[克而瑞]龍湖地產(chǎn)：住商寓三輪驅(qū)動(dòng)，適應(yīng)政策新環(huán)境

??業(yè)績(jī)：可售貨源充足
新目標(biāo)1500億完成可期

??龍湖2017年上半年簽約銷(xiāo)售金額人民幣926.3億元，簽約面積595萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)140%和133%。從城市分布來(lái)看，多個(gè)城市的銷(xiāo)售情況良好，單城市的貢獻(xiàn)率高。其中杭州、北京、重慶的貢獻(xiàn)極大，2017年上半年簽約額均超過(guò)100億，而16年全年銷(xiāo)售額超百億的城市僅為北京1個(gè)城市。銷(xiāo)售規(guī)模的大幅增長(zhǎng)，一方面是由于企業(yè)可售貨源充足且主要分布在高能級(jí)城市，另一方面也是因?yàn)槠髽I(yè)供貨節(jié)奏適當(dāng)提前，同時(shí)靈活的應(yīng)對(duì)限價(jià)政策。

??2017年初，龍湖就提出將全年1700億可售資源盡量安排在上半年，除去大部分的全新項(xiàng)目會(huì)在2017年下半年推出外，剩下的老項(xiàng)目都將會(huì)集中在上半年推出，以更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。如杭州春江天璽從去年11月份首期推出2棟樓，在今年上半年，又接著推出二期12棟樓。

??在加大供貨的同時(shí)，對(duì)于政策逐步加碼的一二線城市，龍湖地產(chǎn)則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行相對(duì)的調(diào)整。在2016年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，龍湖地產(chǎn)總經(jīng)理邵明曉就表示：在限價(jià)情況下，部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)只需要能達(dá)到20%到30%的毛利水平，而原先能賣(mài)一萬(wàn)的則放到了八九千。由于價(jià)格的相對(duì)向下調(diào)整以及在營(yíng)銷(xiāo)方面的力度加強(qiáng)，2017年龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目大都銷(xiāo)售較好，去化較高。

??截至7月份，合約銷(xiāo)售已累計(jì)完成1030.3億元，目標(biāo)完成率為94%。在良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭的情況下，龍湖上調(diào)年度目標(biāo)至1500億元，上調(diào)之后，企業(yè)累計(jì)目標(biāo)完成率為69%。上調(diào)目標(biāo)的同時(shí)，龍湖將新增可售資源約550億元，使全年提供的貨值達(dá)2240億元，下半年可售資源1300億元，主要分布在一二線城市，占比達(dá)75%。下半年，龍湖將有95個(gè)主力項(xiàng)目面世，全新項(xiàng)目達(dá)37個(gè)，充足的貨源與全新的項(xiàng)目使得完成年度新目標(biāo)1500億元可期。

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??拿地：積極大量補(bǔ)倉(cāng)，嚴(yán)控拿地成本

??2017上半年，龍湖在土地市場(chǎng)上收獲頗豐，拿地建面共計(jì)1075萬(wàn)平米，其中權(quán)益面積646萬(wàn)平方米。截至7月，龍湖新增土地增加至1268萬(wàn)平米，超過(guò)去年全年1255萬(wàn)平米。龍湖大量拿地的背后，在于其高銷(xiāo)售增長(zhǎng)率的訴求，為后期的銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)做補(bǔ)充。

??從拿地的方式來(lái)說(shuō)，上半年新增加的40幅土地，其中26幅通過(guò)招拍掛競(jìng)得，龍湖堅(jiān)持以公開(kāi)市場(chǎng)拿地為主，地塊干凈，有利于后續(xù)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。在成本控制方面，龍湖堅(jiān)持25%-30%的毛利率，上半年平均拿地成本5930元/平米，而一二線城市新增面積占比高達(dá)90%。

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??布局：堅(jiān)持一二線和強(qiáng)三線
部分歷史項(xiàng)目去化有待加強(qiáng)

??截至今年上半年，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)5002萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為 3711 萬(wàn)平方米。其中一、二線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)76%，龍湖堅(jiān)持高潛力城市布局。從單個(gè)城市來(lái)看土儲(chǔ)量，重慶土儲(chǔ)占龍湖城市土儲(chǔ)量的第一位為809萬(wàn)平米，這為城市的高銷(xiāo)售額做好了充足的貨源支持。但城市土儲(chǔ)量排名第二的煙臺(tái)，土儲(chǔ)量713萬(wàn)平米，占總土儲(chǔ)14%，但其上半年銷(xiāo)售額僅為4.17億元，僅為銷(xiāo)售額的0.5%。煙臺(tái)主要是龍湖此前拿下的養(yǎng)馬島項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，如何加快去化速度，增加對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，是企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。

