[克而瑞]調(diào)控升級(jí)供求縮量 地價(jià)、房?jī)r(jià)仍未明顯回調(diào)

??【研究視點(diǎn)】

??調(diào)控升級(jí)供求縮量，地價(jià)、房?jī)r(jià)仍未明顯回調(diào)

??11月，地方行政調(diào)控持續(xù)升級(jí)，受此影響商品房成交量同環(huán)比均現(xiàn)回落，少數(shù)城市更出現(xiàn)了局部房?jī)r(jià)微跌的現(xiàn)象。土地成交同比持續(xù)下滑，平均溢價(jià)率也在持續(xù)走低，但就熱點(diǎn)城市來(lái)看，廣州、福州、南京等地依舊頻頻出現(xiàn)土拍價(jià)格“觸頂”，“競(jìng)配建保障房”、“搖號(hào)拍地”仍是這些城市的常態(tài)。

??由于限購(gòu)令的“回歸”削減了需求基數(shù)，限貸的升級(jí)加大了購(gòu)房成本，預(yù)計(jì)將有越來(lái)越多購(gòu)房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦調(diào)控真正到位，月成交量下滑幅度可達(dá)五成，并且如無(wú)土拍或其他利好刺激，市場(chǎng)成交至少會(huì)持續(xù)一到兩個(gè)季度的低位。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：民間投資增速持續(xù)回升，居民房貸占比仍居高不下

??政策：多城市樓市調(diào)控再加碼，上海重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”

??樓市：調(diào)控效果持續(xù)發(fā)酵，六成城市成交環(huán)比再跌30%以上

??土地：成交量?jī)r(jià)齊升，結(jié)構(gòu)因素使整體溢價(jià)率持續(xù)走低

??【圖說(shuō)樓市】

??供應(yīng)：整體供應(yīng)環(huán)比微跌5%，一線城市供應(yīng)量環(huán)比增51%

??成交：一線城市同環(huán)比跌幅皆超30% ，僅重慶武漢鄭州仍在漲

??庫(kù)存：供應(yīng)不濟(jì)致庫(kù)存仍在下降，但近五成城市消化周期拉長(zhǎng)

??結(jié)構(gòu)：中大戶型成交占比增多，京深中低檔產(chǎn)品成交占比回升

??【研究視點(diǎn)】

??調(diào)控升級(jí)供求縮量，地價(jià)、房?jī)r(jià)仍未明顯回調(diào)

??11月，地方行政調(diào)控持續(xù)升級(jí)，受此影響商品房成交量同環(huán)比均現(xiàn)回落，少數(shù)城市更出現(xiàn)了局部房?jī)r(jià)微跌的現(xiàn)象。土地成交同比持續(xù)下滑，平均溢價(jià)率也在持續(xù)回落，但就熱點(diǎn)城市來(lái)看，廣州、福州、南京等地依舊頻頻出現(xiàn)土拍價(jià)格“觸頂”，“競(jìng)配建保障房”、“搖號(hào)拍地”仍是這些城市的常態(tài)。

??政策調(diào)控方面，本月共有上海、成都、武漢等超過(guò)十個(gè)城市樓市調(diào)控再加碼，其中上海將首套房首付比提高至35%，有貸款記錄即算二套，對(duì)剛需和置換需求沖擊明顯；天津、杭州等調(diào)整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%。去庫(kù)存方面，太原出臺(tái)去庫(kù)存“16條”政策，將首套房比例下調(diào)至20%；哈爾濱、吉林及江西先后出臺(tái)意見鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

??在熱點(diǎn)城市持續(xù)調(diào)控升級(jí)的政策背景下，商品房市場(chǎng)供給和需求雙雙降溫，供應(yīng)端僅少數(shù)城市推案有所回暖，但大多數(shù)仍處于低位；需求側(cè)延續(xù)了10月下滑的趨勢(shì)，部分城市同、環(huán)比跌幅超過(guò)50%。11月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，同比下跌2%，多數(shù)城市成交量不及2016年月平均成交值。

??土地市場(chǎng)方面，隨著年底土地成交高峰期的到來(lái)，成交量環(huán)比有所提升，同比仍在持續(xù)回落，溢價(jià)率指標(biāo)也在持續(xù)下滑。具體到城市視角亮點(diǎn)頗多，廣州、天津、武漢等熱點(diǎn)一、二線城市土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，廣州、天津新晉誕生新的全市單價(jià)地王，武漢也刷新全市總價(jià)地王紀(jì)錄，濟(jì)南、長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，本月平均溢價(jià)率超100%。

