往是以價(jià)格制勝，市場(chǎng)需求難見(jiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。我們認(rèn)為西安商品房市場(chǎng)尚需較長(zhǎng)時(shí)間的積累及培育期，企業(yè)產(chǎn)品溢價(jià)空間著實(shí)有限，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可不察。

??經(jīng)濟(jì)“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”并不明顯，收入水平低、人才流失嚴(yán)重形成惡性循環(huán)

??西安宏觀經(jīng)濟(jì)尚處較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2015年GDP同比增長(zhǎng)8.2%，相較于中西部其他二線城市仍存在一定差距。人均GDP僅66739元，顯著低于長(zhǎng)沙、武漢等市，說(shuō)明企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尚處初級(jí)階段，更多的還是在比拼人力成本優(yōu)勢(shì)，從而決定了較低的生產(chǎn)效率及利潤(rùn)率水平。整體而言，在產(chǎn)業(yè)逐漸由東南沿海城市向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，西安并未占據(jù)絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”并不明顯。

??根據(jù)《西安城市總體規(guī)劃(2008-2020年)》顯示，2020年西安常住人口將邁入千萬(wàn)大關(guān)。2015年西安常住人口達(dá)871萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)0.91%，按照目前的增速推算，2020年市域人口規(guī)模突破千萬(wàn)尚存一定的壓力。當(dāng)然，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，西安在陜西省域范圍內(nèi)比較優(yōu)勢(shì)凸顯，省內(nèi)三四線城市人口將持續(xù)向西安聚集。

??盡管西安聚集多所高等院校，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著完善的資源拼圖，但是企業(yè)乃至地方政府并未有效利用現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)高校資源。在中西部區(qū)域內(nèi)，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平明顯不及長(zhǎng)沙、武漢兩市，更是與南京、蘇州等東南沿海城市存在較大差距。西安人才流失現(xiàn)象突出，更多的高校畢業(yè)生不愿意留在本地工作、生活，而是向東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市遷移，高素質(zhì)人才流失進(jìn)一步拉低了全市居民收入水平。正由于相較低廉的收入水平，本地居民對(duì)于高端產(chǎn)品接受度普遍不高，改善性需求占比始終維持在較低水平，且提升空間有限。

??綜上所述，西安樓市不溫不火背后有著深層次的因素，前期土地供應(yīng)過(guò)量引致的高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)懸而未決，居民收入水平偏低、人才流失嚴(yán)重更是給城市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蒙上了一層陰影，在小產(chǎn)權(quán)房等基本制度建設(shè)尚未健全的情況下，西安房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的可能性不大。

??對(duì)于房產(chǎn)投資駕輕就熟的北上深的投資客來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)5年不漲、絕對(duì)價(jià)格低就有投資價(jià)值了嗎？顯然鼓吹投資客掃樓又是自編自演的鬧劇罷了。