[克而瑞]中華企業(yè)重組方案落地，Top50沖進(jìn)新成員！

??2017年5月22日，中華企業(yè)發(fā)布公告稱，擬向控股股東上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買其持有的中星集團(tuán)100%股權(quán)。經(jīng)交易雙方協(xié)商確定，擬注入資產(chǎn)的交易價(jià)格為174.72億元。其中，以發(fā)行股份的方式支付交易對(duì)價(jià)的85%，以現(xiàn)金方式支付交易對(duì)價(jià)的15%。這意味著一直懸而未決的中華企業(yè)與上海地產(chǎn)重組進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性階段，中華企業(yè)即將獲得來(lái)自兄弟公司超過(guò)百億的資產(chǎn)，也有望為企業(yè)發(fā)展注入新的活力。

??整合后銷售規(guī)模翻番，財(cái)務(wù)指標(biāo)得以全面改善

??整合中星集團(tuán)后，中華企業(yè)的銷售規(guī)模將翻番，一舉進(jìn)入TOP50房企行列。據(jù)整合草案公告顯示，2016年中星集團(tuán)和中華企業(yè)的簽約銷售金額分別為191.35億元和122.19億元，總計(jì)313.54億元，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2016年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單，該銷售金額可以位列48名。可以說(shuō)，整合成功之后中華企業(yè)將一躍成為TOP50的黑馬房企。

??此外，整合也有望促使中華企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)得到改善，毋庸置疑，首先是資產(chǎn)規(guī)模的成倍擴(kuò)張，截至2016年12月31日，中華企業(yè)總資產(chǎn)為304.28億元，隨著后期優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入，資產(chǎn)規(guī)模有望達(dá)到635.8億元，增幅為108.95%。其次盈利狀況將有所改善，測(cè)算整合后中華企業(yè)的凈利率將達(dá)到10.31%，較整合前提升了4.06個(gè)百分點(diǎn)。最后是資產(chǎn)負(fù)債率有望下降，中華企業(yè)2016年末的資產(chǎn)負(fù)債率為84.39%，而整合后將降至83.82%，而且在資產(chǎn)規(guī)模成倍擴(kuò)張的背景下，企業(yè)后期的融資渠道也將更為順暢，現(xiàn)金的補(bǔ)充也能使得負(fù)債率進(jìn)一步下降。

??中星項(xiàng)目“賣相”較佳，解決中華企業(yè) “庫(kù)存告急”

??據(jù)中華企業(yè)公告披露，此次整合的標(biāo)的資產(chǎn)涉及了中星集團(tuán)分布于6個(gè)城市的21個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)中華企業(yè)而言可謂“雪中送炭”。依據(jù)年報(bào)，中華企業(yè)2016年地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中面積（總建面積290.18萬(wàn)平米-已竣工面積252.9萬(wàn)平米）僅為37.28萬(wàn)平米，庫(kù)存嚴(yán)重告急；而此次整合的中星項(xiàng)目，總規(guī)劃面積在200萬(wàn)方左右，且多處于在建階段，整合完成后基本可以直接創(chuàng)造收益，可以預(yù)想后期仍可為中華企業(yè)提供不少的可售貨源，有利于為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??值得關(guān)注的是，從區(qū)域分布來(lái)看，這些項(xiàng)目集中分布于長(zhǎng)三角區(qū)域，以上海項(xiàng)目居多，加之拿地時(shí)間普遍較早，成本也相對(duì)較低，即便在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，盈利空間仍相對(duì)較大。

??中華企業(yè)獲得“潛在福利”，構(gòu)建多元化業(yè)務(wù)支撐

??中華企業(yè)除了承接了各類優(yōu)質(zhì)土地資源外，還獲得了以下的“潛在福利”：

??一是上海地產(chǎn)集團(tuán)為了提升標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值，已將旗下開發(fā)完畢、控制權(quán)轉(zhuǎn)讓和存在法律糾紛的項(xiàng)目予以剝離，此外還聲稱，集團(tuán)將定位于功能性企業(yè)，未來(lái)將主要從事舊區(qū)及城中村改造、保障房開發(fā)、工業(yè)園區(qū)升級(jí)及各類市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最大程度的避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，這一承諾無(wú)異于為中華企業(yè)未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展掃平阻礙。

??二是仍有部分潛在資產(chǎn)有待注入，如公告披露的上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的無(wú)錫金豐投資有限公司、靈山房開發(fā)有限公司因缺乏持續(xù)盈利能力暫不注入，待扭虧為盈后將以合理方式注入；再如上海市申江兩岸開發(fā)建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)的E18 -1、1-16和12-1地塊因規(guī)劃調(diào)整等不確定因素暫不注入，后期條件具備，中華企業(yè)也享有優(yōu)先承接權(quán)。可以預(yù)想，待這些潛在資產(chǎn)注入，也有望為企業(yè)帶來(lái)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

??三是本次交易標(biāo)的資產(chǎn)中，除了地產(chǎn)項(xiàng)目外，還包含中星集團(tuán)旗下的諸如金豐易居、申城物業(yè)等各類從事房地銷售代理、物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司，截止2016年12月31日，累計(jì)管理物業(yè)總面積已超過(guò)850萬(wàn)平米；通過(guò)此次交易，中華企業(yè)將正式涉足房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，其在產(chǎn)業(yè)鏈的布局上也會(huì)更為完善，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)多元化的收入來(lái)源。

??總結(jié)：此次重組方案的落地，離不開國(guó)企混改的大背景下各類政策的引導(dǎo)支持，早在2014年7月，上海便發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)本市國(guó)有企業(yè)積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的若干意見(試行)》，其中便提及“加快開放性市場(chǎng)化聯(lián)合重組，支持國(guó)有企業(yè)通過(guò)合資合作、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈，與各類所有制企業(yè)實(shí)施雙向聯(lián)合重組”，中華企業(yè)此次的重組算是較好的踐行了這一方針，若重組進(jìn)展順?biāo)欤瑒?shì)必能提升整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而作為上海的老牌房企，中華企業(yè)也有望一舉進(jìn)入銷售排行榜的TOP50。