??本月熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)升級(jí)，受預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房企推案熱情減退、投資性需求退出等因素影響，不少熱點(diǎn)城市交易量出現(xiàn)顯著回落，但房?jī)r(jià)依舊處于高位，部分城市更是出現(xiàn)了地王“井噴”的局面。開發(fā)商和購(gòu)房者在價(jià)格上的信心，我們認(rèn)為主要是基于以下三方面因素，首先是調(diào)控城市供地規(guī)模仍然過(guò)低。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。其次是熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。限購(gòu)、限貸令的推出固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房?jī)r(jià)”限漲令”等政策也打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情，大多數(shù)城市商品住宅市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的局面；最后，調(diào)控城市的需求只是被暫時(shí)限制。回顧近年市場(chǎng)走勢(shì)可見，限購(gòu)、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購(gòu)房需求，只是將購(gòu)房需求延后，并且當(dāng)這部分購(gòu)房群體再度回歸市場(chǎng)時(shí)，往往迎來(lái)的是更加猛烈的需求爆發(fā)。

??但從地方調(diào)控的角度來(lái)看，由于目前的價(jià)格調(diào)控、尤其是地價(jià)的調(diào)控仍不及預(yù)期，為了防止飆漲的地價(jià)再一次成為房?jī)r(jià)上漲的推手，我們認(rèn)為接下來(lái)地方政府仍將進(jìn)一步加嚴(yán)監(jiān)管土拍資金來(lái)源，類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

??【01 經(jīng)濟(jì)】

??民間投資增速持續(xù)回升，居民房貸占比仍居高不下

??10月份我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中有進(jìn)，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向暖。社融規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性下調(diào)，M1、M2“剪刀差”再收窄，其中M2已連續(xù)4個(gè)月升高。

??1、宏觀經(jīng)濟(jì)保持企穩(wěn)回升，民間投資增速持續(xù)增加

??10月份我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)得以保持。實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值10月份同比增長(zhǎng)6.1%，增速與上月持平，并且是連續(xù)第8個(gè)月保持在6%以上；10月PMI 為51.2%，較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，自2014年10月份以來(lái)首次回升到51%以上，除新出口訂單、進(jìn)口指數(shù)有所下降外，其余指數(shù)均有不同程度提高，表明制造業(yè)企業(yè)信心普遍回升。價(jià)格數(shù)據(jù)方面，10月份CPI同比增長(zhǎng)2.1%,比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn),主要受到去年同期基數(shù)偏低的推動(dòng)；10月份PPI同比回升至1.2%,較9月份的0.1%提升了1.1個(gè)百分點(diǎn),PPI連續(xù)兩個(gè)月同比上漲且漲幅在提高，而且環(huán)比的漲幅也比較大。PPI漲幅增加在一定程度上反映在投資上，前10月民間固投同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-9月份加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，民間投資連續(xù)兩個(gè)月的增速回升，表明市場(chǎng)需求面有所改善。

??房地產(chǎn)方面，前10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長(zhǎng)6.6%，增速比1-9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資56294億元，增長(zhǎng)5.9%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。在政策密集出臺(tái)之下，前10月商品房銷售面積和銷售額增速均較1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，而房屋新開工面積同比增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，主要受去年10月基數(shù)較低影響。目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)雖有企穩(wěn)跡象，但增長(zhǎng)乏力，基建將成為接下來(lái)一段時(shí)間主要方向，受基數(shù)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回落的概率不大，但由于行業(yè)處于調(diào)整期，房企開發(fā)投資意愿不高是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??2、中長(zhǎng)期貸款占比高居不下，M1、M2剪刀差三個(gè)月持續(xù)收窄

??10月末，M2同比增速11.6%，較9月再回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)存款和居民存款本月漲跌互現(xiàn),但財(cái)政存款和非銀金融機(jī)構(gòu)存款增加。M1同比增長(zhǎng)23.9%，增速繼續(xù)下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，M1增速小幅下跌但仍然處于高位,企業(yè)手中現(xiàn)金仍然較多。M1與M2增速“倒剪刀差”連續(xù)三個(gè)月收窄， M2增速的持續(xù)回升說(shuō)明流動(dòng)性較為充裕，在穩(wěn)健的貨幣政策下，M2增速將難出現(xiàn)大幅波動(dòng)，未來(lái) “剪刀差”的程度主要受M1增速走勢(shì)的影響。

