[世邦魏理仕]中資企業(yè)擴張意愿強 二線城市寫字樓吸引力加速上升

世邦魏理仕發(fā)布《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》

??2018年4月24日，上海–世邦魏理仕近日發(fā)布的《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》指出，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型深化帶來包括金融等高端服務(wù)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展，中資企業(yè)擴張意愿明顯增強，也將有望驅(qū)動寫字樓市場需求的進(jìn)一步上升。此外，靈活辦公策略、利用科技手段改善辦公空間環(huán)境、營造良好的辦公體驗在逐步成為企業(yè)辦公策略的關(guān)注點。

??強勁擴張增員預(yù)期帶來更多辦公面積擴充意向

??受益于國內(nèi)經(jīng)濟的階段性反彈，中資企業(yè)經(jīng)營預(yù)期向好，對未來擴張意愿顯著提升。高達(dá)81%的受訪企業(yè)表示在未來三年有明確增員計劃，該比例較上一年大幅上漲23個百分點，其中預(yù)計人員增長10%以上企業(yè)比例超過1/3。

??在中國經(jīng)濟加速轉(zhuǎn)型的背景下，金融業(yè)已成為推動服務(wù)業(yè)占比顯著增加的主引擎之一。此外，金融業(yè)與TMT行業(yè)間的穿插影響又帶來了科技金融行業(yè)的崛起，持續(xù)催生新的增長空間。調(diào)查顯示，金融企業(yè)對行業(yè)長期發(fā)展持續(xù)看好，擴張意向在所有受訪行業(yè)中占比最高（85%），而保險、新興金融等非銀金融機構(gòu)是其中的主要推動力。實際上，新興金融業(yè)的寫字樓需求曾在2016年因行業(yè)整頓而出現(xiàn)下行調(diào)整，當(dāng)年新租賃交易面積同比下降47%，但在2017年，經(jīng)濟增長的相對穩(wěn)健又令金融類需求呈現(xiàn)明顯回升。

??科技、新媒體、通訊（TMT）企業(yè)的擴張意向也有明顯增加。近年來包括共享出行，短視頻、內(nèi)容分發(fā)平臺等領(lǐng)域企業(yè)發(fā)展迅速，持續(xù)吸引海量資金聚集，并在短期內(nèi)大量增加員工數(shù)量，辦公空間需求隨之上升。目前企業(yè)主要通過壓縮人均辦公面積、實施擴租、以及引入靈活辦公策略應(yīng)對辦公空間需求的迅速增長。

??一線城市商務(wù)多核發(fā)展促進(jìn)企業(yè)選址多元化

??企業(yè)租戶在選址過程中，區(qū)位的抉擇仍十分關(guān)鍵。近年來，由于科技的發(fā)展以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，城市中心商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢被逐漸削減，新興商務(wù)區(qū)正逐漸受到更多的青睞。從供應(yīng)層面來看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入了辦公去中心化的快速發(fā)展期，非中心商務(wù)區(qū)的寫字樓存量面積占比將明顯增長，租金水平較中心商務(wù)區(qū)低20-50%。

??行業(yè)層面上看，金融業(yè)考慮核心區(qū)域辦公的比例為79%，明顯高于TMT行業(yè)57%，且前者中大部分選擇為核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓。然而受訪金融機構(gòu)中較大比例也表示會考慮拆分一部分后臺功能至非核心區(qū)以降低成本。而隨著人才日益成為TMT行業(yè)的驅(qū)動關(guān)鍵，國外經(jīng)驗顯示該領(lǐng)域租戶也會更多進(jìn)入中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觥?/p>

??此外，從辦公型態(tài)來看，新興商務(wù)區(qū)更充裕的土地供應(yīng)使辦公建筑形態(tài)不再局限于寸土寸金的核心區(qū)內(nèi)常見的高層建筑，一線城市眾多的企業(yè)總部對獨棟形態(tài)寫字樓的需求也是新興區(qū)域受到青睞的原因之一。此外，城市更新中涌現(xiàn)出的創(chuàng)意辦公、精品辦公疊加共享辦公模式的興起，為企業(yè)在核心區(qū)的辦公選址提供了更多的選項。

