[克而瑞]承接廣深外溢利好三四線的粵港澳，將構(gòu)建多中心城市群

??粵港澳大灣區(qū)1城市群由“9+2”組成，即廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶，以及香港特別行政區(qū)和澳門特別行政區(qū)?；浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展醞釀已逾10年，2015年該概念在”一帶一路”規(guī)劃中被正式提出，2016年被寫入“十三五”規(guī)劃，國家戰(zhàn)略地位日益突出。我們將綜合考慮人口流動、房價、人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積等影響供給、需求的多方因素，從供求關(guān)系這一核心來探究城市群內(nèi)部各城市的房地產(chǎn)市場潛力。

??注[1]：因數(shù)據(jù)可得性，本研究不包括香港、澳門特別行政區(qū)，下文所指核心城市為廣州和深圳。

??一、住宅用地供應(yīng)

??灣區(qū)宅地供應(yīng)逐年縮緊 未來5年廣州宅地供應(yīng)穩(wěn)中有升

??2015年，粵港澳大灣區(qū)宅地供應(yīng)量累計達到了1694萬平方米，除2013年大幅增加至2740萬平方，其他年份均呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢，出現(xiàn)2013年這樣的“反轉(zhuǎn)”與房地產(chǎn)行業(yè)的周期效應(yīng)密不可分，房地產(chǎn)市場規(guī)模也得以急速擴容，地方政府“借勢”加大了土地供給。

??核心城市中，2015年廣州宅地供應(yīng)量達到了356萬方，占核心城市總供應(yīng)量的71.5%，是粵港澳大灣區(qū)供地量較多的城市之一。事實上，2017年8月15日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員印發(fā)《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》的通知，未來5年全市計劃供應(yīng)住宅用地3200公頃，其中租賃住房占25.8%，年平均計劃供應(yīng)住宅用地640公頃，可以看出，未來幾年廣州的供應(yīng)量也將在高位企穩(wěn)。而非核心城市中，佛山的表現(xiàn)較為突出，近三年年均宅地供應(yīng)量為443萬方。佛山與廣州西南接壤，近年來受“廣佛同城化”的影響，經(jīng)濟發(fā)展提速，配套設(shè)施不斷完善，從而帶動了核心板塊價值的提升，政府趁此契機加快推地，一方面有助于承接了廣州的外溢客群，人口導入將拉動地方經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)一直是地方政府重要的收入來源，加快推地節(jié)奏，也有助于維持地方財政的收支平衡。

??依據(jù)2013年~2015年3年的商品住宅成交情況來測算，粵港澳大灣區(qū)各城市住宅土地消化周期都在3年以內(nèi)，住宅土地供給略有不足。其中，中山的消化周期最短，僅為0.36年，主要源于前期宅地成交量連續(xù)3年低迷，2015年全年供應(yīng)量甚至不足10公頃，而住宅成交卻持續(xù)走高，2015年商品住宅總成交建面高達922萬方，預(yù)計未來中山住宅供應(yīng)肯定遠遠小于需求，供不應(yīng)求致房價上漲動能充足。

??二、需求

??經(jīng)濟發(fā)展帶來人口凈流入 高房價抑制潛在購房需求

??人均住房面積不足，廣、深潛在住房需求亟待釋放。從人口總量來看，近年來粵港澳大灣區(qū)常住人口雖然逐年增加，但是增長速度趨于緩慢，截止2015年，常住人口數(shù)量約6000萬。從人口的流動性來看，粵港澳大灣區(qū)是典型的人口流入型城市群，人口虹吸效應(yīng)顯著，2015年常住戶籍人口比高達1.81；其中核心城市和非核心城市分化顯著，廣深區(qū)域吸引大批外來人口前來工作、生活，人口吸納力顯著高于其他的非核心城市，2015年深圳的常住戶籍人口比高達3.21。值得關(guān)注的是，東莞2015年的常住戶籍人口比高達4.23，不僅高于粵港澳大灣區(qū)的其他城市，而且位居全國之首。

??從城鎮(zhèn)人均住房面積來看，呈現(xiàn)出逐年遞增，但漲幅著實有限，2007年到2012年粵港澳大灣區(qū)城鎮(zhèn)人均住房面積由29.05平米上升至33.18平米，人均不足35平米，隨著后期人口的不斷涌入，仍有許多潛在的住房需求有待釋放。中心城市與非中心城市的分化也比較明顯，受制于高房價，廣深區(qū)域有著大量的購房需求并未得到滿足；而其他城市如珠海、肇慶等人均住房面積均不足30平米，改善需求十分強烈。