??9月新增貸款6513億元，同比多增1377億元，但相較9月1.22萬(wàn)億元的新增貸款規(guī)模減少近一半。10月新增社融總量達(dá)8963億元，較9月的1.72萬(wàn)億同樣縮水明顯，主要受到季節(jié)性因素的影響。貸款結(jié)構(gòu)上，10月住戶部門貸款增加4331億元，其中中長(zhǎng)期貸款并未受到調(diào)控影響，10月增加4891億元，占到了當(dāng)月信貸規(guī)模的75%，其占比仍高居不下。

??【02政策】

??多城市樓市調(diào)控再加碼，上海重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”

??11月共有上海、成都、武漢等超過(guò)十個(gè)城市樓市調(diào)控再加碼，其中上海將首套房首付比提高至35%，對(duì)剛需和改善性需求沖擊明顯；天津、杭州等調(diào)整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%。去庫(kù)存方面，太原出臺(tái)去庫(kù)存“16條”政策，將首套房比例下調(diào)至20%；哈爾濱、吉林及江西先后出臺(tái)意見鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

??1、樓市調(diào)控升級(jí)蔓延，上海、天津等力度再加碼

??11月，樓市調(diào)控力度不斷升級(jí)加碼，調(diào)控范圍也在持續(xù)蔓延，本月調(diào)控再加碼的城市涉及上海、杭州、武漢等10余個(gè)城市。其中，武漢再次對(duì)政策進(jìn)行升級(jí)，將首套首付全面提高至30%，并對(duì)購(gòu)房的套數(shù)進(jìn)行了相應(yīng)的限制；成都也出臺(tái)新政，對(duì)土地溢價(jià)率超60%須三個(gè)月交清價(jià)款；天津和東莞均調(diào)整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%；杭州加大調(diào)控力度，普通住房首套房首付比例提升至30%，對(duì)有2套以上住宅的家庭停止發(fā)放貸款；石家莊實(shí)施房?jī)r(jià)新政，商品房銷許價(jià)格須報(bào)發(fā)改委審核；福州將二套房公積金貸款首付比例提高至50%；上海也于28日連夜發(fā)文，將首套房首付款比例再提升至35%。

??此外，本月市場(chǎng)整治秩序力度加大。11月8日，國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合再次發(fā)聲，將對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)開展關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的檢查。在國(guó)家加大整頓力度消息后，各地市場(chǎng)積極響應(yīng)，以一線城市廣州、上海、深圳為首，到熱點(diǎn)二線城市杭州、成都、合肥、武漢等，整頓力度之大反應(yīng)了管理層維穩(wěn)市場(chǎng)的決心。具體來(lái)看，地方整頓的主要對(duì)象為開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)，整頓范圍涵蓋查處廣告違規(guī)、違規(guī)銷售、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)的行為。整體來(lái)看，為配合調(diào)控新政，新一輪監(jiān)管手段主要作用是加強(qiáng)信息透明披露、嚴(yán)查違規(guī)宣傳及規(guī)范交易資金來(lái)源。

??2、因城施策主基調(diào)不變，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)

??城市去庫(kù)存方面，太原在11月4日出臺(tái)去庫(kù)存“16條”政策，其中包括首套房比例下調(diào)至20%，此舉一方面符合當(dāng)前因城施策的大基調(diào)，去庫(kù)存與控風(fēng)險(xiǎn)并舉；另一方面，截止10月末太原庫(kù)存達(dá)到661.5萬(wàn)平方米，消化周期為8.2個(gè)月，盡管較去年已經(jīng)有較大下滑，但存量絕對(duì)值仍較大。哈爾濱于15日出臺(tái)《關(guān)于全市房地產(chǎn)去庫(kù)存工作的實(shí)施意見》，將實(shí)行差別化供地政策，加大棚改貨幣化安置力度，擴(kuò)大公租房保障范圍，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，放寬公積金貸款條件，實(shí)施農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

??在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，吉林省鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃托管服務(wù)，鼓勵(lì)個(gè)人出租自有住房，政府將給予稅收減免；江西省鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過(guò)購(gòu)買、新建、租賃或房屋托管等方式籌集房源，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，出租待售商品住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“先租后售”“租金抵房款”等方式營(yíng)銷。

