[克而瑞]從五大維度看7大城市群之間房地產(chǎn)市場前景潛力

??在中央強調(diào)住房居住屬性背景下，各級政府限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，樓市逐漸進入“四限”時代，著力抑制投資投機性需求。“十九大”報告中習近平總書記也重申“房子是用來住的、不是用來炒“的基調(diào)，限購令再次升級。但從市場上看，北、上、廣、深等核心城市仍然是房地產(chǎn)市場最主要的需求集中區(qū)域，核心城市周邊的三四線城市逐漸成為溢出需求的主要承載地，城市群經(jīng)濟已經(jīng)逐漸形成。伴隨著經(jīng)濟格局的轉變，房地產(chǎn)的投資策略也隨之發(fā)生改變，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構把投資布局的視角聚焦到城市群范疇上。

??本文選取其中經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高的7個城市群作為研究對象，構建一個相對完備的指標體系，從市場供求、環(huán)境宜居性、基礎設施完備性及市場潛力各方面進一步研究城市群房地產(chǎn)市場的特點？對未來具有潛力的城市群作出合理預判，以期為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資策略提供相關建議。

??長三角、長江中游城市群供給相對充裕

??粵港澳城市群較為局促

??過去5年間，長三角城市群的宅地供給量最多，高達11392萬平方米，供給總量最少的是粵港澳城市群，僅1694萬平方米。從各城市群的人均宅地供給量上來看，長江中游城市群的人均宅地供給量是最多的，約0.85平方米，其次是長三角城市群，約0.82平方米，人均宅地供給面積最少的是粵港澳城市群，僅0.29平方米。由此可以看出：長三角城市群、長江中游城市群無論從宅地供給總量上看還是人均宅地供給量上看，都居于7大城市群前兩位，供地相對較為充裕?；浉郯某鞘腥旱恼毓┙o總量和人均宅地供給量都居于末位，宅地供給上相對較為局促。?

??長三角城市群房地產(chǎn)投資額最多，高達18300億元，其次是京津冀城市群，約10299億元，居于第三位的是成渝城市群，約8366.5億元，總投資最少的城市群是山東半島城市群，僅5592.8億元。從各城市群的人均房地產(chǎn)投資額上來看，長三角城市群人均房地產(chǎn)投資額最高，約13233元，其次是粵港澳城市群，約12045元，居于第三位的是京津冀城市群，約11726元，人均房地產(chǎn)投資額最少的是山東半島城市群，僅6309元。由此可以看出：長三角城市群無論從房地產(chǎn)投資額總量上看還是人均房地產(chǎn)投資額上看，都居于7大城市群的首位，市場預期較好。山東半島城市群的房地產(chǎn)投資額總量和人均房地產(chǎn)投資額都居于末位，市場預期不足。

??長三角、粵港澳新增人口趨緩、改善需求聚集

??成渝城鎮(zhèn)化增長速度最快

??從常住人口變動情況來看，7大城市群都屬于人口凈流入的區(qū)域，其中，長三角城市群人口流入最多，高達722.91萬人，其次為京津冀城市群人口凈流入較多，高達688.37萬人，其他5個城市群的人口流入約在200-300萬人，流入人口做少的城市群為海西城市群。究其原因：海西城市群城鎮(zhèn)化進程緩慢，人口集聚能力不足，福州、廈門發(fā)展進程較其他城市群核心城市較為緩慢，核心城市的帶動乏力。但隨老齡化的加劇，我國勞動力人口占比逐漸下降，一方面，會使得剛性需求及改善性需求的群體縮減，進而拉低需求量。

??從各城市群近5年城鎮(zhèn)化率增長情況來看，增長最快的是成渝城市群，5年增長了8個百分點，增長最少的長三角城市群和粵港澳城市群，增長了大約1個百分點。由此可以看出：粵港澳城市群和長三角城市群城鎮(zhèn)化率較高，但城鎮(zhèn)化率增長緩慢，加上產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，人口導入趨勢放緩，增量住房需求后勁不足。城鎮(zhèn)化率最低的成渝城市群城鎮(zhèn)化增長速度最快，增量住房需求有上升空間。

??環(huán)境宜居性：海峽西岸、粵港澳城市群

??空氣質(zhì)量優(yōu)于全國平均水平

??從全年PM2.5平均濃度上看，海峽西岸城市群的全年PM2.5平均濃度最低，約34.23μg/m3，其次為粵港澳城市群，約34.40μg/m3，都低于全國平均值50.2μg/m3。除這兩個城市群空氣質(zhì)量整體上處于優(yōu)的區(qū)間（0-35μg/m3），其余城市群的全年PM2.5平均濃度均高于全國平均水平。全年PM2.5平均濃度最高的城市為京津冀城市群和山東半島城市群兩者高達約77μg/m3，處于輕度污染的區(qū)間，空氣環(huán)境質(zhì)量有待于進一步提升。2015年中國歐盟商會發(fā)布《北京建議書》，稱北京的空氣污染影響了北京的國際形象，阻礙了外國及中國本土專業(yè)人士宜居北京。中國歐盟商會的會員企業(yè)中，39%認為空氣污染是留住人才面臨的最大挑戰(zhàn)。由此可見，空氣質(zhì)量的確影響著一些高端人才的去留，也間接影響了城市的房地產(chǎn)市場。

