[克而瑞]《2016年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜發(fā)布

榜單發(fā)布

榜單解讀

??2016年僅剩最后一個(gè)月，從企業(yè)11月的表現(xiàn)中可看出，陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控影響開(kāi)始顯現(xiàn)，整體銷(xiāo)售有所下滑。尤其是上海的“重磅”新政出臺(tái)后，改善性需求受到限制，可能對(duì)中高端市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)整體將延續(xù)低迷的格局。盡管2016年依然是樓市的“大年”，企業(yè)格局和全年業(yè)績(jī)也基本成定局，但房企應(yīng)當(dāng)對(duì)2017年的市場(chǎng)提前做好充足的準(zhǔn)備。

??一、TOP10金額門(mén)檻過(guò)千億

??2016年1-11月，TOP100房企的入榜門(mén)檻持續(xù)提升。流量榜各梯隊(duì)房企的銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積門(mén)檻已超過(guò)2015年全年水平，其中TOP10房企保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，金額門(mén)檻已過(guò)千億，超去年全年297 億元。預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積的入榜門(mén)檻仍將進(jìn)一步提升。

　　二、恒大萬(wàn)科繼續(xù)領(lǐng)跑，碧桂園將入3000億陣營(yíng)

　　受10月全國(guó)限購(gòu)限貸政策的影響，11月房企銷(xiāo)售節(jié)奏整體放緩，而龍頭企業(yè)保持了較穩(wěn)定的增速。目前千億企業(yè)已升至10家，除已實(shí)現(xiàn)3000億銷(xiāo)售金額的恒大和萬(wàn)科，碧桂園年前破3000億也已成定局。

　　恒大于10月超額完成3000億年度銷(xiāo)售目標(biāo)后，本月以單月銷(xiāo)售排名第一的成績(jī)繼續(xù)領(lǐng)跑各大房企。根據(jù)克而瑞2016數(shù)據(jù)顯示，11月，南寧恒大城、重慶恒大御都會(huì)、南寧恒大華府、天津恒大帝景等項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好，對(duì)恒大集團(tuán)本月銷(xiāo)售金額貢獻(xiàn)較大。

　　同樣于上月突破3000億元大關(guān)的萬(wàn)科地產(chǎn)，其累計(jì)銷(xiāo)售金額緊隨恒大，本月銷(xiāo)售也保持良好勢(shì)頭。根據(jù)克而瑞2016統(tǒng)計(jì)，11月太原萬(wàn)科金域藍(lán)灣、成都萬(wàn)科理想城、太原萬(wàn)科藍(lán)山等均為排名較前的熱銷(xiāo)項(xiàng)目。1-11月，萬(wàn)科地產(chǎn)深挖中西部市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2016年萬(wàn)科中西部區(qū)域市場(chǎng)排名第一，業(yè)績(jī)將增至600億。

　　2016年7月，碧桂園將年度目標(biāo)上調(diào)至2200億元，而1-11月累計(jì)銷(xiāo)售金額已近3000億，大幅超額完成任務(wù)。今年以來(lái)，碧桂園在回歸一二線城市的同時(shí)，堅(jiān)持深耕三四線城市。其開(kāi)發(fā)的南京碧桂園、泉州碧桂園天璽灣、佛山丹灶碧桂園等均處熱銷(xiāo)狀態(tài)。

　　三、政策不斷趨嚴(yán)，部分企業(yè)拿地依舊熱情不減

　　10月以來(lái)，熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了一系列的政策調(diào)控，北京9.30新政上調(diào)了一二套房的首付比例，上海、南京、蘇州、合肥等城市加嚴(yán)了限購(gòu)政策。同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，加強(qiáng)銀行資金監(jiān)管。國(guó)家發(fā)改委也出臺(tái)意見(jiàn)，更嚴(yán)格限制房企發(fā)行企業(yè)債券融資等行為。