??【03 樓市】

??調(diào)控效果持續(xù)發(fā)酵，六成城市成交環(huán)比再跌30%以上

??10月收緊調(diào)控政策密集出臺(tái)，11月部分城市政策繼續(xù)加碼，市場(chǎng)供應(yīng)、需求雙雙進(jìn)入“寒冬”，政策效果持續(xù)發(fā)酵。盡管部分城市推案量開始回升，但依然難阻成交延續(xù)10月下滑之勢(shì)，CRIC監(jiān)測(cè)的57%的重點(diǎn)城市成交量環(huán)比跌幅超過(guò)30%，甚至部分城市同、環(huán)比跌幅皆超過(guò)50%。盡管新政導(dǎo)致各城市成交出現(xiàn)明顯下滑，但供應(yīng)不濟(jì)使得多數(shù)城市庫(kù)存仍在減少。樓市調(diào)控似乎沒有扭轉(zhuǎn)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火爆格局，維持量?jī)r(jià)齊升格局。

??1、供應(yīng)：整體供應(yīng)環(huán)比微跌5%，一線城市供應(yīng)量環(huán)比增51% 

??11月，在政策收緊與整頓市場(chǎng)秩序、嚴(yán)查預(yù)售證持續(xù)發(fā)酵之下，房企推案量繼續(xù)減少，27個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比下降5%，但部分熱點(diǎn)城市推案力度加大，供應(yīng)量有所回升。一線城市在北京、廣州供應(yīng)回升帶動(dòng)下，供應(yīng)量環(huán)比增51%。二、三線城市供應(yīng)量環(huán)比“漲跌互現(xiàn)”，重慶、成都供應(yīng)量和漲幅均位居前列，蘇州、福州因10月基數(shù)過(guò)低而本月漲幅均在400%左右。另外，超過(guò)半數(shù)城市供應(yīng)量環(huán)比下跌，濟(jì)南、昆明、廈門、長(zhǎng)春等城市環(huán)比跌幅超過(guò)5成，而此前市場(chǎng)火熱得南京、武漢環(huán)比跌幅也在19%左右，但絕對(duì)值仍與今年平均值相持平。

??2、成交：一線城市同環(huán)比跌幅皆超30% ，僅重慶武漢鄭州仍在漲

??11月市場(chǎng)延續(xù)成交下跌趨勢(shì)，個(gè)別城市對(duì)政策再次加碼使得市場(chǎng)觀望情緒濃郁，再加上多數(shù)城市供應(yīng)量仍偏緊，11月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，同比下跌2%，多數(shù)城市成交量較2016年月均成交量也有較大跌幅。

??其中，一線城市成交量同、環(huán)比分別下降35%和33%。海單月成交量不足60萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自2015年3月以來(lái)新低。相對(duì)來(lái)看，廣州依然在一線城市中表現(xiàn)亮眼，成交量連續(xù)9個(gè)月保持在100萬(wàn)平方米以上，盡管11月環(huán)比下跌31%，主要是因?yàn)?0月份成交創(chuàng)下新高所致，若從同比來(lái)看，也僅有廣州同比上漲7%，其余三城全部下跌。

??二、三線城市整體跌多漲少，24個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅環(huán)比下跌16%，同比上漲4%，超過(guò)7成城市成交量環(huán)比下跌。調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生了顯著的抑制作用，在15個(gè)已出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，僅4城成交環(huán)比上漲。分別為武漢、南寧、鄭州、福州。除武漢和鄭州較9月上漲14%，南寧、福州成交幾乎與上月持平。值得注意的是，南寧已經(jīng)連續(xù)兩月成交破百萬(wàn)平方米，成交持續(xù)上漲的同時(shí)創(chuàng)下歷史成交新高，這與南寧此前政策較為贏弱不無(wú)關(guān)系。剩余11個(gè)出臺(tái)政策的城市跌幅普遍較大。蘇州、東莞、無(wú)錫、杭州跌幅超過(guò)50%左右，成都、天津、南京、濟(jì)南等城市跌幅也超過(guò)10%。其中蘇州單月31萬(wàn)平方米的成交量為近2年以來(lái)最低值，濟(jì)南則連續(xù)兩個(gè)月成交量不足90萬(wàn)平方米，與此前140萬(wàn)平方米的月平均成交相距甚遠(yuǎn)。未出臺(tái)政策的城市成交漲跌不一。重慶表現(xiàn)最為突出，11月成交280萬(wàn)平方米，同環(huán)比皆上漲，成交量為今年新高的同時(shí)已連續(xù)4個(gè)月上漲。庫(kù)存較高得沈陽(yáng)近三個(gè)月成交量保持較高水平，11月成交量同、環(huán)比分別上漲27%和6%，庫(kù)存壓力得到進(jìn)一步緩解。而長(zhǎng)沙、昆明等城市環(huán)比跌幅均在40%左右，長(zhǎng)沙也結(jié)束了此前成交持續(xù)火熱得態(tài)勢(shì)。另外，長(zhǎng)春、貴陽(yáng)等城市環(huán)比下跌幅度不大，均在10%以內(nèi)。