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??盈利：毛利率36.5%創(chuàng)新高
得益于前期高利潤(rùn)項(xiàng)目回款

??上半年，龍湖營(yíng)業(yè)額185.9億元，同比增長(zhǎng)1.2%，其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額165.9億元。實(shí)現(xiàn)毛利率36.5%，較2016年漲幅7.5個(gè)百分點(diǎn)，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)的毛利率為34.45%，位于行業(yè)較高水平。上半年的高毛利率主要源于某些城市早期銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)較高，單城市貢獻(xiàn)較高，對(duì)毛利率的上升起到拉升作用。上半年重慶和上海的營(yíng)業(yè)收入分別達(dá)60.1億和33.3億元，占物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額的36%和18%。

??上半年，龍湖的營(yíng)銷(xiāo)及管理費(fèi)用率同比降低了1.3個(gè)百分點(diǎn)低至1.5%，主要是因?yàn)辇埡习肽暝谝欢€城市新推出大量項(xiàng)目，在政府限價(jià)等政策影響下，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，推動(dòng)新房去化，也降低了企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)成本。在毛利率大幅增長(zhǎng)和費(fèi)用率下降的情況，企業(yè)上半年核心凈利達(dá)28.4億元，核心權(quán)益后凈利率為15.3%，較去年同期漲幅2.2個(gè)百分點(diǎn)；核心稅后利潤(rùn)率則為17.5%，同比增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)。

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??平均借貸成本4.7%，融資能力領(lǐng)先

??上半年末，龍湖持有現(xiàn)金226.52億元，長(zhǎng)短期債務(wù)比為7.98，現(xiàn)金短債比為2.92，短期償債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健，這也為企業(yè)降低融資成本、拓寬融資渠道奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。上半年莫，龍湖的平均借貸成本為4.7%，較去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，屬行業(yè)的較低水平。

??在融資渠道方面，企業(yè)通過(guò)多元化融資來(lái)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，如發(fā)行綠色債券，票據(jù)等多樣融資行為，將通過(guò)置換債務(wù)拉長(zhǎng)債務(wù)周期，降低融資成本。8月，發(fā)改委鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，目前龍湖長(zhǎng)租公寓的發(fā)展與擴(kuò)張態(tài)勢(shì)良好，且企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)良好，未來(lái)企業(yè)融資渠道還將進(jìn)一步拓寬。

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??投資物業(yè)：商業(yè)和長(zhǎng)租公寓持續(xù)擴(kuò)張
2020年目標(biāo)達(dá)80億產(chǎn)值

??投資物業(yè)方面，龍湖商業(yè)——天街、星悅薈、家悅薈三大產(chǎn)品系列穩(wěn)定擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓（冠寓）業(yè)務(wù)也陸續(xù)在重慶、成都等城市開(kāi)業(yè)。上半年末，龍湖已開(kāi)業(yè)投資性物業(yè)208萬(wàn)平米，整體出租率94.7%，不含稅金收入11.4億元，同比增長(zhǎng)28.8%，天街、星悅薈、家悅薈和冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。

??目前龍湖已有22個(gè)天街實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)，2017年下半年蘇州獅山天街、上海寶山天街等4個(gè)天街將開(kāi)業(yè)，即截至2017年年底會(huì)有26個(gè)天街開(kāi)業(yè)，2018年至2020年再分別開(kāi)業(yè)2個(gè)、8個(gè)及5個(gè)，實(shí)現(xiàn)到2020年共41個(gè)天街的規(guī)模。

??龍湖2016年提出發(fā)展長(zhǎng)租公寓品牌冠寓，截止7月，冠寓已進(jìn)入7個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)了10個(gè)項(xiàng)目，冠寓自2017年3月在重慶開(kāi)業(yè)之后，其整體出租率80.7%。今年內(nèi)將合計(jì)新增超過(guò)1.5萬(wàn)間，到2020年冠寓租金收入超過(guò)20億元。加上商業(yè)租金收入，龍湖計(jì)劃2020年運(yùn)營(yíng)物業(yè)收入80億元。

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??總結(jié)：龍湖上半年企業(yè)發(fā)展呈向上蓬勃態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售以及拿地都創(chuàng)歷史新高，同時(shí)商業(yè)天街及冠寓等多條方向持續(xù)擴(kuò)張。與此同時(shí)，又推出合伙人制度，每年會(huì)將3%-4%歸屬股東核心凈利對(duì)合伙人進(jìn)行激勵(lì)，為龍湖打造出一支長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，新制度能否讓龍湖未來(lái)更上一層樓，我們拭目以待。