??兼具成本與人才優(yōu)勢的二線城市面臨更快增長機遇

??當(dāng)前，成都、重慶、武漢等中西部節(jié)點城市不僅擁有豐富的人力資源，與綜合成本保持高企的一線城市相比，其辦公租賃成本也相對較低。因此，從企業(yè)經(jīng)營角度來看，現(xiàn)階段主要二線城市在商務(wù)成本與人力資源方面的比較優(yōu)勢更有利于企業(yè)的加速發(fā)展。本次調(diào)查結(jié)果也印證出這一趨勢，在一線城市繼續(xù)加強布局的同時，總體上企業(yè)未來希望在二線城市進(jìn)行擴張的比例更高。成都（32%）和武漢（33%）連續(xù)兩年成為中資企業(yè)異地擴張的首選，杭州（26%）名列第三，而在北、上、廣、深異地擴張的意愿分別為26%、22%、20%與22%。

??世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示：“近年來，中資企業(yè)不斷在二線城市擴張。主要二線城市吸引力不斷增大，部分重點二線城市還在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，如成都高新南區(qū)通過政策支持重點扶植發(fā)展科技金融；武漢的自貿(mào)區(qū)政策及其大量儲備人才優(yōu)勢正在為科技類企業(yè)帶來巨大發(fā)展優(yōu)勢；重慶大力發(fā)展要素市場機構(gòu)，金融業(yè)產(chǎn)值及占比快速攀升。二線城市在吸引產(chǎn)業(yè)和人口落戶政策方面的優(yōu)惠力度，使得這些城市在集聚高附加值產(chǎn)業(yè)時更具競爭力?！?br/>

??新生代員工對室內(nèi)設(shè)計布局更在意

??隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)改善以及80后、90后成為職場主體，辦公樓內(nèi)基本設(shè)施完備程度（主要指包括電梯、衛(wèi)生間等基本設(shè)施的配備）、樓宇設(shè)計、物業(yè)管理等辦公空間相關(guān)要素更加受到中資企業(yè)租戶重視，而交通便利性的關(guān)注程度有所下降。由于新生代員工對于辦公室設(shè)計及布局更為在意，預(yù)計工作場地本身的設(shè)施條件將成為吸引并留住年輕人才的關(guān)鍵因素之一。提供休憩設(shè)施、提升綠化環(huán)境甚至增加更多服務(wù)體驗也將日益成為企業(yè)選址定址之外需要兼顧的方面。

??引入靈活辦公策略、增加科技元素將成企業(yè)地產(chǎn)策略重點

??隨著市場成熟與客觀環(huán)境轉(zhuǎn)變，靈活辦公場所策略在中資企業(yè)群體中的認(rèn)可度明顯提高。在“增加業(yè)務(wù)發(fā)展靈活性”與“節(jié)約辦公預(yù)算”等主要因素的驅(qū)動下，已采用或有意采用靈活辦公場所策略的企業(yè)占比由2016年的23%大幅升至50%，其中TMT企業(yè)的意向率更是高達(dá)到61%。此外，越來越多的企業(yè)意識到，科技的普遍運用及顛覆式創(chuàng)新將對未來辦公趨勢帶來巨大影響，而工作方式的變革同時將帶來人員配置、業(yè)務(wù)流程的顯著變化。連續(xù)兩年的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，改善辦公科技手段已成為企業(yè)未來三年房地產(chǎn)策略的三大重點之一。