??3、庫(kù)存：供應(yīng)不濟(jì)致庫(kù)存仍在下降，但近五成城市消化周期拉長(zhǎng)

??11月半數(shù)城市供求比有所上升，其中無(wú)錫、蘇州供求比上升至1.3，東莞更是高達(dá)2.2；其余城市供求比略有下降，總體而言，大部分城市供求比仍舊小于1，市場(chǎng)依舊處于供不應(yīng)求狀態(tài)。存量方面，除南京環(huán)比上升9%、蘇州環(huán)比上升7%及無(wú)錫、東莞環(huán)比略有上升外，總體持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，上海本月庫(kù)存環(huán)比下跌41%，鄭州環(huán)比下跌16%。同比來(lái)看，大部分城市庫(kù)存同比下降，僅深圳、蘇州、成都同比有所上漲。

??消化周期來(lái)看，近五成重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比上漲。一線城市中，上海已不足1個(gè)月，深圳仍高達(dá)16.6個(gè)月。二線城市南京、廈門、無(wú)錫供大于求，消化周期環(huán)比較大幅度上漲南京消化周期持續(xù)回升至3.0個(gè)月，但仍處于低位。

??4、成交結(jié)構(gòu)：中大戶型成交占比增多，京深中低檔產(chǎn)品成交占比回升

??從價(jià)格段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月北京、深圳中低檔產(chǎn)品成交占比回升，上海中高檔產(chǎn)品成交占比增多。具體來(lái)看，上海中高檔、高檔產(chǎn)品成交占比合計(jì)上升了4個(gè)百分點(diǎn)；北京中低檔產(chǎn)品成交占比增加了3個(gè)百分點(diǎn)，深圳中高檔項(xiàng)目成交占比出現(xiàn)回落，中低檔產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)回升了5個(gè)百分點(diǎn)。

??從面積段成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，中大戶型成交占比明顯增多。本月上海144-200平方米產(chǎn)品成交占比回升，較上月增加了6個(gè)百分點(diǎn)；北京200平方米以上大戶型產(chǎn)品占比增加了8個(gè)百分點(diǎn)；深圳90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比大幅回落，144平方米以上占比則相應(yīng)增多。

??5、小結(jié)：多數(shù)城市仍后政策升級(jí)得可能性，12月成交將繼續(xù)下探

??總體來(lái)看，新政對(duì)于市場(chǎng)成交得影響正在持續(xù)發(fā)酵，多數(shù)城市“供、求”在10月、11月迎來(lái)“寒冬”，尤其是出臺(tái)調(diào)控政策得城市，成交量急劇萎縮，市場(chǎng)觀望情緒加碼。當(dāng)然，這與管理層整頓市場(chǎng)秩序、嚴(yán)查預(yù)售證審批不無(wú)關(guān)系。庫(kù)存而言，由于多數(shù)城市供不應(yīng)求得狀態(tài)并未反轉(zhuǎn)，新政過(guò)后多數(shù)城市庫(kù)存仍在下降，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并未隨著新政到來(lái)而有所增加。 

??整體而言，此輪調(diào)控政策得核心是“房?jī)r(jià)”和“地價(jià)”，就目前而言，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅雖環(huán)比放緩，但更多是由于預(yù)售證監(jiān)管從嚴(yán)所致；而土地方面，“地王”頻出雖較此前有所降溫，但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況并未得到改變。由此看來(lái)，未來(lái)政策繼續(xù)加碼的空間猶在。若從實(shí)際市場(chǎng)來(lái)看，11月，成都、武漢、杭州等城市繼續(xù)升級(jí)此前調(diào)控政策，上海、天津也在月末開啟新一輪“限貸”大幕，也印證了政策再次深化得可能性。預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多熱點(diǎn)城市加入到政策升級(jí)中，以及部分熱度仍較高得城市出臺(tái)新的抑制性政策，通過(guò)系列措施去杠桿、穩(wěn)樓市，因此，12月成交量繼續(xù)下滑已成定局。