??基礎設施建設：長三角城市群交通便利性最高

??京津冀城市群基礎設施亟待完善

??從城市群的地均基礎設施投資額上來看，長三角城市群的地均基礎設施投資額最高，高達508.4萬/KM2，其次為長江中游城市群，地均基礎設施投資額為454.38萬/KM2，主要原因是因為武漢近些年的地鐵等基礎設施投資額較高，導致城市群的平均投資額大幅上升。

??從各城市群的高鐵車次數(shù)量來看，長三角城市群的高鐵（此包含動車、城際高鐵）車次數(shù)是最多的，高達5714次，其次是長江中游城市群，總車次為3034次，居于第三位的是粵港澳城市群，高鐵通過車次最少的是成渝城市群，僅834次。由此可以看出：長三角城市群整體上高鐵交通便利性最高，京津冀城市群高鐵網(wǎng)絡建設相對滯后，相信伴隨著雄安新區(qū)的建設，京津冀城市群的高鐵網(wǎng)絡會快速完善。

??可持續(xù)發(fā)展力：長三角城市競爭力提升

??凝聚大量優(yōu)質(zhì)潛在增量購房需求

??名校集聚的長三角、長江中游城市群和京津冀城市群的潛在客群量較大。高等學校在校學生是城市潛在的商品住宅消費者，因此，城市的高校學生數(shù)一定程度上影響著未來的房地產(chǎn)市場。從城市群的高等學校在校學生數(shù)來看，長三角城市群的高等學校在校學生數(shù)最多，高達375萬；其次為長江中游城市群，高達313萬；第三為京津冀城市群，約242萬人。這些城市群高等學校在校人數(shù)較高，主要是因為長三角區(qū)域的上海、南京、杭州、合肥和長三角區(qū)域的武漢、長沙和京津冀地區(qū)的北京、天津等城市高校云集，這些城市囊括了全國大部分高校甚至于名校，高校的集聚提升了城市的競爭力，城市競爭力提升吸引了大量的外來人群，增量購房需求日益增加。

??小結：京津冀滯后于長三角、粵港澳

??差距進一步拉大

??從整體上看，京津冀城市群的市場發(fā)展前景稍落后于長三角城市群和粵港澳城市群。京津冀城市群的經(jīng)濟總量雖然處于較高水平，但反映區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的人均地區(qū)生產(chǎn)總值遠低于粵港澳城市群和長三角城市群，同時人均可支配收入偏低，至少從這一指標上與世界級城市群的稱號不匹配。另一方面，全面PM2.5濃度是所有城市群中最高的，環(huán)境污染嚴重已經(jīng)城為制約京津冀發(fā)展的一大障礙，京津冀城市群下一步要調(diào)整好產(chǎn)業(yè)結構，提升城市軟實力，房地產(chǎn)市場才能走得走穩(wěn)、走得更遠。

??長三角城市群目前房地產(chǎn)投資額在7大城市群中處于領先地位，經(jīng)濟、環(huán)境、交通各項指標均處較高水平；同時人口也持續(xù)的流入，加上高校在校學生數(shù)量龐大，這一部分人群的購房潛力巨大，相信長三角城市群的房地產(chǎn)市場仍然保持較高水平的增長。

??粵港澳城市群人均地區(qū)生產(chǎn)總值居于前列，經(jīng)濟發(fā)展水平較高；環(huán)境優(yōu)美，人均公園綠地面積最高，空氣質(zhì)量較佳，交通便利，基礎設備配套完善；城鎮(zhèn)網(wǎng)絡體系較為成熟；房企投資熱度也較高；但現(xiàn)有人均住房面積僅29.25平方米，可以預計，未來粵港澳大灣區(qū)還將有一批潛在的改善類需求有待釋放。

??山東半島城市群公園綠地資源豐富，房價收入比較低；但三產(chǎn)比重偏低，環(huán)境污染嚴重；加之城鎮(zhèn)化水平偏低，高鐵網(wǎng)路不夠完善，削弱了城市群的集聚效應；但隨著城鎮(zhèn)化水平的快速提高，未來市場可期。

??長江中游城市群城鎮(zhèn)化水平偏低，人口導入不足；加之三產(chǎn)比重較低，產(chǎn)業(yè)結構不甚合理；人均可支配收入較低，購買力不足；目前房地產(chǎn)投資預期不足，入市持謹慎態(tài)度。

??成渝城市群目前城鎮(zhèn)化水平低于全國平均水平，人均公園綠地面積也低于國家生態(tài)市標準，交通便利度不高，同時城市基礎設施投資不足，制約城市進一步發(fā)展；人均可支配收入偏低，購買力不足。

??海峽西岸城市群空氣質(zhì)量尤佳；但人均可支配收入偏低，同時房價相對較高，購買力不足；人均住房面積也相對飽和，未來市場活躍度不高。