??世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)工作場所策略部主管Brandon Dewitt表示：“隨著新生代員工積極尋求新的辦公體驗，科技化、靈活性逐步成為未來辦公空間趨勢的關(guān)鍵詞。靈活辦公等辦公策略理念將被越來越多的中資企業(yè)租戶所認(rèn)可和接受，并將迅速影響到更多租戶群體。預(yù)計中資企業(yè)租戶的未來房地產(chǎn)策略規(guī)劃也將與市場聯(lián)系更為緊密并更具前瞻性。”

??科技創(chuàng)新、工作場所理念升級、以及員工體驗需求提升成為最新亞太趨勢

??為適應(yīng)快速的市場變革，越來越多的亞太區(qū)寫字樓租戶開始積極調(diào)整房地產(chǎn)策略與目標(biāo)，企業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域因此迎來前所未有的重大變化。根據(jù)世邦魏理仕近日發(fā)布的《2018亞太區(qū)寫字樓租戶調(diào)查》報告顯示，科技創(chuàng)新、工作場所理念升級、以及員工體驗需求提升正在成為亞太商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的新常態(tài)，并有望成為未來兩年內(nèi)推動寫字樓市場持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。

??1）辦公空間擴張需求強勁

??亞太區(qū)寫字樓租戶顯現(xiàn)出強勁的擴租意向。45%的受訪企業(yè)計劃于未來兩年內(nèi)增加辦公面積。絕大多數(shù)企業(yè)仍舊傾向于通過租賃既有寫字樓來實施擴租，但部分企業(yè)正在考慮定制建造（Build-to-Suit）項目，或參與新寫字樓的預(yù)租。隨著企業(yè)房地產(chǎn)靈活性需求的增加，共享辦公空間的租賃意愿逐步上升，約1/3的租戶表示將把共享空間納入辦公選址考量。

??2）工作場所變革加速

??未來兩年內(nèi)，企業(yè)實施基于活動的辦公場所策略（Activity-based Working）的意愿大幅上升（78%），辦公環(huán)境設(shè)計及工作場所制度也將因此迎來進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化。雖然“促進(jìn)協(xié)作”仍是驅(qū)動企業(yè)實施辦公場所策略的首要因素，但較上年相比，企業(yè)開始愈加看重營造創(chuàng)新氛圍，將“打造創(chuàng)新文化”視為驅(qū)動因素的受訪者占比顯著增加?！案纳妻k公空間使用效率”也是僅次于“促進(jìn)協(xié)作”的另一主要動因，租戶希望增加空間利用率分析的運用，實現(xiàn)更為精細(xì)、精準(zhǔn)的辦公空間規(guī)劃。此外，在協(xié)作空間基礎(chǔ)上增加提高專注力的獨立辦公區(qū)域，成為企業(yè)實施ABW辦公場所策略中的重要趨勢。

??3）科技應(yīng)用更趨普遍

??多數(shù)受訪企業(yè)計劃在辦公場所內(nèi)增加科技投入，以進(jìn)一步提升員工工作場所體驗。其中，會議室/工位預(yù)定APP、用于監(jiān)測空間使用情況的智能傳感器、以及預(yù)測分析工具被視為首選；生物認(rèn)證技術(shù)和空氣凈化設(shè)施是受訪企業(yè)最期待業(yè)主方能夠提供的樓宇科技元素。而隨著工作場所內(nèi)科技應(yīng)用的日益增加和快速發(fā)展，通過預(yù)測分析技術(shù)掌握空間需求變化模式并對未來需求趨勢進(jìn)行判斷，助力高效決策制定，將成為企業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要發(fā)展趨勢。

??世邦魏理仕《2017中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告》結(jié)果來自162個一線及主要二線城市的寫字樓租戶企業(yè)。受訪租戶中，金融（32%）、TMT（27%）及專業(yè)服務(wù)業(yè)（14%）企業(yè)占到七成以上。本次調(diào)查尤其注重獲取成都、杭州、武漢等主要二線城市租戶的意見，最終有效反饋中近六成來自一線城市企業(yè)，近四成來自主要二線城市企業(yè)。