??【04 土地】

??成交量?jī)r(jià)齊升，結(jié)構(gòu)因素使整體溢價(jià)率持續(xù)走低

??2016年11月，全國(guó)土地成交規(guī)模升至3514萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43%，但同比仍下降18%，三、四線城市成交量持續(xù)低位運(yùn)行。受結(jié)構(gòu)性因素影響，溢價(jià)率連續(xù)兩月回落。熱點(diǎn)城市接連收緊土地調(diào)控政策，集中表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：其一，加強(qiáng)土地交易資金監(jiān)管，繼上海之后，南京、廣州發(fā)文要求土地競(jìng)買資金來(lái)源全部為自有資金；其二，限房?jī)r(jià)、限地價(jià)政策已在多個(gè)城市率先施行，譬如廣州新晉掛牌地塊大都設(shè)定最高限價(jià)，當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，將競(jìng)配建保障房面積。

??1、成交：土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，受結(jié)構(gòu)性因素影響平均溢價(jià)率有所回落

??11月，CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交299幅，環(huán)比微升8%，成交建面3514萬(wàn)平方米，環(huán)比增加43%，成交總價(jià)2228億元，環(huán)比大增139%。多個(gè)城市土地成交明顯放量，尤以武漢和廣州為代表，成交建面雙雙突破300萬(wàn)平方米。本月廣州合計(jì)出讓21宗經(jīng)營(yíng)性土地，成交建面多達(dá)311萬(wàn)平方米，刷新近年來(lái)單月新高。我們認(rèn)為隨著年底土地市場(chǎng)成交高峰期的到來(lái)，各線城市明顯加大推地力度，下月土地成交規(guī)模猶存較大的增長(zhǎng)空間。

??土地平均溢價(jià)率降至53.8%，環(huán)比減少6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線以及三四線城市土地溢價(jià)率略有回升，二線城市土地溢價(jià)率進(jìn)一步下滑至63.4%，環(huán)比減少9.9個(gè)百分點(diǎn)。主要還是受結(jié)構(gòu)性因素影響，南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市土地成交建面均有不同程度的回落，西安、重慶等城市土地成交規(guī)模暫居市場(chǎng)前列，但是房企拿地態(tài)度普遍謹(jǐn)慎，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)。值得一提的是，濟(jì)南、成都、長(zhǎng)沙和天津等多個(gè)二線城市溢價(jià)率都在100%左右，尤其是濟(jì)南土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，彩石組團(tuán)地塊、南北康組團(tuán)地塊都拍出了200%超高溢價(jià)率。

??2、分布：一、二線城市成交規(guī)模增長(zhǎng)明顯，三四線城市猶在低位

??11月，一線城市土地成交建面大幅回升至415萬(wàn)平方米，受上月較低基數(shù)影響，環(huán)比大增508%，同比仍下降42%；二線城市土地成交建面2628萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均有所提升，漲幅分別為42%和38%；三、四線城市土地成交建面471萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌4%，同比下跌73%。

??具體來(lái)看，一線城市土地成交建面快速提升至415萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5倍有余。廣州土地成交顯著放量，成交建面高達(dá)311萬(wàn)平方米，這在歷史上也并不多見。盡管國(guó)慶期間廣州市政府下發(fā)調(diào)控新政，但是政策內(nèi)容相較溫和，限購(gòu)、限貸仍維持不變，只是加強(qiáng)對(duì)房企和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。因廣州土地供應(yīng)持續(xù)偏緊，中心城區(qū)更是一地難求，企業(yè)高價(jià)拿地的熱情依舊高漲。從本月土拍來(lái)看，多宗地觸及限價(jià)上限，剔除配建保障房面積，白云區(qū)、荔灣區(qū)最高單價(jià)超4萬(wàn)/平方米，番禺區(qū)最高單價(jià)超3萬(wàn)/平方米。我們認(rèn)為在高地價(jià)的作用下，廣州房?jī)r(jià)面臨著較大的上漲壓力。

