[克而瑞]庫存未去地市又熱 沈陽市場究竟是不是 “雞肋”

??近日，沈陽土地市場再現(xiàn)100%以上的高溢價，龍湖斥資13.36億元奪下鐵西區(qū)洪湖一街-4地塊，溢價率101%。無獨有偶，近兩個月以來大型房企又開始在沈陽頻頻拿地，以保利、華潤、萬科、龍湖為甚，鐵西區(qū)、于洪區(qū)多宗地更是拍出高溢價率，土地市場轉(zhuǎn)暖跡象明顯。

??2014年以來供地逐年銳減，地價相對合理，土地市場開始轉(zhuǎn)暖

??近年來，沈陽土地“有供有限”調(diào)控新政漸顯成效，成交呈“前高后低”的走勢。2009-2013年土地成交建筑面積接近3000萬平方米甚至更高，反觀同期商品房成交面積基本維持在1500萬平方米左右，顯著加劇樓市供求矛盾，高庫存風(fēng)險日益凸顯。2014年以來，地方政府嚴(yán)控供地指標(biāo)，緩?fù)频?、少推地漸成市場常態(tài)，土地成交建筑面積大幅跌落至1000萬平方米以下，尤其是2015年受中央“有供有限”調(diào)控政策影響，土地成交建筑面積不足500萬平方米。

??在土地成交量持續(xù)走低的同時，土地市場開始出現(xiàn)一些積極的信號：今年三季度以來，以旭輝、萬科為代表的多家品牌房企明顯加大了沈陽拿地力度，高溢價成交現(xiàn)象時有發(fā)生。值得一提的是，萬科拿地最激進，分別在鐵西區(qū)、和平區(qū)、于洪區(qū)共計斥資28億元連拿6宗地，新增土地儲備82萬平方米。

??盡管土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，但是并沒有出現(xiàn)異常過熱的征兆，地價依舊維持在合理的區(qū)間范圍。1-10月，各區(qū)域市場地價房價比大都位于0.2-0.4之間，鐵西區(qū)略高達(dá)0.52。按照當(dāng)前地價、房價水平推算，那些高溢價成交的土地基本能夠?qū)崿F(xiàn)盈利目標(biāo)。即使房地產(chǎn)市場再次陷入新一輪調(diào)整周期，高地價項目實現(xiàn)保本的難度并不是很大。

??“去庫存”刺激政策驅(qū)動成交放量，但持續(xù)期較短，庫存風(fēng)險仍不容小覷

??為了加快房地產(chǎn)市場去庫存的進程，沈陽市政府頻發(fā)利好新政，短期內(nèi)確實提振了市場需求。今年3月底，沈陽下發(fā)22條新政的2.0版本，之前市場熱議的畢業(yè)生“零首付”政策緊急調(diào)停，但仍鼓勵大中專在校生、新畢業(yè)生購房。在校生購房給予每平米200元獎勵；在校生、新畢業(yè)生購房給予契稅全額補貼。受利好政策影響，4月沈陽商品住宅成交量飆升至158萬平方米，環(huán)比大增40%。9月初，沈陽市政府再次出臺22新政的補充版本，制定了11條補充意見，再次支持大中專畢業(yè)生購房。畢業(yè)未超過8年可提取本人、配偶、父母及法律條件許可的第三人賬戶內(nèi)的住房公積金，用于支付購房首付款；對于農(nóng)村大中專畢業(yè)生購房，鼓勵開發(fā)企業(yè)給予“首付分期付”等支持。受益于利好政策接連落地，疊加“金九”乃傳統(tǒng)營銷旺季，9月沈陽商品住宅成交量一舉突破160萬平方米，刷新年內(nèi)單月新高。

??在利好新政的助力下，沈陽房地產(chǎn)市場分別在4月和9月迎來了極佳的銷售窗口期，但持續(xù)周期極短。譬如，5月商品住宅成交量再次回落至107萬平方米，環(huán)比下降32%，甚至不及前9月月均成交量，市場基數(shù)較高固然是重要因素，但市場需求不足更是不容忽視。綜合而言，政策窗口期難以維系很長的時間，沈陽樓市成交量難見持續(xù)性增長。

??值得關(guān)注的是，自2013年以來，沈陽商品住宅庫存量長期維持在較高水平，個別月份因新增供應(yīng)量明顯增多，庫存量突破3000萬平方米。近年來，隨著樓市成交逐漸轉(zhuǎn)好，庫存量及消化周期均有所回落。不過，受前期較高基數(shù)影響，庫存量猶在高位，截止2016年9月份消化周期長達(dá)20.69個月，去庫存注定需要經(jīng)歷更長的時間周期。

??兩房、三房最暢銷，房價穩(wěn)定甚至以價換量是熱銷關(guān)鍵

??沈陽房地產(chǎn)市場熱銷項目特征明顯，可以總結(jié)為以下三點：其一，兩房、三房產(chǎn)品最為暢銷。以銷冠項目萬科城市之光為例，主力戶型為90-110平米三房，充分迎合了普通三口之家及二孩家庭的居住需求。尤其是90平米緊湊型3房，充分應(yīng)用有限的居住空間，壓縮建面做低總價，助力項目持續(xù)熱銷。其二，百萬方大盤業(yè)績喜人。熱銷項目不乏碧桂園?銀河城、郡原小石城和華府天地這類的百萬方大盤，開發(fā)周期將近10年之久。以碧桂園?銀河城為例，單盤體量高達(dá)340萬平方米，從首次開工算起開發(fā)周期長達(dá)9年，營造了上佳的口碑效應(yīng)，疊加碧桂園極為擅長的“全民營銷”理念，每月都能實現(xiàn)去化200-300套。其三，熱銷項目價格保持相對穩(wěn)定，漲幅不超過10%。相較于去年12月份，多個熱銷項目成交均價漲幅僅有200元/平方米。比如躋身銷售金額TOP10的綠城沈陽全運村，成交均價不漲反跌，“以價換量”成為項目熱銷的重要因素。

??綜上所述，當(dāng)下沈陽房地產(chǎn)市場確實面臨著方方面面的困境，高庫存風(fēng)險、房價上漲空間逼仄、市場需求難見爆發(fā)性增長等問題持續(xù)突出。不過，沈陽市場規(guī)模并不算低，每年商品住宅成交面積都超過1000萬平方米。鑒于中大型房企市場集中度逐年提升、企業(yè)間兼并重組的案例增多，中小型房企的業(yè)績規(guī)模訴求仍然有增無減，沈陽未嘗不能成為企業(yè)沖業(yè)績規(guī)模的重要版圖。