　　雖然樓市政策不斷趨嚴(yán)，但是近期的土地市場(chǎng)卻依舊火爆，房企熱情不減。其中平安集團(tuán)以187億元的拿地總價(jià)位居榜首，綠地集團(tuán)、中鐵置業(yè)位居其后。從企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，在拿地?zé)崆檩^高的房企中，央企國(guó)企拿地最多，如中鐵置業(yè)。因?yàn)榇祟?lèi)房企融資成本較低，資金較為充足，能夠承擔(dān)較高的拿地成本。

　　從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，拿地?zé)崆樽罡叩臒o(wú)疑是那些大型規(guī)模房企，其中國(guó)有企業(yè)尤為突出，這些房企不僅自身財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道暢通，且由于其銷(xiāo)售規(guī)模巨大，布局全國(guó)的戰(zhàn)略目標(biāo)，更需要同時(shí)也有能力在高壓政策下屢搶地王。其中，Top10房企如萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)、保利等，因?yàn)樽陨硪?guī)模較大，相對(duì)也需要通過(guò)更加頻繁的拿地來(lái)補(bǔ)充自己的土地儲(chǔ)備。此外Top11-30的房企如首開(kāi)、招商蛇口，由于自身銷(xiāo)售速度增加較快，也希望通過(guò)拿地來(lái)加快其發(fā)展的規(guī)模。

　　四、收并購(gòu)助力房企提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)

　　在土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱、競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)集中度、門(mén)檻進(jìn)一步提升的趨勢(shì)下，收并購(gòu)成為了房企快速擴(kuò)張規(guī)模的重要途徑。房企在收并購(gòu)之后規(guī)模的快速擴(kuò)大，并購(gòu)企業(yè)的項(xiàng)目迅速融入并表，是2016年部分房企業(yè)績(jī)大幅提升的原因之一。

　　從目前的情況來(lái)看，一類(lèi)是已經(jīng)并表的，比如中海2015年整合中建地產(chǎn)，今年9月整合中信地產(chǎn)及中信泰富絕大部分物業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)銷(xiāo)售金額1847.7億元，已完成上調(diào)后全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的99%。融創(chuàng)今年先后收購(gòu)萊蒙國(guó)際、融科智地多個(gè)項(xiàng)目、通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)?fù)七M(jìn)自己的一二線核心城市戰(zhàn)略，本月已將融科7-11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并表。另外，金地本月合并廣電地產(chǎn)，業(yè)績(jī)提升至929億元，全年有望邁入千億門(mén)檻。

　　另一類(lèi)則是還未并表，但并表后業(yè)績(jī)將會(huì)有較大程度的提升，如保利整合中航地產(chǎn)，以較低的成本增加了三四線城市的貨值儲(chǔ)備。綠地通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資收購(gòu)協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)40%股權(quán)，若將來(lái)得以并表，將給這些企業(yè)的規(guī)模和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)帶來(lái)進(jìn)一步的增長(zhǎng)。

　　五、業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)，兩家企業(yè)全年值得期待

　　縱觀企業(yè)2016年1-11月的表現(xiàn)，在樓市火爆帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基礎(chǔ)上，也有不少企業(yè)的出色發(fā)揮源于內(nèi)生成長(zhǎng)性，全年表現(xiàn)值得期待。

　　融創(chuàng)中國(guó)作為新晉千億房企，銷(xiāo)售規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)依靠的不是營(yíng)銷(xiāo)能力，而是對(duì)進(jìn)入城市時(shí)機(jī)和市場(chǎng)熱度變化節(jié)奏的把握以及產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。其貨值分布的城市能級(jí)和集中度雙高、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)，產(chǎn)品的中高端定位以及優(yōu)秀的品質(zhì)和客戶口碑則進(jìn)一步提高了單項(xiàng)目產(chǎn)能和品牌溢價(jià)，僅依靠在少數(shù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小、去化速度快的核心城市銷(xiāo)售便能達(dá)到千億年銷(xiāo)售規(guī)模。此外，并購(gòu)則為其帶來(lái)了大量低成本可售資源，并且在企業(yè)集中度提升的趨勢(shì)下，融創(chuàng)在并購(gòu)市場(chǎng)積累的口碑和優(yōu)秀并購(gòu)能力將使其成為最大受益者。