??二線城市土地成交建面回升至2628萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)38%。武漢密集成交多宗大體量地塊，成交建面飆升至316萬(wàn)平方米，高居全國(guó)首位。其次分別為南寧、西安和鄭州，土地成交建面都在200萬(wàn)平方米以上。值得一提的是，平安總價(jià)110.65億元競(jìng)得漢陽(yáng)區(qū)楊泗港地區(qū)新港長(zhǎng)江城啟動(dòng)片K、J、F、G地塊，創(chuàng)造武漢新的總價(jià)地王。反觀西安土地市場(chǎng)仍舊冷清，新晉出讓地塊全部底價(jià)成交，拿地企業(yè)以本地中小房企居多，競(jìng)爭(zhēng)自然不甚激烈。

??三、四線城市土地成交建面僅有471萬(wàn)平方米，盡管年底乃土地市場(chǎng)成交高峰期，但是三、四線城市受困于高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，“有供有限”仍從緊執(zhí)行，成交量持續(xù)低位運(yùn)行。佛山、東莞土地成交相較活躍，成交建面都在70萬(wàn)平方米以上，暫居市場(chǎng)前列。值得關(guān)注的是，華為16.4億元連拿東莞松山湖區(qū)5宗地，全部底價(jià)成交，樓板價(jià)僅有2495元/平方米。出讓公告顯示，5宗地需全部精裝修對(duì)外銷售，限定最高售價(jià)9500元/平方米，預(yù)計(jì)將用于建設(shè)人才公寓，解決華為終端總部員工就近居住問題。

??我們認(rèn)為受制于一、二線城市年初制定的供地計(jì)劃完成情況不甚理想，并且年底也有集中供地的慣例，預(yù)計(jì)下月一、二線城市土地成交規(guī)模猶存較大的增長(zhǎng)空間。三、四線城市人口持續(xù)凈流出，購(gòu)房需求難見爆發(fā)性增長(zhǎng)，為了加速庫(kù)存去化，土地供應(yīng)端仍將予以限制，成交規(guī)模增長(zhǎng)空間著實(shí)有限。

??3、重點(diǎn)地塊：榜首及門檻明顯抬升，廣州多宗地躋身總價(jià)、單價(jià)T0P10

??11月，由于熱點(diǎn)一、二線城市新晉出讓多宗高價(jià)地，總價(jià)、單價(jià)榜單榜首和門檻均有不同程度的提升。總價(jià)TOP10方面，本月入榜門檻為龍湖首開聯(lián)合體競(jìng)得的京土整儲(chǔ)掛(房)[2016]023號(hào)，成交總價(jià)37.8億元，環(huán)比增加135%；榜首為平安奪下的武漢楊泗港地區(qū)新港長(zhǎng)江城啟動(dòng)片K、J、F、G地塊，成交總價(jià)110.65億元，環(huán)比增長(zhǎng)46%。

??單價(jià)TOP10方面，入榜門檻為越秀摘得的杭政儲(chǔ)出[2016]28號(hào)，樓板價(jià)25787元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)108%；榜首為金地競(jìng)得的津南雙(掛)2016-134號(hào)，樓板價(jià)49018元/平方米，環(huán)比上升51%。值得關(guān)注的是，廣州土地市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，4宗地入圍總價(jià)TOP10，6宗地躋身單價(jià)TOP10，白云區(qū)AB2911053地塊更是刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄，土地市場(chǎng)熱度可見一斑。

??11月22日，武漢掛牌出讓漢陽(yáng)區(qū)楊泗港地區(qū)新港長(zhǎng)江城商住用地，由K、J、F、G4宗地組成，總建面81.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)體量18.7萬(wàn)平方米。土拍環(huán)節(jié)吸引越秀中建聯(lián)合體、金茂招商聯(lián)合體、華潤(rùn)、萬(wàn)科、碧桂園、中海和平安等多家房企參與競(jìng)價(jià)，最終平安總價(jià)110.65億元競(jìng)得，溢價(jià)率70%，樓板價(jià)13588元/平方米，刷新武漢總價(jià)地王紀(jì)錄。

