《2016年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜發(fā)布

榜單發(fā)布

榜單解讀

??十一黃金周期間，20余個(gè)熱門城市紛紛出臺(tái)政策收緊樓市，市場(chǎng)成交情況受到一定影響。不過，好在此前多數(shù)房企已抓住了行情，銷售目標(biāo)基本完成或已經(jīng)勝利在握。盡管如此，10月份，依然有不少房企大力促進(jìn)銷售取得了不錯(cuò)的業(yè)績?cè)鲩L，銷售排名的競爭依然十分激烈。

??一、流量榜TOP100門檻繼續(xù)提升

??隨著2016年接近尾聲，基于今年來市場(chǎng)銷售行情的整體向好，使得2016年1-10月TOP100房企的入榜門檻進(jìn)一步提升。在銷售金額各個(gè)門檻上，今年1-10月均超過去年全年的入榜門檻，特別是TOP10門檻較2015年全年提高了181億，顯示出龍頭房企強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭；在銷售面積各個(gè)門檻上，今年1-10月接近或超過去年的入榜門檻。

??通過梳理歷年克而瑞銷售排行榜榜單，TOP20的上榜名單都較穩(wěn)定，顯示出品牌房企一直具有穩(wěn)定和較高的市場(chǎng)占有率；而TOP50之后的上榜名單在排名次序上會(huì)出現(xiàn)一定程度的變化，說明TOP50-100之間房企排名競爭度較大。“十一”期間20余城頒布樓市調(diào)控政策以來，市場(chǎng)熱度逐漸降溫，未來整個(gè)銷售市場(chǎng)會(huì)有所放緩，但隨著企業(yè)間的并購趨勢(shì)加大，將會(huì)對(duì)房企的銷售增長帶來影響，我們預(yù)計(jì)未來房企的門檻還將進(jìn)一步提高。

??二、千億房企齊頭猛進(jìn)，恒大萬科首破3000億

??從前10月房企的銷售表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達(dá)10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會(huì)出現(xiàn)3家。其中1000億房企中，除了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1000億的恒大、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)等7家企業(yè)以外，華夏、萬達(dá)、綠城、金地、龍湖也有機(jī)會(huì)跨進(jìn)1000億門檻，這5家房企均已實(shí)現(xiàn)700億以上的銷售額，只要后兩月保持現(xiàn)有的月銷售速度，本年度實(shí)現(xiàn)千億銷售也指日可待。

??對(duì)于3000億規(guī)模，恒大、萬科成為歷來首次突破3000億大關(guān)的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億銷售額以來，之后8月、9月均保持400億以上的銷售額，截止目前已經(jīng)超額完成全年3000億的銷售目標(biāo)。另外，碧桂園今年以來銷售增長也十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

??三、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)助推業(yè)績，綠城代建斬獲百億

??今年以來，不少房企利用自身優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，如代建業(yè)務(wù)。綠城、濱江、朗詩、建業(yè)等房企得益于企業(yè)在品牌產(chǎn)品、資源渠道等方面的優(yōu)勢(shì)，均涉及了大規(guī)模的代建業(yè)務(wù)。如綠城、濱江、建業(yè)主要是區(qū)域深耕，且產(chǎn)品口碑較好；朗詩則以其“綠色科技住宅”產(chǎn)品獲得認(rèn)可。

??房企除了能在代建業(yè)務(wù)中收獲委托開發(fā)管理費(fèi)，還能增加企業(yè)銷售額。以綠城為例，企業(yè)目前已經(jīng)確立了“一體四翼”的業(yè)務(wù)架構(gòu)，綠城管理集團(tuán)代建業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，規(guī)模已與房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模相當(dāng)，其品牌及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)使得企業(yè)在代建業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)了全程操盤，從流量榜的角度我們將這一板塊的銷售業(yè)績計(jì)入，1-10月代建業(yè)務(wù)銷售額實(shí)現(xiàn)135.8億元，整體銷售額為909.1億，預(yù)計(jì)全年將超過1000億元。

??四、市場(chǎng)展望及企業(yè)運(yùn)營建議

??三季度以來，政策風(fēng)向突變，熱點(diǎn)城市陸續(xù)啟動(dòng)“限購“”限貸“政策，以防市場(chǎng)過熱，在“抑制資產(chǎn)泡沫”大方向與“因城施策”的總基調(diào)之下，政府市場(chǎng)維穩(wěn)市場(chǎng)、維穩(wěn)房價(jià)意圖明顯。我們認(rèn)為四季度走勢(shì)不容樂觀，以往三年一次的“調(diào)整魔咒”或?qū)⒂忠淮卧?017年應(yīng)驗(yàn)。

??在此背景下，我們建議房企最好以靜制動(dòng)，以積極的心態(tài)，持防守的策略。在銷售節(jié)奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷變現(xiàn)為王；在定價(jià)方面，需謹(jǐn)慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進(jìn)入銷售階段需合理定價(jià)，切勿過多對(duì)市場(chǎng)抱有太大希望，多在產(chǎn)品上找溢價(jià)空間；在拿地策略上，應(yīng)盡量少拿地王，避免未來增加潛在的去化風(fēng)險(xiǎn)。

??政策方面，主要關(guān)注信貸層面變化?？紤]到國際環(huán)境等因素貨幣政策不會(huì)大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒“的地價(jià)、房價(jià)，一旦地價(jià)沒有明顯回落，預(yù)計(jì)接下來還會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)。

??成交下滑已成定局，絕對(duì)量將維持一到兩個(gè)季度低位。限購令的“回歸“直接削減了需求基數(shù)，限貸升級(jí)則加大購房成本，預(yù)計(jì)購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，一旦調(diào)控到位，接下來市場(chǎng)成交絕對(duì)值會(huì)保持一到兩個(gè)季度的低位。

??短期價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)“雪崩式”下滑，存在回落可能。成交量下滑同時(shí)，房價(jià)的“瘋漲”也會(huì)戛然而止，雖然短期內(nèi)整體價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)“雪崩式”下滑，但近期“瘋炒”起來房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。但在“去庫存”大方針下，大部分三四線城市仍會(huì)保持寬松，部分長三角、珠三角的三四線城市還會(huì)迎來需求外溢的機(jī)會(huì)。

??地價(jià)或?qū)⒗硇曰卣{(diào)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”。自二季度蘇州出臺(tái)“土地限價(jià)令”之后，熱點(diǎn)城市陸續(xù)對(duì)土地方面做出過調(diào)控，考慮到政府控制地價(jià)的決心，未來“地王熱度”將有所降溫，地價(jià)理性的回調(diào)為大概率事件。另外，多數(shù)熱點(diǎn)一、二線城市均表示將在四季度增加土地供應(yīng)，因此，成交規(guī)模將有所回升。

??在此背景下，我們建議房企最好以靜制動(dòng)，以積極的心態(tài)，持防守的策略。在銷售節(jié)奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷變現(xiàn)為王；在定價(jià)方面，需謹(jǐn)慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進(jìn)入銷售階段需合理定價(jià)，切勿過多對(duì)市場(chǎng)抱有太大希望，多在產(chǎn)品上找溢價(jià)空間；在拿地策略上，應(yīng)盡量少拿地王，避免未來增加潛在的去化風(fēng)險(xiǎn)。