　　融僑集團(tuán)立足好海西大本營(yíng)，扎實(shí)的品牌和資金積累為其全國(guó)化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在福建省內(nèi)，融僑品牌有明顯的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品品質(zhì)得到了購(gòu)房者的普遍贊賞，無(wú)論是規(guī)模還是溢價(jià)表現(xiàn)均十分出色，如融僑觀邸在福清市場(chǎng)占有率高達(dá)20%，品牌認(rèn)可度可見(jiàn)一斑。12月，融僑多個(gè)城市項(xiàng)目在順?shù)N基礎(chǔ)上，都將推量沖刺年終業(yè)績(jī)，如福州、武漢、鄭州等融僑深耕的核心城市，就有福州融僑方圓、福州融僑首開(kāi)尚東區(qū)，武漢融僑城等眾多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，進(jìn)入龍巖的首個(gè)項(xiàng)目融僑觀邸樣板房公開(kāi)時(shí)也已受熱捧。

　　六、調(diào)控利好部分補(bǔ)漲城市，布局企業(yè)從中受益

　　11月，調(diào)控政策的影響開(kāi)始逐步發(fā)酵，尤其在熱點(diǎn)城市如上海、北京、合肥等供應(yīng)和網(wǎng)簽明顯受限；再加接近年末，銀行貸款也開(kāi)始收緊，全國(guó)樓市總體成交量有所下滑。企業(yè)方面，絕大部分完成全年目標(biāo)都已無(wú)虞，地王頻出更凸顯了手中土地資源的稀缺性，推貨的主觀意愿不強(qiáng)，因此11月的銷(xiāo)售表現(xiàn)普遍一般。不過(guò)，一些基本面不弱，調(diào)控也相對(duì)并不嚴(yán)厲的城市近兩月成交開(kāi)始放量，使得布局其中的企業(yè)受益。

　　一線城市中，廣州樓市一直屬于“慢熱”型，但在其他三個(gè)一線城市成交環(huán)比大幅下滑之時(shí)，廣州卻開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，10月時(shí)更是創(chuàng)下180萬(wàn)平方米的月度成交面積新高。在廣州項(xiàng)目較多的企業(yè)如保利地產(chǎn)、首開(kāi)等銷(xiāo)售均有不俗表現(xiàn)，紛紛在11月的土拍中高價(jià)拿下地王“補(bǔ)倉(cāng)”。

　　二線城市中，表現(xiàn)較為出色的有長(zhǎng)沙、天津等，成交面積同比均有50%以上的增幅。從中受益的企業(yè)如中國(guó)金茂，在長(zhǎng)沙梅溪湖一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目熱銷(xiāo)的同時(shí)，11月梅溪湖B-39地塊以29億元總價(jià)、180%溢價(jià)率拍出，也為其帶來(lái)了頗為豐厚的受益。一些此前較冷門(mén)的二線城市如南昌、南寧等，政策對(duì)市場(chǎng)影響平平，同環(huán)比也均有一定漲幅，但由于市場(chǎng)容量較小，布局鋪開(kāi)的TOP100房企也不多，因此受益的主要為大型房企如綠地、恒大等。

　　我們預(yù)計(jì)，在接下來(lái)的2016年最后一個(gè)月，企業(yè)均會(huì)從自身貨值和現(xiàn)金情況出發(fā)進(jìn)行推盤(pán)安排，銷(xiāo)售排名格局產(chǎn)生的明顯變化的可能性不大。并且長(zhǎng)期來(lái)看，盡管調(diào)控會(huì)對(duì)城市市場(chǎng)產(chǎn)生階段性影響，企業(yè)還是應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)濟(jì)、人口、教育、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展前景較好的城市進(jìn)行布局。