??該宗地地理位置優(yōu)越，位于二環(huán)三環(huán)之間；景觀資源豐富，有著一線江景資源；交通出行便捷，臨近在建地鐵6號(hào)線前進(jìn)村站，預(yù)計(jì)2016年底6號(hào)線將投入運(yùn)行，楊泗港長(zhǎng)江大橋?qū)⒂?019年正式通車，屆時(shí)市民出行將更為便捷。周邊競(jìng)品復(fù)地海上海售價(jià)1.9萬(wàn)/平方米，地價(jià)尚在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。新港長(zhǎng)江城片區(qū)為漢陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)，總體定位突出長(zhǎng)江文化、水生態(tài)文化和港埠文化三大核心功能特色，將建設(shè)長(zhǎng)江博物館、水上船艦展示中心、長(zhǎng)江淡水科技館、船員俱樂部、游艇漁人碼頭等多個(gè)城市地標(biāo)。我們認(rèn)為隨著遠(yuǎn)景規(guī)劃漸次落地，新港長(zhǎng)江城片區(qū)價(jià)值猶存較大的提升空間，地王開發(fā)前景可高看一線。

??11月9日，天津掛牌出讓津南雙(掛)2016-134號(hào)地塊，吸引天房、綠城、中海、平安、金融街、金地、招商、萬(wàn)科、中糧、保利、正榮等11家房企參與土拍。最終，經(jīng)過(guò)104輪競(jìng)價(jià)，金地總價(jià)47.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率90%，剔除商業(yè)及共建，住宅部分樓板價(jià)56095元/平方米，創(chuàng)造天津新的單價(jià)地王。

??該宗地緊鄰天津中醫(yī)藥大學(xué)，步行可至地鐵1號(hào)線海光寺站，日常交通出行便捷。周邊生活配套齊全，醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)設(shè)施應(yīng)有盡有，學(xué)區(qū)資源尤為突出，周邊云集南開小學(xué)、南開中學(xué)等多所重點(diǎn)中小學(xué)，對(duì)于更為看重學(xué)區(qū)資源的客群有著較強(qiáng)吸引力。鑒于市內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)極具稀缺性，兼具學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)更顯緊俏，拍出高價(jià)也在正常意料范圍之內(nèi)。學(xué)府板塊匯集南開大學(xué)、天津大學(xué)等多所高等院校，居住氛圍濃厚，板塊內(nèi)已長(zhǎng)期沒有新房供應(yīng)，成交以二手房為主，該項(xiàng)目入市后可以有效填補(bǔ)市場(chǎng)空白。根據(jù)我們測(cè)算得知，新晉地王售價(jià)需達(dá)9萬(wàn)/平方米才能保本，周邊在售競(jìng)品主要集中在奧體板塊，其中復(fù)康路十一號(hào)售價(jià)最高達(dá)6.64萬(wàn)/平方米，地王解套著實(shí)不易。

??4、本月小結(jié)：熱點(diǎn)城市土拍高溫難降，升級(jí)調(diào)控已是大勢(shì)所趨

??11月，土地市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單概括為以下三點(diǎn)：其一，隨著年底土地成交高峰期的到來(lái)，成交規(guī)模明顯提升，但是三四線城市未見明顯好轉(zhuǎn)，成交量猶在低位；其二，廣州、天津、武漢等熱點(diǎn)一、二線城市土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，廣州、天津新晉誕生新的全市單價(jià)地王，武漢也刷新全市總價(jià)地王紀(jì)錄。與此同時(shí)，濟(jì)南、長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，土地溢價(jià)率超100%；其三，熱點(diǎn)城市為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、控地價(jià)，進(jìn)一步收緊土地調(diào)控政策。譬如，南京、廣州發(fā)文明確要求土地競(jìng)買資金必須為自有資金，鄭州土拍溢價(jià)率達(dá)到150%將中止出讓，轉(zhuǎn)為一次競(jìng)價(jià)模式。不過(guò)，熱點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，以廣州為例，多宗地到達(dá)限價(jià)上限，白云區(qū)AB2911053地塊更是刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

??囿于現(xiàn)有貨幣政策未見明顯轉(zhuǎn)向的信號(hào)，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的預(yù)期，熱點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)高溫難降，高溢價(jià)乃至地王仍時(shí)有發(fā)生，地價(jià)上漲必將倒逼房?jī)r(jià)上漲。值得留意的是，月底上海、天津相繼升級(jí)限貸政策，我們認(rèn)為濟(jì)南、成都這類調(diào)控政策相較溫和的城市或?qū)⑿Х律?jí)調(diào)控政策，長(zhǎng)沙這類尚未出臺(tái)調(diào)控政策的城市或?qū)⒓尤胝{(diào)控城市的范圍。