??就住房相對價格而言，粵港澳區(qū)域小而經(jīng)濟體量大，房價收入比持續(xù)走高，平均房價收入超出合理區(qū)間，居民購買力略有不足。譬如深圳2016年房價收入比高達26.64，購房需求被迫外溢至周邊三四線城市。非中心城市房價尚處合理區(qū)間，其中珠海房價收入比較高約10.98，高于一線城市廣州，是灣區(qū)內(nèi)三四線城市中房價最高的，2017年上半年商品房銷售均價已經(jīng)達到2.4萬元/平米左右，因而房價收入比居高不下。

??總體來看，粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟正處于高速發(fā)展期，以廣深兩個一線城市為中心，形成了環(huán)廣州和環(huán)深圳輻射圈，帶動了周邊諸如東莞、佛山、惠州、中山等城市的協(xié)同發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，居民可支配收入逐年增加，而城鎮(zhèn)人均住房面積不足35平米，可以預(yù)計，未來粵港澳大灣區(qū)還將有一批潛在的改善類需求有待釋放。而外加外來人口不斷涌入，也勢必會為房價提供強有力的剛需支撐。

??三、環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施

??沿海城市空氣質(zhì)量良好，提升城市競爭力

??近年來，空氣質(zhì)量也日益成為我們衡量城市宜居性的重要指標之一，粵港澳大灣區(qū)的各個城市在該項上表現(xiàn)良好，9個城市中有5個達到了優(yōu)級，廣州、東莞、佛山、肇慶達到了良級標準，主要源于這幾個城市相對而言位于內(nèi)陸，且第二產(chǎn)業(yè)也較為發(fā)達，故而空氣質(zhì)量不如沿海的各城市。但毋庸置疑的是，粵港澳大灣區(qū)的空氣質(zhì)量還是遠遠好于中國內(nèi)陸的各大城市群。

??四、可持續(xù)發(fā)展力

??聚集百萬高校在校生，佛山、珠海上市公司和50強房企數(shù)量居三四線前列

??高校人才儲備量是衡量未來城市潛在購買力的重要指標之一，2015年粵港澳大灣區(qū)高等學校在校生人數(shù)再創(chuàng)新高，達到了162萬人，和長三角城市群相比仍存在較大差距；其中廣州就占全部高校人數(shù)的64%，是其余幾城總?cè)藬?shù)的近2倍。這主要是因為廣東省4所211院校——中山大學、暨南大學、華南理工、華南理工均位于省會城市廣州，每年也吸納了眾多優(yōu)秀的學子，這些人才一方面有望轉(zhuǎn)化為廣州本地的潛在購買力，促進其房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展；另一方面，隨著同城化建設(shè)的持續(xù)推進，核心城市的溢出效應(yīng)也將帶動環(huán)廣州城市圈的發(fā)展。

??就粵港澳城市群的三四線城市而言，除了與廣深等中心聯(lián)系緊密外，自身經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展能力也都非常強，以A股上市公司數(shù)量來看，佛山、珠海、汕頭、東莞、江門、中山等城市居于全國城市數(shù)量榜前列；另以50強房企進入數(shù)量來看，同樣這些城市房地產(chǎn)市場前景受到一致的強烈看好，尤其是佛山吸引了60%的50強房企進駐，其次是東莞和珠海也都有15家左右。

??五、潛在改善需求待釋放

??佛山東莞中山承接廣深外溢，市場前景可高看一眼

??粵港澳大灣區(qū)城市群受益于發(fā)改委、外交部、商務(wù)部聯(lián)合打造的“深化與港澳臺合作，打造粵港澳大灣區(qū)“的概念。隨著灣區(qū)概念的逐步落地，粵港澳大灣區(qū)也進入了高速發(fā)展期，基礎(chǔ)設(shè)施投資助推粵港澳大灣區(qū)成為城際交通網(wǎng)絡(luò)最發(fā)達的地區(qū)，一體化程度領(lǐng)先。加上粵港澳大灣區(qū)是人口流入型城市群，人口虹吸效應(yīng)顯著，常住戶籍人口比高達1.81，市場需求潛力巨大。在此基礎(chǔ)上，人民的生活水平也在不斷提升，可支配收入逐年增加，加之城鎮(zhèn)人均住房面積不足35平米，可以預(yù)計，未來粵港澳大灣區(qū)還將有一批潛在的改善類需求有待釋放。

??東莞、惠州、佛山、珠海、中山等三四線城市多數(shù)位于廣州、深圳核心城市的周邊，接受核心城市的外溢效應(yīng)明顯，常住戶籍人口比較高，購房潛在客群較大；人均可支配收入維持在4萬元左右，購買力較強，總體經(jīng)濟發(fā)展情況良好；關(guān)鍵是人均住房面積偏低，后期改善類需求旺盛，市場前景可高看一眼。